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Schadensersatz bei Sanierungsbeschlüssen gegen den Verwalter

LG Hamburg – Az.: 318 S 76/16 – Beschluss vom 10.03.2017

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 29.06.2016, Aktenzeichen 539 C 35/15, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Die Kläger können hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.

Gründe

Die Berufung der Kläger hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Sie ist zwar zulässig, weil sie rechtzeitig am 05.08.2016 eingelegt und mit einem am 10.08.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet wurde. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Zu Recht und mit zutreffenden Gründen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, weil den Klägern gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erstattung der von ihnen aufgewandten Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zusteht.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, sind die Kläger nicht Partei des Verwaltervertrages. Dieser Vertrag kommt vielmehr zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und dem Verwalter zustande. Aus diesem Grund steht den Klägern daher auch kein Leistungsanspruch gegen die Beklagte zu, weil sie nicht Vertragspartner sind. Zwar können sich aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter Schadensersatzansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ergeben (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 27 Rn. 110; Kammer, Urteil vom 02.03.2016, Az. 318 S 22/15; Urteil vom 08.06.2016, Az. 318 S 18/15). Dies setzt jedoch voraus, dass es sich um einen vom Schutzzweck des Vertrages umfassten Schaden handelt. Daran fehlt es hier.

Im vorliegenden Fall sind die von den Klägern als Schaden geltend gemachten Kosten entstanden, weil diese einen Rechtsanwalt beauftragt haben, um die Beklagte zur Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses anzuhalten. Hierzu waren sie jedoch ohne Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer nicht berechtigt. Der Verwalter ist aufgrund seiner Vertragsbeziehung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser gegenüber verpflichtet, Beschlüsse umzusetzen. Soweit er diese Pflicht verletzt, sind Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen ihn möglich, auch wegen der Kosten eines Rechtsanwaltes, der mit der Abmahnung des Verwalters beauftragt wird. Diese Ansprüche stehen jedoch dem Verband zu und können von diesem geltend gemacht werden. Greift ein einzelner Wohnungseigentümer in diese Verwaltungszuständigkeit ein und mahnt allein den Verwalter unbefugt ab, kann der daraus entstehende Schadensersatzanspruch nicht als Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers angesehen werden, weil schon die Abmahnungsbefugnis ihm nicht individuell zustand (KG Berlin, NJW-RR 2003, 1168 Rn. 12, zitiert nach juris).

Soweit die Kläger hiergegen einwenden, die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft hätten (plötzlich) an dem gefassten Sanierungsbeschluss nicht mehr festhalten wollen und ihre Beiträge zur Finanzierung nicht geleistet, ändert dies nichts. In diesem Fall wäre der Schaden aufgrund eines pflichtwidrigen Verhaltens der übrigen Wohnungseigentümer entstanden. Auch der Hinweis der Kläger auf die Rechtsprechung des BGH, wonach einer Leistungsklage des Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Umsetzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung ausnahmsweise nicht das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (BGH, Urteil v. 27.04.2012 – V ZR 177/11 Rn. 7, zitiert nach juris), führt nicht zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung, da allenfalls die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich gewesen wäre, die Kläger zur Anmahnung der Durchführung des Beschlusses gegenüber der Beklagten zu ermächtigen, nicht aber eine entsprechend Leistungsklage der Kläger gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, lässt sich der vorliegend geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte auch nicht aus dem Gesichtspunkt verzögerter Durchführung eines Beschlusses begründen. Für die Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verantwortlich (BGH NJW 2012, 2955 Rn. 19, zitiert nach juris). Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der einzelne Wohnungseigentümer bei Verzögerungen aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter eigene Ansprüche gegen den Verwalter hat, kann hier offen bleiben. Denn die Kläger machen im vorliegenden Fall nicht den Ersatz eines Schadens an ihrem Sondereigentum geltend, etwa wegen dessen Beschädigung und/oder Mietausfall. Sie begehren vielmehr den Ersatz eines mittelbaren Vermögensschadens, der ihnen infolge der Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Durchsetzung eines ihnen nicht zustehenden originären Erfüllungsanspruchs gegen den Verwalter entstanden ist. Wie oben ausgeführt, ist dies kein ersatzfähiger Schaden.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Nach allem möge aus Kostengründen auch eine Rücknahme der Berufung erwogen werden.

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