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Renovierungsvereinbarung bei Wohnungsabnahme widerrufbar?

LG Berlin, Az.: 65 S 26/04, Urteil vom 08.06.2004

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18. Dezember 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen – 10 C 359/03 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 800,67 € nebst jeweils fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 1.067,50 € für die Zeit vom 6. August 2003 bis 3. März 2004 und aus 800,67 € seit dem 4. März 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 30 % und die Beklagte 70 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 20 % und die Beklagte 80 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Renovierungsvereinbarung bei Wohnungsabnahme widerrufbar?
Foto: Kurhan/Bigstock

Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Hohenschönhausen – 10 C 359/03 – vom 18. Dezember 2003 Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die im Mahnbescheid geltend gemachte Forderung sei schon deshalb nicht hinreichend bezeichnet, weil nicht klar werde, für welche Wohnung Ansprüche geltend gemacht würden. Der in Bezug genommene Kostenvoranschlag sie ihr vor Zustellung des Mahnbescheides nicht zugesandt worden. Hinzu komme, dass die geltend gemachte Forderung höher sei als der Kostenvoranschlag. Der Mahnbescheid sei zudem nicht demnächst zugestellt worden. Das Amtsgericht würdige die Beweisaufnahme falsch. Nach den Aussagen der Zeugen sei die Art und Weise ihrer Zustimmung völlig offen geblieben. Zudem hätten beide Zeugen erklärt, dass sie darauf hingewiesen habe, dass sie nicht verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ihre Unterschrift besage letztlich nichts, denn es handele sich lediglich um eine Zustandsbeschreibung und eine Vorabnahme. Nr. 14 des “Wohnungsabnahme-Protokolls”, mit denen sich ein Mieter verpflichtet bestimmte Arbeiten durchzuführen sei deshalb gerade nicht ausgefüllt worden. Bei Rückgabe der Wohnung sei diese dann ohne Vorbehalte abgenommen worden. Auch habe eine Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen Schadensersatzanspruch nicht stattgefunden. Ehr stehe zudem ein Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB zu, weil Schönheitsreparaturen nach der ständigen Rechtsprechung des BGH gerade Entgeltcharakter hätten Schließlich stehe der Klägerin auch kein Anspruch auf MwSt zu. Hilfsweise rechnet die Beklagte mit einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 2002 in Höhe von 266,83 €, auf. Diese Betriebskostenabrechnung ist der Beklagten erst nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitgegenstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist nur hinsichtlich der erklärten Hilfsaufrechnung begründet und war im Übrigen zurückzuweisen. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.067,50 € wegen der nicht erfolgten – jedoch vereinbarten – Entfernung der Tapeten durch die Beklagte zu, der in Höhe von 266,83 € wegen der erklärten Hilfsaufrechnung der Beklagten mit dem Guthaben aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2002 erloschen ist.

Zunächst hat das Amtsgericht zu Recht entschieden, dass der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Nichtdurchführung der vereinbarten Arbeiten nicht verjährt ist. Da das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 2002 endete, verjährten Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten innerhalb von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB), mithin am 30. April 2003. Dies gilt auch für eine anlässlich der Vertragsbeendigung getroffene vergleichsweise Regelung (vgl. LG Berlin, GE 1987, 881). Der am 10. April 2003 bei Gericht eingegangene Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides hemmte die Verjährung (§§ 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB; 167 BGB). Insbesondere genügte der Mahnbescheid den Individualisierungsanforderungen des § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Insoweit ist keine Substanziierung des mit dem Mahnbescheid geltend gemachten Anspruchs oder gar seine Begründung erforderlich; vielmehr ist lediglich die Bezeichnung des Anspruches unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung notwendig.

Zur Unterbrechung der Verjährung muss der Anspruch durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden können, dass er über einen Vollstreckungsbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung möglich ist, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht (std. Rechtsprechung vgl. nur BGH, NJW 2000, 1420). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, selbst wenn man zugunsten der Beklagten unterstellt, dass ihr der Kostenvoranschlag vom 27. Februar 2003 im Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheides noch nicht zugegangen war. Selbst wenn dann nämlich von der Angabe im Mahnbescheid nur noch die Worte “Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten – für die Wohnung in … Berlin gemäß Schönheitsreparatur” verbleiben, ist den Individualisierungsanforderungen gerade noch Genüge getan worden. Entscheidend ist, dass zwischen den Parteien außerhalb des hier in Rede stehenden Mietverhältnisses keinerlei rechtliche Beziehungen bestanden haben und unstreitig hatten die Parteien bereits außerprozessual über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Beklagte gestritten. Unter diesen Umständen war für die Beklagte bei Zustellung des Mahnbescheides zu einen klar, um welches Mietverhältnis es ging und zum anderen welche Art von Forderung die Klägerin ihr gegenüber geltend machte. Dass der Betrag aus dem Kostenvoranschlag vom 27. Februar 2003 geringer ist, als die mit dem Mahnbescheid geltend gemachte Forderung, hat das Amtsgericht bereits berücksichtigt, denn die darüber hinausgehende Forderung hat es als verjährt angesehen.

Darüber hinaus ist auch von einer Zustellung des Mahnbescheides “demnächst” im Sinne von § 167 ZPO auszugehen, denn eine von der Klägerin zu vertretende Verzögerung der Zustellung des Mahnbescheides lag nicht vor. Der am 10. April 2003 beantragte Mahnbescheid ist der Beklagten zwar erst nach dem 30. April 2003 zugestellt worden, jedoch beruht dies allein auf gerichtsinternen Gründen, die der Klägerin nicht anzulasten sind.

In der Sache ist das Amtsgericht dann aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme beanstandungsfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Parteien bei der Vorabnahme am 16. Oktober 2002 vereinbart haben, dass die Beklagte die noch streitgegenständlichen Arbeiten durchführt. Insbesondere ist die vom Amtsgericht vorgenommene Beweiswürdigung nicht zu beanstanden. Anders als nach bisherigem Recht ist das Berufungsgericht an die Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil gebunden und nur soweit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, ist eine erneute Feststellung durch das Berufungsgericht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Konkrete Anhaltspunkte für fehler- oder lückenhafte Feststellungen sind vorliegend jedoch nicht gegeben. Das Amtsgericht hat entsprechend seinem Beweisbeschluss vom 23. Oktober 2003 Beweis erhoben. Weder lässt sich aus den Vernehmungsprotokollen eine lückenhafte Vernehmung entnehmen, noch ergeben sich Widersprüche zwischen den protokollierten Aussagen und den Urteilsgründen. Die Glaubwürdigkeitsbeurteilung der Amtsrichterin ist unter Berücksichtigung der Denkgesetze ebenfalls nicht zu beanstanden. Vielmehr hat die Amtsrichterin sehr ausführlich im Einzelnen dargetan, aufgrund welcher Kriterien der Vernehmungslehre, sie zur Glaubwürdigkeit der Zeugen G. und H. kommt und diese Ausführungen werden durch das Berufungsvorbringen der Beklagten nicht entkräftet. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nach der Beweisaufnahme auch nicht die Art und Weise ihrer Zustimmung offen geblieben. Zwar konnte sich die Zeugin G. nicht an den genauen Wortlaut der Äußerungen der Beklagten erinnern, sie hat jedoch eindeutig bekundet, dass die Beklagte ihre Zustimmung geäußert hat. Dass sich der Zeuge H. an Worte der Beklagten nicht mehr, sondern nur noch an ein Nicken der Beklagten erinnern konnte, ist demnach ohne Belang. Auch die Tatsache, dass die Beklagte mit Schreiben vom 17. Oktober 2002 erklärte, zur Unterschrift genötigt worden zu sein, spricht für eine Verpflichtungserklärung der Beklagten.

Da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen ist, dass die Parteien sich am 16. Oktober 2003 über die Durchführung der Arbeiten durch die Beklagte geeinigt haben, ist es unerheblich, dass mit der Unterschrift der Beklagten vom 16. Oktober 2003 eine derartige Vereinbarung noch nicht zustande gekommen ist, weil hiermit nur der festgehaltene Zustand bestätigt wurde. Auch die Tatsache, dass die Parteien eine beweissichere Situation geschaffen hätten, wenn sie von der Nr. 14 des Vorabnahmeprotokolls Gebrauch gemacht hätten, spricht nicht gegen die Annahme einer tatsächlich getroffenen Vereinbarung. Insoweit kann sich die Beklagte auch nicht auf Erfolg auf ein Schriftformerfordernis berufen, denn dieses kann jederzeit wieder mündlich aufgehoben werden.

Die Beklagte hat diese Vereinbarung auch nicht wirksam nach § 312 BGB widerrufen, auch wenn man das Schreiben der Beklagten vom 17. Oktober 2002 als eine derartige Widerrufserklärung auslegen kann, weil sie damit eindeutig zum Ausdruck bringt, dass sie nicht mehr an einer Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten an Decken und Wänden festgehalten werden will. Der Beklagten stand nämlich kein Widerrufsrecht nach den §§ 312 Abs. 3 Nr. 1, 355 BGB zu.

Zwar stellt sich die von ihr übernommene Verpflichtung entgegen der Auffassung des Amtsgerichts als geldwerte Leistung dar. Für die Annahme eines entgeltlichen Vertrages ist nämlich lediglich erforderlich, dass ein Vertrieb von Waren oder Dienstleistungen gegen ein Entgelt stattfindet (BGH, NJW 1998, 2356; EuGH, NJW 1998, 1295, 1296; Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 312 Rdnr. 7). Da die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (HausTWRL) ihren Anwendungsbereich nicht auf entgeltliche Geschäfte beschränkt und der Untertitel 2 zu Buch 2, Abschnitt 3, Titel 1 des BGB “besondere Vertriebsformen” lautet, genügt auch ein sonstiger Vorteil im Rahmen eines einseitig den Kunden verpflichtenden Vertrages. Die Verpflichtung zur Entfernung von Tapeten stellt sich gerade als geldeswerte Leistung dar. Damit ist § 312 BGB grundsätzlich auch auf Mietverträge anwendbar – obwohl diese von der Haus… selbst ausgenommen worden waren (Rechtsentscheid des OLG Koblenz, ZMR 1994, 210 = GE 1994, 335; LG Berlin, GE 1994, 1440). Insbesondere im Hinblick darauf, dass der Gesetzgeber im neuen Schuldrecht Mietverträge von der Anwendbarkeit der Vorschriften über Haustürwiderrufsgeschäfte nicht ausgenommen hat, ist von einer grundsätzlichen Anwendbarkeit der §§ 312, 355 BGB auf Mietverträge auszugehen. Allerdings liegt vorliegend gar kein Vertrieb von Waren oder Dienstleistungen vor, vielmehr geht es um die Konkretisierung der zwischen den Parteien bestehenden Vertragspflichten und hierdurch wird der Schutzzweck des Vorschriften über Haustürwiderrufsgeschäfte gerade nicht tangiert. Die Konkretisierung laufender Leistungen aus einem bestehenden Vertrag fällt nicht unter den Zweck des Verbraucherschutzes. Zwar steht eine dauernde Vertragsbeziehung der Anwendbarkeit der Vorschriften über Haustürwiderrufsgeschäfte nicht automatisch entgegen (vgl. BGHZ 110, 308, 312). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn aufgrund der dauernden Geschäftsbeziehung bereits Verpflichtungen bestehen. Die Haus… war auf den Fall zugeschnitten, dass ein neues Geschäft abgeschlossen wird und sich der Kunde mithin zu einem Geschäft hinreißen lässt, welches er sonst nicht abgeschlossen hätte. Hiermit ist die vorliegende Konstellation, in der bereits gegenseitige vertragliche Pflichten bestehen, jedoch nicht vergleichbar, weil der Kunde nicht unvorbereitet in die Verhandlungen geht und nicht überrumpelt wird. Er weiß nämlich, welche vertragliche Verpflichtungen bestehen und kann somit – anders als bei einem Neugeschäft – die Wertigkeit bestimmter Leistungen einschätzen. Die Vorschrift des § 312 BGB schützt nicht jedwede Willenserklärung in einer Privatwohnung und dem Vermieter kann es nicht verwehrt sein, eine mit dem Mietvertrag im Zusammenhang stehende Frage in einem persönlichen Gespräch mit dem Mieter zu erörtern und zwischen Vermieter und Mieter besteht sogar eine Sonderverbindung, die den Vermieter berechtigt, bei Bestehen eines schutzwürdigen Interesses (das bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Bestandsaufnahme regelmäßig besteht) vom Mieter die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung zu verlangen. Der Mieter ist demgegenüber durch das soziale Mietrecht hinreichend geschützt, so dass eine teleologische Reduktion der Vorschriften über Haustürwiderrufsgeschäfte geboten ist (vgl. auch Drygalla, Wohnungsmietverträge als Haustürgeschäft?, NJW 1994, 3260, 3265 f). Eine typische Überrumplungssituation, die durch die Vorschriften über Haustürwiderrufgesetze aufgefangen werden soll, besteht bei der Konkretisierung der mietvertraglichen Pflichten gerade nicht.

Im Hinblick darauf, dass nach dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz und der wohl herrschenden Ansicht auch im vorliegenden Fall die Vorschriften über den Abschluss von Haustürwiderrufsgeschäften anzuwenden sein dürften, hat die erkennende Kammer die Revision zugelassen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat sich der ursprüngliche Erfüllungsanspruch der Klägerin auch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt, denn mit ihrem Schreiben vom 17. Oktober 2003 hat die Beklagte eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung ausgesprochen, so dass es einer weiteren Fristsetzung nicht bedurfte, § 281 Abs. 2 BGB. Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin die Wohnung am 31. Oktober 2003 dann auch nicht ohne Vorbehalte abgenommen, denn im Endabnahmeprotokoll ist ausdrücklich aufgenommen worden, dass sich die Wohnung in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand befände.

Schließlich kann die Klägerin auch die Mehrwertsteuer geltend machen, denn sie kann ihren Schadensersatz auch abstrakt berechnen. Insoweit kommt keine Anwendung von § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht, denn dadurch, dass die Beklagte die Tapete entgegen der getroffenen Vereinbarung nicht entfernt hat, hat sie keine Sachbeschädigung begangen. Vielmehr hat sie insoweit nur gegen die Verpflichtung verstoßen, die Tapete wie vereinbart zu entfernen, so dass sie nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bzw. endgültiger Erfüllungsverweigerung gemäß § 250 BGB zum Schadensersatz inklusive Mehrwertsteuer verpflichtet ist.

Die Schadensersatzforderung der Klägerin ist jedoch in Höhe von 266,83 € erloschen, denn die Beklagte hat in der Berufungsinstanz hilfsweise mit einem Betriebskostenguthaben in dieser Höhe aufgerechnet und die Voraussetzungen des § 533 ZPO sind erfüllt. Die Zulassung der Aufrechnung erachtet die erkennende Kammer für sachdienlich, denn hierdurch kann der Streit der Parteien endgültig beigelegt werden. Darüber hinaus ist die Aufrechnungsforderung zwischen den Parteien unstreitig, so dass eine weitere Beweisaufnahme nicht erforderlich ist und das neue Vorbringen ohne weiteres zur Entscheidungsgrundlage der Kammer gemacht werden kann.

Der Zinsanspruch folgt unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Klägerin die Hilfsaufrechnungserklärung der Beklagten am 3. März 2004 zugestellt worden ist, den §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf einer entsprechenden Anwendung der §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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