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Räumungsklage – Vor Ablauf der Widerspruchsfrist des Mieters zulässig?

AG Pforzheim, Az.: 3 C 129/16, Urteil vom 09.11.2016

1. Die Beklagte wird verurteilt, den … belegenen Bungalow, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Flur, Terrasse, Garten, PKW-Stellplatz sowie Gerätehaus, nebst zugehöriger 4 Hausschlüssel und 1 Briefkastenschlüssel geräumt an den Kläger zum 30.11.2016 herauszugeben.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2016 eingeräumt.

4. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte zu 80%, der Kläger zu 20%.

5. Das Urteil ist für den Kläger vorläufig vollstreckbar, sofern nicht die Beklagte Sicherheit in Höhe von 5000,- € leistet, es sei denn der Kläger leistet Sicherheit in Höhe von 5000,-€. Für die Beklagte ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, sofern nicht der Kläger Sicherheit in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages leistet, es sei denn die Beklagte leistet Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 5.880,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung.

Das Grundstück, auf dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, hat der Kläger mit Auflassung vom 18. Januar 2016 und der Eintragung im Grundbuch am 1. Februar 2016 vom früheren Eigentümer erworben. Die Beklagte hatte mit dem früheren Eigentümer einen Mietvertrag beginnend ab dem 1. April 2004 geschlossen.

Räumungsklage – Vor Ablauf der Widerspruchsfrist des Mieters zulässig?
Foto: nuoil830/Bigstock

Der Kläger ist beruflicher Schäfer und wohnt derzeit in einem Wohnwagen bei seiner Schafsweide. Er leidet an einem Grad der Behinderung von 40%. Die streitgegenständliche Wohnung liegt in der Nähe der Schafsweide des Klägers. Seine Meldeadresse lautet auf … Der Name des Klägers ist zudem am Klingelschild seines Lebenspartners in … angebracht. Er benötigte insofern eine Meldeadresse für die Sparkasse. Gemeldet ist er in … aber nicht.

Mit Schreiben vom 30. Januar 2016, zugegangen am Samstag, 30. Januar 2016 und damit noch vor der Eintragung des Klägers im Grundbuch, kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten wegen Eigenbedarfs. Darin gab er an, dass er – der Kläger – die Wohnung selbst benötige und einziehen werde. Das von ihm zuvor bewohnte Haus hat er verkauft, um nicht in die Zwangsversteigerung zu geraten. Zu den Einzelheiten vgl. Aktenseite 29.

Mit Schreiben des Prozessvertreters des Klägers vom 15. Februar 2016 wurde die Beklagte aufgefordert die Wohnung bis zum 30. April 2016 zu räumen. Dieser Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte mit Schreiben vom 29. Februar 2016.

Mit Schriftsatz vom 1. August 2016 kündigte der Kläger nochmals ordentlich wegen Eigenbedarf. Das Ende der Kündigungsfrist ist unstreitig der 30. November 2011.

Der Kläger ist der Ansicht, dass die Kündigung vom 30. Januar 2016 wirksam sei. Zwar sei er zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen gewesen. Zum einen habe aber eine Ermächtigung des früheren Eigentümers vorgelegen. Zum anderen sei es von der Beklagten treuwidrig, sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung zu berufen, weil zwischen der Kündigung am 30. Januar 2016 und der Eintragung im Grundbuch am 1. Februar 2016 gerade einmal zwei Tage lägen, zumal der 30. Januar ein Samstag war und bei postalischer Übermittlung der Kündigung diese erst am 1. Februar zugegangen wäre. Der Eigenbedarf liege vor, da dem Kläger Obdachlosigkeit drohe und er die Wohnung benötige, damit er in der Nähe seiner Schafsherde wohnen könne, was aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit als Schäfer erforderlich sei.

Der Kläger beantragt in der der Beklagten tatsächlich am 4. Juli 2016 zugegangenen Klageschrift:

1. Die Beklagte wird verurteilt, …, nebst zugehöriger 4 Hausschlüssel und einem Briefkastenschlüssel geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 571,44 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, fürsorglich wird eine Räumungsfrist beantragt.

Sie ist der Meinung, dass die Kündigung vom 30. Januar 2016 unwirksam sei, weil der Kläger im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung nicht Eigentümer gewesen sei und der geltend gemachte Eigenbedarf eine Kündigung des früheren Eigentümers ohnehin nicht rechtfertigen könne, weil der Eigenbedarf nicht in der Person des früheren Eigentümers bestand, sondern in Person des Klägers, der zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht Vermieter gewesen sei. Außerdem läge eine besondere Härte vor, weil sie erst vor nicht einmal zwei Jahren eingezogen sei, es mit Haustieren nicht einfach sei eine Wohnung zu finden, gesundheitliche Probleme bestünden, Investitionen in die Wohnung getätigt worden seien (z.B. Maklergebühren) und angemessener Wohnraum derzeit nicht beschafft werden könne. Auch die Kündigung vom 1. August 2016 könne der Klage nicht zum Erfolg verhelfen, weil die Widerspruchsfrist noch nicht abgelaufen sei und die Beklagte dieser Kündigung unstreitig nicht widersprochen habe. Außerdem behauptet die Beklagte erstmals in der mündlichen Verhandlung am 29.9.2016 (vgl. Aktenseite 164 f.), dass der Eigenbedarf des Klägers vorgeschoben sei, da der Kläger genauso gut bei seinem Lebenspartner in … einziehen könne, der ihn im Rahmen seiner Fürsorgepflicht aufnehmen müsse; dem Beklagten drohe jedenfalls keine Obdachlosigkeit. Zum anderen habe sich der Kläger ja kein Haus kaufen müssen, indem schon Personen wohnen. Weiter können keine Rechtsanwaltskosten geltend gemacht werden, weil diese bereits vor einem möglichen Verzug entstanden seien. Schließlich sei der hilfsweise Antrag zur Gewährung einer Räumungsfrist begründet, da die Beklagte bisher keinen angemessenen Ersatzwohnraum gefunden habe.

In der mündlichen Verhandlung vom 29. September 2016 wurden die Parteien informatorisch angehört. Für weitere Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet, da die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung erst zum 30.11.2016 und damit, anders als in Ziff. 1 der Klagschrift beantragt, nicht sofort herauszugeben hat.

1.

Die Beklagte hat die Wohnung zum 30.11.2016 aufgrund der im August erklärten Kündigung zu räumen.

a.

Die Kündigung vom 30.1.2016 ist unwirksam und konnte das Mietverhältnis nicht auflösen. Es fehlt an einem wirksamen Kündigungsgrund. Der geltend gemachte Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Unstreitig bezog sich der geltend gemachte Eigenbedarf aber auf den Kläger, der am 30.1.2016 jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war und damit nicht nach § 566 BGB in die Stellung als Vermieter eingetreten war. Zwar kann der frühere Eigentümer den neuen Eigentümers grundsätzlich zur Kündigung ermächtigen. In diesem Falle handelt der neue Eigentümer aber als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Werden daher Kündigungsgründe geltend gemacht, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen diese auch in dessen Person vorliegen. Das war vorliegend aber unstreitig nicht der Fall. Diese Frage wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutiert, wobei sich das Gericht im Vergleichsvorschlag auch zu einer möglichen Treuwidrigkeit der Kündigung geäußert hat. Ein weiterer Hinweis war insoweit nicht erforderlich, zumal den Parteien zu diesem Gesichtspunkt nochmals Schriftsatzrecht gewährt wurde. Eine (analoge) Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB scheidet im Falle der Kündigung aus, da Gestaltungsgeschäfte keinen Schwebezustand ertragen (Ellenberger, in: Palandt, 75 A,, 2016, § 185 BGB, Rn. 2).

b.

Allerdings führte die Kündigung mit Schriftsatz vom 1.8.2016 zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2016. Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung war damit die Wohnung entgegen des Antrags Ziff. 1 nicht sofort zu räumen. Daraus resultiert eine teilweise Klagabweisung.

aa.

Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage war insbesondere mit Blick auf § 259 ZPO zulässig. Unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO ist eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Frist nach § 574b BGB statthaft, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2953 mwN; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. A., 2014, § 259, Rn. 2). Die Klage ist daher dann zulässig, wenn der Mieter nicht nur schweigt oder pauschal auf voraussichtliche Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, hinweist, sondern durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht gewillt ist, fristgerecht zu räumen. Die Interessen des Mieters sind dann ausreichend berücksichtigt, weil ihm die Möglichkeit zur Geltendmachung seiner Rechte, die er im Widerspruch geltend machen kann, mit Blick auf §§ 767, 769 ZPO nicht genommen werden. Maßgeblich für die Beurteilung der ernsthaften Besorgnis ist der objektive Empfängerhorizont.

Im Rahmen der informatorischen Anhörung während der mündlichen Verhandlung verneinte die Beklagte den Eigenbedarf des Klägers erstmals und verwies diesen auf ein Obdach bei dessen Lebenspartner. Zudem wies sie darauf hin, dass er sich ein Haus ohne Bewohner hätte kaufen müssen, wenn er eine Wohnung benötige. Im Einzelnen vgl. Aktenseite 164 f. Aus diesen Äußerungen lässt sich ohne Zweifel der Wille der Beklagten entnehmen, die Wohnung nicht fristgerecht zu räumen, weil sie den Kündigungsgrund anzweifelt. Anders kann dies nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht verstanden werden.

Es kann daher dahinstehen, ob der Widerspruch gegen die Kündigung vom 30. Januar 2016 auch auf die Kündigung vom 1. August zu beziehen ist, wofür jedenfalls sprechen würde, dass sich der Sachverhalt in Bezug auf die beiden Kündigungen aus Sicht der Kläger nicht geändert hat. Denn aus Sicht eines objektiven Beobachters wäre es nicht verständlich, warum die Beklagte ihre Ansicht zur Kündigung, zwischenzeitlich geändert haben soll, wie ihre Ausführungen in der mündlichen Verhandlungen auch bestätigten. Aufgrund des Verhaltens in der mündlichen Verhandlung war es aber bereits nicht erforderlich, dies im Rahmen des § 259 ZPO zu berücksichtigen.

bb.

Die Kündigung vom 1. August 2016 war wirksam. Die Wohnung ist danach zum 30.11.2016 zu räumen.

Mit der Eintragung im Grundbuch Anfang Februar 2016 ist der Kläger nach § 566 BGB in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingerückt. Die Kündigungsfrist läuft zum 30.11.2016 ab. Die Form des § 568 Abs. 1 BGB wurde eingehalten und der Grund nach § 573 Abs. 3 BGB besteht.

Aufgrund des Eigenbedarfs war ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben. Der Kläger trug schlüssig und überzeugend vor, dass er die streitgegenständliche Wohnung benötige, weil er derzeit in einem Wohnmobil wohne und zudem eine Wohnung in der Nähe seiner Schafsweide benötige. Die Beklagte bestritt die drohende Obdachlosigkeit zwar, indem sie den Kläger auf die Wohnung seines Lebenspartner verwies und dem Kläger vorwarf eine Wohnung gekauft zu haben, indem bereits Personen wohnen. Gleichwohl war es nicht erforderlich, Beweis zu erheben, da der bis zur mündlichen Verhandlung unstreitige Eigenbedarf des Klägers als Ausdruck von Art. 14 GG selbst unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten gegeben ist, zumal unbestritten ist, dass der Kläger auch tatsächlich in die Wohnung einziehen werde. Das Gericht wies die Beklagte auch auf den starken Schutz des Art. 14 GG in der mündlichen Verhandlung hin. Danach muss sich der Kläger nicht auf die Wohnung seines Lebensgefährten verweisen lassen, die sich zudem noch nicht einmal im unmittelbaren Umfeld der streitgegenständlichen Wohnung bzw. der Schafsweide befindet. Der Wille des Eigentümers zur Nutzung seiner Wohnung ist grundsätzlich zu respektieren.

cc.

Der Kläger musste insofern seine Anträge auch nicht umstellen, da die Räumung zum 30.11.2016 im Vergleich zur sofortigen Räumung lediglich ein Minus zu sehen ist, das vom ursprünglichen Antrag erfasst ist. Es war daher nicht auf vollständige, sondern lediglich auf teilweise Klagabweisung zu entscheiden.

c.

Ein Härtefall nach §§ 574 ff. BGB liegt nicht vor. Die Beklagte hat ausdrücklich erklärt, sie widerspreche der Kündigung vom 1. August 2016 nicht. Der Widerspruch beziehe sich allein auf die Kündigung vom 30. Januar 2016.

2.

Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltsgebühren ist nicht ersichtlich.

Ein solcher ergibt sich nicht aus Verzugsgesichtspunkten nach §§ 280 Abs. 1 und 2 BGB, da der Beklagten im Zeitpunkt der außergerichtlichen Tätigkeit des Prozessbevollmächtigten des Klägers aufgrund der Unwirksamkeit der Kündigung vom 30. Januar 2016 kein Vorwurf zu machen ist. Aus demselben Grund können die vorgerichtlichen Gebühren auch nicht aus § 280 Abs. 1 BGB anfallen. Da die zweite Kündigung erst während des gerichtlichen Prozesses am 1. August 2016 ausgesprochen wurde, war das Verhalten der Beklagten dafür zwar kausal und es lag auch eine wirksame Kündigung vor, Allerdings fehlt es an einer haftungsbegründenden Kausalität, da die Gebühren bereits für die Tätigkeit im Februar 2016 entstanden waren. Ist die Schadensersatzforderung noch nicht fällig, kann auch kein Verzugszins geschuldet sein.

3.

Eine Räumungsfrist war auf Antrag der Beklagten bis zum 31.12.2016 einzuräumen. Die Entscheidung zur Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. In die gebotene Abwägung der Interessen der beiden Parteien (vgl. Zöller, ZPO, 30. Auflage, 2014, § 721 Rz. 6) hat das Gericht zugunsten der Beklagten ihren Vortrag zum Widerspruch gegen die Kündigung vom 30. Januar 2016 einbezogen. So war zu berücksichtigen, dass es in der Region und auch zur Jahreszeit schwierig ist, angemessenen Wohnraum zu finden, die Beklagte gesundheitlich angeschlagen ist und sich um Ersatzwohnraum bemüht habe. Demgegenüber war zugunsten des Beklagten einzustellen, dass der drohende Winter im Wohnwagen nicht verbracht werden kann, er mit einem Grad von 40% behindert ist, sich darum bemüht hat, der Klägerin Ersatzwohnraum zu beschaffen und die Klägerin bereits seit August 2016 Gelegenheit hatte sich um eine Ersatzwohnung zu kümmern.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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