LG Berlin – Az.: 63 S 4/12 – Urteil vom 27.07.2012
Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – das am 23. November 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 7 C 130/11 – abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 332,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26. Februar 2010 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 46 % und die Beklagte 54 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für April 2009 bis Februar 2010 in Höhe von jeweils 30,20 EUR, d.h. insgesamt 332,20 EUR verlangen.
Aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 8. Februar 2008 hat sich die von der Beklagten zu zahlende Gesamtmiete ab dem 1. März 2008 auf 936,86 EUR erhöht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung wirksam. Sie entspricht den Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Gründe der Erhöhung sind angegeben, nämlich die Erhöhungen der Kosten für das Aufwendungsdarlehen und die höheren Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung aufgrund der Änderung der II. BV. Die Änderungen sind in einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung dargetan und auf dieser Grundlage ist die Erhöhung berechnet worden. Es kommt insoweit nicht auf die von der Klägerin im Laufe des Rechtsstreits eingereichte Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Stichtag vom 17. Juli 2008 an. Es kann auch dahinstehen, ob diese die streitgegenständliche Mieterhöhung zum 1. März 2008 belegt. Der Beifügung einer kompletten Wirtschaftlichkeitsberechnung zur og. Mieterhöhungserklärung bedurfte es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Es genügt gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ein entsprechender Auszug. Ein solcher ist in der Erhöhungserklärung selbst enthalten, in welchem die Klägerin die Veränderungen der jeweiligen Kostenarten durch Angabe der alten und neuen Beträge dargestellt. Die sich hieraus für die Beklagte ergebende Mieterhöhung ist berechnet und kann ggf. mit Hilfe eines Taschenrechners nachvollzogen werden.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war hier keine Einzelmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG zu bilden. Denn es kommt bei der hier allein streitigen Erhöhung nicht auf die Bewertung des Wohnwerts anhand von Lage und Ausstattung der Wohnung an. Die Klägerin macht vielmehr lediglich eine lineare Erhöhung der bisherigen Miete im Rahmen der Kostenmiete auf der Grundlage der erhöhten Durchschnittsmiete geltend. Diese Erhöhung ist dargetan und von der Bildung einer Einzelmiete unabhängig.
Nach allem schuldet die Beklagten danach für den streitgegenständlichen Zeitraum von April 2009 bis Februar 2010 aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 8. Februar 2008 eine Miete von insgesamt 936,86 EUR. Ihre Zahlungen von jeweils 906,66 EUR unterschreiten diese Miete um monatlich 30,20 EUR, sodass sie für den vorgenannten Zeitraum von elf Monaten noch 332,20 EUR zu zahlen hat.
Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass ihre Widerklage auf Rückzahlung dieser für den Zeitraum von März 2008 bis März 2009 geleisteten Beträge in Höhe von insgesamt 392,60 EUR gemäß § 821 Abs. 1 BGB nicht begründet ist, weil die Zahlungen mit Rechtsgrund erfolgt sind.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache wegen der erhöhten Heizkostenvorschüsse von Dezember 2009 bis Februar 2010 in Höhe von jeweils 291,– EUR, d.h. insgesamt 693,– EUR übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entsprach es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands billigem Ermessen, die Kosten der Klägerin aufzuerlegen, denn sie wäre im Falle einer streitigen Entscheidung ohne die zwischenzeitlich eingetretene Abrechnungsreife unterlegen gewesen. Die Heizkostenabrechnung vom 22. September 2009 begründet keine Grundlage für die Erhöhung der von der Beklagten zu leistenden Vorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB. Denn sie ist bereits formell unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11, GE 2012, 826). Anders als bei einem Abzug von vornherein nicht umlagefähiger Kosten, muss sich die Aufteilung auf verschiedene Nutzer grundsätzlich aus der Abrechnung selbst oder dem Mieter bekannten Umständen ergeben (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 46/10, WuM 2010, 711). Das gilt bei verbrauchsabhängig umzulegenden Kosten erst recht. Denn es handelt sich hierbei um einen Teil des Umlagemaßstabs, der in der Abrechnung anzugeben ist. Die Klägerin hat die Angaben im Rechtsstreit erst nach Ablauf der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) nachgeholt und die nach Wärmemengenzählern erfassten Wärmeverbräuche der beiden Nutzergruppen mitgeteilt. Dies ist für die Nachvollziehbarkeit des Abzugs von den Gesamtkosten jedoch unerlässlich, um die Verteilung der insgesamt umzulegenden Kosten nachzuvollziehen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
