Skip to content
Menü

Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter

LG Berlin, Az.: 67 T 149/15, Beschluss vom 21.07.2015

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 22. Juni 2015 – 20 C 1004/15 wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf bis 6.000,00 EUR, der des Verfahrens erster Instanz unter teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung auf bis 7.000,00 EUR.

Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt mit ihrer sofortigen Beschwerde, der das Amtsgericht nicht abgeholfen und die es der Kammer zur Entscheidung vorgelegt hat, die vollständige Räumung und Herausgabe von Wohnraum, der aufgrund unterschiedlicher Untermieterverträge an Dritte, unter anderem auch den Antragsgegner, überlassen wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat dem gegen den Antragsgegner gerichteten Räumungsantrag gemäß § 940a Abs. 2 ZPO zutreffend nur im erstinstanzlich tenorierten Umfang stattgegeben und den Antrag der Antragstellerin im Übrigen als unbegründet zurückgewiesen. Dagegen vermag die sofortige Beschwerde nichts zu erinnern.

Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten, der in Besitz der Mietsache ist, über den hier nicht eröffneten Anwendungsbereich des § 940a Abs. 1 ZPO hinaus nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen sind – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – nur hinsichtlich der an den Antragsgegner überlassenen Wohn- und Gemeinschaftsräume, nicht jedoch hinsichtlich sämtlicher Räume der Mietsache erfüllt. Denn der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, dessen erstinstanzliche Räumungsverurteilung mittlerweile durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestätigt worden ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. Juni 2015 – 67 S 63/15, n.v.), hat dem Antragsgegner nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern lediglich das ihm ausweislich des eingereichten Untermietvertrages zu einem monatlichen Mietzins von 360,00 EUR vermietete “Zimmer 2” sowie die im Vertrag und im erstinstanzlichen Tenor näher bezeichneten “Gemeinräume”. Die übrigen (Wohn-)Räume sind ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene – Dritte überlassen und vermietet. Insoweit ist der Antragsgegner bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO “im Besitz” hat.

Keine der Antragstellerin günstigere Beurteilung rechtfertigt § 546 Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen sind nur diesen, nicht aber dem Antragsgegner zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 546 Rz. 98 m.w.N.). Keine dieser Besitzformen ist in der Person des Antragsgegners hinsichtlich der zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens erhobenen Räume erfüllt. Davon ausgehend besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (vgl. Streyl, a.a.O., m.w.N.). Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Rückgabepflichten des Dritten gemäß § 546 Abs. 2 BGB grundsätzlich identisch mit der des Mieters wären. Ein zwingender Gleichklang der Rückgabepflichten nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB besteht aber nicht (vgl. Streyl, a.a.O., Rz. 104; unklar ders., a.a.O. Rz. 100). Die von der Beschwerde angezogenen Entscheidungen des BGH vom 19. Oktober 1995 (IX ZR 82/94, NJW 1996, 321) und 22. Oktober 1995 (VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515) besagen nichts anderes, da sie nicht Fälle einer nur unvollständigen Gebrauchsüberlassung oder Vermietung betreffen. Das hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erkannt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 3, 97 Abs. 1 ZPO, 41 Abs. 2 GKG. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kam gemäß §§ 574Abs. 1 Satz 2, 542 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht, da die Kammer über die begehrte Abänderung einer einstweiligen Verfügung befunden hat. Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 53Abs. 1 Nr. 1, 41 Abs. 2 GKG, der auch bei einer Inanspruchnahme des Untermieters auf Räumung und Herausgabe Anwendung findet (vgl. KG, Beschl. v. 26. November 2012 – 8 W 77/12, ZMR 2013, 337 Tz. 6). Dabei war der Wert um den Mietzinsanteil zu kürzen, der anteilig auf die bereits zum Gegenstand der erstinstanzlichen Verurteilung erhobenen Flächen entfiel (vgl. KG, a.a.O.). Ein weiterer Abschlag wegen der Geltendmachung im einstweiligen Verfügungsverfahren war allerdings nicht geboten, da der Antrag auf eine Vorwegnahme der Hauptsache gerichtet ist (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 9. September 2010 – I-24W 23/10, MDR 2011, 316 Tz. 7). Die amtsgerichtliche Wertfestsetzung für das erstinstanzliche Verfahren hat die Kammer unter Zugrundelegung dieser Grundsätze gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG teilweise abgeändert.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!