Schadensersatz für Vermieter wegen Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu 42% und die Beklagte zu 58% zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention. Die durch die Nebenintervention der Streithelferin A GmbH verursachten Kosten hat die Klägerin zu tragen. Die durch die Nebenintervention der Streithelferin B GmbH verursachten Kosten hat die Streithelferin B GmbH zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks […], das mit einem Lagerhallenkomplex bestehend aus sechs zusammenhängenden Lagerhallen mit den Nummern 1 bis 6 und einem Bürogebäude bebaut war.

Die Beklagte ist in der Besorgung von Lagergeschäften aller Art tätig.

Mit Mietvertrag vom 14.4.2014/17.4.2014 mietete die Beklagte die Lagerhalle Nummer 4 von der Klägerin. Ein kleiner Teil der Hallenfläche war an die Streithelferin A GmbH, eine weitere Mieterin des Hallenkomplexes, vermietet. Zur Mietfläche der Beklagten gehörte ein kleiner Flächenanteil der Halle Nummer 5.

Die Beklagte lagerte in der angemieteten Halle für verschiedene Kunden diverse Partien verpackter Lebensmittel und Zubehörartikel, einen Traktor, ein Motorrad, einen Gabelstapler und einen Hubwagen. Die Lagerung in der Halle erfolgte in festmontierten Regalen und auf einer größeren Freifläche. Der Wert der von der Beklagten eingelagerten Lebensmittel bzw. Güter betrug mindestens 136.990,26 Euro.

Die Lagerhallen mit den Nummern 5 und 6 waren an die Streithelferin A GmbH vermietet. In den Lagerhallen wurden Elektroroller und Akkumulatoren gelagert und aufgeladen.

In der Nacht vom 2.10.2020 auf den 3.10.2020 kam es zu einem Großbrand, bei dem der Lagerinhalt in den Hallen mit den Nummern 4, 5 und 6 vollständig verbrannte. Durch den Brand, der in der Lagerhalle mit der Nummer 6 ausbrach, wurde das Gebäude schwer beschädigt und war im Bereich der genannten Hallen einsturzgefährdet.

Nach dem Brand musste ein Abbruch- und Entsorgungskonzept erarbeitet werden, wozu die Klägerin an ihre Gebäudeversicherung, die C, herantrat, die ein Sachverständigenbüro mit der Erstellung eines Abbruch- und Entsorgungskonzept beauftragte.

Mit Gutachten vom 19.10.2020 fertigte D GmbH ein Gutachten hinsichtlich eines Abbruch- und Entsorgungskonzepts.

Die Klägerin beauftragte die Streithelferin B GmbH mit Abbruch- und Entsorgungsarbeiten.

Mit Schreiben vom 12.11.2020 wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten gegenüber G AG darauf hin, dass nicht eingängig sei, warum die Beklagte verpflichtet sein sollte, sich an Entsorgungs-/Abbruchkosten zu beteiligen.

Mit Schreiben vom 16.11.2020 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass am 17.11.2020 mit dem Abbruch der ausgebrannten Lagerhallen durch die Streithelferin B GmbH begonnen werde, und dass der Lagerinhalt hallenweise entsorgt werde und Wertstoffe in Containern getrennt zum Zwecke der Verwertung für die Beklagte bereitgestellt werden würden. Auf Bl. 53 d.A. wird verwiesen.

Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 20.11.2020 das Mietverhältnis außerordentlich zum 2.10.2020.

Mit E-Mail vom 24.11.2020 fragte der Leiter Versicherungsmanagement der Beklagten E hinsichtlich der Kosten für die Entsorgung des zerstörten Halleninhalts an und erbat ein Angebot. Auf Bl. 55 d.A. wird Bezug genommen.

Der vor Ort tätige Bauleiter der Streithelferin B GmbH, Dr. F, teilte der Beklagten mit Schreiben vom 26.11.2020 die Kosten der Entsorgungsleistungen im Innenbereich mit. Auf Bl. 56 wird verwiesen.

Mit Schreiben vom 2.12.2020 wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten gegenüber G AG erneut darauf hin, dass nicht eingängig sei, warum die Beklagte für die Kosten der Räumung/Bergung der vormals in den Lagerhallen eingelagerten Gegenstände und Güter verantwortlich sein bzw. in Vorlage treten sollte.

In einem Telefonat am 19.1.2021 zwischen Dr. F und H, einer Mitarbeiterin der Beklagten, wurde besprochen, dass die Streithelferin B GmbH als Erfüllungsgehilfin der Klägerin auf Basis des der Beklagten übersandten Angebotes vom 26.11.2020 die Entsorgung des Brandguts aus Lagerhalle 4 vornimmt.

Mit E-Mail vom 20.1.2021 wandte sich H an Dr. F und bestätigte, dass man mit der Entsorgung bzw. dem Beginn der Entsorgungsarbeiten ausschließlich zum Inhalt der Lagerhalle 4 einverstanden sei und bat darum, auf eine sorgfältige Trennung im Hinblick auf die einzelnen Hallen zu achten. Wegen des genauen Inhalts der E-Mail wird auf Bl. 57 d.A. Bezug genommen.

Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin wandte sich mit E-Mail vom 15.2.2021 an die Beklagte und teilte mit, dass die Entsorgung des separierten Lagerinhalts der Lagerhalle 4 von der Gebäudeeigentümerin beauftragt wurde und durchgeführt werde, und dass die hierdurch entstehenden Kosten der Beklagten sodann bekannt gegeben werden würden. Auf Bl. 58 d.A. wird verwiesen.

Die Entsorgungsarbeiten betreffend das Inventar des Gebäudes und des Inhalts der Lagerhalle wurden im April 2021 abgeschlossen.

Unter dem 3.5.2021 fertigte das Sachverständigenbüro I ein Gutachten zur Brandursache. Auf Anlage B 9 im Sonderband Anlagen Beklagte zu Bl. 188 B 9 wird verwiesen.

Die Klägerin erstellte unter dem 10.3.2022 auf Basis einer Teilschlussrechnung von B GmbH vom 15.12.2021 eine an die Beklagte gerichtete Rechnung, die auf einen Betrag in Höhe von insgesamt 158.962,54 Euro brutto lautete.

Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin forderte zur Zahlung bis zum 23.5.2022 auf.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.5.2022 ließ die Beklagte Ansprüche der Klägerin zurückweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Die Klägerin behauptet, dass die Mietsache völlig zerstört gewesen sei. Die Streithelferin B GmbH sei bei den Abbruch- und Entsorgungsarbeiten dergestalt vorgegangen sei, dass die verbrannten Materialien innerhalb der einzelnen Lagerhallen zusammengeschoben und so den Hallen zugeordnet worden seien.

Anschließend sei der Inhalt der Lagerhallen mit den Nummern 4, 5 und 6 nach Schadstoffkategorie sortiert worden. Zudem sei der von dem Gebäude selbst resultierende Bauschutt gesondert gelagert worden, so dass eine Trennung zwischen Bauschutt vom Gebäude und verbrannter Ware aus den jeweiligen Lagerhallen ermöglicht worden sei. Die Klägerin sei von der Beklagten beauftragt worden, die gesamte Entsorgung des verbrannten Lagerinhalts der Lagerhalle 4 zu veranlassen und zu betreuen. Der Beklagten sei von Anfang an klar gewesen, dass sie die Kosten für die Entsorgung für den durch sie bzw. ihre Untermieter oder sonstige Vertragspartner eingelagerten, verbrannten Waren gegenüber der Klägerin zu tragen hat. In dieser Kenntnis habe die Beklagte ihr Einverständnis zur Entsorgung des „Wareninhalts“ erteilt. Die Klägerin habe sämtliche Rechnungen der Streithelferin gezahlt. Die auf die Entsorgung des Lagermaterials der Lagerhalle 4 entfallenden Kosten hätten bei 158.962,54 Euro gelegen. Die Kosten seien erforderlich und angemessen gewesen. An die Beklagte seien nur die Kosten weitergeleitet worden, die tatsächlich auch auf die Entsorgung des Lagerinhalts der Lagerhalle 4 entfallen seien. Die streitgegenständlichen Entsorgungskosten seien von keinem Versicherer der Klägerin getragen worden. Die Beklagte habe für die in der Lagerhalle 4 eingelagerten Waren eine Inhaltsversicherung, die der Beklagten die Schäden bereits ersetzt habe (Bl. 182 d.A.).

Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei für die Entstehung oder die Ausbreitung des Brandes nicht verantwortlich. Die E-Mail vom 20.1.2021 sei als Auftrag der Beklagten an die Klägerin zu verstehen und sei von der Klägerin auch so verstanden worden. Mit der Beauftragung gehe auch eine Übernahmebereitschaft hinsichtlich der Kosten der Entsorgung einher. Dass kein Widerspruch der Beklagten zu den Ausführungen in der E-Mail vom 15.2.2021 erfolgt sei, habe die Klägerin nur so auffassen können, dass die Beklagte mit der kostenpflichtigen Durchführung der Räumung des Brandguts aus der Lagerhalle 4 seitens der Klägerin durch das Unternehmen B GmbH einverstanden war. Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch in Höhe von 158.962,54 Euro aus §§ 662, 670 BGB. Die Klägerin habe zumindest einen Erstattungsanspruch aus § 683 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen zur Geschäftsführung ohne Auftrag. Ein Ersatzanspruch bestehe auch aus § 546 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB in Verbindung mit § 818 Abs. 2 BGB. Mangels Rückgabe der Mietsache sei § 548 BGB nicht anwendbar. Ein Anspruch auf Zinsen bestehe spätestens ab 11.4.2022. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.874.92 Euro.

Die Klägerin beantragt,

1.die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 158.962,54 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.4.2022 zu zahlen;

2.die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.874,92 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte und die Streithelferin A GmbH beantragen, die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte behauptet, dass Brandmauern durchbrochen worden seien, auf den Dächern Brandschutzmauern mit leicht entflammen Bitumenpappe überklebt worden seien und Feuerschutztüren regelmäßig offen gestanden hätten. Mängel am Gebäude seien für die Entstehung und die Ausbreitung des Brandes ursächlich gewesen. Der Brandschutt der abgebrochenen Lagerhallen und der Brandschutt der in den Hallen befindlichen Gegenstände und Güter zahlloser Mieter sei auf einem großen Haufen zusammengefahren worden. Die Beklagte habe wiederholt, ausdrücklich und unmissverständlich erklärt, für die von der Klägerin behaupteten Kosten nicht verantwortlich zu sein; die Beklagte habe die Erteilung eines kostenpflichtigen Auftrags zur Entsorgung ausdrücklich abgelehnt. Die streitgegenständlichen Kosten seien durch Versicherer der Klägerin reguliert worden. Es seien Schäden an Gütern der Beklagten bzw. an den Gütern, die die Beklagte für Dritte eingelagert habe, in Höhe von 16.324,51 Euro, in Höhe von weiteren 136.990,00 Euro, in Höhe von weiteren 10.000,00 Euro und in Höhe von weiteren 490.190,27 Euro entstanden.

Die Beklagte ist der Ansicht, etwaige Ansprüche der Klägerin seien nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Die Klägerin habe jedenfalls konkludent die Abtretung ihrer Ansprüche an ihren Versicherer erklärt. Die Beklagte sei nach den Grundsätzen der Drittschadensliquidation berechtigt, auch die Schäden ihrer Einlagerer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung widerklagend geltend zu machen.

Die Klageschrift ist am 12.12.2022 beim Landgericht Darmstadt eingegangen. Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung durch den Vorsitzenden gem. § 349 Abs. 3 ZPO einverstanden erklärt (Bl. 298 d.A.).

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Dr. F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 398-401 d.A. verwiesen. Die Beklagte hat ursprünglich widerklagend beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 409.190,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Die Kammer hat Hinweise im Hinblick auf die Widerklageforderung erteilt (Bl. 431 d.A.). Mit Schriftsatz vom 29.10.2024 hat die Beklagte die Widerklage für erledigt erklärt (Bl. 507 d.A.). Die Klägerin hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen (Bl. 520 d.A.). Die Streithelferin A GmbH hat mit Schriftsatz vom 13.3.2023 erklärt, dem Verfahren auf Seiten der Beklagten beizutreten (Bl. 158 d.A.). Die Streithelferin B GmbH hat mit Schriftsatz vom 19.12.2023 erklärt, dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beizutreten (Bl. 331 d.A.).

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keiner denkbaren Anspruchsgrundlage einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von 158.962,54 Euro.

Die Klägerin hat keinen Aufwendungsersatzanspruch gem. §§ 662, 670 BGB gegen die Beklagte.

Die Kammer ist nach der Beweisaufnahme nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass zwischen der Klägerin und der Beklagten ein Auftrag im Sinne von § 662 BGB zur Räumung des von der Beklagten angemieteten Objekts einschließlich Entsorgung der von der Beklagten bzw. deren Einlagerern eingebrachten Gegenstände erteilt wurde.

Die Kammer war sich im Rahmen der Beweiswürdigung stets bewusst, dass eine Behauptung dann erwiesen ist, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen. So genügt hierfür, da eine absolute Gewissheit nicht zu erreichen und jede Möglichkeit des Gegenteils nicht auszuschließen ist, ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, ein für einen vernünftigen, die Lebensverhältnisse klar überschauenden Menschen so hoher Grad von Wahrscheinlichkeit, dass er den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. nur BGH, Urteil vom 18.6.1998 – IX ZR 311/95; Urteil vom 18.1.2000 – VI ZR 375/98; Urteil vom 6.5.2015 – VIII ZR 161/14; Urteil vom 23.6.2020 – VI ZR 435/19; OLG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 15.11.2018 – 3 U 152/17).

Bei der Beweiswürdigung hat die Kammer insbesondere das Ergebnis der Beweisaufnahme, die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen, die Beweisanzeichen und Indizien sowohl im Einzelnen, aber auch in ihrer Gesamtschau berücksichtigt.

Auffällig ist zunächst, dass der Vortrag der Klägerin zur Auftragserteilung zum Teil widersprüchlich ist. So wird zum einen vorgetragen, dass die Klägerin die E-Mail vom 20.1.2021 als Auftrag der Beklagten verstanden habe, und zum anderen, dass die Klägerin den Umstand, dass die Beklagte den Ausführungen in der E-Mail vom 15.2.2021 nicht widersprochen habe, nur dahingehend habe auffassen können, dass die Beklagte mit der kostenpflichtigen Räumung einverstanden sei. Das passt nicht zusammen. Sofern nämlich bereits am 20.1.2021 ein Auftrag erteilt worden sein sollte, ist nicht nachvollziehbar, wieso sich die Klägerin rund einen Monat später noch einmal Gedanken über eine „kostenpflichtige“ Auftragserteilung durch ein Schweigen gemacht haben soll.

Darüber hinaus gilt Folgendes: Die E-Mail vom 20.1.2021 und deren Inhalt lassen weder für sich genommen noch in einer Gesamtschau den Schluss zu, dass die Beklagte der Klägerin einen Auftrag im Sinne von § 662 BGB zur Räumung der Lagerhalle und Entsorgung des verbrannten Halleninhalts erteilt hat. Die E-Mail vom 20.1.2021 ist ausdrücklich an den Mitarbeiter des Entsorgungsunternehmens Dr. F gerichtet und nicht an die Klägerin. Es erscheint ausgeschlossen, dass sich die Beklagte an einen Mitarbeiter des Entsorgungsunternehmens wendet, wenn sie tatsächlich der Klägerin einen verbindlichen Auftrag erteilen will. Der Umstand, dass die E-Mail in Kopie an die Prozessbevollmächtigte der Klägerin J versandt wurde, steht dieser Annahme nicht entgegen, zumal J eben nur eine Kopie dieser E-Mail erhalten sollte und nicht einmal in der Anrede genannt wird.

Der Inhalt der E-Mail vom 20.1.2021 kann auch nicht nur dahingehend verstanden werden, dass ein Auftrag im Sinne von § 662 BGB erteilt werden sollte. Die Klägerin bzw. deren Entsorgungsunternehmen brauchte für die Entsorgung der von der Beklagten bzw. deren Einlagerern eingebrachten Gegenstände die Zustimmung der Beklagten. Denn die Klägerin wurde durch den Brand nicht Eigentümerin dieser Gegenstände. Deswegen war es nur konsequent, wenn sich die Klägerin respektive das von ihr beauftragte Entsorgungsunternehmen bei der Beklagten meldet und von dieser eine verbindliche Aussage verlangt, ob die Beklagte mit der Entsorgung bzw. mit dem Beginn der Entsorgungsarbeiten einverstanden ist. Soweit H darauf hinweist, dass auf die sorgfältige Trennung der Inhalte der verschiedenen Hallen zu achten sei, lässt sich hieraus nicht der Schluss ziehen, dass die Beklagte mit der E-Mail vom 20.1.2021 einen Auftrag erteilen wollte. Denn ersichtlich gibt H lediglich eine Aussage eines Versicherers wieder, ohne dass damit ein besonderer Erklärungsinhalt verbunden ist.

Die Aussage des Zeugen Dr. F war im Hinblick auf eine Auftragserteilung der Beklagten an die Klägerin weitgehend unergiebig. Der Zeuge konnte sich nicht an ein mit H im Januar 2021 geführtes Telefonat erinnern; nicht einmal der Name „H“ ist dem Zeugen in Erinnerung geblieben. An Gesprächen, in denen es um die Frage ging, wer die Kosten für die Entsorgung der von der Beklagten bzw. deren Einlagerern eingebrachten Gegenstände letztlich zu tragen hat, war der Zeuge nicht beteiligt. Soweit der Zeuge Dr. F in diesem Zusammenhang ausgesagt hat, dass er den Eindruck hatte, dass der Beklagten klar gewesen sei, dass sie die Kosten für die Entsorgung der durch sie bzw. ihre Untermieter eingebrachten Gegenstände gegenüber der Klägerin zu tragen habe, konnte er diesen Eindruck nicht überzeugend erklären, zumal er sich auf eine Fristsetzung bezogen hat, die weder die Klägerin noch sonstige Prozessbeteiligte vorgetragen haben.

Die Kammer verkennt im Zusammenhang mit der behaupteten Auftragserteilung nicht, dass der Leiter Versicherungsmanagement der Beklagten E mit E-Mail vom 24.11.2020 hinsichtlich der Kosten für die Entsorgung des zerstörten Halleninhalts anfragte und ein Angebot erbat. Dieses Verhalten kann nicht zwangslos mit dem Vortrag der Beklagten in Einklang gebracht werden, dass von Anfang an die Erteilung eines kostenpflichtigen Auftrags abgelehnt worden sein soll. Denn typischerweise wird nur dann nach einem Angebot gefragt, wenn man selbst einen Vertrag schließen will.

Allerdings erscheint auch nicht ausgeschlossen, dass sich die Beklagte am 24.11.2020 noch in einer Phase befand, in der sie sich eine möglichst breite Informationsbasis für sich, für ihre Einlagerer und für ihre Versicherer verschaffen wollte. Hinzu kommt, dass nicht ersichtlich ist, dass nach dem 24.11.2020 ein verbindliches Angebot seitens der Klägerin erstellt wurde, das die Beklagte hätte prüfen und annehmen können. Das „Zusatzangebot Entsorgung“ vom 26.11.2020 (Bl. 56 d.A.) enthält keinen Hinweis auf die Klägerin und endet nicht mit einem Endpreis.

Hinzu kommt, dass der Prozessbevollmächtigte der Beklagten sowohl am 12.11.2020 als auch am 2.12.2020 gegenüber der G AG zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme von Entsorgungskosten nicht gesehen werde. Dass Mitarbeiter der Beklagten entgegen dieser Auffassung gleichwohl einen mit erheblichen Kosten für die Beklagte verbundenen Entsorgungsauftrag erteilen wollten, erscheint fernliegend.

Das Schweigen der Beklagten auf die E-Mail der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 15.2.2021 kann nicht dahingehend verstanden werden, dass die Beklagte mit der kostenpflichtigen Entsorgung der von der Beklagten bzw. deren Einlagerern eingebrachten Gegenständen einverstanden war. Es gab keinerlei Veranlassung für die Klägerin zu der Annahme, dass die Beklagte einen Auftrag im Sinne von § 662 BGB erteilt hatte. Umgekehrt musste die Beklagte die Ankündigung, dass die Entsorgungskosten anschließend bekannt gegeben werden, nicht zum Anlass nehmen, darauf hinzuweisen, dass man keine Kosten übernehmen werde.

Der Klägerin steht ein Anspruch in Höhe von 158.962,54 Euro auch aus anderen Anspruchsgrundlagen nicht zu und zwar insbesondere weder aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB, noch aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB noch aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB oder aus Bereicherungsvorschriften.

Ein Anspruch aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB besteht nicht.

Die Beklagte war nach der Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung vom 20.11.2020 verpflichtet, das Mietobjekt zu räumen und zurückzugeben. Weder die Räumung noch die Rückgabe waren unmöglich. Eine völlige Zerstörung der Mietsache lag nicht vor, da die Mietsache noch zurückgegeben werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 23.5.2006 – VI ZR 259/04). Aus den Lichtbildaufnahmen, die im Gutachten des Sachverständigenbüros I vom 3.5.2021 enthalten sind, geht hervor, dass die Grundmauern von Lagerhalle 4 noch standen, dass das Dach nicht eingestürzt war, und dass die Regale in Lagerhalle 4 lediglich deformiert waren (vgl. Seite 32, 37 und 38 des Gutachtens). Die Beklagte ist der ihr obliegenden Pflicht zur Räumung und Rückgabe nicht nachgekommen (zur Räumungspflicht nach einem Brand vgl. etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 1.12.2005 – 10 U 74/05). Die Beklagte beließ nämlich den kompletten verbrannten Inhalt der Lagerhalle in dem Mietobjekt, also nicht bloß einzelne Gegenstände, sondern eine erhebliche Menge mit der Folge, dass die Räumungs- und Rückgabepflicht nicht erfüllt wurde (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 24.3.2020 – 3 U 49/16). Indes führt dieser Umstand nicht als solcher dazu, dass die Klägerin einen Anspruch auf Ersatz von Räumungs- und Entsorgungskosten hat. Bei der Räumungs- und Rückgabepflicht handelt es sich nicht um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet (vgl. BGH, Urteil vom 28.2.2018 – VIII ZR 157/17). Schadensersatz wegen der Verletzung der Räumungs- und Rückgabepflicht steht dem Vermieter daher grundsätzlich nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB zu, wobei regelmäßig erforderlich ist, dass dem Mieter eine Frist zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht gesetzt wurde (vgl. insbesondere Klotz-Hörlin, in: BeckOK-Mietrecht, 38. Edition, Stand: 1.11.2024, § 546 Rn. 42, § 546a Rn. 68; ferner Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546a BGB Rn. 81 f.; Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 546 BGB Rn. 40; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.1.2016 – 24 U 62/15). Mit der Regelung des § 281 BGB wird auch das Interesse des Schuldners daran geschützt, die vertragsgemäße Leistung selbst noch erbringen zu können (vgl. Paschke, in: Bub/Treier/Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, Rn. 247). Die Klägerin hat der Beklagten unstreitig keine Frist zur Nacherfüllung – also zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts – gesetzt. Die Fristsetzung war nicht entbehrlich. Der Klägerin wäre es ohne Weiteres möglich gewesen, der Beklagten eine Frist zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts zu setzen. Anhaltspunkte, aufgrund derer die Klägerin davon ausgehen durfte, dass eine Aufforderung zur Räumung und Rückgabe bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolglos verstrichen wäre, liegen nicht vor, zumal das Verhalten der Beklagten nicht als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu verstehen war. Eine Fristsetzung war auch nicht deswegen entbehrlich, weil sich die Beklagte mit dem Beginn der Entsorgung einverstanden erklärt hat. Denn der Umstand, dass die Beklagte mit dem Beginn der Entsorgungsmaßnahmen einverstanden war, lässt nicht darauf schließen, dass die Beklagte bei entsprechender Aufforderung nicht selbst oder durch Dritte das Mietobjekt geräumt hätte. Durch die Fristsetzung wäre der Beklagten deutlich vor Augen geführt worden, dass die Klägerin die Räumung als ureigene Aufgabe und Pflicht der Beklagten begreift, und dass die Beklagte nun aktiv werden muss.

Mögliche Ansprüche der Klägerin aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB, aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB, aus Bereicherungsvorschriften oder sonstigen Anspruchsgrundlagen scheitern bereits deswegen, weil dem Vermieter der in Rede stehende Schadensersatzanspruch gem. §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB nur unter strengen Voraussetzungen zugebilligt wird und diese Normen für Leistungsstörungen im Mietvertrag eine spezielle und erschöpfende Regelung enthalten (vgl. Paschke, in: Bub/Treier/Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses, Rn. 246 f.; Wiek, WuM 2000, 11. Ferner BGH, Urteil vom 16.1.2008 – VIII ZR 222/06). Die gesetzgeberische Wertung in § 281 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB würde unterlaufen, wenn der Vermieter in Fällen wie dem vorliegenden Räumungskosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherungsrecht oder anderen Anspruchsgrundlagen verlangen könnte. Im Übrigen besteht auch aus Billigkeitsgesichtspunkten kein Bedürfnis hierzu. Die anwaltlich beratene und vertretene Klägerin hätte vor dem Beginn der Entsorgung mit der Beklagten ausdrücklich vereinbaren können, dass die Klägerin das Mietobjekt für die Beklagte gegen Kostenerstattung räumt bzw. räumen lässt. Bei Scheitern einer solchen Vereinbarung hätte eine Frist zur Räumung und Rückgabe des Mietobjekts gesetzt werden können.

Letztlich wären etwaige Ansprüche der Klägerin auf Ersatz von Räumungs- und Entsorgungskosten aus §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB, aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB, aus §§ 677, 684 Satz 1, 812 BGB oder aus Bereicherungsvorschriften auch verjährt gem. § 548 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben.

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjähren bestimmte Ansprüche – zu denen auch ein Schadenersatzanspruch gehört, soweit er auf dem mietvertraglich geschuldeten Unterlassen der Räumung des Mietobjekts beruht, vgl. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.3.2008 – 2 U 174/07 – nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache durch den Vermieter. Außerdem bezieht sich § 548 BGB in entsprechender Anwendung auch auf solche konkurrierenden Ansprüche, die der Vermieter aus anderen Rechtsgründen außerhalb des Mietrechts herleiten kann – wie etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht – und die auf demselben Sachverhalt beruhen (vgl. BGH, Urteil vom 18.9.1986 – III ZR 227/84; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 548 BGB Rn. 21, 23). Obgleich nicht vorgetragen wurde, wann die von der Beklagten angemietete Fläche genau geräumt wurde, ist die Kammer davon überzeugt, dass dies spätestens Ende April 2021 der Fall war, da die Entsorgung des Inhalts der Lagerhalle Ende April 2021 abgeschlossen war. Damit hat die Klägerin spätestens am 1.5.2021 die Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten. Die Verjährungsfrist endete deswegen gem. §§ 187, 188 mit Ablauf des 1.11.2021. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass bis dahin verjährungshemmende und/oder -unterbrechende Maßnahmen ergriffen worden sind.

Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass mangels Räumung durch die Beklagte keine Rückgabe vorliege, so dass § 548 BGB bereits dem Grunde nach nicht anwendbar sei, kann diese Auffassung nicht geteilt werden. Die weit auszulegende Vorschrift des § 548 BGB (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 21.3.1997 – V ZR 217/95) differenziert nicht da-nach, wer die in den Pflichtenkreis des Mieters fallende Räumung tatsächlich durchführt. Im Übrigen führt die Auffassung der Klägerin zu dem widersinnigen Ergebnis, dass die Beklagte weiterhin zur Rückgabe verpflichtet wäre, obwohl die Klägerin mit Wissen und Wollen der Beklagten ungestörten unmittelbaren Besitz an dem vollständig geräumten Mietobjekt hat.

Nach alledem kann dahinstehen, ob die Klägerin überhaupt aktiv legitimiert ist, oder ob etwaige Ansprüche auf ihre Versicherer übergegangen sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin unterliegt mit der Klage vollständig. Damit hat sie die hierauf entfallenden Kosten des Rechtsstreits vollständig zu tragen einschließlich der Kosten der Streithelferin A GmbH. Im Hinblick auf die Widerklage ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Streithelferinnen dem Rechtsstreit betreffend die Widerklage nicht beigetreten sind (vgl. in diesem Zusammenhang Herget, in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 101 Rn. 2). Die Streithelferinnen haben zu der Widerklageforderung weder Vortrag gehalten noch Anträge gestellt. Ein rechtliches oder wirtschaftliches Interesse, die Klägerin oder die Beklagte bezüglich der mit der Widerklage geltend gemachten Ansprüche zu unterstützen, ist nicht ersichtlich.

Deswegen betreffen die Kosten der Widerklage ausschließlich die Klägerin und die Beklagte. Da die Beklagte die Widerklage für erledigt erklärt und die Klägerin sich dieser Erledigungserklärung angeschlossen hat, ist über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dabei berücksichtigt die Kammer, dass die Beklagte dafür darlegungs- und beweisbelastet war, dass die Klägerin eine Pflicht verletzt hat, die sich kausal auf das Brandgeschehen ausgewirkt hat. Die Kammer sieht ein erhebliches Risiko auf Seiten der Beklagten, dass ihr das nicht gelungen wäre. Daneben war zwischen den Parteien streitig, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Beklagten ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist. Die Kammer hat insoweit darauf hingewiesen, dass der Vortrag der Beklagten nicht ausreicht. Der anschließende Vortrag führte nicht viel weiter. Nach alledem sieht die Kammer ein erhebliches Risiko auf Seiten der Beklagten, dass diese mit der Widerklageforderung letztlich zu einem Großteil unterlegen gewesen wäre. Bei der Kostenentscheidung wird dieses Risiko mit einer Quote von 20 zu 80 zu Lasten der Beklagten berücksichtigt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Dass die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ändert hieran nichts. Insbesondere ist § 794 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht – auch nicht analog – anwendbar (vgl. etwa OLG Saarbrücken, Urteil vom 12.1.2017 – 4 U 4/15. Zum Meinungsstreit allgemein Wagner, JA 2019, 217 mit zahlreichen Nachweisen).