AG München – Az.: 414 C 24067/16 – Urteil vom 25.07.2017
1) Die Beklagten zu 1 und 4 werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Wohnung … München, 4. OG, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche und einem Bad/WC zum 31.08.2017 zu räumen und an den Kläger bzw. dessen Beauftragten herauszugeben.
2) Der Beklagte zu 1 wird darüber hinaus verurteilt, Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.010,50 € vom 3. April 2015 und vom 3. September 2016 bis jeweils zum 1. Dezember 2016 zu bezahlen.
3) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4) Von den Gerichtskosten trägt der Kläger 46 %, die Beklagten zu 1 und 4 als Gesamtschuldner 44 % und der Beklagte zu 1 weitere 10 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen Beklagten zu 1 und 4 44 % als Gesamtschuldner und der Beklagte zu 1 weitere 10 %. im Übrigen trägt der Kläger seine außergerichtlichen Kosten selber. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 4 trägt der Kläger 18 %, im Übrigen trägt die Beklagte zu 4 ihre außergerichtlichen Kosten selber. Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2 und 3.
5) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
6) Den Beklagten zu 1 und 4 wird eine Räumungsfrist bis 30.11.2017 gewährt.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 11.267,- € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zahlung geltend.
Die Rechtsvorgängerin des Klägers vermietete an den Beklagten zu 1 mit Vertrag vom 1. März 1991 eine Wohnung in der … München. Der Kläger erwarb im Rahmen einer Erbauseinandersetzung die streitgegenständliche Wohnung. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt 770,50 € zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 240 €, insgesamt 1.010,50 € monatlich. Die Beklagte zu 4 ist die Ehefrau des Beklagten zu 1. Die Beklagten zu 2 und 3 sind die in der Wohnung aufgewachsenen, mittlerweile aber volljährigen Kinder der Beklagten zu 1 und 4 und gemäß Anlagen B 1 und 2 nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung gemeldet. Im Jahr 2007 gab es ein Verfahren gegen die Beklagten wegen verspäteter Zahlungen von Miete …. Wegen behaupteter verspäteter Mietzahlungen kündigte der Kläger am 4. April 2014 gegenüber den Beklagten zu 1 – 3 (Anlage K 4). Mit Endurteil des Amtsgerichts München vom 26. September 2014 (Anlage B 5) wurde die Räumungsklage des Klägers gegen die Beklagten zu 1 – 4 abgewiesen. Die Mieten für April 2015 und September 2006 wurden zunächst nicht an den Kläger bezahlt. Einen Tag nach Zustellung der Klageschrift am 1. Dezember 2016 wurden die offenen Mieten am 2. Dezember 2016 an den Kläger bezahlt. Mit Schreiben vom 21. November 2016 kündigte der Kläger gegenüber allen 4 Beklagten wegen der vorgenannten Zahlungsrückstände für April 2015 und September 2016 fristlos sowie hilfsweise fristgemäß (Anlagen K 5 – 10). In der Klageschrift vom 22. November 2016 kündigte der Kläger erneut hilfsweise fristlos und höchst hilfsweise fristgemäß das vorgenannte Mietverhältnis. Im Mai 2016 rechnete der Kläger über die Betriebskosten des Jahres 2014 ab und errechnete ein Guthaben für den Beklagten zu 1 in Höhe von 278,83 € (Anlage B 3). In dieser Betriebskostenabrechnung heißt es am Schluss:“ Bitte ziehen Sie den Betrag bei der nächsten Überweisung des Mietzinses ab oder teilen Sie mir mit, ob sich dies auf ihr Konto überweisen soll“.
Der Kläger trägt unter anderem vor:
Auch die Beklagten zu 2 – 4 hätten Mitbesitz an der streitgegenständlichen Wohnung. Im Hinblick auf BGH, 19. März 2008 – I ZB 56/07 bedürfe es auch eines Titels gegen die Beklagten zu 2 und 3. Der Mitbesitz der Beklagten zu 2 zeige sich schon daran, dass sie die Miete bezahle. Auch für die Monate Juni, Juli und November 2016 lägen verspätete Mietzahlungen vor. Die Nachzahlung v. 02.12.2016 heile nicht die ordentlichen Kündigungen. Es läge Verschulden der Beklagten bzgl. der unpünktlichen Zahlungen vor.
Der Kläger erklärte die Hauptforderung im Zahlungsantrag Ziff. 2 der Klageschrift vom 22.11.2016 für erledigt und beantragte im Übrigen zuletzt wie im Termin vom 28. Juni 2017.
Der Beklagte zu 1 hat den Zinsanspruch gemäß Ziff. 2 der Klageschrift vom 22. November 2016 anerkannt, der Teil-Hauptsacheerledigungserklärung des Klägers betreffend die Hauptforderung im Zahlungsantrag Ziff. 2 der Klageschrift vom 22.11.2016 zugestimmt und beantragte im Übrigen – wie die Beklagten zu 2 – 4 insgesamt – Klageabweisung und hilfsweise die Einräumung einer Räumungsfrist.
Die Beklagten haben unter anderem vorgetragen:
Die Zahlung der Mieten für April 2015 und September 2016 sei übersehen worden. Im September 2016 habe das an den Kapitalverkehrsbeschränkungen in Griechenland gelegen. Weil der Kläger mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2014 aufgerechnet habe, hätten nicht 2 Mieten im Rückstand bestanden. Die Voraussetzungen des §§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB lägen nicht vor. Die Beklagten zu 2 und 3 seien von vornherein nicht passivlegitimiert, weil sie schon vor 7 Jahren bzw. vor 2 Jahren aus der Wohnung ausgezogen seien. Im Hinblick auf die Nachzahlung der offenen im Mieten sei die Heilungswirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eingetreten. Eine Aufrechnungserklärung der Beklagten betreffend das Guthaben aus der vorgenannten Betriebskostenabrechnung 2014 sei nicht nötig gewesen, weil der Kläger eine entsprechende Erklärung abgegeben habe.
Im Übrigen wird auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28. Mai 2017 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und einen Vergleichsvorschlag betreffend eine Erhöhung der Kaltmiete gegen Verbleib der Beklagten zu 1 und 4 in der Wohnung gemacht, der von Seiten des Klägers nicht angenommen wurde.
Entscheidungsgründe
1) Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 29 a Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 2 a GVG. Die Klage gegen die Beklagten zu 1 und 4 ist bezüglich des geltend gemachten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe zulässig. Betreffend die Beklagten zu 2 und 3 ist die Klage betreffend den geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses allerdings unzulässig. Es gilt … Miete, § 546 BGB, Rd-Nr. 78: Die in der Wohnung des Beklagten zu 1 aufgewachsenen Beklagten zu 2 und 3 hätten kein eigenes Besitzrecht, weshalb sie von einem Vollstreckungstitel des Klägers gegen die Beklagte zu 1 und 4 automatisch erfasst wären. Bezüglich des geltend gemachten Zahlungsanspruchs ist die Klage gegen alle 4 Beklagten zulässig.
2) Die Klage auf Zahlung von Zinsen gemäß Ziff. 2 des Sachantrags und 22.11.2016 ist im anerkannten Umfang aufgrund der Erklärung des Beklagten zu 1 im Termin v. 28. Mai 2017 begründet. Hinsichtlich der übereinstimmt erledigten Hauptforderung über 2.021,- € gemäß Ziff. 2 des Sachantrags gegen den Beklagten zu 1 (Mieten April 2015 und September 2016) war nur eine Kostenentscheidung unter Berücksichtigung von § 91 a ZPO veranlasst (s.u.). Das gleiche gilt hinsichtlich des Zahlungsantrags Ziff. 2, soweit er gegen die Beklagten zu 2 bis 4 nach gerichtlichem Hinweis im Termin vom 28. Juni 2017 zurückgenommen wurde (§ 269 ZPO).
3) Der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe ist betreffen die Beklagten zu 1 und 4 begründet. Die Beklagten zu 1 bis 4 sind gemäß § 546 Absatz 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an den Kläger verpflichtet.
a) Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde zwar durch die Kündigungen des Klägers vom 21. November 2016 und 22. November 2016 nicht wirksam beendet.
aa) Zur fristlosen Kündigung v. 21.11.2016: Zwar lag ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB vor, weil der Beklagte zu 1 als Mieter mit den Mieten für April 2015 und September 2016 in Verzug war. Es gab auch keine Aufrechnungserklärung seitens des Klägers oder des Beklagten zu 1 betreffend das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung v. für 2014 (Anlage B 3). Es fehlt insoweit an einem Erklärungstatbestand auf beiden Seiten. Die diesbezügliche Kündigung ist aber unwirksam geworden gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die beiden vorgenannten Mieten sind am 01.12.2016, dem Tag der Zustellung der Klageschrift, nachentrichtet worden, wobei der Zahlungseingang beim Kläger am 2.12.2016, also einen Tag nach Rechtshängigkeit war.). Eine Hauptsacheerledigungserklärung des Klägers gab es diesbezüglich nicht.
bb) Hinsichtlich der in der Klageschrift v. 22.11.2016 erklärten erneuten fristlosen Kündigung v. 22.11.2016 gilt das Gleiche wie zu aa): Es ist Heilung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eingetreten. Eine Hauptsacheerledigungserklärung des Klägers gab es diesbezüglich auch nicht.
b) Die ordentliche und fristgemäße Kündigung v. 21.11.2016 beendet gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573 c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis des Beklagten zu 1 zum 31.08.2017. Zur Räumung und Herausgabe sind der Beklagte zu 1 als Mieter sowie seine Ehefrau verpflichtet … Miete, 5. Auflage 2017, Rn 77 zu § 546 BGB). Für den Kläger liegt ein berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die nichtfristgerechte monatelange, bzgl. der Miete April 2015 sogar über 1,5 Jahre nicht erfolgte Nichtzahlung stellt ein erhebliche Vertragsverletzung des Beklagten zu 1 dar. Es gilt BGH 10.10.2012 – VIII ZR 107/12: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Im dortigen Fall hatte der Mieter monatelang keine Betriebskostenvorauszahlungen in zweistelliger Höhe bezahlt. Im vorliegenden Fall sind es 2 volle Brutto-Mieten über je 1.010,50 €, die erst einen Tag nach Rechtshängigkeit der Klage entrichtet wurden. Das Übersehen der Mietzahlung bzw. das sich nicht drum kümmern stellt ein Verschulden des Beklagten zu 1. Soweit er vorgetragen hat, dass er aufgrund der Kapitalverkehrskontrollen in Griechenland die Miete nicht aus Griechenland überweisen konnte, so entlastet ihn das jedenfalls nicht. Denn schon vor ihrer Abreise nach Griechenland hätte er sich von Deutschland aus um die Bezahlung der Miete als seiner Kardinalpflicht aus dem Mietvertrag kümmern müssen. Schon zuvor hat er ja die Miete durch seine Tochter auf das Konto des Kläger überweisen lassen. Aus vorgenannter BGH Entscheidung ergibt sich auch, dass § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB für die ordentliche Kündigung nicht analog angewendet werden kann. Die Nachzahlung des Beklagten zu 1 heilt daher nicht die ordentliche Kündigung vom 21. November 2016. Auf den Umstand, dass der Kläger die Miete für April 2015 nicht angemahnt hat sowie den Umstand, dass sowohl der Kläger als auch der Beklagte zu 1 in Höhe von 278,83 € die Aufrechnung mit den Mieten für April 2015 und September 2016 aufgrund des Guthabens des Beklagten zu 1 aus der Betriebskostenabrechnung 2014 hätten erklären können, kommt es nicht an.
c) Auf die ordentliche, fristgemäße Kündigung v. 22.11.2016 aus der Klageschrift kommt es im Hinblick auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung v. 21.11.2016 nicht mehr an.
4) Hinsichtlich der Beklagten zu 2 und 3 war die Klage in vollem Umfang auch als unbegründet abzuweisen. Das ergibt sich schon daraus, dass sie weder Mietvertragspartei gemäß dem vorgelegten Mietvertrag Anlage K 1 sind noch der Kläger nachgewiesen hat, dass die Beklagten ein Besitzrecht an der streitgegenständlichen Wohnung geltend machen oder haben. Die Vermutung der Anlagen B 1 und 2 sowie die Prozesserklärung der Beklagten im Termin vom 28. Juni 2017 hat der Kläger nicht widerlegt. Der Kläger wurde bereits darauf hingewiesen, dass allein der Umstand, dass die Beklagte zu 2 Miete an den Kläger bezahlt hat, kein Nachweis dafür ist, dass die Beklagte zu 2 ein Besitzrecht an der streitgegenständlichen Wohnung gelten macht. Der Hinweis der Beklagten auf § 267 BGB ist insoweit zutreffend.
5) Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach dem RVG gem. Ziffer 3 der Klageschrift schulden die Beklagten zu 1 und 4 nicht, weil es schon keinen Sachvortrag zu diesen Gebühren gibt, worauf der Kläger im Termin v. 28.06.2017 hingewiesen wurde. Innerhalb der gewährten Frist 12.07.2017 erfolgte kein Vortrag des Klägers dazu.
Bzgl. der Beklagten zu 2 und 3 kommt kein Anspruch in Betracht, weil es schon keine Hauptforderung gegen diese beiden gibt (sh. oben Ziffer 4).
Die Klage war daher teilweise stattzugeben und sie im Übrigen abzuweisen.
6) Zur Räumungsfrist für die Beklagten zu 1 und 4:
Eine Räumungsfrist gemäß § 721 Absatz 2 ZPO ist den Beklagten zu 1 und 4 in Höhe von drei Monaten ab dem Ende des Mietverhältnisses zu gewähren.
Über die Einräumung einer Räumungsfrist ist aufgrund umfassender Abwägung der Interessen der Parteien zu entscheiden, Zöller, ZPO, 31. Auflage 2016, Rn 6 zu § 721 ZPO). Als zu berücksichtigende Umstände kommen neben dem Alter und Bedürfnis der Beklagten, die Dauer des Mietverhältnisses, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum, der Bedarf des Vermieters sowie Art und Weise der Pflichtverletzung des Mieters in Betracht (Thomas/Putzo, 38. Auflage 2017, § 721 Rn 12 Zöller ZPO Komm., 31. Auflage 2016, § 721 Rn. 6, 9).
Im vorliegenden Fall sind von Seiten des Klägers und der Beklagten keine konkreten Umstände vorgetragen worden. Von Seiten der Beklagten wurde im Termin v. 28.06.2017 lediglich vorgetragen, dass sie sich im Sommer in Griechenland befänden. Vor diesem Hintergrund und Berücksichtigung des Umstands, dass der Räumungstermin aufgrund der ordentlichen Kündigung rd. 1 Monat nach dem Termin zur Verkündung des Urteils liegt, hat das Gericht drei weitere Monate für angemessen erachtet um den Beklagten zu ermöglich, sich mit der Frage zu beschäftigen, wo sie in Zukunft wohnen möchten.
7) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 a, § 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
8) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.
9) Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf § 3-5 ZPO bzgl. des (für erledigt erklärten) Zahlungsantrags und § 41 Abs. 2 GKG (12 x die Kaltmiete 770,50 €).
