Räumungs- und Herausgabeverlangen nach Eigenbedarfskündigung

I. Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen.

I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt.

II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch.

Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben.

Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt.

Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten.

Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen.

Die Kläger haben behauptet:

Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen.

Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch.

Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung.

Der Beklagte hat behauptet:

Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen.

Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender – festgestellter – Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre.

Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag.

Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt:

Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen.

Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen

II.

Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet.

Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.).

A. Zulässigkeit der Klage

Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken.

Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen.

1.

Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17).

2.

Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen.

Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten.

Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger – zum Teil unbekannter – Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich – und endgültig – fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch – wie dargelegt – für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte.

Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig.

B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.).

1. Wirksamkeit der Kündigung

Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war.

a.

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.).

b.

Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie.

Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage.

c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung

An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB.

Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.).

Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird.

2. Kein Härtegrund

Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.).

a. Keine Bindung an das Vorverfahren

Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 – 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren.

aa.

Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten – trotz Eigentumsübertragung – kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten.

bb.

Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 – nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 – beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger – als Vermietermehrheit – hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen.

cc.

Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839).

Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung – ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen – das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben.

Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern – ggf. zusammen mit dem Mieter – durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte.

dd.

Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen – wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB – am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten.

In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden.

b. Härtegründe liegen nicht vor

Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden.

aa.

ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris).

bb.

Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden.

aaa.

Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung – erfreulicherweise – (altersentsprechend) bester Gesundheit.

Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist.

bbb.

Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit – wenn überhaupt – nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht.

Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris).

ccc.

Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können.

cc.

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug.

Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 – 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der „Härte“ verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.).

Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann.

C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1

Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen.

Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist.

Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris).

Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen.

D. Räumungsfrist

Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren.

a.

Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6).

b.

Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden.

Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht.

II.

Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt.

Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die – wenngleich rechtsfehlerhaft – lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen – nicht am Verfahren beteiligten – notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt.

Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte.

Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen – wenngleich rechtsfehlerhaft – ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen – nicht beteiligten – notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung.