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Rückzahlungsanspruch Kaution Mieter – Verjährung

AG Hamburg – Az.: 49 C 564/20 – Urteil vom 21.05.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird festgesetzt auf € 4.000,00.

Tatbestand

Der Kläger war Mieter, die Beklagte Hausverwaltung des Vermieters eines Restaurants im […] in […] Hamburg.

Am 15.02.2010 verpfändete der Kläger ein Sparkonto der […] mit der Kontonummer […] mit der Pfändungserklärung mit uneingeschränktem Verfügungsrecht des Pfandgläubigers mit einem Betrag von € 4.000,00. Die Verpfändung erfolgte zur Stellung einer Mietkaution gemäß der mit dem Pfandgläubiger als Vermieter getroffenen Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrages über die Räume […], […] Hamburg. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Blatt 43 bis 46 der Akte).

Das Mietverhältnis endete durch Aufhebungsvereinbarung zum 18. Juli 2011.

Mit Schreiben vom 27. August 2012, dessen Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, erklärte die Beklagte, dass eine Kautionsfreigabe im Hinblick auf offene Mietforderungen über € 3.972,79 nicht möglich sei, vgl. Anlage B 1 (Blatt 57 f. der Akte).

Der Kläger ist der Auffassung, dass er Anspruch auf Feststellung, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten erloschen ist, unverjährt fortbestehe. Der Kläger bezieht sich insoweit auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Beck RS 2012, 19221).

Der Kläger stellt den Antrag,

festzustellen, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten aufgrund der Vereinbarung über eine Mietkaution vom 15.02.2010 mit dem Konto der […] Sparkasse zu der Kontonummer […], Bankleitzahl […] gleich BIC […] zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis über die Räume/Wohnung […], […] Hamburg, erloschen ist.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung. Im Übrigen schulde sie als Hausverwaltung nicht die Freigabe der Mietkaution, da sie nicht Vertragspartner des Klägers geworden sei. Eine Verpfändungserklärung zugunsten der Beklagten ist der Beklagten nicht bekannt.

Der Rechtsstreit ist vom Amtsgericht Hamburg-Blankenese wegen örtlicher Unzuständigkeit an das Amtsgericht Hamburg verwiesen worden.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Dem Klaganspruch steht entgegen, dass die Beklagte weder mit dem Kläger vertraglich verbunden ist und insoweit nicht als Vertragspartner verpflichtet zu sein vermag, eine Kaution freizugeben, noch es sich um einen unverjährten oder unverjährbaren Anspruch handelt.

Der Anspruch auf Kautionsfreigabe ist, wie auch das Landgericht Berlin in der klägerseits zitierten Entscheidung zutreffend feststellt, ohne Weiteres der Verjährung zugänglich. Die hier begehrte Feststellung, dass ein Pfandrecht nicht mehr bestehe beziehungsweise erloschen sei, ist letztlich nichts anderes als eine entsprechende Pfandfreigabe. Nicht nachvollziehbar und insoweit auch letztlich von der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin nicht begründet worden ist die Auffassung, dass ein solcher Anspruch denn überhaupt nicht verjähren können soll.

Grundsätzlich verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch nach 3 Jahren gemäß den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ab Erteilung der Kautionsabrechnung (vgl. BGH WuM 2019 ,524 = NZM 2019, 754 = NJW 2019, 3371). Eine vom Mieter gewährte Kaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (vgl. BGH, a.a.O., bei einer Barkaution). Danach ist der Freigabeanspruch mit der Abrechnung vom 27. August 2021 (Bl. 57 d.A.) fällig geworden. Die vom Kläger in Abrede gestellte inhaltliche Richtigkeit des Schreibens ist für das Fälligwerden ohne Belang. Ansprüche des Klägers auf Freigabe der Kaution sind danach zum 31.12.2015 verjährt.

In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass bestimmte ständig fortdauernde Rechtsverletzungen nicht der Verjährung unterliegen, da ein Anspruch quasi ständig neu entsteht. Angenommen wird dies beispielsweise bei einem Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Parabolantenne (vgl. etwa AG Hamburg, Urteil vom 14. Mai 2014 zum Az. 49 C 48/13 bei juris), dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bei einem Mangel des Mietobjekts oder auch einem Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung (vgl. etwa OLG Celle MDR 2018, 334; BGH NJW 2019, 1062 = NZM 2019, 143 = WuM 2019, 141). All diesen Fällen ist gemein, dass es sich um eine fortlaufende Rechtsverletzung handelt.

Hieran fehlt es jedoch beim hier streitgegenständlichen Sachverhalt. Soweit der Kläger nicht die Pfandfreigabe sondern nur die Feststellung des Nichtbestehens des Erlöschens des Pfandrechts geltend macht vermag dies eine andere Wertung nicht zu rechtfertigen. Soweit der Vermieter nicht mehr zur Verwertung des Pfandes befugt sein sollte, kann diese Feststellung bei nicht gleichartigen Ansprüchen, die sich insoweit nicht unverjährt gegenüber zu stehen vermögen (§ 215 BGB), jedenfalls ab Eintritt der Verjährung der Ansprüche des Vermieters begehrt werden. Dies wäre bei Mietzinsansprüchen aus dem Jahr 2011 ab dem 01.01.2015 der Fall, so dass auch dieser Anspruch am 31.12.2017 verjährt wäre.

Zudem belegt eine Parallelwertung mit vergleichbaren Fällen der Sicherheitsleistung, dass es keine sachlichen Gründe gibt, warum hier differenziert werden sollte. Zahlt der Mieter beispielsweise eine Barkaution bei Mietbeginn, die mit Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist durch Abrechnung der Kaution letztlich fällig wird und macht der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch danach über neun Jahre nicht geltend, wäre dieser Rückzahlungsanspruch verjährt. Warum dies bei einer Verpfändungserklärung anders sein soll, ist der Sache nach nicht gerechtfertigt und letztlich auch nicht sachlich begründbar. Dementsprechend fehlt der vom Kläger zitierten Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin auch jegliche dogmatisch nachvollziehbare Begründung der Unverjährbarkeit; diese wird vielmehr schlichtweg als gegeben angenommen.

Hinzukommt, dass die Beklagte nicht Pfandgläubigerin und auch nicht Vertragspartner des Klägers geworden ist. Ausweislich der Verpfändungserklärung ist diese zugunsten des Vermieters erfolgt. Vermieter ist hier jedoch nicht die Beklagte gewesen, diese ist vielmehr nur als Hausverwaltung tätig gewesen. Als solche unterliegt sie der Weisungsbefugnis durch den Vermieter, einen Anspruch des Klägers gegenüber der Beklagten gibt es insoweit nicht.

Im Übrigen vermag sich ein Anspruch vorliegend auch nicht aus dem Pfandrechtsverhältnis zu ergeben, da ein solches von der Beklagten bestritten worden ist, ohne dass der Kläger über die allgemeine Behauptung der Pfandgläubigerschaft hinaus einen spezifizierten Tatsachenvortrag oder auch einen Beleg für die Pfandgläubigerstellung der Beklagten vorgelegt hätte. Auch fehlt es an jeglichem Beweisangebot.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe des verpfändeten Betrages.

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