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Preisgebundener Wohnraum – Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung

LG Berlin – Az.: 63 S 59/12 – Urteil vom 25.09.2012

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. Januar 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 12 C 366/11 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 264,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus 255,11 EUR seit dem 21. September 2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 1.860,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15. November 2011 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

II.

Die Berufung ist in geringem Umfang begründet.

Soweit sie sich gegen die Abweisung der Zahlungsklage richtet, ist die Berufung teilweise begründet.

Der Klägerin steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 2.041,96 EUR für den Zeitraum August 2008 bis Juli 2010 nicht zu. Den der von der Beklagten ursprünglich geschuldete Mietzins von 558,36 EUR hat sich durch die Mieterhöhungserklärung vom 9. September 2009  nicht erhöht. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Erhöhungserklärung wird den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht gerecht. Danach kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Daran fehlt es.

Der Mieter soll nach der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG darüber informiert werden, weshalb die Miete erhöht wird. Aus der beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug soll er sodann ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist (BGH, Urt. v. 6. April 2011 – VIII ZR 199/10, NJW-RR 2011, 948 Tz. 11). Davon ausgehend hat der Vermieter in dem hier maßgeblichen Fall der Erhöhung einer Einzelmiete sowohl zu berechnen als auch zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die jeweilige Einzelmiete ermittelt hat (LG Hanau, Urt. v. 21. Juli 1987 – 2 S 131/87, ZMR 1987, 470; Bellinger, in: Fischer-Dieskau u.a., Wohnungsbaurecht, 173. Erg.-Lieferung, § 10 WoBindG Anm. 3.3. “Einzelmiete”; Schmid, in: Fachanwaltskommentar Mietrecht, 3. Aufl. 2012, § 10 WoBindG Rz. 21). Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Erhöhungserklärung nicht.

Denn aus ihr geht nicht hervor, wie die Klägerin die Einzelmiete ermittelt hat, da es bereits an der  – unverzichtbaren – nachvollziehbaren Angabe des Differenzierungsmaßes nach Lage und Ausstattung der jeweiligen Wohnung fehlt (Bellinger, a.a.O.). Die streitgegenständliche Erhöhungserklärung beschränkt sich – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – auf die nicht näher erläuterte Angabe “unterschiedlicher Wohnwerte” und bringt für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung – ebenfalls ohne nähere Erläuterung – einen Faktor von 110,12 % in Ansatz.  Aus dieser Angabe lässt sich für die Beklagte nicht erschließen, in welchem Verhältnis die Einzelmiete zur Durchschnittmiete steht und ob nach der Mieterhöhung das Verhältnis der Einzelmieten gemäß § 4 Abs. 5 NMV 1970 gewahrt ist (Bellinger, a.a.O.).

Ohne diese Angaben jedoch ist die Plausibilität des Erhöhungsverlangens für den Mieter ebenso wenig nachvollziehbar wie für den Vermieter. Dementsprechend hat auch die Klägerin im Rahmen der Berufungsbegründung einräumen müssen, selbst nicht zu wissen, wie sich der von ihr in Ansatz gebrachte Wohnwert von 110,12 % ermittele. Davon ausgehend war für die beklagte Mieterin die nicht näher begründete Ermittlung der Einzelmiete erst recht nicht nachvollziehbar, so dass sich der Mietzins mangels hinreichend erläuterter Erhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auch nicht erhöht hat.

Die Berufung ist ebenfalls unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der sich aus der Betriebskostenabrechnung  2007 ergebenden Nachforderung von 135,95 EUR  richtet. Denn die Abrechnung ist zumindest um die klägerseits umgelegten Hauswartskosten von 234,17 EUR zu kürzen, nachdem die Beklagte die Umlagefähigkeit der Kosten bestritten und die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin die vollständige Umlagefähigkeit der insoweit in Ansatz gebrachten Kosten nicht substantiiert dargelegt hat (BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Tz. 28 f.).

Soweit sich die Berufung jedoch gegen die Abweisung der auf die Heizkostenabrechnung 2007  gestützten Nachforderung von 255,11 EUR richtet, ist sie begründet. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin einen – nicht näher erläuterten – Betrag von 44.805,22 EUR  zu Gunsten der Beklagten abgezogen hat. Denn lediglich ein ohne Angaben der Gesamtkosten ausgewiesener Vorwegabzug steht der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung entgegen (BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Tz. 10). Um einen solchen Fall handelt es sich hier aber nicht, da die Abrechnung die Gesamtkosten von 62.137,14 EUR ausdrücklich ausweist. Da im weiteren keine durchgreifenden Einwendungen gegen die materielle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung erhoben sind, steht der Klägerin der sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderungsbetrag zu.

Weitere Zahlungsansprüche folgen aus – beiden – Abrechnungen nicht,  da etwaige Ansprüche aus einer Erhöhung der Nebenkostenvorschüsse für den streitgegenständlichen Zeitraum wegen der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife im Vorschusswege nicht mehr durchsetzbar sind.

Der Zinsanspruch sowie der Anspruch auf Erstattung der Mahnkosten ergibt sich aus den §§ 280, 286, 288 BGB,

Soweit sich die Berufung gegen die Stattgabe der Widerklage richtet, ist sie aus den Gründen des angefochtenen Urteils ohne Erfolg. Denn der Beklagte steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch – in der von der Berufung unangegriffenen Höhe – gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgrund der aus obigen Erwägungen rechtsgrundlosen Überzahlungen der Beklagten zu.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

 

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