LG Halle (Saale), Az: 3 S 11/14
Urteil vom 30.06.2014
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichtes Halle (Saale) vom 28.01.2014 zur Geschäftsnummer 97 C 2551/13 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung der Klägerin in Höhe von 600,00 vorläufig vollstreckbar.
3. Die Revision wird zugelassen.
und beschlossen: Der Streitwert wird auf 300,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Beklagte wendet sich als Mieterin gegen eine Verpflichtung zur Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in ihrer 3-Raum-Wohnung durch die klägerische Wohnungsgenossenschaft als Vermieterin und Wohnungseigentümerin, nachdem sie bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder im Jahr 2009 eingebaut hat.
Das Amtsgericht Halle (Saale) hat in seinem von der Beklagten angegriffenen Urteil vom 28.01.2014 die Beklagte dazu verurteilt, das Anbringen von Rauchwarnmeldern im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur der Wohnung-Nr. …, gelegen in H., M-Straße …, Etage II rechts, durch die Klägerin oder eine von ihr beauftragte Fachfirma zu dulden. Es hat die Berufung zugelassen.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteiles gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass unstreitig der Einbau der Rauchwarnmelder unter Einsatz von leichter Klebe- und Bohrtechnik und damit ohne größere Lärm- und Staubentwicklung innerhalb von ca. einer Viertelstunde erfolgen kann. Ebenso ist unstreitig, dass die Rauchmelder über Funkwartung verfügen werden, durch welche auch das automatische Melden von Defekten zwischen den Wartungszyklen erfolgt und kein Betreten der Wohnung mehr erforderlich ist und zudem keine Mieterhöhung verlangt wird, sondern eine Umlegung der Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erfolgen soll. Die Klägerin hatte zunächst (nur) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Anbringen eines Rauchwarnmelders im Wohnzimmer (Raum 1) der betroffenen Wohnung der Beklagten zu dulden, dann aber vor der mündlichen Verhandlung die Klage auf den vom Amtsgericht zuerkannten Umfang erweitert, dem die Beklagte allerdings nicht zugestimmt hat.
Zweitinstanzlich verfolgt die Beklagte ihre Rechtsauffassungen weiter:
Die Klägerin habe einen gegenüber dem Klagantrag völlig anderen Streitgegenstand durch ihre „Klagerweiterung” eingebracht, was unzulässig sei. § 47 Abs. 4 Landesbauordnung Sachsen-Anhalt (LBO-LSA) würde keinerlei Duldungspflichten begründen, zumal dort jedenfalls (gerade) nicht das Wohnzimmer benannt werde, sondern lediglich Schlafräume, Kinderzimmer und Flure als Installationsorte. Die Klägerin habe sich zudem nicht über die tatsächliche Nutzung der einzelnen Räumlichkeiten vorab abschließend informiert, so dass der Sinn der Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 (LBO-LSA) für bestimmte gefährdete Räumlichkeiten ersichtlich sei. Diese Norm nenne auch nicht den Eigentümer als Normadressaten, so dass die Mieterin als Dritte ebenso Nachrüstungspflichten erfüllen könne und hier auch ausreichend erfüllt habe. Die Abwägung der Interessen zwischen der Beklagten als Mieterin und der Klägerin als Vermieterin sei damit zugunsten der Mieterin vorzunehmen, zumal auch kurze Arbeiten sich jedenfalls als „lästig” durch das Betreten von Dritten und den damit verbundenen Einwirkungen darstellen würden. Auch die zu erwartende Umlegung der Aufwendungen als Betriebskosten sei insoweit zu berücksichtigen genauso wie die bereits getätigten nutzlosen Aufwendungen für die mieterseits selbständig und eigenverantwortlich installierten Rauchwarnmelder. Eine Verwaltungsvereinfachung für die Klägerin könne dies nicht aufwiegen.
Die Beklagte beantragt dementsprechend unter Weiterverfolgung ihres erstinstanzlichen Antrages, unter Abänderung des am 28.01.2014 verkündeten Urteils des Amtsgerichtes Halle (Saale) zum Aktenzeichen 97 C 2551/13 die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Sowohl aufgrund § 47 Abs. 4 LBO-LSA als auch aufgrund der damit erfolgten Modernisierung würde sich eine Duldungspflicht im Rahmen der Interessenabwägung ergeben.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig. Sie ist statthaft und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO), nachdem sie durch das Amtsgericht ausdrücklich zugelassen worden war.
Sie ist aber unbegründet.
Soweit die Beklagte zunächst rügt, dass die Klägerin mit ihrem Antrag aus dem Schriftsatz vom 29.10.2013 (Bl. GA) vor der mündlichen Verhandlung „einen völlig anderen Klaggegenstand eingebracht hat”, greift dieser Einwand nicht durch, da es sich bei dem neuen Antrag lediglich um eine quantitative Erweiterung der bereits konkretisierten und begehrten Duldungspflichten in Bezug auf die Ausstattung der Wohnung von Rauchwarnmeldern i. S. des § 264 ZPO auf weitere Räumlichkeiten der streitgegenständlichen Wohnung handelt. Selbst wenn man den neuen Antrag aber als Klageänderung i. S. des § 263 ZPO betrachten würde, wäre er aus den eben genannten Gründen jedenfalls als sachdienlich zu betrachten.
Soweit der Beklagte das Urteil inhaltlich damit angreift, dass sich aus § 47 der LBO-LSA Sachsen-Anhalt nicht die Klägerin als Normadressatin ergibt, ist dem bereits deshalb nicht zu folgen, da – wie die Beklagte selbst darlegt – für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften grundsätzlich der Bauherr zuständig ist, was auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen betrifft. Jedenfalls ist der Mieter umgekehrt keinesfalls der Normadressat der Vorschrift, da er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer der Vorschriften entsprechenden Wohnung hat, zumal die Brandmelder nicht mitvermietet waren und nicht ursprünglich bereits zur Mietsache gehörten (vgl. auch LG Hannover, 10.11.2010, 1 S 24/10, zitiert nach juris). Die Entscheidungen, die darauf abstellen, dass jedenfalls nicht der Vermieter allein der Normadressat der Bauordnung sei (vgl. AG Hamburg-Barmbek, ZMR 2012, 780 f. und AG Hamburg-Altona, ZMR 2012, 22 f. zu der gleichlautenden Vorschrift im Hamburger Baurecht), überzeugen dementsprechend nicht.
Wenn ein Mieter eigenmächtig bereits (nach Behauptung der Beklagten) 2009 (hier unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definierte) Rauchmelder einbaut, erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Rdn. 518 zu § 535 BGB). Soweit er diesen nicht geltend macht, können „eigenmächtig” eingebaute Rauchmelder (die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt wurden) nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte über die Wohnungsausstattung des Vermieters zu schmälern.
Bei der (zukünftig erfolgenden) Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich nämlich um duldungspflichtige Maßnahmen nach §§ 555 b Nr. 5 und 6 BGB (vgl. auch § 554 Abs. 2 BGB a. F.) als maßgeblichem Sicherheitszuwachs (vgl. z. B. AG Lübeck NZM 2008, 929 m. w. N.), die noch aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffes unter Bagatellmaßnahmen nach § 555 c Abs. 4 BGB (ebenso: § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a. F.) fallen und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinn auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz (so z. B. auch Lampen u. ä.), die einerseits i. S. des § 555 b Nr. 5 BGB die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhen (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht 11. Aufl., Rdn. 128 zu § 555 b BGB) und zu denen anderseits i. S. des § 555 b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i. S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet ist, ohne dass er dies beeinflussen könnte (vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Rdn. 1/2 zu § 555 b BGB). Da es sich hier um zukünftige Maßnahmen handelt, die erst nach dem 1. Mai 2013 begonnen werden, gilt gem. EGBGB 229 § 29 das neue Recht. Aber selbst bei Anwendung des alten Rechts des § 554 BGB a. F. würde diese Abwägung jedenfalls über den Rechtsgedanken des § 242 BGB erfolgen (vgl. Palandt-Weidenkaff, a. o. O zu § 555 b BGB).
Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterliegen, kann die Beklagte nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch sie bereits hinreichend wirksam erfolgt ist und sie die Dispositionsbefugnis des Vermieters insoweit einschränken durfte. Die beklagte Mieterin kann sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe i. S. des § 555 d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenem einheitlichen und von ihr kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem übersteigen:
Schon allein dadurch, dass keine Mieterhöhung erfolgt, entfällt der wirtschaftliche Härtegrund, da lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgen soll, die ausweislich der vorläufigen – unwidersprochenen – Angaben der Klägerin nur mit 1,18 Euro netto als Wartungskosten und 3,66 netto als Gerätemiete pro Jahr und Gerät veranschlagt werden. Im Verhältnis zu der Tatsache, dass durch den Einbau neuer und funkgewarteter Geräte nicht nur ein optimierten Sicherheitszuwachs erfolgt, sondern die Mieterin zugleich von jeder Kontroll- und Wartungs- und ggfls. Erneuerungs- oder Reparaturpflicht befreit wird, kann eine geringfügige Umlage über die Betriebskosten oder ein möglicher Streit um die Umlagefähigkeit diese Erleichterungen nicht überwiegen.
Die Beklagte kann deshalb auch nicht die von ihr bereits investierten (nicht konkret vorgetragenen) Kosten ihrer Rauchmelder einwenden, da sie diese eigenmächtig und ohne Überwachungsmöglichkeit durch den Vermieter eingebaut hat.
Auch andere Argumente lassen eine entsprechende weit zu fassende Duldungspflicht nicht entfallen:
So ist zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ordnungsgemäßer Wartung nach DIN-Vorschriften (hier DIN EN 14604 und DIN 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet ist, den der Vermieter gegenüber den entsprechenden Versicherungen im Brandfall nachzuweisen hat (vgl. z. B. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2013, 965 f.). Darüber hinaus bestehen zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen sind. Dagegen ist das Argument, dass sich die Beklagte auf den nur geringfügig und kurz störenden Besuch von Installateuren einrichten muss, nicht maßgeblich, wenn die Wartung in der Folge – wie angekündigt – über eine nicht störende Funksteuerung erfolgen kann, so dass keine weiteren störenden Besuche mehr erfolgen. Im Rahmen der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters ist damit zugleich zu berücksichtigten, dass er als Großvermieter ohne Erhöhung der Betriebskosten bei individuellen Einbau der einzelnen Mieter auch nicht seine regelmäßigen Wartungspflichten ohne erheblichen personellen Aufwand erfüllen kann, da weiter jede Wohnung gesondert zu prüfen wäre.
Die Klägerin hatte zudem auch hinreichend auf die Verhältnismäßigkeit ihrer Forderung im übrigen geachtet, indem sie ausdrücklich individuelle Einbautermine ermöglicht hat und selbst die Beklagte in der Berufungsbegründung ausdrücklich einräumt, dass es sich lediglich um „lästige Auswirkungen” (s. Bl. 92 GA) handelt, die aber in keinem Verhältnis zu der gewonnenen zusätzlichen regelmäßig überprüften Sicherheit der Wohnung stehen, so dass es auch im organisatorischen Ermessen des Vermieters als großer Wohnungsgesellschaft bleiben muss, wann sie die entsprechenden Firmen zum Einbau innerhalb des zur Verfügung stehenden Zeitpunktes bis Ende 2015 einsetzt, zumal dann umso früher ein umfassender Schutz für alle Mieter eintritt. Insoweit kann auch das Argument, dass die Vermieter nach § 47 LBO-LSA noch Zeit bis Ende 2015 habe, um Rauchwarnmelder einzubauen, in der Abwägung nicht durchgreifen, da sofort eine Verbesserung – unabhängig von der gesetzlichen Auflage des § 47 LBO-LSA – entsteht. Die gesetzlichen Auflagen im Rahmen des § 47 LBO-LSA stellen sich damit lediglich als ein Argument in der Abwägung der Interessen zur Prüfung der Duldungspflicht der Mieterin dar, die auch ansonsten im Rahmen der obigen Argumente den Einbau der beabsichtigten Rauchwarnmelder zu dulden hätte. Zugleich folgt daraus auch, dass der Vermieter bestimmen kann, dass über die in § 47 LBO-LSA benannten (Mindest-)Räumlichkeiten alle Zimmer in dem Umfang und mit dem technischen Standard ausgestattet werden können, die er darüber hinausgehend für sinnvoll hält (vgl. auch AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2011, 395 f.). Gerade auch eine Ausstattung des Wohnzimmers, das gerade nicht in § 47 Abs. 4 LBO-LSA genannt ist, erscheint aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit, dass sich darin zwar eher keine schlafenden Personen aufhalten, aber dort aufgrund der typischen Nutzung (z. B. durch Kerzen oder die Vielzahl von elektrischen Geräten) Brände gehäuft auftreten und sich Rauch zuerst bemerkbar macht, offenkundig i. S. aller Wohnungsnutzer sinnvoll und sicherheitserhöhend.
Eine irgendwie unzumutbare tatsächliche Härte bei der Umsetzung der Anbringung der Rauchwarnmelder ist schließlich nicht ansatzweise zu erkennen, wenn beim Einbau von ca. 15 Min unter Einsatz von lediglich leichter Klebe und Bohrtechnik vorgegangen wird.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.
Der Streitwert ist mangels anderer hinreichender Anhaltspunkte auf den von der Klägerin unbestritten angegebenen Wert von 300,00 zu schätzen.
Die Revision war im vorliegenden Fall vom Berufungsgericht zuzulassen, da jedenfalls gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtssache insoweit grundsätzliche Bedeutung besitzt, als es sich um eine klärungsbedürftige Frage handelt, deren Auftreten in einer unbestimmten Zahl von Fällen noch bis mindestens Ende 2015 zu erwarten ist (vgl. nur BGHZ 151, 221, NJW 2003, 65 und 2319) und noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu vorliegt.
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