Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen.
AG Frankfurt – Az.: 33 C 1652/19 (26) – Urteil vom 19.03.2020
Die Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, die Wohnung Nr. XXX in der Liegenschaft XXXstraße XXX, XXXXX Frankfurt am Main, 7. Stockwerk, rechts vom Aufzug befindlich, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele Toilette/Bad und Balkon, und den dazugehörigen Keller Nr. XXX im Untergeschoss rechts Mitte, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, an den Kläger 1.908,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 18.06.2019 zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, an den Kläger 1.986,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.09.2019 zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, an den Kläger 165,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2019 zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, an den Kläger 496,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.01.2020 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung und Herausgabe vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Räumungs- und Herausgabevollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Den Beklagten wird unter der Voraussetzung, dass sie an den Kläger ab dem Monat April 2020 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von brutto 1.045,58 € zahlen, eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2020 gewährt.
Tatbestand
Zwischen dem Kläger als Vermieter und den Beklagten als Mieterinnen besteht ein schriftlicher Mietvertrag vom 03.04.2013 (Bl. 4R d.A.) über die im Tenor bezeichnete Wohnung. Als Miete wurde ein Betrag von 630,00 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung von 250,00 € vereinbart.
Mit der Klage begehrt der Kläger neben der Räumung und Herausgabe der Wohnung den Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ergebenden Negativsaldos von 1.908,26 € (Bl. 10Rff. d.A.), den Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2018 ergebenden Negativsaldos von 1.986,97 € (Bl. 189 Rff. d.A.) sowie anteilige Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober 2019 bis Januar 2020 in Höhe von jeweils 165,58 €. Mit den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 wurde zugleich die Erhöhung der Vorauszahlungen begehrt; wegen der Einzelheiten wird auf die Inhalte der Abrechnungen Bezug genommen. Die begehrten Erhöhungen zahlten die Beklagten nicht.
Der Kläger behauptet, er habe die Betriebskostenabrechnung 2017 am 12.06.2018 im Beisein der Zeugen A und B in den zur Wohnung der Beklagten gehörenden Briefkasten eingeworfen.
In der Sitzung am 26.09.2019 hat die Klägervertreterin dem Beklagtenvertreter eine Kündigung vom 03.09.2019 übergeben. Die Kündigung wurde auf den Rückstand mit den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate August 2018 bis September 2019 gestützt (Bl. 215ff. d.A.).
Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen,
die Wohnung Nr. XXX in der Liegenschaft XXXstraße XXX, XXXXX Frankfurt am Main, 7. Stockwerk, rechts vom Aufzug befindlich, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele Toilette/Bad und Balkon, und den dazugehörigen Keller Nr. XXX im Untergeschoss rechts Mitte, zu räumen und an ihn herauszugeben;
an ihn 1.908,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
an ihn 1.986,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
an ihn 165,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und
an ihn für die Monate November 2019, Dezember 2019 und Januar 2020 jeweils 165,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 26.09.2019 (Bl. 226, 226R d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A und B. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 23.01.2020 (Bl. 303ff. d.A.).
Die Parteien haben nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung jeweils einen weiteren Schriftsatz zur Akte gereicht (Bl. 326ff., 333ff. d.A.).
Zwischen dem Kläger als Vermieter und den Beklagten als Mieterinnen besteht ein schriftlicher Mietvertrag vom 03.04.2013 (Bl. 4R d.A.) über die im Tenor bezeichnete Wohnung. Als Miete wurde ein Betrag von 630,00 € zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung von 250,00 € vereinbart.
Mit der Klage begehrt der Kläger neben der Räumung und Herausgabe der Wohnung den Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ergebenden Negativsaldos von 1.908,26 € (Bl. 10Rff. d.A.), den Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2018 ergebenden Negativsaldos von 1.986,97 € (Bl. 189 Rff. d.A.) sowie anteilige Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober 2019 bis Januar 2020 in Höhe von jeweils 165,58 €. Mit den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 wurde zugleich die Erhöhung der Vorauszahlungen begehrt; wegen der Einzelheiten wird auf die Inhalte der Abrechnungen Bezug genommen. Die begehrten Erhöhungen zahlten die Beklagten nicht.
Der Kläger behauptet, er habe die Betriebskostenabrechnung 2017 am 12.06.2018 im Beisein der Zeugen A und B in den zur Wohnung der Beklagten gehörenden Briefkasten eingeworfen.
In der Sitzung am 26.09.2019 hat die Klägervertreterin dem Beklagtenvertreter eine Kündigung vom 03.09.2019 übergeben. Die Kündigung wurde auf den Rückstand mit den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate August 2018 bis September 2019 gestützt (Bl. 215ff. d.A.).
Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen, die Wohnung Nr. XXX in der Liegenschaft XXXstraße XXX, XXXXX Frankfurt am Main, 7. Stockwerk, rechts vom Aufzug befindlich, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele Toilette/Bad und Balkon, und den dazugehörigen Keller Nr. XXX im Untergeschoss rechts Mitte, zu räumen und an ihn herauszugeben;
an ihn 1.908,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
an ihn 1.986,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
an ihn 165,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und
an ihn für die Monate November 2019, Dezember 2019 und Januar 2020 jeweils 165,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 26.09.2019 (Bl. 226, 226R d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A und B. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 23.01.2020 (Bl. 303ff. d.A.).
Die Parteien haben nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung jeweils einen weiteren Schriftsatz zur Akte gereicht (Bl. 326ff., 333ff. d.A.).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung mit Datum vom 03.09.2019 beendet worden. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3b BGB liegen vor. Die Beklagten befanden sich ab dem 05.09.2019 mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Kläger war zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um 159,02 € (1.908,26 € : 12) berechtigt (§ 560 Abs. 4 BGB); die Beklagten schulden den erhöhten Betrag seit dem Monat August 2018 (siehe zur Fälligkeit des Erhöhungsbetrages: Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 560 Rn. 50ff.). Die Betriebskostenabrechnung 2017 ist formell ordnungsgemäß. Dass der Kläger die Heizkostenabrechnung erst später übersandte, führt nicht zur formellen Fehlerhaftigkeit, sondern nur dazu, dass der Kläger als Nachzahlung lediglich den Betrag in Höhe von 1.908,26 € und als Erhöhung lediglich den Betrag in Höhe von 159,00 € verlangen kann.
Es steht mit der nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderlichen Gewissheit des Gerichts fest, dass der Kläger die Betriebskostenabrechnung 2017 am 12.06.2018 in den zur Wohnung der Beklagten gehörenden Briefkasten einwarf. Dies haben die Zeugen A und B bestätigt. Insbesondere die Aussage der Zeugin B ist glaubhaft. Sie hat die Geschehnisse detailreich, ruhig und lebensnah geschildert. Ihre Aussage wirkte nicht ansatzweise einstudiert; sie hat die Fragen des Gerichts und des Beklagtenvertreters ruhig und sachlich sowie ohne Ausflüchte oder ein Ausweichen beantwortet. Sie hat auch angegeben, dass sie die Abrechnung gesehen und sich über die Höhe der Nachzahlung gewundert habe. Sie hat zudem offen und unaufgeregt bekundet, wenn sie sich an bestimmte Dinge nicht mehr erinnerte. Das Gericht schenkt auch der Aussage des Zeugen A Glauben, dass er bei Einwurf im Sommer 2018 neben seinem Vater und der Zeugin B dabei gewesen sei. Ein besonderer Eifer war bei seiner Aussage nicht zu erkennen, denn er hat angegeben, dass er meine, dass die Betriebskostenabrechnung eingeworfen worden sei und dass ihm dies sein Vater gesagt habe. In Verbindung mit der Aussage der Zeugin B und der Behauptung der Beklagten, sie hätten gar keine Schreiben des Klägers erhalten, führt die Aussage des Zeugen A zur Überzeugung des Gerichts, dass die Betriebskostenabrechnung 2017 eingeworfen wurde; denn die Beklagten behaupten ja gerade nicht, ein anderes Schreiben oder eine unvollständige Betriebskostenabrechnung erhalten zu haben. Dass die Beklagten überhaupt keines der mehreren Schreiben und keine der vielen E-Mails erhalten haben wollen, spricht ebenfalls für eine Schutzbehauptung der Beklagten und damit für den klägerischen Vortrag. Dass die Aussagen der Zeugen in bestimmten Details und teilweise auch mit dem schriftsätzlichen Vortrag des Klägers nicht übereinstimmen, ist der Zeit, die seit dem Einwurf vergangen ist, und – soweit es den klägerischen Vortrag betrifft – der Vielzahl der E-Mails und Schreiben geschuldet. Das Gericht hält die Zeugen, insbesondere die Zeugin B, auch für glaubwürdig.
Ob die Wasserkosten (in voller Höhe) berechtigt sind, kann dahinstehen. Denn die Beklagten haben diesen Einwand nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 S. 1 S. 5 und 6 BGB normierten Frist erhoben. Die Einwendungsausschlussfrist soll Klarheit über die Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung schaffen. Dieser Zweck erfordert es, diese Frist auch im Rahmen des § 560 Abs. 4 BGB greifen zu lassen (so auch MüKo-Zehelein, BGB, 8. Aufl., § 560 Rn. 33). Selbst wenn man der gegenteiligen Auffassung folgen wollte (siehe: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 560 Rn. 26), käme man zu keiner anderen Entscheidung. Denn die Beklagten hätten von der ihnen angebotenen Belegeinsicht Gebrauch machen und sodann substantiiert Einwendungen erheben müssen. Dies haben sie jedoch nicht getan. Allein der Hinweis auf den hohen Verbrauch ist unzureichend, weil der Spülkasten des WC defekt war, die Beklagten dies dem Kläger nicht mitteilten und den Spülkasten erst im April 2018 reparieren ließen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der zur Wohnung der Beklagten gehörende Wasserzähler im November 2017 ausgetauscht wurde und der Wasserverbrauch sowohl vor als auch nach dem Austausch sehr hoch war (Bl. 179 d.A.) und erst nach der Reparatur des Spülkastens zurückging. Dass ein Wasserschaden in der Wohnung auftrat (der den hohen Verbrauch auch erklären könnte), haben die Beklagten nicht vorgebracht.
Aus den vorstehenden Gründen hat der Kläger auch einen Anspruch aus Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2017 ergebenden Negativsaldos in Höhe von 1.908,26 € sowie auf Ausgleich des sich aus der mit Schriftsatz vom 08.08.2019 vorgelegten Betriebskostenabrechnung 2018 ergebenden Negativsaldos in Höhe von 1.986,97 €. Bezüglich der Abrechnung 2018 wären zwar noch Einwendungen möglich gewesen. Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung sind jedoch keine substantiierten und auf Belegeinsicht beruhenden Einwendungen erhoben worden.
Der Anspruch auf die Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober 2019 bis Januar 2020 in Höhe von jeweils 165,58 € beruht auf § 560 Abs. 4 BGB (1.986,97 € : 12).
Der Zinsanspruch beruht auf § 286 Abs. 1 S. 1 und 2, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Teilklagerücknahme wirkt sich nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf die Kostenentscheidung nicht aus.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 709 S. 1, 108 ZPO.
Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO und berücksichtigt auch die Einschränkungen durch die derzeitige Corona-Pandemie.
Etwaiger neuer Sachvortrag in den nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung zur Akte gereichten Schriftsätzen war nicht zu berücksichtigen, § 296a ZPO. Die Schriftsätze enthielten aber auch keinen streitrelevanten neuen Sachvortrag. Auf den Hilfsantrag kam es nicht an; er wäre ohnehin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen gewesen.
Der Streitwert wird auf 12.117,34 € (7.560,00 € zzgl. 1.908,26 € zzgl. 1.986,76 €, 165,58 €, 496,74 €) festgesetzt.
