Räumungsklage Mietwohnung – Kinder haben grundsätzlich keinen Mitbesitz

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.11.2023 wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 11 wird verurteilt, das Einfamilienhaus H.- Weg N01, NO2A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss nebst Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten erster und zweiter Instanz trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 11 darf, soweit die Klägerin die Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses vollstreckt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Hinsichtlich der Kosten darf die Beklagte zu 11 die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H.- Weg N01 in NO₂ A. und des auf diesem Grundstück errichteten Einfamilienhauses. Mit Mietvertrag vom 31.12.0000 wurde das Einfamilienhaus einschließlich des Grundstücks und zweier Garagen (Nr. 000 und 000) von der Klägerin an die Eheleute S. und F. T. vermietet, die die Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) sind. Die monatlich zu zahlende Nettomiete belief sich auf 1.661,64 Euro. Die volljährigen Beklagten zu 1) bis 11) bewohnen dieses Einfamilienhaus ebenfalls und sind dort gemeldet, die Beklagte zu 11 seit dem 01.01.2023. Sie ist die Lebensgefährtin einer der Söhne der Eheleute S. und F. T., nämlich des Beklagten zu 8.

Mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.03.2022, Az.: 2 C 7/21, wurden die Eheleute S. und F. T. wegen Zahlungsverzugs verurteilt, das Einfamilienhaus zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

Die Stadt A. beschlagnahmte das streitgegenständliche Einfamilienhaus in der Vergangenheit bereits zweimal, weil ein Ersatzwohnraum auf absehbare Zeit nicht zur Verfügung stand. Seither erhält die Klägerin – auch für die Beklagten – Zahlungen von der Stadt A. in Höhe des Mietzinses.

Nachdem die Klägerin die Herausgabe des Objekts auch nicht im Wege der Zwangsvollstreckung mit Erfolg durchsetzen konnte, erhob sie im März 2023 Klage gegen die nunmehrigen Beklagten und beantragte, die Beklagten kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, das Einfamilienhaus H.- Weg N01, NO₂ A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss nebst Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragten die Klageabweisung, u.a. mit der Begründung, sie seien als eigenständige Mieter zu qualifizieren.

Hilfsweise begehrten sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gem. § 7 ZPO.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 10.11.2023, das den Beklagten am 14.11.2023 zugestellt wurde, diese zur Räumung verurteilt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 162 ff AG Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung vom 14.12.2023 wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Räumung.

Mit Beschluss vom 20.03.2024 (Bl. 90 eA) hat die Kammer den Beklagten für die Durchführung des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe bewilligt und darauf hingewiesen, dass die Berufung Erfolg haben dürfte. Die Klägerin hat hierzu Stellung genommen und – bis zuletzt unbestritten – vorgetragen, dass es sich bei den Beklagten um Mitglieder einer Schaustellerfamilie handele. Diese zeichne sich dadurch aus, dass immer mal wieder einzelne Mitglieder der Familie über Wochen oder Monate auf einer Veranstaltung als Schausteller tätig seien. Vor diesem Hintergrund sei es weltfremd, anzunehmen, dass die Eltern mit 10 mittlerweile volljährigen Kindern und – jedenfalls einer Lebensgefährtin eines der Söhne – über 30 Jahre hinweg unverändert ein Haus bewohnt hätten. Es dürfte dagegen naheliegend sein, dass hier mehrfach Auszüge und Wiedereinzüge diverser Beklagten stattgefunden haben, wobei die Klägerin hiervon keine nähere Kenntnis hätten.

Darüber hinaus habe der zuständige Obergerichtsvollzieher unter dem 07.03.2023 – insoweit wiederum unstreitig – mitgeteilt, dass die Beklagte zu 11 in dem Objekt wohne und gemeldet sei und die für den 09.03.2023 angesetzte Räumung nicht durchgeführt werden könne. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 113 ff und 121 ff eA verwiesen.

II.

Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1 – 10, der erwachsenen Kinder der ehemaligen Mieter, haben Erfolg. Denn nach der Rechtsauffassung der Kammer fehlt der Räumungsklage insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin kann die Räumung gegen diese Beklagten allein auf der Basis des Titels vollstrecken, den sie gegen die Eltern im Verfahren vor dem Amtsgericht Köln, 217 C 7/21, erwirkt hat.

Eines gesonderten Titels gegen die Beklagten zu 1 – 10 bedarf die Klägerin nicht.

Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Amtsgericht für die Frage, ob für eine Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe des Wohnhauses nach § 885 ZPO auch ein gegen die Beklagten gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, die Rechtsprechung des BGH herangezogen. Hiernach haben minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, sodass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern ausreicht. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.

Etwas Anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist. Die Einräumung des Mitbesitzes muss durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 -).

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

a) Bei Abschluss des Mietvertrages waren die Beklagten zu 1 – 10 noch nicht volljährig, teils noch gar nicht geboren. Sie haben somit originär keinen Besitz an dem Wohnhaus erworben, sondern waren Besitzdiener.

Allein der Umstand, dass die Beklagten zu 1 – 10 in der Folge volljährig geworden sind und nun seit längerem nämlich – mit Ausnahme des jetzt erst dreiundzwanzigjährigen Beklagten zu 10 – bereits deutlich über 10 Jahre, teils über 20 Jahre lang, als Volljährige mit ihren Eltern zusammen leben, ändert an den Besitzverhältnissen nichts.

Bloß fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.

Erst Recht kann ohne weiteren Vortrag nicht davon ausgegangen werden, dass sich die Besitzverhältnisse an der streitgegenständlichen Immobilie auch nach außen erkennbar geändert haben. Vielmehr ist bei lebensnaher Betrachtung davon auszugehen, dass die Eltern, die den Mietvertrag über das Objekt geschlossen und Besitz hieran erlangt haben, auch nach Volljährigkeit der Kinder ihnen gegenüber weiterhin weisungsbefugt geblieben sind, sodass die Kinder wiederum im Hinblick auf das Mietobjekt den Weisungen der Eltern Folge zu leisten haben (vgl. MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 3). Dass die volljährigen Beklagten zu 1 -10 in ihrer Lebensführung mutmaßlich frei sind und in diesem Rahmen etwa darüber selbst entscheiden dürfen, wann sie das Haus verlassen und sicherlich einen eigenen Schlüssel haben, ändert hieran nichts.

Insoweit ist zu sehen, dass auch minderjährige Kinder ab einem gewissen Alter Hausschlüssel erhalten, ohne dass dies an den Besitzverhältnissen etwas ändern würde. Maßgeblich ist allein, wer das Bestimmungsrecht über die Sache innehat, also über den Fortbestand des Besitz- bzw. Mietverhältnisses entscheidet oder etwa darüber, wer Besitzer oder Besitzdiener ist.

Die diesbezügliche Entscheidungskompetenz bleibt insoweit bei den Eltern. Dass dies vorliegend anders wäre, ist nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr nach dem erstinstanzlichen Beklagten vorbringen, das unbestritten geblieben ist, wonach die Beklagten zumindest zum Teil nicht in der Lage sein sollen, für sich selbst zu sorgen.

Dass die Beklagten mutmaßlich einem Beruf nachgehen, ändert an den Besitzverhältnissen ebenso wenig etwas. Auch durch eigenes Einkommen wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).

Auch der Umstand, dass einer der Beklagten mit der Beklagten zu 11 eine Lebensgemeinschaft im elterlichen Haushalt führt, ist ohne Bedeutung. Selbst wenn eine volljährige Tochter der Schuldnerin verheiratet ist und mit ihrem Ehepartner in der Wohnung der Schuldnerin lebt, besagt dies nichts über die tatsächlichen Besitzverhältnisse (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 -).

b) Soweit die Klägerin auf den Hinweis der Kammer ergänzend vorgetragen hat, es handele sich vorliegend um eine Schaustellerfamilie, bei der „immer mal wieder“ einzelne Mitglieder der Familie über Wochen oder Monate auf einer Veranstaltung als Schausteller tätig seien, verfängt dies nicht.

Zwar werden volljährige Kinder, die nach Erreichen der Volljährigkeit aus und dann wieder zu den Eltern zurückziehen, nicht wieder zu Besitzdienern (vgl. MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).

Vorliegend sind die veranstaltungsbedingten Abwesenheiten als Schausteller jedoch nicht mit einem Auszug und die Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung nicht mit einem Wiedereinzug verbunden, in deren Zusammenhang die Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus neu geordnet werden würden. Es ist nämlich fernliegend anzunehmen, dass die jeweiligen Familienmitglieder zum Zwecke der Schaustellerei auf Veranstaltungen jeweils aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen, also stets ihren gesamten Hausstand und sonstige persönliche Gegenstände mitnehmen würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass hierfür in erster Linie Bekleidung benötigt und mitgenommen wird. Insoweit macht es für die Beurteilung der Besitzverhältnisse keinen Unterschied, ob jemand beruflich als Unternehmensberaterin, Personal auf einem Kreuzfahrtschiff oder – wie hier – als Schausteller arbeitet.

c) Auch aus dem seitens der Beklagten vorgetragenen, unstreitigen Umstand, dass die Beklagten Leistungen nach dem SGB beziehen und diese direkt an die Klägerin gezahlt werden, ergibt sich nichts Anderes.

Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 SGB XII werden Leistungen für die Unterkunft und Heizung „in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen“ erbracht. Dabei ist nicht Voraussetzung, dass solchen Zahlungen eine (miet-)vertragliche oder andere Verpflichtung des Leistungsberechtigten gegenüber einem Dritten zugrunde liegt.

Ist der Leistungsberechtigte verpflichtet und insbesondere einer wirksamen Mietzinsforderung ausgesetzt, folgt zwar schon allein daraus ein entsprechender Bedarf. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten als tatsächliche Aufwendungen im normativen Sinn gehören aber auch die Kosten, die dem Leistungsberechtigten durch die Nutzung der Wohnung tatsächlich entstehen und von diesem faktisch (mit-) getragen werden (vgl BSG SozR 4-4200 § 11 Nr. 52 RdNr. 13 zu Kosten bei Nutzung einer von den Eltern angemieteten Wohnung).

Insoweit genügt, dass sich die betroffenen Bewohner der Unterkunft faktisch einig sind, ohne dass daraus eine rechtliche Verpflichtung entstehen muss (BSG, Urteil vom 17. Dezember 2015 – B 8 SO 10/14 R -, SozR 4-3500 § 35 Nr. 4, Rn. 16).

Vor diesem Hintergrund kann allein aus dem Umstand, dass für die Beklagten zu 1 – 10 Leistungen für die Unterkunft und Heizung erbracht und direkt an die Klägerin gezahlt werden, nicht gefolgert werden, dass die Eltern der Beklagten zu 1 -10 ihren Kindern hierfür Besitz an dem Wohnhaus einräumen mussten.

d) Die Kammer war auch nicht gehalten, den Beklagten zu 1- 10 aufzugeben nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zu ihren Lebensverhältnissen näher vorzutragen.

Der Gerichtsvollzieher hat im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen.

Allerdings hat der Gerichtsvollzieher – wie ausgeführt – nicht das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich wie der Besitz erlangt ist (BGH, Beschluss vom 14. August 2008 – I ZB 39/08 -; Saenger, Zivilprozessordnung, ZPO § 885 Rn. 11, beck-online). Insoweit ist der Prüfungsumfang des Gerichtsvollziehers mit den Erkenntnismöglichkeiten der Klägerin identisch, sodass für eine sekundäre Darlegungslast auch kein Bedürfnis besteht.

Das Rechtsschutzbedürfnis lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klägerin dadurch eine „bessere Vollstreckungssituation“ erwirkt. Dem Umstand, dass der Gerichtsvollzieher sich geweigert hat, eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag gemäß auszuführen, hier also die Räumung auch im Hinblick auf die volljährigen Kinder durchzusetzen, ist mit der Vollstreckungserinnerung gem. § 766 Abs. 2 ZPO zu begegnen.

III.

Im Hinblick auf die Beklagte zu 11 gilt dies jedoch nicht.

Ihr gegenüber ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin nach erneuter Prüfung und entgegen der ursprünglichen Rechtsauffassung der Kammer gegeben.

Anders als die Beklagten zu 1 – 10 ist die Beklagte zu 11 kein Kind der Eheleute S. und F. T., sondern die Lebensgefährtin des Beklagten zu 8.

Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.

Die Einräumung von Mitbesitz an den nichtehelichen Lebensgefährten muss aufgrund einer von einem entsprechenden Willen getragenen Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein.

Aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung geschützt werden muss.

Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen (BeckOGK/Götz, 1.4.2024, BGB § 866 Rn. N01; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 -).

Dies ist auf die Lebensgefährtin eines Kindes der Mieter zu übertragen.

Zwar kann der Beklagte zu 8 der Beklagten zu 11 rechtmäßig keinen Besitz eingeräumt haben, da er selbst kein Mitbesitzer ist, sondern nur seine Eltern (s.o. unter II).

Aufgrund des Umstands, dass die Beklagte zu 11 bei lebensnaher Betrachtung nur mit Kenntnis der Eltern der Beklagten zu 1 – 10 in den Haushalt aufgenommen worden sein kann, dass sie dort mit ihrem minderjährigen Kind lebt und dass sie dort ihren Wohnsitz nach den entsprechenden Meldegesetzen angemeldet hat, kann und darf der Gerichtsvollzieher bei Anwendung des oben näher beschrieben Prüfungsumfangs davon ausgehen, dass der Beklagten zu 11 Mitbesitz eingeräumt wurde und sie nicht nur Besitzdienerin / Besucherin ist.

Zwar ist es gleichermaßen denkbar, dass sie ähnlich einer Pflegetochter in den Haushalt aufgenommen wurde und deswegen eine Weisungsabhängigkeit besteht.

Dies ist für den Gerichtsvollzieher im Rahmen des formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahrens aber nicht überprüfbar. Es sind keinerlei objektiv nach außen zu Tage tretende Faktoren denkbar, anhand derer die internen Familienverhältnisse für einen außenstehenden Dritten festzumachen wären.

Die Klägerin hat als Eigentümerin gegenüber der Beklagten zu 11 als Besitzerin einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses gem. § 985 BGB.

Die Beklagte zu 11 hat kein entgegenstehendes Recht zum Besitz gem. § 986 BGB.

Der Beklagte zu 8 war und ist kein Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener, sodass er ihr keinen berechtigten Besitz einräumen konnte.

Durch die rechtskräftige Kündigung des Mietverhältnisses mit den Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) konnten auch diese der Beklagten zu 11, die erst ab dem … 2023 in dem streitgegenständlichen Objekt gemeldet war, hierfür kein Besitzrecht mehr einräumen.

Es ist auch kein eigenständiges Mietverhältnis zwischen der Beklagten zu 11 und der Klägerin entstanden, aufgrund dessen ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB bestehen würde. Die amtsgerichtlichen Ausführungen, dass die Klägerin weder ausdrücklich noch konkludent durch schlüssiges Verhalten eine Willenserklärung abgegeben habe, die auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtet war, sind zutreffend und überzeugend. So hat die Klägerin durch Klageerhebung gegen die Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie an einem Fortbestand des Mietverhältnisses kein Interesse habe und die Herausgabe der Mietsache begehrt. Es spricht daher nichts für einen Rechtsbindungswillen im Hinblick auf einen gesonderten Mietvertrag mit der Beklagten zu 11.

Auch aus dem Umstand, dass für die Beklagten seitens der Stadt Köln Zahlungen an die Klägerin erbracht werden, ergibt sich nichts Anderes. Insoweit wird zunächst auf die Ausführungen unter II 2 c.) verwiesen.

Erfolgt die Zahlung des jeweiligen Leistungsträgers also, ohne dass das Bestehen eines Mietvertrags vorausgesetzt wird, so kann in der Entgegennahme der Zahlungen durch die Eigentümerin keine konkludente Erklärung liegen, die auf Annahme / Bestätigung eines Mietvertrages gerichtet ist.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

V.

Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen zu entscheiden war.

Streitwert: 19.939,68 Euro (12 x 1661,64 Euro)