Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- LG Berlin: Mieter muss Türschaden nach Schwindelanfall selbst zahlen – Kein vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB)
- Ausgangslage: Beschädigte Glastür in Berliner Mietwohnung nach Unfall
- Streitpunkt: Wer trägt die Kosten für die Reparatur der Tür? – Haftung ohne Verschulden im Mietrecht
- Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (Vorinstanz)
- Urteil des Landgerichts Berlin: Berufung der Mieterin erfolglos
- Begründung des Landgerichts: Kein Verschulden, aber Verantwortung der Mieterin im Rahmen ihrer Risikosphäre
- Fazit: Mieter trägt Risiko für Schäden durch unverschuldete körperliche Vorfälle
- Keine Revision zugelassen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „vertragsgemäßer Gebrauch“ im Mietrecht und wie hängt er mit meiner Haftung für Schäden zusammen?
- Was bedeutet „Risikosphäre“ im Zusammenhang mit Mietwohnungen und welche Rolle spielt sie bei der Haftung für Schäden?
- Kann ich als Mieter für Schäden haftbar gemacht werden, die durch einen plötzlichen gesundheitlichen Vorfall (z.B. Ohnmacht, Schwindelanfall) verursacht wurden, auch wenn ich keine Schuld trage?
- Was ist der Unterschied zwischen der Instandhaltungspflicht des Vermieters und meiner Verantwortung als Mieter für Schäden in der Wohnung?
- Was kann ich als Mieter tun, um mich vor unvorhergesehenen Haftungsansprüchen aufgrund gesundheitlicher Probleme zu schützen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 81/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Berlin
- Datum: 13.12.2023
- Aktenzeichen: 64 S 81/23
- Verfahrensart: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht (BGB), Zivilprozessrecht (ZPO)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieterin; forderte die Reparatur einer beschädigten Glastür und die Feststellung einer Mietminderung. Sie argumentierte, die Tür sei beschädigt worden, als sie unverschuldet durch einen Schwindelanfall dagegen fiel.
- Beklagte: Vermieterin; lehnte die Forderungen ab.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Mieterin beschädigte die gläserne Wohnzimmertür ihrer Mietwohnung, als sie aufgrund eines plötzlichen Schwindelanfalls und kurzer Ohnmacht dagegen fiel.
- Kern des Rechtsstreits: Es musste geklärt werden, wer für die Reparatur der beschädigten Tür verantwortlich ist: Die Vermieterin, weil die Mieterin kein Verschulden an dem Vorfall hatte, oder die Mieterin selbst, weil die Ursache des Schadens in ihrer Person lag. Davon hing auch ab, ob die Mieterin die Miete mindern durfte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Mieterin gegen das Urteil der Vorinstanz (Amtsgericht Charlottenburg) wurde zurückgewiesen. Die Klage auf Reparatur der Tür und Feststellung der Mietminderung blieb erfolglos.
- Begründung: Das Gericht glaubte der Mieterin, dass sie den Sturz nicht verschuldet hat. Allerdings stellt das Hineinfallen in eine Tür keinen „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache dar, wie er im Gesetz (§ 538 BGB) vorausgesetzt wird, damit der Vermieter für Schäden aufkommen muss, die nicht vom Mieter zu vertreten sind. Auch wenn die Mieterin schuldlos handelte, wird die Beschädigung als eine „Fehlbenutzung“ angesehen, die dem Risikobereich der Mieterin zuzuordnen ist. Es wäre unbillig, das Risiko eines solchen Unfalls dem Vermieter aufzuerlegen.
- Folgen: Die Mieterin muss die Kosten für die Reparatur der Tür selbst tragen. Sie hat keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung durch die Vermieterin und darf die Miete wegen dieses Schadens nicht mindern. Die Mieterin muss auch die Kosten des Berufungsverfahrens bezahlen. Eine Überprüfung des Urteils durch den Bundesgerichtshof (Revision) wurde nicht zugelassen.
Der Fall vor Gericht
LG Berlin: Mieter muss Türschaden nach Schwindelanfall selbst zahlen – Kein vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB)
Das Landgericht Berlin hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass eine Mieterin die Kosten für die Reparatur einer durch einen unverschuldeten Sturz beschädigten Glastür selbst tragen muss.
Obwohl die Mieterin kein Verschulden an dem Vorfall traf, ordnete das Gericht den Schaden ihrer Risikosphäre zu, da das Hineinfallen in die Tür keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt. Ein Anspruch auf Mängelbeseitigung durch die Vermieterin oder eine Mietminderung besteht daher nicht.
Ausgangslage: Beschädigte Glastür in Berliner Mietwohnung nach Unfall
Die Mieterin einer Wohnung in Berlin hatte ihre Vermieterin verklagt. Sie forderte die Reparatur des Türflügels einer gläsernen Wohnzimmertür, der beschädigt worden war. Zusätzlich beantragte sie die gerichtliche Feststellung, dass die Miete um 7 % gemindert sei, bis die Tür wieder vollständig intakt ist.
Als Grund für den Schaden gab die Mieterin an, einen plötzlichen Schwindelanfall erlitten zu haben. Infolgedessen sei sie gegen die Glastür gefallen, wodurch diese zu Bruch ging. Sie betonte, dass sie an diesem Vorfall kein Verschulden treffe. Ihre private Haftpflichtversicherung habe eine Regulierung des Schadens abgelehnt, da kein Verschulden vorliege, welches Voraussetzung für die Leistungspflicht der Versicherung sei.
Streitpunkt: Wer trägt die Kosten für die Reparatur der Tür? – Haftung ohne Verschulden im Mietrecht
Der Kern des Rechtsstreits drehte sich um die Frage, wer für die Beseitigung des Schadens an der Wohnungstür aufkommen muss: die Mieterin, in deren Obhut sich die Wohnung befindet, oder die Vermieterin, die grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Position der Mieterin: Unfall ohne eigenes Verschulden
Die Mieterin argumentierte, der Schaden sei durch einen unvorhersehbaren gesundheitlichen Vorfall, einen Schwindelanfall oder eine kurzzeitige Ohnmacht, entstanden. Sie habe die Kontrolle über ihren Körper verloren und sei unglücklich gestürzt. Da sie diesen Vorfall nicht habe kommen sehen oder verhindern können, treffe sie kein Verschulden im Sinne von Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Ohne Verschulden könne sie nicht für den Schaden haftbar gemacht werden; daher müsse die Vermieterin im Rahmen ihrer Instandhaltungspflicht die Reparatur übernehmen. Solange der Mangel bestehe, sei zudem die Miete gemindert.
Position der Vermieterin (indirekt): Mieterin verantwortlich
Die Vermieterin, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigte, bestritt offenbar die Darstellung oder zumindest die rechtlichen Konsequenzen. Im Berufungsverfahren wurde argumentiert, die Mieterin hätte aufgrund bekannter Blutdruckschwankungen und einer kurz zuvor erfolgten Ohr-Operation mit einem Schwächeanfall rechnen müssen. Sie hätte sich daher nicht ohne Unterstützung einer Hilfsperson allein in der Wohnung aufhalten dürfen. Dies impliziert den Vorwurf, die Mieterin habe zumindest fahrlässig gehandelt, indem sie dieses Risiko eingegangen sei.
Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (Vorinstanz)
Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage der Mieterin in erster Instanz abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts hätte die Mieterin für den Schaden gemäß § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung) und § 241 Abs. 2 BGB (Rücksichtnahmepflichten) selbst einzustehen. Der Grund hierfür war, dass die Mieterin ihr mangelndes Verschulden am Eintritt des Schadens nicht beweisen konnte. Im deutschen Zivilrecht wird bei Vertragsverletzungen (hier: Beschädigung der Mietsache) das Verschulden oft vermutet, und der Schädiger muss beweisen, dass ihn keine Schuld trifft. Diesen Beweis sah das Amtsgericht als nicht erbracht an.
Urteil des Landgerichts Berlin: Berufung der Mieterin erfolglos
Die Mieterin legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung beim Landgericht Berlin ein. Das Landgericht prüfte den Fall erneut und kam zum selben Ergebnis wie die Vorinstanz: Die Klage wurde abgewiesen. Die Berufung der Mieterin war somit nicht erfolgreich, und sie muss die Kosten des Verfahrens tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO). Allerdings begründete das Landgericht seine Entscheidung anders als das Amtsgericht.
Begründung des Landgerichts: Kein Verschulden, aber Verantwortung der Mieterin im Rahmen ihrer Risikosphäre
Das Landgericht Berlin folgte nicht der Argumentation des Amtsgerichts bezüglich des nicht bewiesenen fehlenden Verschuldens. Stattdessen entwickelte es eine differenzierte Begründung, die auf der Abgrenzung zwischen Verschulden, vertragsgemäßem Gebrauch und der Risikoverteilung im Mietverhältnis basiert.
Glaubwürdigkeit der Mieterin: Schwindelanfall als Ursache anerkannt
Nach einer persönlichen Anhörung der Mieterin in der mündlichen Verhandlung (§ 286 ZPO, § 448 ZPO) zeigte sich das Gericht überzeugt, dass die Schilderung der Mieterin der Wahrheit entsprach. Das Gericht hatte keine Zweifel, dass die Mieterin tatsächlich plötzlich eine kurzzeitige Ohnmacht erlitt, dadurch vorübergehend die Kontrolle über ihren Körper verlor und mit dem Rücken gegen die Glastür fiel, was die Beschädigung verursachte. Es betonte, dass zur Widerlegung einer Verschuldensvermutung nicht zwingend eine förmliche Beweisaufnahme nötig sei, sondern auch eine Parteianhörung ausreichen könne, um die notwendigen Feststellungen zu treffen.
Kein Fahrlässigkeitsvorwurf trotz gesundheitlicher Vorgeschichte
Entgegen der Argumentation der Vermieterin sah das Landgericht keinen Anlass für einen Fahrlässigkeitsvorwurf. Die Tatsache, dass die Mieterin unter Blutdruckschwankungen litt und kurz zuvor am Ohr operiert worden war, rechtfertige nicht den Schluss, sie hätte sich nicht allein in ihrer Wohnung aufhalten dürfen. Es sei nicht zwingend vorhersehbar gewesen, dass sie kurz nach der Entlassung aus dem Krankenhaus einen solchen Schwächeanfall erleiden würde. Das Gericht klassifizierte den Vorfall als einen Fall des „schuldlosen vertragswidrigen Handelns“ – eine Situation, die zwar objektiv gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt (Schonung der Mietsache), der Mieterin aber subjektiv nicht vorwerfbar ist.
Abgrenzung zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB) – Der entscheidende Punkt
Der Kern der landgerichtlichen Begründung liegt in der Auslegung des § 538 BGB. Diese Vorschrift besagt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“
Das Gericht argumentierte: Das rückwärtige Hineinfallen in eine Tür, selbst wenn es schuldlos geschieht, stellt keinen „vertragsgemäßen Gebrauch“ dar. Unter vertragsgemäßem Gebrauch versteht man die normale Abnutzung der Wohnung durch Wohnen, wie z.B. das Öffnen und Schließen von Türen, das Laufen auf dem Boden etc. Ein Sturz gegen eine Tür gehört nicht dazu.
Risikosphäre des Mieters: Wer trägt die Gefahr für „körperliche Zufälle“?
Da der Schaden nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist, greift die Ausnahme des § 538 BGB nach Ansicht des Gerichts nicht. Stattdessen müsse geprüft werden, wessen Risikobereich der Schaden zuzuordnen ist. Das Gericht entschied, dass die Ursache des Schadens – der plötzliche Schwächeanfall der Mieterin – eindeutig ihrer persönlichen Sphäre zuzuordnen ist.
Das Gericht zog Vergleiche: Die Situation sei nicht anders zu bewerten, als wenn die Tür durch ein schuldloses Stolpern des Mieters oder durch ein ebenfalls schuldlos handelndes Kleinkind des Mieters beschädigt worden wäre. In all diesen Fällen liege keine rein zufällige Zustandsverschlechterung vor, die dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen wäre (wie z.B. Schäden durch Alterung oder äußere Einflüsse). Stattdessen handele es sich um eine Fehlbenutzung der Mietsache, deren Ursache im Bereich des Mieters liegt.
Das Gericht formulierte prägnant: Es wäre unbillig (unfair), dem Vermieter sozusagen die „Betriebsgefahr“ für den eigenen Körper des Mieters zuzuweisen. Das Risiko für unverschuldete, aber aus der persönlichen Sphäre des Mieters stammende Vorfälle, die zu Schäden an der Mietsache führen, trägt somit der Mieter.
Folge: Keine Reparaturpflicht des Vermieters und keine Mietminderung
Da die Mieterin nach dieser Auslegung für die Beseitigung des Schadens selbst verantwortlich ist (obwohl sie kein Verschulden im Sinne von Fahrlässigkeit trifft), wurde ihre Klage auf Mängelbeseitigung (Reparatur) durch die Vermieterin abgewiesen.
Konsequenterweise konnte auch keine Mietminderung nach § 536 BGB festgestellt werden. Eine Mietminderung setzt einen Mangel voraus, für dessen Vorhandensein der Vermieter verantwortlich ist und den der Mieter nicht selbst zu vertreten hat. Da hier die Verantwortung für die Behebung des Schadens bei der Mieterin liegt, entfällt auch das Recht zur Mietminderung wegen dieses spezifischen Defekts, unabhängig davon, wie stark die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch beeinträchtigt ist.
Fazit: Mieter trägt Risiko für Schäden durch unverschuldete körperliche Vorfälle
Das Urteil des Landgerichts Berlin stellt klar, dass Mieter auch ohne eigenes Verschulden für Schäden an der Mietsache verantwortlich sein können, wenn die Ursache in ihrer persönlichen Risikosphäre liegt und der Schaden nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist. Ein plötzlicher, unverschuldeter Schwächeanfall mit anschließendem Sturz gegen eine Tür fällt nach dieser Entscheidung in den Risikobereich des Mieters. Die Pflicht zur Instandhaltung durch den Vermieter greift in solchen Fällen nicht, ebenso wenig ein Recht zur Mietminderung. Der Mieter muss den Schaden selbst beheben oder die Kosten dafür tragen.
Keine Revision zugelassen
Das Landgericht Berlin hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Es sah keine grundsätzliche Bedeutung des Falles über den Einzelfall hinaus und auch keine Notwendigkeit zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Das Urteil ist somit in dieser Instanz rechtskräftig, es sei denn, es wird Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingelegt. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf bis zu 2.000,00 Euro festgesetzt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Mieter haften für Schäden an der Mietsache, auch wenn sie sie nicht verschuldet haben, sofern der Schaden durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch verursacht wurde. Selbst bei einem unverschuldeten Sturz gegen eine Glastür liegt eine „Fehlbenutzung“ vor, die in den Risikobereich des Mieters fällt. Das Urteil verdeutlicht die strikte Risikoverteilung im Mietrecht: Die „Betriebsgefahr“ für den eigenen Körper des Mieters liegt beim Mieter selbst, nicht beim Vermieter, und berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn dadurch Schäden entstehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „vertragsgemäßer Gebrauch“ im Mietrecht und wie hängt er mit meiner Haftung für Schäden zusammen?
Der Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch„ beschreibt die Art und Weise, wie Sie als Mieter die gemietete Wohnung nutzen dürfen. Grundsätzlich ist eine Wohnung zum Wohnen gemietet. Das umfasst alle Tätigkeiten, die üblicherweise damit verbunden sind: schlafen, essen, kochen, waschen, die Freizeit verbringen und Gäste empfangen. Ihr Mietvertrag kann genauere Regelungen enthalten, zum Beispiel zur Tierhaltung oder zur teilweisen beruflichen Nutzung. Fehlen solche Absprachen, gilt die Nutzung zum normalen Wohnen als vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen normaler Abnutzung und Schäden?
Wenn Sie die Wohnung vertragsgemäß, also zum normalen Wohnen, nutzen, entstehen über die Zeit zwangsläufig Gebrauchsspuren. Das nennt man Abnutzung. Beispiele hierfür sind:
- Laufspuren auf dem Teppichboden.
- Leichte Kratzer im Lack von Türen oder Fenstern durch normale Benutzung.
- Schatten an den Wänden, wo Bilder hingen oder Möbel standen.
Für diese normale Abnutzung haften Sie als Mieter nicht. Sie ist sozusagen mit der Miete bereits bezahlt (§ 538 BGB).
Anders sieht es bei Schäden aus. Schäden gehen über die normale Abnutzung hinaus und entstehen entweder durch unsachgemäßen Gebrauch oder durch Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit). Beispiele für Schäden, für die Sie haften könnten, sind:
- Brandlöcher im Bodenbelag.
- Ein Sprung im Waschbecken, weil Ihnen etwas Schweres hineingefallen ist.
- Große Rotweinflecken auf dem Teppich.
- Schimmelbildung durch dauerhaft falsches Lüftungsverhalten.
- Bohrlöcher in Fliesen.
Wie hängt der vertragsgemäße Gebrauch mit meiner Haftung zusammen?
Ihre Haftung als Mieter knüpft daran an, ob ein Schaden durch eine Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten entstanden ist. Dazu gehört auch die Pflicht, die Wohnung nur vertragsgemäß zu nutzen und sie pfleglich zu behandeln.
- Haftung bei Verschulden: Sie haften für Schäden, die Sie vorsätzlich (absichtlich) oder fahrlässig (durch Außerachtlassen der nötigen Sorgfalt) verursacht haben. Wenn Sie zum Beispiel beim Kochen unachtsam sind und ein Feuer verursachen, haften Sie für den entstandenen Schaden.
- Haftung bei nicht vertragsgemäßem Gebrauch: Sie haften auch für Schäden, die dadurch entstehen, dass Sie die Wohnung anders nutzen als vereinbart oder üblich. Nutzen Sie beispielsweise Ihre Wohnung ohne Erlaubnis als laute Werkstatt, und dadurch entstehen Schäden am Boden oder an den Wänden, die bei normaler Wohnnutzung nicht entstanden wären, können Sie dafür haftbar sein. Der Gebrauch war dann nicht „vertragsgemäß“.
Was gilt bei Schäden durch gesundheitliche Vorfälle?
Gesundheitliche Probleme oder Unfälle können leider jeden treffen und manchmal auch zu Schäden in der Wohnung führen (z.B. ein Sturz gegen eine Tür). Grundsätzlich gilt auch hier: Sie haften nur, wenn Sie ein Verschulden trifft. Ein plötzlicher, unvorhersehbarer gesundheitlicher Vorfall (wie eine Ohnmacht) ist in der Regel nicht schuldhaft. Schäden, die allein daraus resultieren, müssen Sie meist nicht ersetzen, da solche Ereignisse zum allgemeinen Lebensrisiko gehören, das auch im Rahmen des normalen Wohnens auftreten kann. Wichtig ist jedoch, dass die Wohnung an sich vertragsgemäß genutzt wurde.
Was bedeutet „Risikosphäre“ im Zusammenhang mit Mietwohnungen und welche Rolle spielt sie bei der Haftung für Schäden?
Der Begriff „Risikosphäre“ beschreibt im Mietrecht den Verantwortungsbereich, für den entweder der Mieter oder der Vermieter zuständig ist. Es geht dabei um die Frage, wer das Risiko für bestimmte Ereignisse oder Schäden trägt, die in oder an der Mietwohnung auftreten.
Der eigene Verantwortungsbereich
Grundsätzlich ist jeder für Schäden verantwortlich, die er selbst verursacht hat (Verschulden). Die Risikosphäre geht jedoch einen Schritt weiter: Sie bedeutet, dass Sie als Mieter unter Umständen auch für Schäden haften können, die ohne Ihr direktes Verschulden entstanden sind, aber aus Ihrem persönlichen Lebensbereich oder der Nutzung der Wohnung herrühren. Man spricht davon, dass diese Ereignisse Ihrer „Sphäre“ zugerechnet werden.
Stellen Sie sich die Risikosphäre wie einen unsichtbaren Kreis um Ihren Einflussbereich als Mieter vor. Alles, was innerhalb dieses Kreises geschieht und zu einem Schaden führt, kann Ihnen zugerechnet werden – auch wenn Sie persönlich keine Schuld trifft.
Warum ist das für Sie als Mieter wichtig?
Die Zuordnung zur Risikosphäre entscheidet darüber, wer für die Beseitigung eines Schadens und die damit verbundenen Kosten aufkommen muss. Fällt ein Schaden in Ihre Risikosphäre als Mieter, können Sie verpflichtet sein, diesen zu ersetzen, selbst wenn Sie alle Sorgfaltspflichten beachtet haben.
Das ist besonders relevant, weil es bedeutet, dass Ihre Haftung über das hinausgehen kann, was man normalerweise unter „selbst schuld sein“ versteht. Die Grundlage dafür ist, dass der Mieter die Wohnung nutzt und beherrscht und daher auch die Risiken tragen soll, die typischerweise mit dieser Nutzung verbunden sind oder aus seiner Person stammen.
Beispiele aus dem Alltag
Um das Konzept der Risikosphäre zu verdeutlichen, hier einige Beispiele, bei denen ein Schaden dem Mieter zugeordnet werden könnte, auch ohne dessen Verschulden:
- Schäden durch eigene Geräte: Wenn Ihre Waschmaschine ausläuft und einen Wasserschaden verursacht, kann dies Ihrer Risikosphäre zugeordnet werden, auch wenn kein Bedienfehler vorlag, sondern ein technischer Defekt des Geräts.
- Schäden durch Besucher: Verursacht ein Gast in Ihrer Wohnung einen Schaden, fällt dies ebenfalls typischerweise in Ihre Risikosphäre.
- Schäden durch gesundheitliche Vorfälle: Dies ist ein wichtiger Punkt. Erleiden Sie als Mieter in der Wohnung einen unvorhersehbaren gesundheitlichen Zwischenfall (z.B. einen Ohnmachtsanfall) und entsteht dadurch ein Schaden (etwa weil Sie stürzen und etwas beschädigen oder weil ein Wasserhahn offen bleibt und eine Überschwemmung verursacht), kann auch dieser Schaden Ihrer Risikosphäre zugerechnet werden. Hier wird deutlich, dass es nicht um Schuld geht, sondern darum, dass das Ereignis (der gesundheitliche Vorfall) aus Ihrer persönlichen Sphäre stammt.
Wichtig zu verstehen ist: Die Risikosphäre ist keine Einbahnstraße. Auch der Vermieter hat seine Risikosphäre. Schäden, die zum Beispiel durch Mängel am Gebäude selbst entstehen (wie ein undichtes Dach oder eine defekte Heizungsanlage, die nicht vom Mieter beschädigt wurde), fallen in die Risikosphäre des Vermieters. Er muss sich dann um die Behebung kümmern.
Kann ich als Mieter für Schäden haftbar gemacht werden, die durch einen plötzlichen gesundheitlichen Vorfall (z.B. Ohnmacht, Schwindelanfall) verursacht wurden, auch wenn ich keine Schuld trage?
Grundsätzlich gilt im deutschen Recht: Für einen Schaden haftet man nur, wenn man ihn schuldhaft verursacht hat. Schuldhaft bedeutet, dass man entweder vorsätzlich (absichtlich) oder fahrlässig (durch Außerachtlassen der notwendigen Sorgfalt) gehandelt hat.
Was bedeutet „keine Schuld“ bei einem gesundheitlichen Vorfall?
Wenn Sie beispielsweise plötzlich und ohne Vorwarnung ohnmächtig werden und dadurch etwas beschädigen (z.B. ein Waschbecken zerbricht beim Sturz), handeln Sie in diesem Moment nicht schuldhaft. Wer bewusstlos ist oder einen Anfall erleidet, der die freie Willensbestimmung ausschließt, kann in diesem Zustand nicht fahrlässig oder vorsätzlich handeln. Das Gesetz sieht hierfür sogar eine spezielle Regelung vor (§ 827 BGB), die besagt, dass jemand, der im Zustand der Bewusstlosigkeit oder einer die freie Willensbestimmung ausschließenden Störung der Geistestätigkeit einem anderen Schaden zufügt, dafür grundsätzlich nicht verantwortlich ist.
Wann kann trotz des Vorfalls eine Haftung bestehen? Der Faktor „Vorhersehbarkeit“
Entscheidend ist jedoch, ob der gesundheitliche Vorfall für Sie vorhersehbar war. Auch wenn Sie im Moment des Vorfalls selbst keine Schuld trifft, könnten Sie dennoch haftbar sein, wenn Ihnen im Vorfeld ein Verschuldensvorwurf gemacht werden kann. Gerichte prüfen hier, ob Sie fahrlässig gehandelt haben, indem Sie das Risiko eines solchen Vorfalls und eines daraus resultierenden Schadens hätten erkennen und vermeiden müssen.
Hier kommt es stark auf die Umstände des Einzelfalls an:
- Bekannte Vorerkrankungen: Litten Sie bereits unter Erkrankungen, die bekanntermaßen zu solchen Vorfällen führen können (z.B. Epilepsie, bekannte wiederkehrende Schwindelanfälle, schwere Herzprobleme)?
- Frühere Vorfälle: Hatten Sie schon einmal ähnliche Anfälle oder Ohnmachten?
- Ärztliche Warnungen: Hat ein Arzt Sie auf bestimmte Risiken hingewiesen oder Ihnen geraten, bestimmte Tätigkeiten zu unterlassen?
- Medikamenteneinnahme: Haben Sie ärztlich verordnete Medikamente, die solche Vorfälle verhindern sollen, nicht wie vorgeschrieben eingenommen?
Beispiele zur Veranschaulichung:
- Fall 1 (Eher keine Haftung): Sie sind kerngesund und erleiden völlig unerwartet zum ersten Mal einen Schwindelanfall, stürzen und beschädigen den Boden. Hier ist der Vorfall nicht vorhersehbar, ein Verschulden im Vorfeld liegt wahrscheinlich nicht vor. Eine Haftung ist unwahrscheinlich.
- Fall 2 (Eher Haftung möglich): Sie leiden unter bekannten, häufigen Schwindelanfällen und wurden ärztlich darauf hingewiesen, beim Baden vorsichtig zu sein. Sie lassen dennoch die Badewanne volllaufen, erleiden einen Schwindelanfall, stürzen und verursachen durch überlaufendes Wasser einen großen Wasserschaden. Hier könnte ein Gericht argumentieren, dass Sie fahrlässig gehandelt haben, weil der Anfall und ein möglicher Schaden bei dieser Vorgeschichte vorhersehbar waren. Sie hätten das Risiko erkennen und besondere Vorsichtsmaßnahmen treffen müssen (z.B. nicht baden, wenn Sie allein sind, oder nur duschen).
Fazit der rechtlichen Prüfung (ohne „Fazit“-Wort)
Ob Sie für Schäden haften, die durch einen plötzlichen gesundheitlichen Vorfall entstanden sind, hängt also nicht allein davon ab, ob Sie im Moment des Vorfalls selbst handlungsfähig waren. Maßgeblich ist, ob Ihnen unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen gesundheitlichen Vorgeschichte und der konkreten Umstände vorgeworfen werden kann, die Gefahr des Schadenseintritts fahrlässig nicht verhindert zu haben. War der Vorfall für Sie absolut unvorhersehbar, scheidet eine Haftung in der Regel aus. War er jedoch aufgrund bekannter Umstände vorhersehbar, kann eine Haftung wegen Fahrlässigkeit in Betracht kommen. Gerichte bewerten dies immer im jeweiligen Einzelfall.
Was ist der Unterschied zwischen der Instandhaltungspflicht des Vermieters und meiner Verantwortung als Mieter für Schäden in der Wohnung?
Grundsätzlich gilt im Mietrecht eine klare Aufteilung der Verantwortlichkeiten für den Zustand der Wohnung zwischen Ihnen als Mieter und Ihrem Vermieter.
Pflicht des Vermieters: Die Wohnung in Ordnung halten
Ihr Vermieter hat die Hauptverantwortung dafür, dass sich die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand befindet, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Das bedeutet, er muss die Wohnung so instand halten, wie es bei Übergabe vereinbart war und wie es üblich ist. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Gesetz (§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch).
- Was umfasst das? Dazu gehören Reparaturen, die durch normale Abnutzung oder Alterung notwendig werden. Funktioniert beispielsweise die Heizung nicht mehr, ist ein Fenster undicht oder gibt es Feuchtigkeitsprobleme aufgrund von Mängeln am Gebäude, muss sich in der Regel der Vermieter um die Beseitigung kümmern.
- Beispiele: Reparatur einer defekten Heizungsanlage, Beseitigung von Schimmel aufgrund von Baumängeln, Austausch altersschwacher Fenster.
Die Kosten für diese Instandhaltungsmaßnahmen trägt der Vermieter. Er kann bestimmte kleinere Reparaturen (sogenannte Kleinreparaturen) unter Umständen über eine Klausel im Mietvertrag auf Sie als Mieter abwälzen, dies ist aber nur in engen Grenzen und für Teile der Wohnung zulässig, die Ihrem häufigen Zugriff unterliegen (z.B. Wasserhähne, Lichtschalter).
Verantwortung des Mieters: Sorgfalt und Haftung für Schäden
Ihre Hauptpflicht als Mieter ist es, die Wohnung sorgfältig und pfleglich zu behandeln. Das bedeutet, Sie müssen Schäden vermeiden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Wann haften Sie? Sie sind für Schäden verantwortlich, die Sie selbst schuldhaft (also vorsätzlich oder fahrlässig) verursacht haben. Fahrlässig bedeutet, dass Sie die im Alltag übliche Sorgfalt außer Acht gelassen haben.
- Beispiele: Ein Brandloch im Teppich durch eine heruntergefallene Zigarette, eine durch einen unachtsamen Moment zerbrochene Fensterscheibe, Kratzer im Parkett durch das Verschieben von Möbeln ohne Schutz, Schäden durch unsachgemäße Bedienung von Geräten.
- Risikosphäre: Sie haften auch für Schäden, die durch Personen verursacht werden, die sich mit Ihrer Zustimmung in der Wohnung aufhalten (z.B. Gäste, Kinder) oder durch Ihre Haustiere.
- Besonderheit: Schäden durch gesundheitliche Vorfälle: Ereignet sich in der Wohnung ein gesundheitlicher Vorfall (z.B. ein Sturz aufgrund von Schwäche) und entsteht dadurch ein Schaden (z.B. an der Tür oder Wand), kommt es darauf an, ob Sie ein Verschulden trifft. War der Vorfall rein schicksalhaft und nicht auf eine Verletzung Ihrer Sorgfaltspflichten zurückzuführen, haften Sie in der Regel nicht für den entstandenen Schaden. Konnte Ihnen jedoch vorgeworfen werden, fahrlässig gehandelt zu haben (z.B. trotz bekannter starker Einschränkung riskante Handlungen vorzunehmen), könnte eine Haftung bestehen.
Für Schäden, die Sie schuldhaft verursacht haben, müssen Sie die Reparaturkosten tragen.
Wer muss was beweisen? Die Beweislast
Die Frage, wer was beweisen muss, ist oft entscheidend:
- Grundsätzlich gilt: Wer einen Anspruch geltend macht, muss die Voraussetzungen dafür beweisen.
- Der Vermieter muss beweisen: Wenn der Vermieter Schadensersatz von Ihnen fordert, muss er nachweisen, dass der Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden ist und dass Sie diesen Schaden schuldhaft verursacht haben.
- Der Mieter muss beweisen: Entsteht ein Schaden in einem Bereich, der Ihrer direkten Obhut unterliegt (also innerhalb der Wohnung), kann es sein, dass Sie darlegen müssen, nicht für den Schaden verantwortlich zu sein – also dass Sie kein Verschulden trifft oder der Schaden auf normaler Abnutzung oder einem Mangel beruht, den der Vermieter verantwortet.
Die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung (Vermietersache) und schuldhaft verursachten Schäden (Mietersache) sowie die Beweisführung können im Einzelfall schwierig sein.
Was kann ich als Mieter tun, um mich vor unvorhergesehenen Haftungsansprüchen aufgrund gesundheitlicher Probleme zu schützen?
Als Mieter tragen Sie die Verantwortung für Schäden, die Sie schuldhaft an der gemieteten Wohnung verursachen. Dies gilt grundsätzlich auch, wenn ein Schaden infolge eines gesundheitlichen Problems eintritt, sofern Ihnen ein Verschulden nachgewiesen werden kann. Um Ihr finanzielles Risiko in solchen Fällen zu minimieren, können Sie verschiedene Vorkehrungen treffen.
Haftpflichtversicherung als wichtiger Schutz
Eine private Haftpflichtversicherung ist ein zentraler Baustein zur Absicherung. Sie tritt in der Regel für Schäden ein, die Sie anderen Personen oder deren Eigentum unbeabsichtigt zufügen.
- Schutz bei Schäden an der Mietwohnung: Achten Sie darauf, dass Ihre Versicherung auch sogenannte Mietsachschäden abdeckt. Das sind Schäden an festen Bestandteilen der gemieteten Wohnung (z.B. Waschbecken, Türen, Böden). Sollten Sie beispielsweise aufgrund eines plötzlichen Schwächeanfalls stürzen und dabei das Waschbecken beschädigen, könnte eine Haftpflichtversicherung mit Einschluss von Mietsachschäden für die Kosten aufkommen, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
- Prüfung des Versicherungsumfangs: Sehen Sie in Ihren Versicherungsbedingungen nach, welche Schäden genau abgedeckt sind und bis zu welcher Höhe (Deckungssumme).
Sorgfaltspflichten als Mieter ernst nehmen
Sie sind als Mieter gesetzlich verpflichtet, sorgsam mit der Wohnung umzugehen und bestimmte Pflichten zu erfüllen. Dies hilft auch, Haftungsrisiken vorzubeugen.
- Zustand der Wohnung bei Einzug dokumentieren: Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Übergabe genau in einem Übergabeprotokoll fest. Machen Sie zusätzlich Fotos von bereits vorhandenen Mängeln oder Abnutzungserscheinungen. So können Sie später nachweisen, welche Schäden nicht von Ihnen verursacht wurden.
- Mängel und Schäden unverzüglich melden: Bemerken Sie einen Mangel oder einen Schaden in der Wohnung (z.B. einen Wasserfleck an der Decke, eine beschädigte Leitung), müssen Sie dies Ihrem Vermieter sofort mitteilen. Diese Anzeigepflicht ist in § 536c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Wenn Sie dieser Pflicht nicht nachkommen und sich der Schaden dadurch vergrößert, könnten Sie für den zusätzlichen Schaden haftbar gemacht werden. Melden Sie daher auch Schäden, die durch ein gesundheitliches Ereignis entstanden sind, zeitnah.
Vorkehrungen bei bekannten gesundheitlichen Einschränkungen
Wenn Sie wissen, dass bei Ihnen bestimmte gesundheitliche Probleme bestehen, die potenziell zu Schäden in der Wohnung führen könnten (z.B. erhöhte Sturzgefahr, Neigung zu Schwächeanfällen), können Sie aktiv vorbeugen.
- Sicherheitsmaßnahmen ergreifen: Prüfen Sie, ob Sie durch Hilfsmittel oder Anpassungen in der Wohnung das Risiko verringern können. Beispiele hierfür sind die Nutzung von Gehhilfen, das Anbringen von Haltegriffen (in Absprache mit dem Vermieter) oder das Entfernen von Stolperfallen wie lose liegenden Teppichen.
- Risikobewusstes Verhalten: Vermeiden Sie nach Möglichkeit Situationen, in denen aufgrund Ihrer gesundheitlichen Verfassung ein Schaden wahrscheinlich ist.
Durch diese präventiven Maßnahmen können Sie dazu beitragen, das Risiko unvorhergesehener Haftungsansprüche im Zusammenhang mit gesundheitlichen Problemen zu reduzieren.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Risikosphäre
Die Risikosphäre beschreibt den Verantwortungsbereich einer Vertragspartei für zufällige oder unverschuldete Ereignisse. Im Mietrecht wird unterschieden, ob ein Schaden der Sphäre des Vermieters (z. B. Mängel am Gebäude selbst) oder der des Mieters (z. B. Ereignisse aus seinem persönlichen Lebensbereich) zuzuordnen ist. Obwohl die Mieterin kein Verschulden traf, wurde der Sturz und der dadurch verursachte Schaden ihrer persönlichen Risikosphäre zugeordnet, da er aus ihrem unmittelbaren Einflussbereich (ihrem Körper) resultierte und nicht auf einem Mangel der Mietsache beruhte. Die Kosten muss daher die Mieterin tragen.
Beispiel: Wenn ein schwerer Sturm ein Dachfenster beschädigt, fällt dies meist in die Risikosphäre des Vermieters. Wenn der Mieter versehentlich beim Kochen einen Topf fallen lässt und das Ceranfeld beschädigt, fällt dies in seine Risikosphäre.
vertragsgemäßer Gebrauch
Der vertragsgemäße Gebrauch bezeichnet die Nutzung der Mietsache durch den Mieter in der Weise, wie es dem vereinbarten Zweck (z. B. Wohnen) entspricht und wie es üblich ist (§ 538 BGB). Dazu gehört das normale Wohnen, aber nicht Handlungen, die zu Schäden führen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Das Gericht entschied, dass das unabsichtliche Hineinfallen in eine Tür keinen vertragsgemäßen Gebrauch darstellt, auch wenn es unverschuldet geschah. Für Schäden, die nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, haftet der Mieter grundsätzlich, auch ohne Verschulden nach dieser speziellen Norm (§ 538 BGB ist hier aber nicht direkt anwendbar, die Haftung ergibt sich aus der Risikozuweisung).
Beispiel: Das Aufhängen von Bildern mit Dübeln in üblichem Umfang gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Einreißen einer Wand, um Möbel zu transportieren, wäre kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr.
Mängelbeseitigung
Mängelbeseitigung ist der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Reparatur oder Beseitigung eines Mangels an der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Im vorliegenden Fall wurde der Anspruch auf Mängelbeseitigung abgelehnt, weil der Schaden an der Tür nicht auf einem vom Vermieter zu vertretenden Mangel beruhte, sondern durch ein Ereignis aus der Risikosphäre der Mieterin verursacht wurde. Der Vermieter muss also nicht für Schäden aufkommen, die der Mieter (selbst unverschuldet) verursacht hat.
Beispiel: Ist die Heizung im Winter defekt, hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter. Hat der Mieter jedoch selbst (auch versehentlich) ein Fenster eingeworfen, kann er vom Vermieter keine Reparatur verlangen.
Mietminderung
Eine Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete für den Zeitraum zu kürzen, in dem die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert (§ 536 BGB). Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mangel vom Vermieter zu vertreten ist bzw. in dessen Verantwortungsbereich fällt. Da der Schaden an der Tür hier der Risikosphäre der Mieterin zugeordnet wurde, bestand kein Recht zur Mietminderung, auch wenn die Tür beschädigt war.
Beispiel: Bei anhaltendem Baulärm vom Nachbargrundstück kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern. Verstopft der Mieter jedoch selbst die Toilette, kann er deswegen nicht die Miete mindern.
Verschulden
Verschulden im juristischen Sinne bedeutet, dass jemand für einen Schaden verantwortlich ist, weil er entweder vorsätzlich (mit Wissen und Wollen) oder fahrlässig (unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt, § 276 Abs. 2 BGB) gehandelt hat. Im deutschen Zivilrecht ist Verschulden oft Voraussetzung für Schadensersatzansprüche (§ 280 Abs. 1 BGB). Das Landgericht stellte hier fest, dass die Mieterin kein Verschulden traf, da der Schwindelanfall für sie nicht vorhersehbar oder vermeidbar war. Trotz fehlenden Verschuldens musste sie für den Schaden aufkommen, weil die Ursache ihrer Risikosphäre zugeordnet wurde und nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprach.
Beispiel: Wer beim Ausparken unachtsam ist und ein anderes Auto beschädigt, handelt fahrlässig und hat den Schaden verschuldet. Wer trotz Glatteiswarnung ohne Winterreifen fährt und einen Unfall verursacht, handelt ebenfalls mindestens fahrlässig. Ein plötzlicher, unvorhersehbarer Schwächeanfall stellt hingegen in der Regel kein Verschulden dar.
Instandhaltung der Mietsache
Die Instandhaltung der Mietsache ist eine Hauptpflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sie umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den Zustand der Mietsache zu erhalten, der bei Vertragsbeginn bestand und für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig ist. Dazu gehören Reparaturen aufgrund von normalem Verschleiß oder Mängeln, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Diese Pflicht endet jedoch dort, wo Schäden durch den Mieter verursacht werden, selbst wenn dies ohne Verschulden geschieht und außerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt, wie im Fall der beschädigten Tür.
Beispiel: Der Vermieter muss ein undichtes Dach reparieren (Instandhaltung). Hat der Mieter jedoch Brandlöcher im Teppich verursacht, fällt deren Beseitigung nicht unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Instandhaltungspflicht des Vermieters): Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und während der Mietzeit in diesem Zustand zu bewahren. Dies umfasst die Beseitigung von Mängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin fordert die Reparatur der Tür von der Beklagten als Vermieterin, basierend auf der Annahme, dass die Instandhaltungspflicht der Vermieterin greift und diese den Schaden beheben muss.
- § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung): Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Eine Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht gesondert geltend gemacht werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin begehrt die Feststellung einer Mietminderung, da sie die beschädigte Tür als Mangel ansieht, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt und somit einen Anspruch auf Mietreduzierung begründet.
- § 538 BGB (Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch): Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Der Vermieter trägt das Risiko der normalen Abnutzung der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht argumentiert, dass das unbeabsichtigte Hineinfallen in die Tür kein vertragsgemäßer Gebrauch ist. Beschädigungen durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch fallen grundsätzlich nicht unter die Verantwortung des Vermieters.
- § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so ist er dem Gläubiger zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. Dies setzt grundsätzlich ein Verschulden des Schuldners voraus, es sei denn, es handelt sich um eine Garantiehaftung oder eine Gefährdungshaftung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl das Gericht ein Verschulden der Mieterin am Schaden verneint, wird § 280 BGB indirekt relevant, da das Gericht die Verantwortung der Mieterin für den Schaden begründet, auch ohne Verschulden. Es geht hier um die Zurechnung des Schadens zum Risikobereich der Mieterin.
- Risikobereich des Mieters: Bestimmte Ereignisse und Schäden werden dem Risikobereich des Mieters zugerechnet, selbst wenn kein Verschulden vorliegt. Dazu gehören Schäden, die durch die eigene Körperbewegung des Mieters oder durch Personen in seinem Haushalt verursacht werden, wenn diese nicht auf einem Mangel der Mietsache beruhen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht argumentiert, dass das unglückliche Hineinfallen in die Tür, auch ohne Schuld, dem allgemeinen Lebensrisiko und damit dem Risikobereich der Mieterin zuzurechnen ist. Es sei unbillig, dem Vermieter das Risiko solcher unglücklichen Umstände aufzubürden.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter zum Thema Schäden in der Mietwohnung
Ein Missgeschick ist schnell passiert: Man stolpert und fällt gegen die Tür oder lässt etwas Schweres fallen. Doch wer muss den Schaden bezahlen, vor allem, wenn es ein unglücklicher Unfall ohne eigenes Verschulden war? Nicht immer ist automatisch der Vermieter in der Pflicht.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Haftung auch ohne eigenes Verschulden möglich
Auch wenn Sie einen Schaden in der Wohnung nicht absichtlich oder fahrlässig verursacht haben, können Sie zur Reparatur verpflichtet sein. Entscheidend ist oft, ob die Ursache des Schadens Ihrer persönlichen Sphäre zuzuordnen ist – also Ihnen „passiert“ ist. Ein plötzlicher Schwindelanfall, der zum Sturz gegen eine Tür führt, kann dazu führen, dass Sie den Schaden tragen müssen, auch wenn Sie keine Schuld am Schwindelanfall trifft.
Beispiel: Sie erleiden einen Schwächeanfall und fallen deshalb gegen eine Glastür, die zerbricht. Laut dem Urteil des LG Berlin (Az. 64 S 81/23) liegt dies in Ihrer Risikosphäre, und Sie müssen für die Reparatur aufkommen, nicht der Vermieter.
⚠️ ACHTUNG: Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass der Vermieter für jeden Schaden aufkommen muss, nur weil Sie keine „Schuld“ im Sinne von Fahrlässigkeit oder Vorsatz trifft. Die Ursache des Schadens ist entscheidend.
Tipp 2: Nicht jede Beschädigung ist „vertragsgemäßer Gebrauch“
Das Gesetz (§ 538 BGB) besagt, dass Mieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache haften, die durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch entstehen (z. B. übliche Abnutzung). Ein Unfall, wie das Hineinfallen in eine Tür, zählt jedoch nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Solche Ereignisse werden als „Fehlbenutzung“ gewertet, deren Folgen der Mieter tragen muss.
⚠️ ACHTUNG: Verwechseln Sie unfallbedingte Schäden nicht mit normaler Abnutzung. Für letztere haftet der Vermieter, für erstere oft der Mieter.
Tipp 3: Keine Mietminderung bei selbst verursachten Schäden
Wenn Sie für die Reparatur eines Schadens verantwortlich sind (auch bei einem unverschuldeten Unfall), können Sie für den Zeitraum, in dem der Schaden besteht, in der Regel nicht die Miete mindern. Das Recht zur Mietminderung setzt einen Mangel voraus, den der Mieter nicht selbst zu vertreten hat.
Tipp 4: Schaden unverzüglich dem Vermieter melden
Unabhängig von der Schuldfrage sollten Sie jeden Schaden in der Wohnung sofort Ihrem Vermieter melden. Klären Sie das weitere Vorgehen und wer für die Reparatur zuständig ist.
Tipp 5: Private Haftpflichtversicherung prüfen
Überprüfen Sie, ob Ihre private Haftpflichtversicherung Schäden an gemieteten Sachen (sogenannte Mietsachschäden) abdeckt. Solche Versicherungen können unter Umständen auch für unfallbedingte Schäden aufkommen, selbst wenn kein klassisches Verschulden vorliegt. Melden Sie den Schaden Ihrer Versicherung.
⚠️ ACHTUNG: Nicht jede Haftpflichtversicherung deckt alle Mietsachschäden ab. Prüfen Sie Ihre Versicherungsbedingungen genau.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Die Abgrenzung zwischen der Verantwortlichkeit des Mieters und des Vermieters kann im Einzelfall schwierig sein. Entscheidend ist oft, wo die Ursache des Schadens liegt (im Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters). Die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag greift bei solchen Unfallschäden in der Regel nicht, da sie meist nur Bagatellschäden an häufig genutzten Teilen (Wasserhähne, Lichtschalter etc.) bis zu einer bestimmten Kostengrenze betrifft.
✅ Checkliste: Schäden in der Mietwohnung
- Ursache klären: Liegt die Ursache des Schadens klar in meinem persönlichen Bereich (z.B. Unfall, Missgeschick)?
- Art des Schadens: Handelt es sich um normale Abnutzung oder um eine echte Beschädigung?
- Vermieter informieren: Habe ich den Schaden unverzüglich gemeldet?
- Versicherung prüfen: Deckt meine private Haftpflichtversicherung Mietsachschäden ab? Habe ich den Schaden gemeldet?
- Verantwortung prüfen: Bin ich (auch ohne Verschulden) für den Schaden verantwortlich, bevor ich Reparatur oder Mietminderung fordere?
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 64 S 81/23 – Urteil vom 13.12.2023
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