AG Bergisch Gladbach – Az.: 60 C 492/15 – Urteil vom 03.05.2016
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 1.340,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2015 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten die Rückzahlung eines Kautionsguthabens aus einem zwischen den Parteien beendeten Wohnraummietverhältnis. Die Beklagten rechnen gegen das Kautionsguthaben auf und machen widerklagend Gegenansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis geltend.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 05.06.2009 mieteten die Kläger von den Beklagten ab dem 01.06.2009 die Wohnung der Beklagten im Haus H-Straße in Overath.
In § 6 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien die Zahlung eines Mietzinses in Höhe von 454,82 € netto nebst Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 120,00 € und Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 85,00 €. In § 17 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien die Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 1.364,00 €, welche die Kläger an die Beklagten leisteten. Weiterhin trafen die Parteien Regelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in § 10 und § 14 des Mietvertrages. X-X der Einzelheiten dieser Klauseln und den weiteren Vereinbarungen der Parteien wird auf die zur Akte gereichte Kopie des Mietvertrags (Bl. 6 bis 13 der Akte) verwiesen. Die Kläger übernahmen die Wohnung von den Beklagten im unrenovierten Zustand. Bevor die Kläger in die streitgegenständliche Wohnung einzogen, wohnte die Mutter des Klägers zu 2) in der Wohnung. Im Küchenraum befand sich eine auf Maß eingepasste Küche im Landhausstil, welche die Kläger übernahmen. Die Kläger nahmen in der Küche teilweise einen grünen Farbanstrich vor und in dem Schlafzimmer/Wohnzimmer einen braunen Farbanstrich. Diese Farbanstriche entfernten die Kläger nicht bei ihrem Auszug. Die Kläger brachten in die Mietwohnung an die Fenster Gardinen/Plissees an, welche mittels Löchern in den Kunststoffprofilen der Fensterrahmen befestigt wurden. Diese Löcher entfernten die Kläger nicht bei ihrem Auszug. Weiterhin waren die in der Wohnung befindlichen Revisionsklappen für Strom und Bedienung der Heizung bei Auszug der Kläger mit Strukturtapete übertapeziert.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31.03.2015 zum 30.06.2015. Die Kläger zogen am 02.06.2015 aus der Wohnung aus. Zwischen den Parteien kam es am 18.06.2015 zu einem Termin in der Wohnung, bei welchem unter anderem die Zählerstände abgelesen wurden. Die Kläger behielten einen Schlüssel, der ihnen Zugang zum Haus, zur Wohnung und zum Keller verschaffte, um noch Sperrmüll entsorgen zu können sowie einen Briefkastenschlüssel. Den Briefkastenschlüssel warfen die Kläger am 30.06.2015 in den Briefkasten der Beklagten ein. Die Rückgabe des weiteren Schlüssels erfolgte am 07.08.2015.
Die Beklagten schlossen mit den Eheleuten E als Nachmieter ab dem 01.07.2015 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Die Nachmieter zogen in die Wohnung nicht ein und nahmen von dem geschlossenen Mietvertrag Abstand, leisteten jedoch Zahlungen an die Beklagten.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.09.2015 (Bl. 16 ff. der Akte) wandten sich die Beklagten an die Kläger und machten Ansprüche in Höhe von 4.276,82 € gegenüber den Klägern unter Fristsetzung auf den 05.10.2015 geltend.
Die Kläger behaupten, dass die Eheleute E als Nachmieter den Zustand der Wohnung am 18.6.2015 bereits registriert hätten und keine Veränderungen gewünscht hätten. Sie hätten die Wohnung so übernehmen wollen, wie die Kläger diese verlassen hatten. Eine Ablehnung etwaiger Renovierungspflichten durch die Kläger sei nicht erfolgt. Hierüber sei mit den Beklagten am 18.6.2015 gar nicht gesprochen worden. Die Kläger behaupten, dass der Beklagte zu 2) den Klägern am 18.6.2015 bestätigt habe, dass die von den Klägern angebrachten Thermo-Plissees und Gardinen vom Nachmieter übernommen würden. Dieses habe der Beklagte zu 2) den Klägern am 30.6.2015 noch einmal telefonisch bestätigt, indem er diesen auf die Mailbox gesprochen habe. Die Kläger behaupten, dass das Mietverhältnis zwischen den Beklagten und den Nachmietern aufgrund von Differenzen mit dem Kläger zu 2) gescheitert sei, die Nachmieter aber dennoch 4 Monatsmieten an die Beklagten geleistet hätten.
Weiterhin behaupten die Kläger, dass diese versucht hätten, die Beklagten telefonisch zwecks der Rückgabe des Schlüssels zu erreichen. Dies sei allerdings vergeblich gewesen, da die Beklagten nicht erreichbar gewesen wären. Die Kläger hätten diesen daraufhin auf die Mailbox gesprochen und um einen Rückruf gebeten. Die Kläger hätten sodann erfahren, dass sich die Beklagten zu dieser Zeit in Spanien aufhielten. Gleichzeitig habe eine Frau K den Klägern mitgeteilt, dass der Schlüssel in den zum Büro der Beklagten gehörenden Briefkasten eingeworfen werden solle. Dies hätten die Kläger abgelehnt, da sie die Übergabe quittiert haben wollten. Diese Übergabe habe dann am 7.8.2015 inklusive entsprechender Quittierung stattgefunden.
Die Kläger behaupten weiterhin, dass die Wände des Wohnzimmers nicht dunkelbraun gestrichen gewesen seien. Diese seien mit dezenten Pastellfarben in beiger Farbe versehen, welche einfach (in einem Streichvorgang) hätten überstrichen werden können. Bei Mietbeginn sei die Wohnung mit einem äußerst alten Teppich versehen gewesen. Die Fußleisten seien nicht vorhanden gewesen. Die Kläger hätten Laminat verlegen lassen, wobei in dem Bereich, wo sie Schränke aufstellten, keine Fußleisten installiert worden seien. Es sei richtig, dass die Revisionsklappen übertapeziert gewesen seien. Dies sei aber bereits bei Mietbeginn so gewesen. Die Löcher in den Kunststoffprofilen seien lediglich ca. 1 mm groß gewesen, so dass sie unter Verwendung einer Abdeckkappe, welche Kosten im Centbereich nach sich gezogen hätte, hätten verdeckt werden können.
Die Kläger sind der Ansicht, dass von ihnen die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht geschuldet gewesen sei, da die mietvertragliche Regelung unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung unwirksam sei. Weiter sei ein Anspruch der Beklagten unbegründet, da sie den Klägern gemäß § 281 BGB keine Frist gesetzt hätten.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.340,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2015 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Kläger, die Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 1.965,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2015 zu zahlen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Mit Schriftsatz vom 09.02.2016 machen die Beklagten ihre Gegenforderungen für die Aufrechnung und die Widerklage in folgender Reihenfolge geltend, eine Widerklageerhöhung über den Betrag in Höhe von 1.447,62 € behielten sie sich vor:
- Materialien zur Durchführung der Arbeiten in der Wohnung: 402,25 €
- Handwerksarbeiten der Firma O: 2.915,90 €
- Schadensersatz für den Schaden an den Fensterprofilen: 500,00 €
- Nutzungsentschädigung für den Monat Juli 2015: 782,40 €
- Nutzungsentschädigung für den 01. – 07.08.2015: 176,67 €
- Abzgl. Kaution 1.364,00 €
- Verbleibender Betrag: 3.413,22 €
- Hiervon mit der Widerklage geltend gemacht: 1.965,60 €
Die Beklagten behaupten, dass der Beklagte zu 2) am 18.6.2015 die Frage angesprochen habe, ob die Kläger die Wohnung renovieren würden. Hierzu hätten die Kläger erklärt, sie hätten sich vorab beim Mieterverein erkundigt und von dort die Rechtsauskunft erhalten, dass sie nach der neuen Rechtsprechung des BGH ungeachtet der Renovierungsklausel im Mietvertrag zur Renovierung nicht verpflichtet sein. Insoweit würden sie auch keine Renovierung ausführen. Der Beklagte zu 2) habe dann darauf hingewiesen, dass er sich damit nicht einverstanden erklären könne. Im Rahmen der sich dann ergebenden Diskussion habe der Kläger zu 2) vorgeschlagen, dass die Nachmieter die Wohnung selbst renovieren sollten und von den Klägern dann die an den Fenstern angebrachten und auf Maß gearbeiteten Plissee-Gardinen erhalten würden, deren Wert er auf ca. 500,00 € schätzte. Der Beklagte zu 2) habe sich bereit erklärt, dies mit den Nachmietern zu erörtern.
Die Beklagten behaupten weiterhin, dass Frau K am 6.7.oder 7.7.2015 bei den Klägern angerufen habe und sie aufgefordert habe, den noch ausstehenden Schlüssel herauszugeben. Dies hätten die Beklagten auch zugesagt. Tatsächlich sei der Schlüssel in der Folgezeit jedoch nicht zurückgegeben worden und eine Rückgabe sei erst auf das Aufforderungsschreiben der Beklagten vom 6.8.2015 erfolgt. Im Übrigen sei der Beklagte zu 2) auch im Urlaub oder bei Aufenthalten in Spanien ständig über sein Mobiltelefon erreichbar. Die Kläger hätten jedoch nicht bei ihm angerufen. Es treffe auch nicht zu, dass die Kläger Frau K gegenüber erklärt hätten, dass sie die Übergabe des Schlüssels quittiert haben wollten.
Die Beklagten behaupten weiterhin, dass nach Rückgabe der Wohnung in zwei Zimmern zum Teil die Fußleisten gefehlt hätten, die bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen seien. Der Farbanstrich im Wohnzimmer/Schlafzimmer sei dunkelbraun gewesen. Der grüne Farbanstrich und der Farbanstrich mit der dunkelbraunen Farbe hätten nicht einfach überstrichen werden können. Vielmehr hätte hier die Strukturtapete mit Farbauftrag entfernt und die betroffenen Räume neu tapeziert werden müssen.
Weiterhin hätten die Kläger die Wohnung zwar unrenoviert übernommen, sie hätten bei Vertragsbeginn aber eine Kompensation dergestalt erhalten, indem sie die auf Maß angepasste Einbauküche im Landhausstil übernommen hätten. Die Kläger seien seinerzeit, bei Abschluss des Mietvertrages, daran interessiert gewesen, diese Einbauküche zu übernehmen. Im Gegenzug seien sie bereit gewesen, die Wohnung unrenoviert zu übernehmen, sich aber gleichwohl zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Der Wert der Einbauküche habe seinerzeit in etwa bei dem Betrag gelegen, den die Kläger im Jahr 2009 für eine Einzugsrenovierung hätten aufwenden müssen. Die Kompensation hätten die Kläger seinerzeit als ausreichend angesehen, weshalb sie im Mietvertrag auch den Empfang einer renovierten Wohnung bestätigt hätten. Die Kläger seien daher zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, die sie jedoch bestimmt und endgültig abgelehnt hätten.
Es sei richtig, dass die Beklagten bereits einen Mietvertrag mit den Nachmietern E abgeschlossen hätten. Nachdem sich die Kläger allerdings im Termin vom 18.6.2015 überraschend geweigert hätten, die Renovierungsarbeiten auszuführen, habe sich der Beklagte zu 2) mit den Nachmietern in Verbindung gesetzt und ihnen vorgeschlagen, die Renovierung selbst durchzuführen. Dabei habe er ihnen auch mitgeteilt, dass die Kläger bereit seien, ihnen die vorhandenen Gardinen zu überlassen. Die Eheleute E hätten zwar zunächst erklärt, dass sie sich damit einverstanden erklären könnten. Anschließend hätten sie allerdings die Wohnung mit einem Fachhandwerker besichtigt, der ihnen wohl erklärt habe, dass die Renovierung ihre Kostenansätze und namentlich die Ersparnis durch die Gardinen deutlich überstiegen. Insofern hätten die Eheleute E den Beklagten erklärt, dass sie an einer Übernahme der Wohnung im unrenovierten Zustand nicht interessiert seien. Sie hätten die Beklagten darum gebeten, den bereits geschlossenen Mietvertrag wieder aufzulösen und erklärten vorsorglich auch die Kündigung. Insoweit sei es zu einer einverständlichen Aufhebung des Mietvertrages gekommen und es sei richtig, dass die Eheleute E eine Entschädigungszahlung geleistet hätten.
Die Klage ist den Beklagten am 14.12.2015 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
1) Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.364,00 € aus § 535 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger besteht unstreitig. Er ist auch nicht durch die Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen. Hierzu fehlt es an der gemäß § 387 BGB erforderlichen Aufrechnungslage, da den Beklagten gegen die Kläger kein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 3.318,15 € (Materialien zur Durchführung der Arbeiten in der Wohnung und die Handwerksarbeiten der Firma O) aus §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zusteht.
a) Es kann zunächst dahinstehen, ob den Klägern gemäß §§ 535, 241 Abs. 1 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Pflicht oblag, die von den Beklagten durchgeführten Arbeiten auszuführen. Insbesondere kann damit dahinstehen, ob die von den Parteien vereinbarte Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.
b) Unabhängig davon, ob den Klägern eine Pflichtverletzung zur Last liegt, scheitert ein solcher Anspruch der Beklagten an einer fehlenden Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten den Klägern keine Frist zur Beseitigung der durchgeführten Arbeiten setzten. Soweit die Beklagten behaupten, dass die Kläger die Durchführung der Arbeiten gemäß § 281 Abs. 2 BGB ernsthaft und endgültig verweigert hätten, greifen sie mit diesem Einwand nicht durch. Schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagtenseite liegt keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor.
aa) An die Annahme einer Erfüllungsverweigerung sind nach herrschender Meinung strenge Anforderungen zu stellen. Erforderlich ist grundsätzlich, dass der Schuldner die Erfüllung des Vertrages gegenüber dem Gläubiger unmissverständlich, endgültig und ernsthaft ablehnt, so dass jenseits vernünftiger Zweifel feststeht, dass er unter keinen Umständen mehr zur freiwilligen Erfüllung bereit ist. Die Zwecklosigkeit einer Nachfristsetzung muss so evident sein, dass es als leere Formalität erschiene, vom Gläubiger gleichwohl zu verlangen, dem Schuldner noch eine Nachfrist zu setzen. Bleiben hingegen Zweifel, so muss der Gläubiger den vom Gesetz gemäß § 281 Abs. 1 BGB als Regelfall vorgeschriebenen X beschreiten. Es genügt zum Beispiel nicht, dass der Schuldner die Leistung schlicht ablehnt. Es muss vielmehr feststehen, dass der Schuldner sich nicht noch einmal für die Erfüllung des Vertrages entscheidet. Nur dann ist es entbehrlich, dass er gemahnt wird und dass ihm eine Nachfrist für seine Erfüllung gesetzt wird. Nicht genügend für die Annahme einer Erfüllungsverweigerung sind daher zum Beispiel bloße Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien. Auch im Bestreiten eines Mangels liegt nicht ohne weiteres eine endgültige Verweigerung der Nacherfüllung. In einem solchen Fall müssen nach der Rechtsprechung des BGH zu dem bloßen Bestreiten weitere Umstände hinzutreten, die einer von Anfang an bestehenden Weigerungshaltung Ausdruck geben, so dass ausgeschlossen erscheint, dass der Schuldner sich von einer Fristsetzung zur Nacherfüllung hätte umstimmen lassen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Schuldner immer noch Erfüllung, wenn auch zu anderen Bedingungen anbietet oder wenn er lediglich mitteilt, dass er im Augenblick nicht zur Erfüllung in der Lage ist oder einen irrigen Rechtsstandpunkt vertritt (Ernst in MüKo, § 323 Rz. 100 ff. m. w. N.).
Nach dem eigenen Vortrag der Beklagtenseite hätten die Beklagten am 18.06.2015 erklärt, dass sie nach einer Auskunft des Mietervereins nicht zur Renovierung verpflichtet seien. Der Beklagte zu 2) habe darauf hingewiesen, dass er sich damit nicht einverstanden erklären könne und der Kläger zu 2) im Rahmen der sich anschließenden Diskussion vorgeschlagen hätte, dass die Nachmieter die Wohnung renovieren sollten und hierfür von den Klägern die auf Maß gearbeiteten Plissee-Gardinen, deren Wert er auf ca. 500,00 € schätzte, erhalten könnten. Insofern ergibt sich schon aus diesem Vortrag, dass die Kläger bei dem Termin am 18.06.2015 die Erfüllung nicht ernsthaft und endgültig verweigerten, da sie den Beklagten eine andere Lösung anboten. Die Beklagtenseite trägt nichts dazu vor, was zwischen den Parteien besprochen worden oder vereinbart worden ist, falls sich die Nachmieter mit der Regelung nicht einverstanden erklärt hätten. Sollte es an einer Absprache gefehlt haben, hätten die Beklagten die Kläger unter Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB zur Beseitigung auffordern müssen. Insbesondere lagen keine weiteren Umstände vor, aus denen sich ergab, dass die Kläger eine Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigerten.
bb) Die Fristsetzung war auch nicht zum Teil entbehrlich, da sich ein möglicher Schadensersatzanspruch der Beklagten hinsichtlich des farblichen Anstrichs, der Bohrlöcher und der Fußleisten aus §§ 280 Abs. 1, 281 BGB und nicht nur aus § 280 Abs. 1 BGB ergibt. Soweit zum Teil die Auffassung vertreten wird, dass § 281 BGB nicht bei Nichtbeseitigung von Beschädigungen an der Mietsache anwendbar sei, sondern sich dies ausschließlich nach § 280 Abs. 1 BGB richte, schließt sich das Gericht dieser Auffassung nicht an (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, § 546a Rz. 82 ff.). Zum einen betreffen die dort genannten und auch entschiedenen Fälle ausschließlich solche, bei denen während des Mietverhältnisses Beschädigungen an der Mietsache durch übervertragsgemäßen Gebrauch aufgetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer a. a. O.; LG Detmold, Urteil vom 01.06.2011, 10 S 14/09 (umfangreiche Umbauarbeiten); OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.03.2013, I-10 U 72/12 (Beschädigung und Abhandenkommen von Einrichtungsgegenständen)). Vorliegend geht es aber unstreitig nicht um Beschädigungen der Mietsache durch übervertragsmäßigen Gebrauch während der Mietzeit, sondern um solche Änderungen an der Substanz, die nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu entfernen sind. Während des Mietverhältnisses hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass farblich gestrichene Wände in deckenden Farben gestrichen werden. Soweit es um fehlende Fußleisten geht, fehlt es an einem Beweisangebot der Beklagten, dass diese bereits bei Mietvertragsbeginn vorhanden waren. Zum anderen ist die Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB als Leistungspflicht einzuordnen. Sie erstreckt sich hierbei auf die unmittelbare Besitzübertragung der Mietsache auf den Vermieter in einem Zustand, der die Veränderungen als Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 538) einschließt, aber auch den Rückbau von Einrichtungen und die Herausgabe von Zubehör und die Entfernung von Gegenständen fordert. Wird die Mietsache mit Substanzschäden oder Gebrauchsspuren zurückgegeben, die den Grad des vertragsgemäßen Gebrauchs übersteigen, liegt eine Schlechtleistung seitens des Mieters vor, die über § 241 Abs. 1 BGB zum Schadensersatzanspruch gemäß § 281 Abs. 1 BGB führt, so dass dem Mieter eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen ist, wenn nicht die Ausnahmetatbestände des § 281 Abs. 2 BGB vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer, § 546a Rz. 20).
Die Beklagten dringen also mit ihrer Aufrechnung in Höhe von 1.364,00 € X-X der durchgeführten Arbeiten in der Wohnung (Materialien zur Durchführung der Arbeiten in der Wohnung in Höhe von 402,25 € und Handwerksarbeiten der Firma O in Höhe des Teilbetrags von 961,75 €) aus oben genannten Gründen nicht durch.
c) Der Zinsanspruch der Kläger folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
2) Im Rahmen der Widerklage steht den Beklagten gegen die Kläger kein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.965,60 € (anteiliger Betrag für die Handwerksarbeiten der Firma O in Höhe von 1.954,15 € und anteiliger Betrag für Schäden an den Fensterprofilen in Höhe von 11,45 €), da es auch diesbezüglich aus oben genannten Gründen an einer Fristsetzung fehlt.
4) Soweit sich die Parteien um weitere Positionen streiten (anteiliger Betrag für Schäden an den Fensterprofilen in Höhe von 488,55 € und Nutzungsentschädigung in Höhe von 959,07 €) ergeht hierüber keine Entscheidung, da diese Beträge nicht rechtshängig gemacht wurden (vgl. die Aufstellung der Beklagten im Schriftsatz vom 09.02.2016, Bl. 88 der Akte).
5) Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 3.329,60
