LG Berlin – Az.: 55 S 302/12 WEG – Urteil vom 23.09.2014
1. Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 19.9.2012 – 71 C 18/12- wie folgt abgeändert:
Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft … … in Berlin … … Straße 1-21, … Straße 1-3, … Straße 34-56 in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.3.2012 zu TOP 1 – Antrag B – wird für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das angegriffene und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I.
Die Parteien sind die einzigen Mitglieder einer WEG.
Teilende Eigentümerin war die … Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH Wohnen in … KG, die die Aufteilung in Wohnungseigentum vornahm und 108 Einheiten an die Klägerin und 167 Einheiten an die … GmbH veräußerte. Letztere verkaufte ihre 167 Einheiten mit Vertrag vom 18.12.2006 an die Beklagte. Zum ersten Verwalter war bis zum 31.3.2007 in der TE die … Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungs GmbH bestellt worden. Nach § 16 Ziff. 3 der TE (Bl. 83/I d.A.) beschließen die Eigentümer über die künftige Bestellung des Verwalters nach den gesetzlichen Vorschriften.
Im Kaufvertrag vereinbarte die … GmbH mit der Beklagten, dafür zu sorgen, dass der Verwaltervertrag mit der … GmbH zum 31.3.2007 beendet werde. Die Beklagte verpflichtete sich gegenüber den anderen Eigentümern der Wohnanlage, für den Abschluss eines neuen Verwaltervertrages nur zu stimmen, wenn dieser jedenfalls bis zum 31.2.2009 nicht mit höheren Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden ist als die bisher angefallenen Kosten (10 € pro Monat und Wohnung netto). Ab dem 1.4.2007 wurde die Anlage vereinbarungsgemäß von einer Tochter der Beklagten, der … Immobilien- Management GmbH, verwaltet. Der Beschluss sah eine Bestellungsdauer von 5 Jahren und eine Vergütung von netto 10 €/Einheit vor.
Mit Schreiben vom 13.3.2012 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung am 28.3.2012. Als einziger TOP war die Neubestellung eines Verwalters vorgesehen. Angeboten war von der … GmbH eine jährliche Vergütung von 290 €/Wohnung und Jahr (= 27,76 €/Monat brutto), steigend bis zum Jahr 2016 auf 313 €. Die Klägerin holte ein Angebot der S. GmbH mit einer monatlichen Vergütung von 19,04 € brutto/Monat und Wohnung ein.
Der Beschluss zur Bestellung der … GmbH zur Verwalterin bis zum 31.12.2016 bei einer Vergütung von monatlich 27,76 € brutto/Wohnung ab dem 1.4.2012 und weiterer Erhöhungsmodalität bis 2016 wurde mit den Stimmen der Beklagten (6412/10.000 MEA) angenommen (Bl. 102/I); die Bestellung der S. GmbH wurde abgelehnt.
Gegen den Beschluss, mit dem die … GmbH zur Verwalterin bestellt wurde, erhob die Klägerin Anfechtungsklage.
Hinsichtlich des Parteivorbringens erster Instanz und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es aus, der angefochtene Beschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klägerin habe
keine Tatsachen vorgetragen, wonach die … GmbH als Verwalterin ungeeignet sei. Die Beklagte sei auch aus dem Kaufvertrag nicht mehr gebunden gewesen, eine bestimmte Verwaltervergütung zu verlangen. Auch das günstigere Konkurrenzangebot führe nicht dazu, dass von einer Bestellung der … GmbH hätte abgesehen werden müssen, zumal die monatliche Vergütung sich nicht außerhalb des üblichen Rahmens bewege. Zu berücksichtigen sei auch die Kontinuität der Verwaltung.
Hiergegen richtet sich die rechtzeitige Berufung der Klägerin, mit der sie weiter verfolgt, den Beschluss über die Bestellung der … GmbH zur Verwalterin für ungültig zu erklären.
Zur Begründung führt sie aus, das Amtsgericht habe die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze für die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltervergütungen unberücksichtigt gelassen. So müsse berücksichtigt werden, dass hier nur zwei Eigentümer vorhanden seien, was mit der Verwaltung 275 Einheiten im Eigentum einzelner nicht gleichzusetzen sei. Die Frage der Angemessenheit der Vergütung beurteile sich anhand von Vergleichspreisen. Eine Weiterbestellung des alten Verwalters entspräche nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der bisherige Verwalter, mit dem die Gemeinschaft gut zurecht gekommen ist, etwas teurer als andere Anbieter seien. Dies sei aber hier nicht gegeben, da die … 45 % teurer sei als ein vergleichbarer Anbieter. So berechne die S. GmbH (im Folgenden: S.) lediglich 19,04 €/Monat und Wohnung. Nur eine gegenüber der Konkurrenz um 10 % teureres Angebot sei als etwas teurer im Sinne der Rechtsprechung anzusehen.
Zudem habe die Beklagte ihre Stimmenmehrheit dazu ausgenutzt, eine Tochtergesellschaft zur Verwalterin zu bestellen. Aus einer E-mail vom 27.1.2012 (Anlage BK 4) ergebe sich, dass eine Willensbildung in der Versammlung von Anfang an nicht vorgesehen gewesen sei, sondern die Person des Verwalters und der Preis unbedingt durchgesetzt werden sollten.
Das Amtsgericht habe beim Preisvergleich auch nicht den Brutto-Preis, sondern nur den Netto-Preis verglichen. Die USt. sei jedoch nicht abzugsfähig. Für sie, die Klägerin, entstünden so im Jahr insgesamt Mehrkosten von ca. 11.000 €, ohne dass hierfür ein sachlicher Grund bestehe. Hierdurch werde die Wirtschaftlichkeit des ihr, der Klägerin, gehörenden Grundvermögens erheblich beeinträchtigt.
Das Amtsgericht habe verkannt, dass Größe der WEG und Preis der Verwaltung in direktem Zusammenhang stünden. So lasse sich eine WEG mit 275 Einheiten und zwei Eigentümern einfacher verwalten als eine solche mit 275 einzelnen Eigentümern. Ob sich diese derzeitige Eigentümerstruktur zukünftig mal ändern werde, komme es nicht an, da das Amtsgericht nur die derzeitigen Gegebenheiten zu berücksichtigen habe.
Mit dem streitgegenständlichen Beschluss verbessere die Beklagte auch ihre eigene Gewinnsituation. Mit einem fremden Dritten hätte die Beklagte jedenfalls nicht den nun von der … verlangten Preis vereinbart.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des AG Köpenick vom 19.9.2012 – 71 C 18/12 – den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft … … in Berlin … … Straße 1-21, … Straße 1-3, … Straße 34-56 in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 28.3.2012 zu TOP 1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angegriffene Urteil und weist darauf hin, dass mit dem bisherigen Verwalterhonorar die Anlage nicht auskömmlich habe verwaltet werden können. Schon bei Abschluss des Kaufvertrages habe das übliche Verwalterhonorar bei über 20 €/Monat und Einheit gelegen. Das mit dem angegriffenen Beschluss vereinbarte Honorar halte sich im Rahmen des Üblichen. Das Angebot der S. beinhalte kein marktübliches Verwalterhonorar. Es müsse auch eine Gesamtschau und nicht nur eine Fokussierung auf den Preis vorgenommen werde. Hierzu gehöre auch die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung in der Vergangenheit.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die Berufung ist begründet. Der angefochtene Beschluss war für unwirksam zu erklären, da die Beklagte mit der Ausübung ihres Mehrheitsstimmrechts zugunsten der … ungeachtet der von dieser beanspruchten wesentlich höheren Verwaltungsvergütung im Vergleich zur S. gegen ihre Verpflichtung zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft verstoßen hat.
Grundsätzlich gilt (vgl. BGH, Beschluss vom 19. September 2002 – V ZB 30/02 –, BGHZ 152, 46):
Allein der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Stimmenmehrheit nutzt, um die Bestellung eines bestimmten Verwalters zu erreichen, stellt allein noch keinen Stimmrechtsmissbrauch dar. Allerdings kann eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer den Vorwurf rechtsmissbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (BGH aaO.). Entsprechend der allgemeinen Rechtsfolge rechtsmissbräuchlichen Verhaltens sind die unter Missbrauch des Stimmrechts abgegebenen Stimmen unwirksam und müssen bei der Feststellung des Beschlussergebnisses unberücksichtigt bleiben (BGH aaO. unter Hinweis auf BGHZ 102, 172; BGH, Urteil vom 12. Juli 1993 – II ZR 65/92 = NJW-RR 1993, 1253). Wurde dies bei dem Beschlussergebnis, das von dem Versammlungsleiter festgestellt und verkündet worden ist, verkannt, so muss der Mangel im Wege fristgerechter Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden.
Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsrechts weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (BGH aaO. unter Hinweis auf zahlreiche Rechtsprechung). Allein das Verfolgen eigener Interessen macht ein Handeln der Mehrheitseigentümerin nicht schon treuwidrig, da dies im wirtschaftlichen Verkehr üblich ist. Ein Rechtsmissbrauch liegt aber dann vor, wenn die Mehrheitseigentümerin ein ihr zustehendes Stimmenübergewicht zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten oder gesetzwidrigen Entscheidung einsetzt.
In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein wichtiger Grund, der gegen die Bestellung eines Verwalters sprechen kann, auch in der Höhe der von ihm verlangten Vergütung liegen kann (Bärmann, 10. A, § 26, RZ 42). Dies gilt nicht nur bei absolut überhöhter bzw. unangemessen hoher Vergütung, sondern kommt auch dann in Betracht, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt (LG Mainz Beschluss vom 15. August 2011 – 306 T 129/08 = ZMR 2012, 41). Die Wohnungseigentümer sind zwar nicht gehalten, stets die billigste Verwaltung zu wählen, sondern können auch andere Gesichtspunkte, insbesondere die Zuverlässigkeit und den Umfang der Aufgabenerfüllung bei der Entscheidungsfindung mitberücksichtigen. Bei einer erheblichen Preisdifferenz bedarf es jedoch der Prüfung, ob diese sachlich gerechtfertigt ist (OLG München NJW RR 2008, 26 RZ 12 und 13, betreffend eine Preisdifferenz von rund 40%; Bärmann, a.a.O., § 26 RZ 42). Das LG Mainz (aaO.) hat bei einer Preisdifferenz von 32 % gleichfalls mit Recht darauf abgestellt, dass auch in einem solchen Fall eine Bevorzugung des teureren Bewerbers nur dann gerechtfertigt ist, wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen; gerade angesichts der engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen der Mehrheitseigentümerin und … GmbH (diese ist zu 100 % eine Tochter der Beklagten und hat hinsichtlich der Herren K. und de G. zudem identische Geschäftsführer), ist insoweit eine kritische Prüfung geboten (vgl. LG Mainz aaO.). Dieses Bedürfnis hiernach zeigt sich umso mehr, als die Tochtergesellschaft der Beklagten und die Beklagte sich im Vorfeld zur Frage der Vertrags- und Preisgestaltung abgestimmt haben, wie aus der E-mail vom 27.1.2012 folgt.
Einen sachlichen Grund für die Bevorzugung der deutlich teureren … führt die Beklagte nicht an. Sie beruft sich maßgeblich darauf, dass die Gemeinschaft sich im Rahmen der ihr zustehenden Ermessensausübung für ein Verwalterhonorar entscheiden kann, das sich im Rahmen des üblichen bewege. Hierauf kommt es jedoch nach dem Vorstehenden nicht an, denn im Rahmen der gebotenen Rücksichtnahme können die finanziellen Interessen der Klägerin, eine gleichwertige Verwaltung wie die der … zu einem günstigeren Preis zu erhalten, nicht unberücksichtigt bleiben. Soweit die Beklagte darauf hinweist, dass mit der … die Kontinuität der Verwaltung gewährleistet sei, ist dies zwar zutreffend. Dies alleine ist jedoch kein sachlicher Grund, ein deutlich, nämlich um 45 % günstigeres Angebot eines anderen Verwalters unbeachtet zu lassen. Wäre allein der Gesichtspunkt der Kontinuität maßgebend, könnte es niemals zum Wechsel zu einem ebenso fachlich geeigneten Verwalter kommen. Dass die S. gleichfalls ein fachlich geeigneter Verwalter ist, wird von der Beklagten nicht in Abrede gestellt. Es drängt sich vielmehr der Eindruck auf, die Beklagte wolle mit der neuerlichen Bestellung der … und dem nun von ihr verlangten Preis einen Ausgleich schaffen für die vergangenen Jahre, in denen die … – wie die Beklagte selbst ausführt – zu einem „exorbitant niedrigen Preis” die Verwaltung ausgeübt hatte. Dies ist jedoch ebenfalls kein sachlicher Grund für ein Ausschlagen des Angebots der S.. Dies gilt umso mehr, als bei der S. Mitarbeiter tätig sind, die bereits im Rahmen der Erstverwaltung der Anlage die Verwaltertätigkeit ausgeübt haben.
Die Behauptung der Beklagten, die S. sei kein völlig unabhängiger Drittverwalter, wird durch keinen substantiellen Tatsachenvortrag untermauert. Was die Beklagte hiermit konkret gegen die fachliche Eignung des Mitbewerbers der … einwenden will, bleibt völlig offen. Im übrigen ist die … als 100 %-ige Tochter der Beklagte mit den genannten personellen Identitäten ebenfalls kein unabhängiger Drittverwalter.
Das Argument der Beklagten, das von der S. vorgelegte Angebot sei kein ernsthaftes bzw. kein annahmefähiges, überzeugt nicht. Allein der Hinweis darauf, dass die von der S. verlangten Preise unterhalb der ortsüblichen Sätze liege, macht das Angebot nicht per se untauglich. Dies als wahr unterstellt, handelt es sich gleichwohl um ein Angebot, das zu berücksichtigen ist. Dass das Angebot nicht ernsthaft gemeint sei und die S. in Wahrheit nicht bereit sei, zu den im Angebot enthaltenen Konditionen die Verwaltung zu übernehmen – was ein triftiger Grund wäre, das Angebot nicht weiter zu beachten – ist nicht im Ansatz ersichtlich. Das Angebot stammt, wie aus der vorgelegten Korrespondenz ersichtlich, tatsächlich von der S. und es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass es sich um ein nicht ernst gemeintes Scheinangebot handeln könnte.
Das Angebot der S. ist auch vom angebotenen Leistungsumfang mit dem Angebot der … vergleichbar. So hat die S., wie sich aus der Anlage K 4 ergibt, ein Angebot erstellt, bei dem auch alle Zusatzleistungen in der Verwaltungsgebühr inkludiert sind, abgegeben, das der Beklagten mit Mail vom 10.2.2012 auch bekanntgegeben wurde (Mail vom 10.2.2012, Bl. 24/II d.A.)
Dass sich aus § 3 des Vertragsangebotes der S. Beschränkung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters ergäben, ist für die Kammer weder nachvollziehbar noch ersichtlich. So heißt es in § 3: „Die Aufgaben des Verwalters und seine Befugnisse richten sich nach dem Gesetz (§§ 24, 26 und 27 WEG), der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft) und den rechtsgültigen Beschlüssen der Eigentümerversammlung…”.
Soweit die Beklagte darauf verweist, zum ersten Angebot der S. sei ihr die Anlage zu § 6 (Preisliste) nicht mitgeteilt worden, ist dies nicht zutreffend, wie sich aus der von der Beklagten selbst eingereichten Anlage B 5 ergibt (Bl. 246/I d.A.).
Vergleichsgröße für prozentuale Abweichung der Angebote voneinander ist auch nicht der marktübliche Preis, sondern die konkreten Angebotspreis der S. einerseits und der … andererseits. Es mag zutreffen, dass das Angebot der … sich im Rahmen des marktüblichen Preises hält, dies ändert aber nichts daran, dass den Eigentümern ein deutlich günstigeres Angebot eines Mitbewerbers vorlag, mag dessen Angebotspreis sich auch deutlich unterhalb des marktüblichen Preises bewegt haben. Allein das Vorliegen eines Angebots zum marktüblichen Preis ist kein Grund, zugunsten der Tochtergesellschaft der Beklagten und zu Lasten der Klägerin ein günstigeres Angebot zu vernachlässigen.
Der Hinweis der Beklagten, der Verwaltervertrag mit der S. sei noch auszuhandeln gewesen, so dass auf die Angaben in deren Angebot nicht habe abgestellt werden können, ist unerheblich. Es handelt sich um ein konkretes Angebot mit bestimmten Vertragsinhalten, die nach Vorstellung der S. maßgebend sein sollten. Dass die Möglichkeit bestanden hätte, die Vertragsbedingungen noch zugunsten der WEG zu beeinflussen, steht der Annahme eines konkreten, substantiellen Vertragsangebotes nicht entgegen.
Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die von der … beanspruchte Vergütung üblich bzw. nicht überhöht sei, kann dies als wahr unterstellt werden. Dies ist nämlich allein kein hinreichender Grund zur Bevorzugung des deutlich teureren Anbieters, wenn nicht konkrete Umstände vorliegen, die insbesondere Anlass zu Zweifeln an der Eignung des billigeren Konkurrenten bieten oder aus sonstigen Gründen das für eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellendem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (Bärmann, a.a.O., § 26, Rdnr. 41).
Bei der Beurteilung, ob ein gegen die Bestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegt, sind nach allgemeiner Meinung nur solche Umstände zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen und den Eigentümern bekannt waren (BayObLG ZMR 2005, 561 Rdnr. 10; NZM 2001, 104 Rdnr. 18, jeweils zitiert nach Juris; KG ZMR 2007, 801 Rdnr. 10, zitiert nach Juris; Palandt/Bassenge a.a.O., § 26 WEG, Rdnr. 5), denn nur diese können sie ihrer Entscheidung zugrunde legen. Die Frage, ob zukünftig einmal weitere Eigentümer Mitglied der WEG werden können, ist daher für den hiesigen Fall ohne Belang.
Auf die Frage, welches der beiden Angebote einen marktüblichen Preis widerspiegelt und ob das Vertragsangebot der … objektiv sich im Rahmen des üblichen hält, kommt es damit im Ergebnis nicht an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
