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Reservierungsgebühr von Immobilienmaklern ist unwirksam

Entscheidung des BGH: Reservierungsgebühr in AGB ist ungültig

Der Bundesgerichtshof (BGH), das höchste Zivilgericht in Deutschland, hat kürzlich ein Urteil gefällt, welches besagt, dass Immobilienmakler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) keine rechtskräftige Vereinbarung treffen dürfen, die ihre Kunden dazu verpflichtet, eine Reservierungsgebühr für ein Immobilienobjekt zu zahlen.

Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf auf dem Prüfstand
BGH-Urteil vom 20.04.2023 bestätigt, dass Makler keine Reservierungsgebühr verlangen dürfen, wenn kein Kauf zustande kommt.Klauseln zur Reservierungsgebühr gelten als unwirksam und benachteiligen Kunden unangemessen. Reservierungsvereinbarungen werden als ergänzende Regelung zum Maklervertrag betrachtet. (Symbolfoto: Laddawan punna/Shutterstock.com)

Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass es für Immobilienmakler nicht zulässig ist, ihre Kunden durch eine solche Klausel in den AGB dazu zu zwingen, eine Gebühr für die Reservierung eines Objekts zu entrichten, ohne dass ein rechtlich bindender Vertrag oder eine verbindliche Zusage seitens des Kunden vorliegt.

Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis von Immobilienmaklern, da es ihnen nun untersagt ist, potenzielle Käufer oder Mieter durch die Einführung solcher Gebühren unter Druck zu setzen. Kunden, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, können sich somit darauf verlassen, dass sie für eine Reservierung keine zusätzlichen Kosten tragen müssen, solange kein verbindlicher Vertrag abgeschlossen wurde.

Infolgedessen müssen Immobilienmakler ihre Geschäftspraktiken anpassen und möglicherweise auf andere Methoden zurückgreifen, um ihre Kunden zu binden und ihre Dienstleistungen anzubieten. Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs dient dem Schutz der Verbraucher und trägt zur Rechtssicherheit in der Immobilienbranche bei.

BGH erklärt provisionsähnliche Vereinbarung für unwirksam

In einem Urteil vom 20.04.2023 (Az. I ZR 113/22) hat der BGH entschieden, dass Immobilienmakler von potenziellen Käufern keine Reservierungsgebühr verlangen dürfen, die nicht zurückerstattet wird, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Eine solche Klausel benachteiligt Kunden unangemessen und ist daher unwirksam.

Reservierungsgebühr bei Immobiliengeschäften: Bedeutung und Rolle von Maklern

Eine Reservierungsgebühr von Maklern bei Immobiliengeschäften ist eine Gebühr, die ein potenzieller Käufer an den Immobilienmakler zahlt, damit der Makler die Immobilie für eine bestimmte Zeit exklusiv für den Interessenten reserviert und sie keinem anderen Käufer anbietet. Diese Gebühr dient als finanzielle Gegenleistung dafür, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen für den vereinbarten Zeitraum einstellt und dem potenziellen Käufer Bedenkzeit gewährt. Wenn der Käufer sich später dazu entscheidet, die Immobilie zu kaufen, wird die Reservierungsgebühr in der Regel mit der Maklerprovision verrechnet.

In der Vergangenheit wurde die Reservierungsgebühr von Immobilienmaklern häufig dazu verwendet, eine finanzielle Verbindlichkeit des Interessenten gegenüber der Immobilie herzustellen und eine gewisse Sicherheit zu schaffen, dass der Interessent tatsächlich beabsichtigt, die Immobilie zu erwerben oder zu mieten. In vielen Fällen wurde die Reservierungsgebühr jedoch auch als Druckmittel eingesetzt, um den Interessenten zum schnellen Abschluss des Geschäfts zu bewegen.

Häufig wurde die Reservierungsgebühr nicht zurückerstattet, wenn der Kauf oder die Anmietung der Immobilie letztendlich nicht zustande kam, was zu Unmut und Unzufriedenheit bei den Betroffenen führte. Diese Praxis wurde insbesondere dann kritisiert, wenn der Interessent aus berechtigten Gründen vom Geschäft zurücktrat, beispielsweise weil die Finanzierung nicht zustande kam oder die Immobilie erhebliche Mängel aufwies.

In einigen Fällen wurde die Reservierungsgebühr auch dann einbehalten, wenn der Immobilienmakler selbst das Geschäft scheitern ließ, indem er die Immobilie beispielsweise an einen anderen Käufer verkaufte, der ein höheres Angebot abgab. Dies führte zu einer erheblichen Vertrauenserosion zwischen Immobilienmaklern und potenziellen Käufern oder Mietern.

Fallbeispiel: Reservierungsgebühr in Sachsen

In dem verhandelten Fall hatten die Kläger einem Immobilienmakler in Sachsen 4.200 Euro gezahlt, um ein Einfamilienhaus für einen Monat reservieren zu lassen. Die Gebühr sollte bei einem erfolgreichen Kauf mit der Provision verrechnet werden. Der Kauf kam jedoch nicht zustande, da die Finanzierung scheiterte. Die Kläger forderten daraufhin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Amts- und Landgericht Dresden hatten den Reservierungsvertrag zunächst für wirksam erklärt und die Klage abgewiesen. Der BGH hob jedoch diese Entscheidung auf und erklärte die Reservierungsvereinbarung für unwirksam.

Die Begründung des BGH

Der BGH argumentierte, dass der Reservierungsvertrag die Kunden unangemessen benachteilige und somit gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verstoße. Die Richter kritisierten insbesondere, dass die Rückzahlung der Gebühr in jedem Fall ausgeschlossen war und der Vertrag für die Kunden keine nennenswerten Vorteile bot. Zudem war keine geldwerte Gegenleistung seitens des Immobilienmaklers vorgesehen.

Reservierungsgebühr unwirksam und muss zurückgezahlt werden

Der BGH entschied, dass die Reservierungsgebühr einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleichkomme, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen widerspreche. Eine Provision sei nämlich nur dann geschuldet, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg führt. Die Kläger erhielten daher die 4.200 Euro zurück.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Entscheidung des BGH hat klargestellt, dass eine Reservierungsgebühr in den AGB von Immobilienmaklern nicht wirksam vereinbart werden kann. Dies ist eine wichtige Klarstellung für Verbraucher und Makler gleichermaßen. Immobilieninteressenten sollten sich in Zukunft darauf achten, keine Reservierungsgebühren zu zahlen, die nicht zurückgezahlt werden, wenn der Kauf scheitert. Immobilienmakler müssen ihrerseits ihre AGB entsprechend anpassen und auf die Erhebung solcher Gebühren verzichten.

Reaktionen aus der Branche

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) äußerte sich zu dem Urteil und betonte, dass Reservierungsgebühren bereits vor der Entscheidung des BGH in der Branche nicht weit verbreitet waren, insbesondere aufgrund der unsicheren Rechtslage. Der IVD-Justiziar und Vize-Bundesgeschäftsführer Christian Osthus erklärte, dass die formularmäßige Vereinbarung von Reservierungsgebühren nun endgültig vom BGH für unwirksam erklärt wurde.

Unentgeltliche Absprachen zwischen Makler und Kunde sind jedoch weiterhin möglich und können ein Zeichen für ein gutes Kundenverhältnis sein. Bei individuellen Vereinbarungen müssen beide Seiten auf ein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung achten, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

Schlussfolgerung: Keine Reservierungsgebühren für Immobilienkäufer

Die Entscheidung des BGH hat bedeutende Auswirkungen für Immobilienkäufer und -makler. Reservierungsgebühren, die nicht zurückerstattet werden, wenn der Kauf nicht zustande kommt, sind unwirksam. Makler sollten ihre AGB entsprechend anpassen, und Käufer sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, um nicht in die Falle unzulässiger Gebührenforderungen zu geraten.

Insgesamt trägt das Urteil zu einer klareren Rechtslage in der Immobilienbranche bei und stärkt die Position von Verbrauchern. Es ist zu erwarten, dass Immobilienmakler künftig transparenter mit potenziellen Kunden umgehen und unzulässige Reservierungsgebühren der Vergangenheit angehören werden.

Auswirkungen auf zukünftige Immobilienverträge

Das Urteil des BGH dürfte dazu führen, dass Immobilienmakler in Zukunft keine Reservierungsgebühren mehr in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verwenden. Stattdessen könnten alternative Vereinbarungen getroffen werden, um den Interessen beider Parteien gerecht zu werden. Beispielsweise könnte eine unentgeltliche Reservierungsvereinbarung getroffen werden, bei der der Makler dem Kunden versichert, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig anzubieten.

Ratschläge für Immobilienkäufer und -verkäufer

Potenzielle Immobilienkäufer sollten sich über ihre Rechte im Klaren sein und darauf achten, keine unzulässigen Reservierungsgebühren zu zahlen. Es empfiehlt sich, vor Abschluss eines Maklervertrags die AGB sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung zur Seite und prüfen Ihre Verträge.

Immobilienverkäufer, die mit einem Makler zusammenarbeiten, sollten ebenfalls sicherstellen, dass keine unzulässigen Gebühren in den AGB enthalten sind, um potenzielle rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden. Auch hier kann es hilfreich sein, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren, um die Vereinbarungen rechtlich zu überprüfen.

Fazit: Klarheit und Fairness im Immobiliengeschäft

Das Urteil des BGH schafft Klarheit und Fairness im Immobiliengeschäft, indem es unzulässige Reservierungsgebühren für unwirksam erklärt. Immobilienmakler müssen nun ihre Geschäftspraktiken anpassen und können keine Reservierungsgebühren mehr verlangen, die im Falle eines gescheiterten Kaufs nicht zurückerstattet werden.

Für Immobilienkäufer und -verkäufer bedeutet dies mehr Transparenz und Sicherheit in der Branche. Das Urteil stärkt die Rechte der Verbraucher und setzt einen wichtigen Schritt für faire Vertragsbedingungen im Immobiliengeschäft.

Haben Sie bereits eine Reservierungsgebühr gezahlt, die möglicherweise rechtswidrig ist? Wir können Ihnen helfen!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat,, wie Sie bereits in unserem Artikel lesen konnten, in einer wichtigen Entscheidung festgestellt, dass Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr nur dann einbehalten dürfen, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt. Falls der Immobilienkauf scheitert, besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihre bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückfordern können.

Als erfahrene Rechtsanwälte im Immobilienrecht bieten wir Ihnen eine umfassende Überprüfung Ihres Falles an. Wir analysieren Ihre Situation und prüfen, ob die von Ihnen gezahlte Reservierungsgebühr rechtmäßig ist oder ob Sie Anspruch auf Rückerstattung haben.  Warten Sie nicht länger und sichern Sie sich Ihre rechtlichen Ansprüche! Kontaktieren Sie uns noch heute für eine Ersteinschätzung und erfahren Sie, wie wir Ihnen bei der Rückforderung Ihrer Reservierungsgebühr helfen können.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

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