Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann ist Wohnungsabnutzung ein erstattungsfähiger Mietschaden?
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum pauschale Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind
- Warum fiktiver Schadensersatz nur netto erstattet wird
- Warum zu kurze Reparaturfristen den Mietausfall-Anspruch kosten
- Wann die Kaution mit Schadensersatz verrechnet wird
- Anwaltskosten: Warum Vermieter bei überhöhten Forderungen draufzahlen
- Bochumer Urteil: Lehren für Mietschäden und Fristen
- Checkliste: Sicherer Umgang mit Schadensersatzforderungen
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich die Wohnung renovieren, wenn der Vertrag eine Rückgabe im Einzugszustand vorschreibt?
- Muss ich die Umsatzsteuer zahlen, wenn der Vermieter den Schaden gar nicht repariert?
- Muss ich für Mietausfall haften, wenn der Vermieter mir eine zu kurze Reparaturfrist setzt?
- Wer zahlt den Gutachter, wenn der Vermieter vor Gericht mit seiner hohen Forderung scheitert?
- Darf der Vermieter mir Kosten für die Wohnungsabnahme berechnen oder von der Kaution abziehen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 70 C 79/24
Das Wichtigste im Überblick
Ein Mieter muss Schäden an der Wohnung zahlen, aber keine Kosten für gewöhnliche Abnutzung oder Mietausfall tragen.
- Der Mieter leistet Schadensersatz für Beschädigungen an Böden und Türen nach dem Auszug.
- Schönheitsreparaturen und normale Abnutzung muss der Mieter trotz vertraglicher Endrenovierungsklausel nicht bezahlen.
- Vermieter erhalten keinen Mietausfall, wenn sie dem Mieter zu kurze Reparaturfristen setzen.
- Die Kaution darf der Vermieter direkt mit den berechtigten Schadensersatzansprüchen verrechnen.
- Gericht: Amtsgericht Bochum
- Datum: 05.01.2026
- Aktenzeichen: 70 C 79/24
- Verfahren: Zivilprozess (Klage und Widerklage)
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Schadensersatzrecht
- Streitwert: 9.629,70 EUR
- Relevant für: Vermieter und Mieter bei Wohnungsrückgabe
Wann ist Wohnungsabnutzung ein erstattungsfähiger Mietschaden?
Die Haftung für Schäden an einer Mietwohnung stützt sich rechtlich auf die Paragrafen 546 Absatz 1 und 280 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Für gewöhnliche Abnutzungserscheinungen der Mietsache ist gemäß Paragraf 538 BGB kein Ersatz geschuldet. Ein finanzieller Ausgleich setzt zwingend voraus, dass eine Beschädigung der Wohnung vorliegt, die deutlich über die übliche Abnutzung hinausgeht.
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug lückenlos mit Fotos und einem Protokoll. Nur so können Sie im Streitfall beweisen, ob ein Kratzer im Boden bereits vorhanden war oder als übermäßige Beschädigung gilt.
AG Bochum: Teilerfolg bei Boden- und Türschäden
Das Amtsgericht Bochum befasste sich unter dem Aktenzeichen 70 C 79/24 mit einem Fall, in dem die Vermieter einer Wohnung insgesamt 8.414,70 Euro forderten. Sie machten nach dem Auszug ihres Mieters im September 2023 angebliche Schäden an Wänden, Decken, Böden und Türen geltend. Das Gericht stellte durch ein Sachverständigengutachten fest, dass Risse und Macken im PVC- beziehungsweise Laminatboden sowie an den Türzargen tatsächlich über die normale Abnutzung hinausgingen. Letztlich hatte die Klage nur teilweise Erfolg: Der ehemalige Mieter wurde zur Zahlung von 1.957,00 Euro verurteilt, nachdem die einbehaltene Kaution bereits abgezogen worden war.
Abgewiesene Forderungen für Gutachten und Reinigung
Die Vermieter machten zudem Kosten für ein Feuchtigkeits- und Schimmelgutachten geltend. Das Gericht wies dies jedoch ab, da nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht nachgewiesen war, dass die Feuchtigkeit auf falschem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruhte. Ebenso scheiterten Forderungen in Höhe von 120,00 Euro für die Wohnungsabnahme, da die im Haus wohnenden Vermieter diese ohne Weiteres selbst hätten durchführen können. Auch Kosten für eine behauptete Nichtreinigung des Treppenhauses wurden abgewiesen, weil die Eigentümer trotz Nachfrage keinen konkreten Zeitpunkt für die Reinigung benennen konnten.
Verweigern Sie als Mieter die Zahlung von Gebühren für die Wohnungsabnahme. Vermieter müssen diese Aufgabe als Teil ihrer Verwaltungstätigkeit selbst und kostenfrei erledigen.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine mietvertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in den Zustand wie bei Einzug zurückzuversetzen, geht über den gesetzlichen Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB hinaus und stellt eine formularvertraglich unwirksame Endrenovierungspflicht dar; Forderungen für gewöhnliche Abnutzungen sind auf dieser Grundlage nicht durchsetzbar.
- Werden Reparaturkosten nicht auf Basis tatsächlich bezahlter Rechnungen, sondern lediglich fiktiv anhand von Kostenvoranschlägen abgerechnet, sind gemäß § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB ausschließlich die Netto-Kosten ohne Umsatzsteuer ersatzfähig.
- Ein Anspruch auf Ersatz von Mietausfall entfällt, wenn der Vermieter dem Mieter zur Mängelbeseitigung eine unangemessen kurze Frist setzt und anschließend ohne sachlichen Grund monatelang mit der Durchführung der Reparaturen zuwartet, weil der Leerstandsschaden dadurch nicht mehr kausal auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruht.
Warum pauschale Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sind
Eine vertragliche Endrenovierungsklausel, die den Bewohner über den gesetzlichen Inhalt des Paragrafen 546 Absatz 1 BGB hinaus verpflichtet, ist rechtlich unwirksam. Insbesondere bei der Vermietung mehrerer Wohnungen im selben Haus findet die strenge Kontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß Paragraf 310 Absatz 3 Nummer 2 BGB Anwendung. Das bedeutet konkret: Da Mietverträge meist vorformulierte Standardverträge sind, unterliegen sie einer strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte, um Mieter vor einseitigen Benachteiligungen zu schützen. Eine unzulässige Abweichung von den gesetzlichen Regelungen geht zulasten des Mieters und ist rechtlich problematisch.
Unwirksame Endrenovierungspflicht im Vertrag
In dem Bochumer Mietvertrag fand sich in Paragraf 30 eine weitreichende Regelung zur Endreparatur. Diese verlangte vom Bewohner die Wiederherstellung der Räume in einen Zustand wie beim Einzug. Das Gericht wertete diese Klausel als unwirksam, da sie eine unzulässige Endrenovierungspflicht darstellte. Der im Urteil verwendete Begriff „deklaratorisch“ beschreibt dabei Regelungen, die das Gesetz nur wiederholen; da die Klausel hier jedoch zusätzliche Pflichten schuf, war sie unzulässig. Die Forderungen der Wohnungseigentümer nach Schönheitsreparaturen für gewöhnliche Abnutzungen wiesen die Richter daher konsequent ab.
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume entsprechend ihrem Zustand bei Übernahme durch den Mieter zurückzugeben, gibt den Gesetzesinhalt des § 546 I BGB nicht lediglich wieder, sondern erweitert ihn, und ist daher auch nicht deklaratorischer Natur. Es handelt sich vielmehr um eine jedenfalls formularvertraglich unwirksame Endrenovierungsverpflichtung. – so das Amtsgericht Bochum
Praxis-Hinweis: Starre Rückgabeklauseln
Der entscheidende Faktor für die Unwirksamkeit war hier die Formulierung, die Räume im Zustand wie beim Einzug wiederherzustellen. Wenn Ihr Mietvertrag eine solche pauschale Verpflichtung zur Rückführung in den Ursprungszustand enthält, ohne die normale Abnutzung zu berücksichtigen, stehen Ihre Chancen gut, dass Sie gar keine Schönheitsreparaturen schulden.
Warum fiktiver Schadensersatz nur netto erstattet wird
Die Berechnung fiktiver Reparaturkosten erfolgt im deutschen Recht auf der Grundlage von Paragraf 249 Absatz 2 Satz 2 BGB. Wenn ein Eigentümer Schäden nicht tatsächlich reparieren lässt, sondern die Kosten nur fiktiv abrechnet, sind ausschließlich die Netto-Kosten ersatzfähig. Die Umsatzsteuer darf in diesem Fall nicht verlangt werden.
Kürzung auf reine Netto-Kosten
Die praktische Umsetzung dieser Berechnung zeigte sich an den eingereichten Belegen der Vermieter, die fiktiv auf Basis von Kostenvoranschlägen einer Drittfirma und einer Schreinerei abrechneten. Der gerichtlich bestellte Sachverständige Dipl.-Ing. N. ermittelte für die festgestellten Beschädigungen notwendige Beseitigungskosten in Höhe von 3.880,59 Euro. Das Gericht kürzte diesen Betrag auf die reinen Netto-Kosten und sprach insgesamt 3.172,00 Euro zu. Dieser Betrag verteilte sich auf Schäden im Flur, in der Küche sowie im Wohn- und Schlafzimmer.
[…] da die Kläger die zuzusprechenden Kostenpositionen jedoch nur fiktiv auf Basis von Kostenvoranschlägen abgerechnet haben, sind gemäß § 249 II 2 BGB die Netto-Kosten anzusetzen. – so das Amtsgericht Bochum
Praxis-Hinweis: Abrechnung ohne Reparaturrechnung
Das Urteil zeigt die Grenze für die fiktive Abrechnung: Solange Sie die Schäden nicht tatsächlich durch eine Fachfirma beheben lassen und eine entsprechende Rechnung vorlegen, können Sie nur den Nettobetrag fordern. Die Umsatzsteuer wird von den Gerichten in diesen Fällen konsequent gestrichen.
Warum zu kurze Reparaturfristen den Mietausfall-Anspruch kosten
Ein Anspruch auf den Ersatz von Mietausfall und fortlaufenden Nebenkosten setzt zwingend die Kausalität einer Pflichtverletzung voraus. Das bedeutet konkret: Der finanzielle Schaden muss die direkte Folge des Mieterfehlers sein und darf nicht durch das Zögern des Vermieters selbst verursacht worden sein. Der Eigentümer darf den finanziellen Schaden nicht dadurch selbst verursachen oder vergrößern, dass er unangemessen kurze Fristen setzt oder mit der Beseitigung der Mängel unnötig lange wartet.
Zu kurze Fristsetzung verhindert Anspruch
Die Eigentümer verlangten in diesem Verfahren einen finanziellen Ausgleich für den Leerstand der Wohnung von Oktober 2023 bis Januar 2024. Das Gericht wies diese Forderung jedoch ab. Die Vermieter hatten dem ausgezogenen Mann im November lediglich eine extrem kurze Frist von fünf Tagen zur Mängelbeseitigung gesetzt und danach monatelang abgewartet, obwohl ihnen die Kostenvoranschläge bereits vorlagen. Die Richter verneinten daher die Kausalität der Pflichtverletzung des Mieters für den monatelangen Leerstand und die angefallenen Stadtwerke-Grundgebühren.
Vielmehr haben die Kläger, nachdem sie dem Beklagten […] eine unangemessen kurze Frist zur Mangelbeseitigung setzten […], monatelang abgewartet und so den Mietausfall und die Zählergebühren selbst verursacht. – so das Amtsgericht Bochum
Räumen Sie dem Mieter für notwendige Reparaturen eine Frist von mindestens zwei Wochen ein. Bei kürzeren Fristen verlieren Sie Ihren Anspruch auf Ersatz eines anschließenden Mietausfalls.
Praxis-Hürde: Mietausfall und Fristsetzung
Der Hebel für die Ablehnung des Mietausfalls war die unangemessen kurze Frist von nur fünf Tagen. Um Leerstandsschäden erfolgreich geltend zu machen, müssen Sie dem Mieter eine realistische Zeitspanne zur Nachbesserung einräumen und dürfen die Sanierung nach Fristablauf nicht ohne triftigen Grund verzögern.
Wann die Kaution mit Schadensersatz verrechnet wird
Ein Vermieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die einbehaltene Mietkaution mit berechtigten Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Wenn die Sicherheitsleistung auf diese Weise rechtlich zulässig in Abzug gebracht wurde, erlischt der Rückzahlungsanspruch. Eine gerichtliche Widerklage auf die Auszahlung des Geldes ist in einem solchen Fall unbegründet. Eine Widerklage ist ein rechtlicher Gegenangriff, mit dem der Mieter im laufenden Prozess seinerseits einen eigenen Anspruch gegen den Vermieter geltend macht.
Verrechnung mit festgestellten Schäden
Der ehemalige Bewohner forderte per Widerklage die Rückzahlung seiner Kaution in Höhe von 1.215,00 Euro. Das Gericht wies die Widerklage vollständig ab. Die hinterlegte Sicherheit wurde mit dem gerichtlich festgestellten Schadensersatzanspruch von 3.172,00 Euro verrechnet. Durch diese zulässige Aufrechnung war der Kautionsanspruch erloschen, sodass die Eigentümer nur noch den verbleibenden Restbetrag erfolgreich einklagen konnten.
Anwaltskosten: Warum Vermieter bei überhöhten Forderungen draufzahlen
Ein Anspruch auf die Freistellung von vorprozessualen Rechtsanwaltskosten besteht, wenn eine Vertragspartei mit der ordnungsgemäßen Rückgabe der Räumlichkeiten in Verzug geraten ist. Die Höhe der zu erstattenden Anwaltsgebühr richtet sich dabei streng nach dem Streitwert des berechtigten Teils der Forderung, nicht nach der ursprünglich verlangten Summe. Der Streitwert beziffert den Geldwert, um den in dem Verfahren tatsächlich gestritten wird, und bildet die Grundlage für die gesetzlichen Gebühren.
Reduzierte Erstattung der Anwaltskosten
Die Wohnungseigentümer begehrten in der Verhandlung die Übernahme ihrer Anwaltskosten in Höhe von 887,03 Euro. Das Gericht sprach ihnen jedoch lediglich 453,87 Euro zu. Dieser reduzierte Betrag entspricht einer 1,3-Gebühr, die exakt auf dem berechtigten Schadenswert von 3.172,00 Euro basiert. Da die ursprüngliche Gesamtforderung in weiten Teilen unbegründet war, mussten die Vermieter die restlichen Anwaltskosten selbst tragen.
Bochumer Urteil: Lehren für Mietschäden und Fristen
Diese Entscheidung des Amtsgerichts Bochum verdeutlicht die strengen Anforderungen an Vermieter bei der Geltendmachung von Schäden. Da es sich um ein erstinstanzliches Urteil handelt, hat es keine direkte Bindungswirkung für andere Gerichte, spiegelt aber die gefestigte Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Endrenovierungsklauseln und zur fiktiven Abrechnung wider.
Mieter sollten unberechtigte Forderungen für normale Abnutzung konsequent zurückweisen. Vermieter müssen zur Vermeidung hoher Prozesskostenrisiken darauf achten, nur belegbare Nettokosten einzufordern und dem Mieter eine realistische Chance zur Nachbesserung zu geben, bevor sie Mietausfall geltend machen.
Checkliste: Sicherer Umgang mit Schadensersatzforderungen
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf unwirksame Endrenovierungsklauseln und fordern Sie bei Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll. Wenn Sie Schadensersatz fordern oder abwehren, rechnen Sie fiktive Kosten ohne Mehrwertsteuer ab und setzen Sie für Nachbesserungen eine angemessene Frist von mindestens 14 Tagen.
Setzen Sie Ihre Forderungen realistisch an. Wer – wie im Bochumer Fall – das Vierfache der berechtigten Summe einklagt, muss den Großteil der Anwalts- und Gerichtskosten am Ende selbst tragen.
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Ob unberechtigte Forderungen wegen Abnutzung oder unwirksame Renovierungsklauseln – im Mietrecht entscheiden oft Details über hohe Summen. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietvertrag und die Sachlage, um unbegründete Ansprüche abzuwehren oder berechtigte Forderungen rechtssicher durchzusetzen. So vermeiden Sie unnötige Prozesskosten und sichern Ihre rechtliche Position gegenüber der Gegenseite ab.
Experten Kommentar
Vermieter packen bei einem unschönen Auszug oft jeden noch so kleinen Kratzer auf die Mängelliste, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil vor Gericht durchgeht. Was dabei völlig unterschätzt wird, sind die immensen Kosten für den gerichtlich bestellten Sachverständigen. Wenn am Ende von einer hohen Forderung nur ein Bruchteil übrig bleibt, trägt der Kläger die Mehrheit dieser teuren Gutachterkosten selbst.
Ein vermeintlicher Teilsieg wird durch diese Kostenquote schnell zu einem massiven finanziellen Verlustgeschäft. Wer vor einer Klage rigoros aussortiert und nur die Schäden geltend macht, die absolut wasserdicht beweisbar sind, fährt finanziell deutlich sicherer. Weniger ist bei solchen Streitigkeiten am Ende oft spürbar mehr im eigenen Geldbeutel.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Wohnung renovieren, wenn der Vertrag eine Rückgabe im Einzugszustand vorschreibt?
NEIN. Eine Vertragsklausel, die die Rückgabe der Wohnung im Einzugszustand vorschreibt, ist in der Regel unwirksam, da sie den Mieter entgegen den gesetzlichen Grundgedanken unangemessen benachteiligt. Diese Formulierungen verlangen eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad der Räume und schränken die Rechte der Mieter unzulässig ein.
Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, rechtlich nicht zu vertreten. Eine Klausel zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ignoriert diese gesetzliche Regelung und wird von Gerichten wie dem Amtsgericht Bochum als unzulässige Endrenovierungspflicht gewertet. Da Mietverträge meist vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, unterliegen sie einer strengen Inhaltskontrolle, die einseitige Belastungen des Mieters ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf untersagt. Ist die entsprechende Passage im Vertrag unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung des § 546 BGB, welche lediglich die Rückgabe der Wohnung, aber keine automatische Renovierung vorsieht.
Die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel befreit Sie jedoch nicht von der Haftung für echte Schäden, wie etwa tiefe Kratzer im Boden oder mutwillige Beschädigungen an den Türen. Zudem können wirksame Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen bestehen, sofern diese nicht starr formuliert sind und den tatsächlichen Erhaltungszustand der Räumlichkeiten angemessen berücksichtigen.
Muss ich die Umsatzsteuer zahlen, wenn der Vermieter den Schaden gar nicht repariert?
NEIN. Sie müssen die Umsatzsteuer nicht zahlen, wenn der Vermieter den Schaden lediglich auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnet und keine tatsächliche Reparatur durch eine Fachfirma nachweist. In diesem Fall schulden Sie rechtlich lediglich den Nettobetrag der kalkulierten Instandsetzungskosten, da eine Bereicherung des Vermieters ausgeschlossen werden muss.
Diese Regelung basiert auf § 249 Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wonach die Umsatzsteuer bei der Schadensberechnung nur dann verlangt werden darf, wenn sie tatsächlich angefallen ist. Bei einer sogenannten fiktiven Abrechnung (Abrechnung ohne Durchführung der Reparatur) fehlt es an dieser tatsächlichen Belastung durch die Steuer, weshalb der Vermieter keinen Anspruch auf den Bruttobetrag hat. Gerichte kürzen solche Forderungen konsequent um die enthaltene Mehrwertsteuer, da der Geschädigte durch den Schadensersatz im Sinne des Bereicherungsverbots keinen finanziellen Vorteil erlangen soll. Sie sollten daher die Vorlage einer quittierten Originalrechnung verlangen oder den geforderten Betrag eigenständig um den aktuellen Steuersatz reduzieren.
Muss ich für Mietausfall haften, wenn der Vermieter mir eine zu kurze Reparaturfrist setzt?
NEIN. Sie müssen für einen Mietausfall in der Regel nicht haften, wenn der Vermieter Ihnen eine unangemessen kurze Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Eine solche fehlerhafte Fristsetzung unterbricht den rechtlichen Zusammenhang zwischen Ihrem Auszug und dem finanziellen Schaden des Vermieters durch den Leerstand.
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls setzt gemäß § 280 Abs. 1 BGB voraus, dass der Mieter den Schaden allein durch eine schuldhafte Pflichtverletzung verursacht hat. Setzt der Vermieter jedoch eine zu kurze Frist von beispielsweise nur fünf Tagen, verwehrt er dem Mieter die rechtlich notwendige Chance zur eigenständigen Nachbesserung. In einem solchen Fall bewerten Gerichte den anschließenden Leerstand als ein Eigenverschulden des Vermieters, da dieser die Verzögerung durch sein fehlerhaftes Vorgehen selbst herbeigeführt hat. Eine angemessene Frist zur Reparatur von Schäden beträgt in der gängigen Rechtsprechung üblicherweise mindestens zwei Wochen, um Fachfirmen zu beauftragen oder Material zu beschaffen.
Die Haftung kann dennoch bestehen, wenn der Mieter die Durchführung jeglicher Reparaturen bereits im Vorfeld ernsthaft und endgültig verweigert hat, wodurch eine Fristsetzung rechtlich entbehrlich wird. In diesem speziellen Ausnahmefall tritt der Verzug des Mieters auch ohne eine angemessene Zeitvorgabe des Vermieters sofort ein.
Wer zahlt den Gutachter, wenn der Vermieter vor Gericht mit seiner hohen Forderung scheitert?
Der Vermieter trägt die Kosten für ein Gutachten selbst, wenn durch den Sachverständigen kein schuldhaftes Verhalten des Mieters nachgewiesen werden kann. Die Beweislast für eine Pflichtverletzung liegt beim Vermieter, weshalb er bei einem Misserfolg die Gutachterkosten als eigene Auslagen tragen muss.
In mietrechtlichen Auseinandersetzungen trägt der Vermieter die volle Beweislast dafür, dass ein Schaden durch eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters und nicht durch bauliche Mängel entstanden ist. Beauftragt der Vermieter zur Klärung einer Schadensursache einen Sachverständigen, sind diese Kosten nur dann als Schadensersatz erstattungsfähig, wenn das Gutachten den Mieter zweifelsfrei als Verursacher überführt. Bleibt das Ergebnis der Untersuchung unklar oder belegt es sogar bauseitige Ursachen, hat der Vermieter den notwendigen Beweis für seinen Anspruch nicht erbracht. In der Folge weist das Gericht die Forderung auf Erstattung der Gutachterkosten ab, da diese Kosten keine rechtlich relevante Folge eines Mieterfehlers darstellen.
Eine wichtige Ausnahme bilden gerichtlich bestellte Sachverständige, deren Kosten am Ende des Verfahrens anteilig nach dem jeweiligen Erfolg oder Unterliegen zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Private Gutachten vor Prozessbeginn werden hingegen oft als nicht erstattungsfähige Vorbereitungskosten gewertet.
Darf der Vermieter mir Kosten für die Wohnungsabnahme berechnen oder von der Kaution abziehen?
NEIN. Vermieter dürfen für die Durchführung einer Wohnungsabnahme grundsätzlich keine Gebühren verlangen oder diese Beträge einseitig von der Mietkaution abziehen. Diese Rücknahme gehört zu den wesentlichen gesetzlichen Grundpflichten des Vermieters und ist mit der monatlichen Mietzahlung bereits rechtlich vollständig abgegolten.
Die Abnahme der Wohnung stellt eine reine Verwaltungstätigkeit dar, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Feststellung des Zustands der Räumlichkeiten durchführt. Da er gesetzlich zur Rücknahme verpflichtet ist, darf er diesen zeitlichen Aufwand nicht als zusätzliche Dienstleistung in Rechnung stellen oder pauschale Protokollkosten geltend machen. Selbst wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel für Abnahmegebühren enthalten ist, ist diese in der Regel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters rechtlich unwirksam. Mieter sollten solche Forderungen daher konsequent zurückweisen und bei einem unberechtigten Abzug die vollständige Auszahlung der hinterlegten Kaution ohne Abzüge fordern.
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Das vorliegende Urteil
AG Bochum – Az.: 70 C 79/24 – Urteil vom 05.01.2026
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