Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Briefkastenschlüssel-Rückgabe: Wann haftet der Schlüsselinhaber für Schäden?
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Mietkaution und Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss Großteil zurückzahlen
- Rückzahlung der Kaution: Vermieter darf nur begrenzt einbehalten
- Betriebskostenabrechnungen: Formelle Unwirksamkeit mangels Heizkostenabrechnung
- Betriebskostenguthaben und Rechtsanwaltskosten
- Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was sollte ich tun, wenn ich meinen Briefkastenschlüssel verloren habe?
- Welche Frist muss der Vermieter setzen, um den Briefkastenschlüssel zurückzufordern?
- Was kann ich tun, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution wegen verlorener Schlüssel einbehält?
- Wie prüfe ich, ob die Betriebskostenabrechnung korrekt ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Kläger forderte die Rückzahlung der Kaution und Betriebskostenguthaben aus einem beendeten Mietverhältnis sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
- Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung eines Betrages für einbehaltene Kaution und Betriebskostenguthaben, nicht jedoch in voller Höhe der Klageforderung.
- Der Beklagte durfte einen Teil der Kaution wegen Malerarbeiten und beschädigter Lampe einbehalten, jedoch nicht wegen fehlender Heizkostenabrechnungen.
- Wichtige Erkenntnis: Eine Rückgabe des Briefkastenschlüssels nach Beendigung des Mietverhältnisses ist erforderlich. Ohne Fristsetzung kein Schadensersatzanspruch.
- Für die Rückgabe des Briefkastenschlüssels muss der Vermieter eine angemessene Frist setzen. Erst dann kann ein Schadensersatzanspruch entstehen, wenn der Schlüssel nicht zurückgegeben wird.
- Vorgerichtliche Anwaltskosten müssen erstattet werden, wenn der Beklagte durch Fristsetzung in Verzug ist.
- Die vom Kläger geforderte Zahlung für Malerarbeiten wurde nicht nachgewiesen, daher keine volle Erstattung der Kaution.
- Das Gericht entschied zugunsten des Klägers teilweise, weil der Beklagte seine Gegenforderungen nicht vollständig belegen konnte.
- Auswirkung: Kautionen dürfen nur in Höhe tatsächlich nachgewiesener Forderungen einbehalten werden.
- Für Mieter ist es wichtig, alle Forderungen und Abrechnungen vollständig zu dokumentieren, um sie im Streitfall beweisen zu können.
Briefkastenschlüssel-Rückgabe: Wann haftet der Schlüsselinhaber für Schäden?
Die Rückgabe eines Briefkastenschlüssels mag auf den ersten Blick eine einfache Angelegenheit erscheinen. Doch im Detail kann diese Situation rechtlich komplex werden, insbesondere dann, wenn der Schlüsselinhaber sich weigert, den Schlüssel zurückzugeben. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Frage, ob der Schlüsselinhaber für einen entstandenen Schaden haftbar gemacht werden kann.
Die Rechtslage ist hier klar. Wer einen Schlüssel unberechtigt zurückbehält, kann dazu gezwungen werden, ihn herauszugeben. Doch die Frage ist, wann ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Schlüsselinhaber entsteht. In der Regel muss dem Schlüsselinhaber zuerst eine Frist zur Rückgabe gesetzt werden. Nur wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, kann der Geschädigte Schadenersatz geltend machen. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Grundsatz des Gläubigerverzugs und der Rechtsprechung der Gerichte.
Im Folgenden befassen wir uns mit einem konkreten Fall, der zeigt, wie die Gerichte diese Problematik in der Praxis beurteilen.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Mietkaution und Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss Großteil zurückzahlen

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses in Hamburg kam es zu einem Rechtsstreit zwischen dem ehemaligen Mieter und dem Vermieter. Der Mieter forderte die Rückzahlung eines Teils der Mietkaution sowie die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens. Der Vermieter hatte einen erheblichen Teil der Kaution einbehalten, unter anderem wegen einer beschädigten Lampe im Treppenhaus, eines verlorenen Briefkastenschlüssels und ausstehender Betriebskostenabrechnungen. Das Amtsgericht Hamburg hat nun in einem Urteil (Az.: 49 C 34/23) weitgehend zugunsten des Mieters entschieden.
Rückzahlung der Kaution: Vermieter darf nur begrenzt einbehalten
Das Gericht entschied, dass der Vermieter dem ehemaligen Mieter 849,27 Euro aus der Kaution zurückzahlen muss. Von den ursprünglich einbehaltenen 925 Euro erkannte das Gericht nur zwei Positionen als berechtigt an:
- 50 Euro für Malerarbeiten: Die Parteien hatten sich bei der Wohnungsübergabe auf diesen Betrag geeinigt. Das Gericht sah diese Vereinbarung als bindend an, da der Mieter nicht nachweisen konnte, dass er den Betrag bereits bar bezahlt hatte.
- 25,73 Euro für die Umsatzsteuer einer beschädigten Treppenhauslampe: Der Vermieter konnte belegen, dass er diesen Betrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt hatte. Da die Beschädigung unstreitig beim Auszug des Mieters erfolgt war, musste dieser dafür aufkommen.
Andere vom Vermieter geltend gemachte Ansprüche wurden abgewiesen. Besonders interessant ist die Entscheidung bezüglich des verlorenen Briefkastenschlüssels: Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Rückgabe hätte setzen müssen, bevor er Schadensersatz fordern kann.
Betriebskostenabrechnungen: Formelle Unwirksamkeit mangels Heizkostenabrechnung
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass er die Heizkostenabrechnungen beigefügt hatte. Das Gericht erklärte die Abrechnungen daher für formell teilunwirksam, was zur Folge hatte, dass der Vermieter keine Nachforderungen daraus geltend machen konnte.
Das Gericht betonte, dass die Mitteilung des Umlageschlüssels für die Heizkosten ein wesentliches formelles Erfordernis einer Betriebskostenabrechnung ist. Ohne diesen Schlüssel können Mieter die Abrechnung nicht nachvollziehen.
Betriebskostenguthaben und Rechtsanwaltskosten
Neben der Kautionsrückzahlung sprach das Gericht dem Mieter auch ein Betriebskostenguthaben aus dem Jahr 2018 in Höhe von 39,03 Euro zu. Zudem muss der Vermieter die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Mieters in Höhe von 159,94 Euro übernehmen, da er sich mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug befand.
Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter
Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg enthält wichtige Hinweise für beide Seiten eines Mietverhältnisses:
- Für Mieter: Es lohnt sich, Kautionseinbehalte und Betriebskostenabrechnungen genau zu prüfen. Insbesondere bei fehlenden Heizkostenabrechnungen können Nachforderungen unwirksam sein.
- Für Vermieter: Die formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen sind streng. Eine sorgfältige Dokumentation und vollständige Übermittlung aller relevanten Unterlagen ist unerlässlich.
- Für beide Seiten: Bei Streitigkeiten um verlorene Schlüssel ist eine Fristsetzung zur Rückgabe vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wichtig.
Das Urteil zeigt, wie komplex Auseinandersetzungen nach Beendigung eines Mietverhältnisses sein können. Es unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation und klaren Kommunikation zwischen Mietern und Vermietern, um kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht die strengen formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen und die Grenzen des Kautionseinbehalts durch Vermieter. Es unterstreicht die Notwendigkeit vollständiger Dokumentation seitens des Vermieters, insbesondere bei Heizkostenabrechnungen. Für Mieter zeigt es die Wichtigkeit, Abrechnungen und Einbehalte kritisch zu prüfen. Bei Streitigkeiten um verlorene Schlüssel ist eine Fristsetzung zur Rückgabe vor Schadensersatzforderungen unerlässlich.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie Ihren Briefkastenschlüssel verloren haben, ist es wichtig zu wissen, dass der Schlüsselinhaber (z.B. Ihr Vermieter) nicht ohne Weiteres Schadenersatz von Ihnen verlangen kann. Das Gericht hat klargestellt, dass der Schlüsselinhaber Ihnen zunächst eine angemessene Frist zur Rückgabe des Schlüssels setzen muss. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, können mögliche Schadenersatzansprüche entstehen. Als Mieter sollten Sie also proaktiv handeln: Informieren Sie Ihren Vermieter umgehend über den Verlust und bitten Sie um eine Frist zur Beschaffung eines Ersatzschlüssels. Dadurch können Sie potenzielle rechtliche Konflikte und zusätzliche Kosten vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Sie sind gerade ausgezogen und haben Fragen zur Rückgabe der Briefkastenschlüssel oder zur Betriebskostenabrechnung? Dann sind Sie hier genau richtig! In unseren FAQs finden Sie verständliche Antworten auf wichtige Fragen rund um das Thema Beendigung des Mietverhältnisses.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was sollte ich tun, wenn ich meinen Briefkastenschlüssel verloren habe?
- Welche Frist muss der Vermieter setzen, um den Briefkastenschlüssel zurückzufordern?
- Was kann ich tun, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution wegen verlorener Schlüssel einbehält?
- Wie prüfe ich, ob die Betriebskostenabrechnung korrekt ist?
Was sollte ich tun, wenn ich meinen Briefkastenschlüssel verloren habe?
Bei Verlust eines Briefkastenschlüssels sollten Mieter umgehend den Vermieter oder die Hausverwaltung informieren. Dies ist wichtig, da der Vermieter Eigentümer der Schlüssel ist und über das weitere Vorgehen entscheiden muss. Eine unverzügliche Meldung kann zudem helfen, mögliche Schadensersatzansprüche zu vermeiden.
Der Vermieter wird in der Regel entscheiden, ob lediglich ein neuer Schlüssel angefertigt oder das Briefkastenschloss ausgetauscht werden muss. Aus Sicherheitsgründen ist ein Austausch des Schlosses oft ratsam, um potenzielle Missbrauchsgefahren auszuschließen. Die Kosten hierfür können dem Mieter in Rechnung gestellt werden, wenn ihn ein Verschulden am Verlust trifft.
Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Az.: 49 C 34/23 vom 23.02.2024) hat die Rechtslage bezüglich der Schadensersatzpflicht bei Schlüsselverlust präzisiert. Demnach entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters erst dann, wenn er dem Mieter eine angemessene Frist zur Rückgabe des verlorenen Schlüssels gesetzt hat. Diese Fristsetzung ist eine wichtige Voraussetzung für die Geltendmachung von Schadensersatz.
Mieter sollten daher nach der Verlustmeldung aktiv um eine solche Fristsetzung durch den Vermieter bitten. Dies gibt ihnen die Möglichkeit, den Schlüssel eventuell noch aufzufinden und zurückzugeben, bevor Kosten für einen Schlossaustausch entstehen. Die Länge der Frist sollte angemessen sein, üblicherweise einige Tage bis wenige Wochen.
Wird der Schlüssel innerhalb der gesetzten Frist nicht gefunden und zurückgegeben, kann der Vermieter den Austausch des Schlosses veranlassen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter nur dann haftet, wenn ihn ein Verschulden am Verlust trifft. Bei Verlust durch höhere Gewalt oder ohne eigenes Verschulden besteht keine Haftung.
Um sich gegen mögliche finanzielle Folgen abzusichern, ist der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung mit Einschluss von Schlüsselverlusten ratsam. Viele Versicherungen bieten diesen Schutz bereits standardmäßig an oder er kann als Zusatzoption gewählt werden.
Mieter sollten nach einem Schlüsselverlust keinesfalls eigenmächtig einen neuen Schlüssel anfertigen lassen oder das Schloss austauschen. Dies könnte als unerlaubter Eingriff in das Eigentum des Vermieters gewertet werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Bei Mehrfamilienhäusern mit einer Zentralschließanlage kann der Verlust eines Briefkastenschlüssels besonders kostspielig werden. Hier müssen unter Umständen alle Schlösser der Anlage ausgetauscht werden, was zu erheblichen Kosten führen kann. In solchen Fällen ist es besonders wichtig, schnell zu handeln und alle Möglichkeiten zur Wiederbeschaffung des Schlüssels auszuschöpfen.
Grundsätzlich gilt: Je schneller und transparenter Mieter bei einem Schlüsselverlust handeln, desto besser können potenzielle Schäden und Kosten minimiert werden. Eine offene Kommunikation mit dem Vermieter und die Bitte um eine angemessene Frist zur Schlüsselrückgabe sind dabei entscheidende Schritte, um rechtliche und finanzielle Risiken zu reduzieren.
Der Vermieter kann grundsätzlich Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter den Briefkastenschlüssel nicht zurückgibt. Allerdings hat das Amtsgericht Hamburg in einem aktuellen Urteil vom 23.02.2024 (Az. 49 C 34/23) eine wichtige Einschränkung festgelegt: Der Vermieter muss dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Rückgabe des Schlüssels setzen. Erst wenn diese Frist erfolglos verstrichen ist, entsteht ein Schadensersatzanspruch.
Diese Rechtsprechung stärkt die Position der Mieter und schafft Klarheit über die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, den Schlüssel noch nachträglich herauszugeben und so finanzielle Folgen zu vermeiden.
Der Fristablauf ist entscheidend für die Entstehung des Schadensersatzanspruchs. Solange die vom Vermieter gesetzte Frist noch läuft, besteht kein Anspruch auf Schadensersatz. Der Mieter hat in dieser Zeit die Gelegenheit, den Schlüssel zu suchen oder anderweitig zu beschaffen.
Die Länge der zu setzenden Frist hängt vom Einzelfall ab. Sie muss angemessen sein und dem Mieter eine realistische Chance geben, den Schlüssel noch aufzufinden oder zu ersetzen. In der Regel dürften einige Tage bis wenige Wochen als angemessen gelten.
Verstreicht die Frist ohne Rückgabe des Schlüssels, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den tatsächlich entstandenen Kosten. Dies können beispielsweise die Ausgaben für einen neuen Briefkastenschlüssel oder gegebenenfalls für den Austausch des Briefkastenschlosses sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter nur die konkret angefallenen Kosten ersetzt verlangen kann. Eine pauschale Forderung ohne tatsächlichen Austausch des Schlosses ist nicht zulässig. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) klargestellt, dass der Vermieter keinen Schadensersatz für fiktive Kosten fordern darf.
Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Verlust des Briefkastenschlüssels nicht sofort mit Schadensersatzforderungen rechnen müssen. Sie haben nach Fristsetzung durch den Vermieter noch die Möglichkeit, den Schlüssel zurückzugeben. Gelingt dies nicht, sollten sie sich auf Schadensersatzforderungen in Höhe der tatsächlichen Kosten für einen neuen Schlüssel oder Schlossaustausch einstellen.
Vermieter hingegen müssen beachten, dass sie nicht vorschnell Schadensersatz fordern können. Sie müssen dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Rückgabe setzen und können erst nach deren erfolglosem Ablauf Ersatz für die tatsächlich entstandenen Kosten verlangen.
Diese Rechtsprechung fördert eine faire Balance zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern. Sie gibt dem Mieter die Chance zur Nacherfüllung, schützt aber gleichzeitig das berechtigte Interesse des Vermieters an der Rückgabe aller Schlüssel bei Mietende.
Welche Frist muss der Vermieter setzen, um den Briefkastenschlüssel zurückzufordern?
Der Vermieter muss für die Rückforderung des Briefkastenschlüssels eine angemessene Frist setzen. Eine konkrete gesetzliche Vorgabe für die Länge dieser Frist existiert nicht. Die Angemessenheit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dies umfasst auch die Herausgabe sämtlicher Schlüssel, einschließlich des Briefkastenschlüssels.
Die Fristsetzung durch den Vermieter sollte dem Mieter ausreichend Zeit einräumen, den Schlüssel zu beschaffen und zurückzugeben. In der Regel wird eine Frist von 1-2 Wochen als angemessen erachtet. Bei besonderen Umständen, wie etwa einer urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters, kann auch eine längere Frist geboten sein.
Wichtig ist: Die Frist muss klar und eindeutig kommuniziert werden. Der Vermieter sollte dem Mieter schriftlich mitteilen, bis zu welchem konkreten Datum der Briefkastenschlüssel zurückzugeben ist. Eine bloße Aufforderung zur „baldigen“ oder „zeitnahen“ Rückgabe genügt nicht.
Nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist kann der Vermieter weitere rechtliche Schritte einleiten. Er hat dann die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche geltend zu machen oder den Austausch des Briefkastenschlosses auf Kosten des Mieters zu veranlassen.
Zu beachten ist: Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 548 Abs. 1 BGB für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt erst mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen. Solange der Briefkastenschlüssel noch nicht zurückgegeben wurde, läuft diese Frist nicht an.
Das Amtsgericht Hamburg hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 49 C 34/23 vom 23.02.2024) die Bedeutung einer angemessenen Fristsetzung für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bei nicht erfolgter Schlüsselrückgabe betont. Eine ordnungsgemäße Fristsetzung ist demnach Voraussetzung für weitergehende Ansprüche des Vermieters.
Praxistipp: Vermieter sollten die Rückgabe aller Schlüssel, einschließlich des Briefkastenschlüssels, bereits bei der Wohnungsübergabe thematisieren und im Übergabeprotokoll dokumentieren. Falls Schlüssel fehlen, empfiehlt sich eine umgehende schriftliche Aufforderung zur Rückgabe mit angemessener Fristsetzung.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution wegen verlorener Schlüssel einbehält?
Wenn der Vermieter einen Teil der Kaution wegen verlorener Schlüssel einbehält, ist es wichtig, die rechtliche Situation genau zu prüfen. Grundsätzlich haftet der Mieter für den Verlust von Wohnungsschlüsseln. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil klargestellt, dass Mieter unter Umständen sogar für den Austausch der gesamten Schließanlage aufkommen müssen.
Der erste Schritt besteht darin, mit dem Vermieter zu kommunizieren und die genauen Gründe für den Einbehalt der Kaution zu erfragen. Der Vermieter muss konkret darlegen, welche Kosten entstanden sind und warum diese notwendig waren. Eine pauschale Einbehaltung ohne Nachweis der tatsächlichen Kosten ist nicht zulässig.
Es ist ratsam, vom Vermieter eine detaillierte Aufstellung der Kosten sowie entsprechende Rechnungen anzufordern. Dabei sollte geprüft werden, ob die in Rechnung gestellten Maßnahmen tatsächlich erforderlich waren. Der Austausch einzelner Schlösser kann in manchen Fällen ausreichend sein, ohne dass die komplette Schließanlage erneuert werden muss.
Wichtig zu beachten ist, dass der Bundesgerichtshof eine fiktive Schadensberechnung abgelehnt hat. Der Vermieter kann also nur die tatsächlich entstandenen und nachgewiesenen Kosten geltend machen. Er darf nicht einfach einen geschätzten Betrag einbehalten.
Falls der Mieter der Ansicht ist, dass der Einbehalt ungerechtfertigt oder zu hoch ist, kann er Einspruch erheben. Dies sollte schriftlich und mit einer Begründung erfolgen. Dabei ist es hilfreich, auf die relevante Rechtsprechung zu verweisen und die eigene Position sachlich darzulegen.
Kommt es zu keiner Einigung, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten. Ein Mahnbescheid oder eine Klage vor dem zuständigen Amtsgericht können in Betracht gezogen werden. Vor diesem Schritt ist es jedoch empfehlenswert, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, um die Erfolgsaussichten einzuschätzen.
In manchen Fällen kann auch eine Schlichtungsstelle oder ein Mediationsverfahren helfen, den Konflikt außergerichtlich beizulegen. Diese Optionen sind oft kostengünstiger und weniger zeitaufwendig als ein Gerichtsverfahren.
Es ist zu beachten, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zeitnah abzurechnen. Eine übermäßig lange Zurückhaltung der Kaution ohne triftigen Grund kann zu Verzugszinsen führen.
Mieter sollten generell vorsichtig mit den ihnen anvertrauten Schlüsseln umgehen. Im Falle eines Verlusts ist es ratsam, den Vermieter umgehend zu informieren und gemeinsam eine Lösung zu finden. Dies kann helfen, spätere Konflikte und hohe Kosten zu vermeiden.
Bei der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses ist es wichtig, ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Darin sollte auch die Rückgabe aller Schlüssel vermerkt werden. Dies kann spätere Unstimmigkeiten vermeiden und dient als Nachweis für die ordnungsgemäße Rückgabe.
Wie prüfe ich, ob die Betriebskostenabrechnung korrekt ist?
Die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung erfordert eine sorgfältige Vorgehensweise. Zunächst sollten Mieter die formellen Anforderungen kontrollieren. Die Abrechnung muss den korrekten Abrechnungszeitraum, in der Regel das Kalenderjahr, ausweisen. Zudem müssen die Gesamtkosten für jede Betriebskostenart aufgeführt und der verwendete Verteilerschlüssel angegeben sein. Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formell unwirksam.
Ein wichtiger Aspekt ist die Einhaltung der gesetzlichen Abrechnungsfrist. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Bei Versäumnis dieser Frist verfällt ein möglicher Nachzahlungsanspruch des Vermieters.
Inhaltlich sollten Mieter prüfen, ob nur umlagefähige Betriebskosten abgerechnet wurden. Die Betriebskostenverordnung definiert abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Reparatur- und Instandhaltungskosten gehören beispielsweise nicht dazu. Bei den Heizkosten ist zu beachten, dass mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
Die Berechnung des individuellen Mietanteils sollte genau überprüft werden. Hierbei ist der im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel maßgeblich. Häufig wird nach Wohnfläche oder Personenzahl abgerechnet. Die angegebene Wohnfläche muss mit der tatsächlichen übereinstimmen.
Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist zu kontrollieren, ob die höheren Betriebskosten für Gewerbeflächen angemessen berücksichtigt wurden. Ein Vorwegabzug ist erforderlich, wenn die Kosten für Gewerbeeinheiten die der Wohnungen um mehr als 15 Prozent übersteigen.
Mieter sollten auch die Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten vergleichen. Weichen diese stark voneinander ab, kann dies auf Fehler hindeuten. Zudem ist zu prüfen, ob alle geleisteten Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt wurden.
Bei Zweifeln an der Richtigkeit einzelner Positionen haben Mieter das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu verlangen. Dies ermöglicht eine detaillierte Überprüfung der abgerechneten Kosten.
Werden Fehler entdeckt, sollten Mieter diese dem Vermieter schriftlich mitteilen. Für Einwendungen gegen die Abrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit. Diese Frist beginnt mit dem Erhalt der Abrechnung. Bei formellen Mängeln kann die Zahlung einer Nachforderung zunächst verweigert werden.
Die gründliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung ist wichtig, da Studien zufolge etwa jede zweite Abrechnung Fehler enthält. Durch eine sorgfältige Kontrolle können Mieter ungerechtfertigte Nachzahlungen vermeiden oder zu Unrecht einbehaltene Guthaben einfordern.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietkaution: Eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Die Kaution dient dem Vermieter als Absicherung für eventuell ausstehende Forderungen wie Mietschulden oder Schäden an der Mietsache. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution, abzüglich berechtigter Einbehalte, zurückzahlen.
- Betriebskostenabrechnung: Eine jährliche Abrechnung, die der Vermieter den Mietern vorlegt. Sie umfasst alle umlagefähigen Betriebskosten, die während des Abrechnungszeitraums angefallen sind, wie Heizkosten, Wasser und Müllabfuhr. Mieter müssen sicherstellen, dass alle Kosten korrekt aufgeschlüsselt und nachvollziehbar sind.
- Schadenersatz: Ein finanzieller Ausgleich, den eine Person leisten muss, wenn sie einer anderen Person einen Schaden zufügt. Im Mietrecht kann Schadenersatz z.B. fällig werden, wenn der Mieter Schlüssel verliert oder die Mietsache beschädigt. Voraussetzung ist oft, dass der Mieter eine angemessene Frist zur Schadensbehebung gesetzt bekommt.
- Gläubigerverzug: Ein Zustand, in dem sich der Gläubiger (z.B. Vermieter) befindet, wenn er eine ihm angebotene Leistung des Schuldners (z.B. Rückgabe des Briefkastenschlüssels) nicht annimmt oder nicht rechtzeitig annimmt. In solch einem Fall kann der Gläubiger unter Umständen keine Schadensersatzansprüche geltend machen.
- Fristsetzung: Ein bestimmter Zeitraum, den der Gläubiger dem Schuldner einräumt, um eine geschuldete Handlung vorzunehmen, beispielsweise die Rückgabe eines Schlüssels. Erst wenn diese Frist fruchtlos abläuft, kann der Gläubiger weitere rechtliche Schritte wie Schadensersatz verlangen.
- Umlageschlüssel: Der Verteilungsschlüssel, nach dem die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Häufige Schlüssel sind Wohnfläche, Verbrauch oder Anzahl der Personen. Ohne Angabe des Umlageschlüssels ist eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam, da Mieter die Verteilung der Kosten nicht nachvollziehen können.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bezüglich der Mietkaution. Im vorliegenden Fall ist § 551 BGB relevant, da der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten hat und der Mieter die Rückzahlung fordert. Das Gericht prüft anhand von § 551 BGB, ob die Einbehalte des Vermieters gerechtfertigt sind.
- § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Definiert die Hauptpflichten des Vermieters, nämlich die Gebrauchsgewährung der Mietsache und die Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Dieser Paragraph ist relevant, da der Vermieter die Mängel an der Mietsache beseitigen und die Kosten dafür nicht auf den Mieter abwälzen darf, es sei denn, der Mieter hat den Schaden selbst verursacht.
- § 280 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen. Im vorliegenden Fall könnte dieser Paragraph relevant sein, wenn der Mieter durch den Verlust des Briefkastenschlüssels einen Schaden erlitten hat und der Vermieter seine Pflicht zur rechtzeitigen Übergabe des Schlüssels verletzt hat.
- § 286 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Setzt die Voraussetzungen für den Verzug des Schuldners fest. Im Kontext des Urteils ist dieser Paragraph relevant, da der Vermieter in Verzug geraten ist, die Kaution zurückzuzahlen, und deshalb Verzugszinsen zahlen muss.
- § 12 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Definiert, wann eine Person geschäftsfähig ist. Im vorliegenden Fall ist dieser Paragraph relevant, da das Gericht die Geschäftsfähigkeit des Klägers voraussetzt, um seine Ansprüche geltend zu machen.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 49 C 34/23 – Urteil vom 23.02.2024
Lesen Sie hier das Urteil…
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 849,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 01.09.2021 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger 39,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 16.04.2022 zu zahlen.
3. Darüber hinaus wird der Beklagte verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 159,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2023 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 8 % und der Beklagte 92 % zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
7. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheiten in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt auf 964,03 Euro.
Tatbestand:
Mit der Klage begehrt der Kläger aus einem beendeten Mietverhältnis die Rückzahlung einer Kaution sowie die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens sowie darüber hinaus die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Der Kläger war Mieter, der Beklagte Vermieter einer Wohnung in H., dort im zweiten Obergeschoss links. Das Mietverhältnis begann gemäß Mietvertrag vom 18.02.2018 zum 01.03.2018 und endete zum 30.04.2020.
Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 wies jedenfalls ein Guthaben des Klägers in Höhe von 39,03 Euro auf.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses behielt der Beklagte von der Kaution 925,00 Euro wegen einer beschädigten Gemeinschaftslampe im Treppenhaus bei Auszug, eines verlorenen Briefkastenschlüssels, einer Einigung auf eine Kostenbeteiligung in Höhe von 50,00 Euro für Malerarbeiten sowie für ausstehende Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 und 2020 ein. Insoweit ist unstreitig, dass eine Lampe im Treppenhaus beim Auszug des Klägers und seiner Frau beschädigt worden ist. Von der Umzugsfirma wurde insoweit der Nettobetrag gezahlt, nicht aber ein etwaiger Umsatzsteueranteil in Höhe von 25,73 Euro. In Bezug auf Malerarbeiten hatten sich die Parteien bei dem Rückgabetermin im April 2020 auf eine pauschale Zahlung von 50,00 Euro verständigt, wobei streitig ist, inwieweit diese bereits im Termin durchgeführt wurde.
Der Kläger setzte mit Schreiben des Mietervereins vom 09.08.2021 dem Beklagten eine Frist zur Rückzahlung des einbehaltenen Kautionsanteils bis zum 31.08.2021. Hinsichtlich des Betriebskostenguthabens für das Jahr 2018 erfolgte mit anwaltlichem Schreiben eine Fristsetzung zum 15.04.2022. Anwaltsgebühren wurden dem Kläger nach einem Streitwert von bis zu 1000,00 Euro in Gesamthöhe von 159,94 Euro brutto einschließlich Auslagenpauschale berechnet und von diesem bezahlt.
Der Kläger behauptet, der Zahlungsbetrag von 50,00 Euro für Malerarbeiten sei beim Rückgabetermin von ihn in bar geleistet worden. Ferner ist er der Auffassung, dass hinsichtlich der Umsatzsteuer für die beschädigte Lampe im Treppenhaus der Beklagte aufgerufen sei, sich an die Umzugsfirma zu halten. Etwaigen Ansprüchen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen 2019 und 2020 stehe entgegen, dass diese nicht nachvollziehbar seien und im Übrigen keine Heizkostenabrechnung beigelegen hätte.
Der Kläger stellt die Anträge, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 925,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2021 zu bezahlen, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 39,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.04.2022 zu zahlen, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 159,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass die Betriebskostenabrechnungen 2019 und 2020 dem Kläger selbstverständlich einschließlich der Heizkostenabrechnungen übersandt worden seien und dies wiederholt und mehrfach, nicht nur an den Kläger, sondern auch an den Mieterverein.
Die Umsatzsteuer für die beschädigte Treppenhauslampe habe er der WEG erstattet. Im Übrigen bestehe ein Schadensersatzanspruch wegen des verlorenen Briefkastenschlüssels. Eine Rückgabe des Briefkastenschlüssels nach zwei Jahren nach der Beendigung des Mietverhältnisses sei im Übrigen nicht geeignet, einem etwaigen Schadensersatzanspruch entgegenzustehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der sistierten Zeugin über die Übermittlung der Heizkostenabrechnungen an den Kläger sowie gemäß Beweisbeschluss vom 20.10.2023 durch schriftliche Vernehmung der Zeugin A. K.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen zum einen auf das Terminsprotokoll vom 20.10.2023 und zum anderen auf die schriftliche Aussage der Zeugin K. vom 20.11.2023 (Blatt 77 der Akte).
Im Übrigen wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nur in tenoriertem Umfang begründet.
Ein Anspruch des Klägers in Höhe von 849,27 Euro folgt aus dem Mietvertrag und der dort vereinbarten Kautionszahlung in Verbindung mit § 551 BGB. Aufrechenbare Forderungen des Beklagten bestehen nur in Höhe von 75,73 Euro. Dieser Betrag setzt sich zusammen zum einen aus 50,00 Euro für Malerarbeiten und zum anderen in Höhe von 25,73 Euro für den Umsatzsteueranteil einer beschädigten Treppenhauslampe.
In Bezug auf die Zahlung von 50,00 Euro für Malerarbeiten sind die Parteien im Rückgabetermin darüber einig geworden, dass eine entsprechende Zahlung zu erfolgen hat. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich verbindlich, wie auch die Rechtsprechung des BGH zu unwirksamen Betriebskostenabrechnungen oder unwirksamen Mieterhöhungen als Grundlage entsprechender Einigungen belegt.
Vom Kläger ist der Nachweis einer Zahlung im Rückgabetermin nicht zur Überzeugung des Gerichts geführt worden. Insbesondere ergibt sich eine solche Überzeugungsbildung nicht aus der Aussage der Zeugin K., es seien 50,00 Euro am Rückgabetermin an den Beklagten übergeben worden. Hiergegen spricht, worauf der Beklagte zutreffend hinweist, auch die Möglichkeit einer entsprechenden Verrechnungsmöglichkeit mit der Kaution. Zudem wäre es naheliegend gewesen, die entsprechende Zahlung auch auf dem Rückgabeprotokoll als erfolgt zu vermerken. Ferner ist zu berücksichtigen, dass das menschliche Erinnerungsvermögen ohnehin nur sehr eingeschränkt die tatsächlichen Geschehensabläufe üblicherweise zu erinnern vermag, so dass es gut sein kann, dass beispielweise eine Zahlung von 50,00 Euro zunächst geplant war, aber letztlich nicht erfolgte und von der Zeugin so erinnert wird, als sei dies tatsächlich geschehen, zumal auch die wiederholte Kommunikation über entsprechende Geschehnisse das Erinnerungsvermögen zu beeinträchtigen vermag.
Ferner ist die Aufrechnung berechtigt in Höhe von 25,73 Euro entsprechend dem Umsatzsteueranteil für die Treppenhauslampe. Eine entsprechende Zahlung ist vom Beklagten mit dem Überweisungsträger (Blatt 75 der Akte) hinreichend belegt worden. Die Verursachung durch das Umzugsunternehmen, das insoweit dem Kläger zuzurechnen ist, ist vorliegend unstreitig. Eine Verpflichtung des Beklagten, sich an das Umzugsunternehmen zu halten, gibt es in keiner Weise.
Demgegenüber bestehen keine Ansprüche in Bezug auf die verspätet erfolgte Rückgabe eines Briefkastenschlüssels, da es insoweit an einer entsprechenden Fristsetzung für die Rückgabe fehlt. Bei der Rückgabe eines Briefkastenschlüssels handelt es sich um eine Tätigkeit, die sich erst durch die entsprechende Fristsetzung in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln vermag.
Ebenso wenig bestehen Ansprüche des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2019 und 2020, da der Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme den Beweis fällig geblieben ist für die Beifügung der Heizkostenabrechnung in beiden Abrechnungen. Eine Nebenkostenabrechnung ist im Hinblick auf die Position Heizkosten formell teilunwirksam, wenn sich aus ihr für diese Position nicht der Umlageschlüssel ergibt (vergleiche LG Nürnberg-Fürth, WuM 2016, 739; AG Nürtingen, WuM 2022, 474). Dies entspricht der fortlaufenden und ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die die Mitteilung eines Umlageschlüssels als eines der wenigen formellen Erfordernisse einer Betriebskostenabrechnung ansehen.
Dementsprechend nimmt die Betriebskostenabrechnung auch auf die Abrechnungen der Firma … der Heizkosten Bezug. Soweit ein entsprechender Kostenanteil nicht berücksichtigt wird, scheidet eine entsprechende Nachforderung aus. Um eine Nachforderung handelt es sich dabei insoweit, soweit die Zahlung über die geschuldeten Vorauszahlungen hinausgeht. Insoweit wäre durch die im Prozess nachgereichte Heizkostenabrechnung nur noch dann eine Forderung begründbar, soweit Vorauszahlungen nicht geleistet worden seien. Dies ist jedoch nach Aktenlage nicht der Fall. Im Übrigen ist der Beklagte an die von ihm eingestellte Betriebskostenvorauszahlung letztlich gebunden. Entsprechendes gilt für die Abrechnung des Kalenderjahres 2019.
Eine gegenteilige Überzeugungsbildung im Sinne eines Nachweises der Übersendung auch der Heizkostenabrechnung vermag das Gericht auf die Zeugenaussage der Zeugin S. nicht zu stützen. Diese vermochte zwar überzeugend darzulegen, dass ihr selbstverständlich bewusst ist, dass eine Heizkostenabrechnung grundsätzlich der Betriebskostenabrechnung beizufügen ist und dass sie dieses selbstverständlich auch üblicherweise tut. Insoweit erscheint es zwar als nicht unwahrscheinlich, dass die Heizkostenabrechnung den Betriebskostenabrechnungen tatsächlich beigelegen hat, eine sichere Überzeugungsbildung vermag das Gericht hierauf jedoch nicht zu stützen, zumal auch zu berücksichtigen ist, dass das Fehlen der Heizkostenabrechnung bereits klägerseitig vorgerichtlich moniert worden ist. Ein üblicher Verfahrensablauf schließt mögliche Fehler im Einzelfall naturgemäß nicht kategorisch aus, auch wenn sie nicht überwiegend wahrscheinlich sind.
Ein Anspruch des Klägers in Höhe von 39,03 Euro folgt vorliegend aus § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Hiernach ist der Beklagte verpflichtet, das Betriebskostenguthaben der Abrechnung 2018 an den Kläger zu erstatten.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten schuldet der Beklagte aus den §§ 286 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB. Er befand sich aufgrund der Fristsetzung des Mietervereins mit der Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 849,27 Euro zum Zeitpunkt der Mandatierung des Kläger-Vertreters mit der außergerichtlichen Geltendmachung in Verzug. Hierbei kommt es letztlich für die Höhe der anwaltlichen Gebühren auf die berechtigte Forderung an, so dass sich die Teilabweisung der vorliegenden Klage bei den Anwaltsgebühren nicht niederschlägt. Letztlich sind die vorgerichtlichen und insoweit berechtigten Gebühren bei einem Streitwert von 849,27 Euro so hoch, wie sie hier in der Klage geltend gemacht worden sind.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus den Klagforderungen in der Hauptsache.