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Schadensersatzanspruch des Vermieters bei unterlassenem Wiedereinbau der alten Küche

LG Hamburg – Az.: 333 S 28/10 – Urteil vom 21.04.2011

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 9.3.2010 (Az.: 716 C 455/07) wie folgt geändert:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, € 3.088,96 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf € 2.902,10 seit dem 21.9.2007 und auf € 190,43 seit dem 10.11.2007 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Berufung im Übrigen wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten der 1. und der 2. Instanz tragen die Kläger zu 30 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 70%. Die Kosten des Sachverständigen-Gutachtens in erster Instanz in Höhe von € 632,37 tragen die Kläger.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger als Vermieter verlangen von den Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund eines vor der Kammer geschlossenen Vergleichs vom 3.11.2005 (Anlage BK1, Bl. 450 d.A.)

1. Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen in Höhe von € 3000,22.

2. Schadensersatz für den unterlassenen Wiedereinbau der Küchenmöbel in Höhe von € 1.175,00.

3. Betriebskostensaldo aus der Abrechnung vom 3.11.2007 (Bl. 55 d.A.) in Höhe von € 190,43.

Die Wohnung ist am 2.4.2007 zurückgegeben worden.

Das Amtsgericht hat der Klage insgesamt stattgegeben.

Die Beklagten verfolgen mit der Berufung die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und begehren die Abweisung der Klage.

Die Kläger beantragen Zurückweisung der Berufung.

Für den Sachverhalt im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen gem. § 14 Abs. 3 des Mietvertrages i.V.m. §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB verurteilt. Es war lediglich ein Abzug von € 101,69 vorzunehmen, so dass sich der Schadensersatzanspruch auf € 2.698,53 € beläuft.

a) Die Beklagten waren aufgrund des Mietvertrages zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die darin enthaltene Klausel in § 14 des Mietvertrages ist gemäß dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.10.2008, WuM 2008, 722, wirksam.

b) Für den Zustand der Wohnung kommt es auf den Zeitpunkt der endgültigen Räumung an. Insoweit hält die Kammer an den mit Beschluss vom 23. Dezember 2010 geäußerten Hinweisen fest, die hier noch einmal wiederholt werden:

Für die Frage, ob der Zustand der Wohnung Schönheitsreparaturen erforderlich machte, kommt es auf den Zeitpunkt der endgültigen Räumung an. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis schon vorher beendet wurde und dem Mieter eine (längere) Räumungsfrist zugebilligt wurde.

In dem gerichtlichen Vergleich vom 3.11.2005 haben sich die Kläger (die hiesigen Beklagten) verpflichtet, die von ihnen bewohnte Wohnung in der B. geräumt an die Beklagten (hiesigen Kläger) herauszugeben. Gleichzeitig ist ihnen eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2007 bewilligt worden mit dem Recht einer vorzeitigen Räumung. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis am 3.11.2005 beendet worden ist und die Beklagten grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt zur Räumung verpflichtet waren. Die Kläger verzichteten lediglich darauf, den Räumungstitel bis zum 31.3.2007 zu vollstrecken. Für die Zeit innerhalb der Räumungsfrist ist die Vorschrift des § 546a BGB anwendbar. Wie in dem Beschluss der Kammer vom 8.7.2010 entschieden wurde, entfällt innerhalb dieser Zeit die Pflicht Mängel der Mietsache zu beheben, weil den Vermieter keine Verpflichtung mehr trifft, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren. Besondere Härten für den Mieter sind über § 242 BGB auszugleichen, etwa wenn durch das Unterlassen von Instandhaltungsmaßnahmen Leben und Gesundheit der Mieter beeinträchtigt werden könnte (LG Berlin MDR 1992, 478, Bub/Treier, Mieterecht, 3. Auflage, V A Rz 88, Schmidt-Futterer-Gather, § 546a Rz 47). Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor.

Dafür, dass dem Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin die Räumlichkeiten zur Verfügung stehen, treffen den Mieter die Obhuts- und Sorgfaltspflichten, die er auch während des Bestehens des Mietverhältnisses zu beachten hatte. So hat er Mängel anzuzeigen und dafür zu sorgen, dass die Mietsache nicht beschädigt wird. Soweit der Mieter mietvertraglich Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, sonstige Instandsetzungen sowie Treppenhaus- und Gehwegreinigung übernommen hat, ist er nach Beendigung des Mietverhältnisses gehalten, diese Pflichten weiterhin zu erfüllen (Schmidt-Futterer-Gather, § 546a BGB Rz 50, mwNw). Dabei ist zu beachten, dass die Pflicht zur Erfüllung der Schönheitsreparaturen als ein Teil des Mietentgelts anzusehen ist und damit als Teil der Nutzungsentschädigung weiter erbracht werden muss. Im Übrigen würden sich auch erhebliche praktische Schwierigkeiten ergeben, wenn es bei der Einräumung einer Räumungsfrist für die Frage der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auf die Beendigung des Mietverhältnisses ankäme. Die Wohnung müsste vom Vermieter zu diesem Zeitpunkt in Augenschein genommen werden und es müssten die Möbelstücke von den Wänden gerückt werden, um den Zustand der Wohnung begutachten zu können.

c) Der Vergleich vom 3.11.2005 stellt keine die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ausschließende Vereinbarung dar. Der Vergleich ist vor der auch jetzt entscheidenden Kammer unter Vorsitz des auch in diesem Verfahren Vorsitzenden Richters geschlossen worden. In der damaligen Verhandlung, in der es schließlich zum Abschluss des Räumungsvergleichs kam, stand ein Verzicht auf Schönheitsreparaturen nicht im Raum. Es ist gängige Praxis der Kammer einen solchen Verzicht in einen Räumungsvergleich ausdrücklich oder in Form einer Generalquittung mit aufzunehmen, wenn er von den Parteien gewollt ist. Die Frage der Schönheitsreparaturen sollte in diesem Fall jedoch außen vor bleiben, so dass eine Generalquittung nicht mit aufgenommen wurde. Die Entscheidungen des Landgerichts Stuttgart und des Landgerichts Nürnberg können hier nicht herangezogen werden. Bei einer Auslegung eines Räumungsvergleichs kommt es auf das Vorliegen der Umstände des Einzelfalls an. Entscheidend für die Frage, ob mit dem Vergleich ein Verzicht auf Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden sollte, ist, ob der Mieter aufgrund der Nichtregelung im Vergleich auf das Vorliegen eines solchen Verzichts vertraut hat und ob er darauf vertrauen durfte. Hier fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung. Die Beklagten haben den abgeschlossenen Vergleich selbst nicht so verstanden, dass sie keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen brauchen. Denn die Beklagten haben sich während des gesamten erstinstanzlichen Verfahrens, welches von September 2007 bis März 2010 dauerte, nicht auf diesen Gesichtspunkt berufen. Wären sie davon ausgegangen, dass die Kläger mit dem Vergleich auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verzichtet hätten, wäre es naheliegend gewesen, dieses Argument als erstes dem Aufforderungsschreiben der Kläger und auch der Klage entgegenzusetzen. Dies erfolgte jedoch nicht. Erst in der zweiten Instanz wurde dieses Argument, nachdem der Beklagten-Vertreter die Entscheidungen des Landgerichts Nürnberg (WuM 1981,159-160) und des Landgerichts Stuttgart (WM 1995, 392) gefunden hatte, vorgebracht.

d) Der Höhe nach hat der Kläger einen Schadensersatz-Anspruch auf Zahlung von € 2.438,74 netto = 2.902,10 € brutto.

aa) Soweit die Beklagten meinen, die Kosten für das Streichen des Flurs und der Küche sei nicht streitgegenständlich geworden, ist dem nicht zu folgen. Zwar haben die Kläger zunächst auf Seite 2 der Klage das Streichen von allen Zimmern und dem Bad verlangt. Aufgrund des der Klage beiliegenden Kostenvoranschlags und der dort verzeichneten qm Zahl war jedoch deutlich, dass auch das Streichen des Flurs und der Küche, nämlich insgesamt 272qm Neuanstrich gefordert wurden. Das es sich bei der Angabe in der Klage “Zimmer und Bad” lediglich um eine sprachliche Ungenauigkeit handelte, ergab sich außerdem aus dem weiteren Erläuterungen der Kläger in dem vorliegenden Rechtsstreit, in dem immer wieder auf die Anlage K 2 Bezug genommen wurde, mit der das Streichen der gesamten Wohnung verlangt wurde.

bb) In dem Schreiben vom 12. April 2007 (Anlage K 2) ist eine genügend spezifizierte Leistungsaufforderung i.S.d. § 281 Abs. 1 BGB an die Beklagten zu sehen. Die Kläger haben die Beklagten zur Vornahme des Streichens der gesamten Wohnung aufgefordert und können die Kosten für die Auslegung der gesamten Fußbodenfläche mit Schutzfolie verlangen. Auch der Neuanstrich sämtlicher Fußleisten ist bei verständiger Auslegung des Aufforderungsschreibens verlangt worden. Zwar ist es richtig, dass mit dem Begriff ” Zimmer” üblicherweise nicht der Flur und die Küche bezeichnet werden. Hier ergibt sich jedoch aus dem Gesamtzusammenhang des Schreibens, dass mit dem Begriff “Zimmer” auch diese beiden Räume gemeint waren. So wurde am Anfang der Zustandsbeschreibung gerügt, dass die Beklagten seit diversen Jahren keine Schönheitsreparaturen in der gesamten Wohnung ausgeführt hatten. Dass der Zustand des Anstrichs der Wände und Decken und der Fußleisten in der Küche und im Flur besser waren, als in den übrigen Räumen, haben auch die Beklagten nicht vorgetragen. Für die Annahme, dass die Kläger den Anstrich in Flur und Küche nicht wünschten spricht nichts. Die Beklagten ziehen dieses Argument lediglich aus der Verwendung des Wortes “Zimmer”. Das Erfordernis der Leistungsaufforderung dient jedoch nicht dazu, dem Mieter ein Mittel an die Hand zu geben sich aus formalistischen Gründen der Verpflichtung von Schönheitsreparaturen entziehen zu können. Über zu hohe Formalien darf die rechtliche Position des Vermieters nicht ausgehöhlt werden (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 538 Rz 296). Vielmehr verfolgt sie den Zweck, dass sich der Mieter einen Überblick darüber verschaffen kann, was von ihm verlangt wird. Dieser Anforderung wird mit dem Schreiben der Anlage K 2 genügt.

cc) Allerdings konnten die Kläger nicht das Streichen der Deckenteile verlangen, die durch den Wasserschaden beschädigt worden sind. Dieser Wasserschaden fiel in den Verantwortungsbereich der Kläger. Die Rechnung muss daher um die Fläche der Decke des sog. Vorderzimmers von 18 qm und der Gaubenbereiche des hinteren Zimmers und der Küche gekürzt werden. Für das hintere Zimmer kann nicht, wie von den Beklagten geltend gemacht, die gesamte Deckenfläche abgesetzt werden. Der Schaden ist nur im Bereich der Gaube aufgetreten, die von einem Maler angepasst an eine normal vergraute Decke hätte gestrichen werden können. Danach können die Kläger für den Anstrich der Wände und Decken insgesamt 250 qm x 3,50 € = 875,00 € netto = 1.041,25 € brutto verlangen. Hinsichtlich des Bades haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen, warum die Feuchtigkeitsflecken an der Decke in den Verantwortungsbereich der Kläger fallen sollen. Die Kläger haben vorgetragen, die Flecken seien Kondensatschäden. Demgegenüber haben die Kläger nicht dargelegt, ab wann und aufgrund welchen Klägerseits zu verantwortenden Ereignisses diese Flecken aufgetreten sein sollen.

dd) Für die Abseitentüren kann die Klägerin nur € 25,08 netto = 29,84 brutto verlangen. Hier ist dem Maler bei seiner Rechnungsstellung ein Multiplikationsfehler unterlaufen.

ee) Für die Abdeckfolie ist ein Betrag von 3,57 € abzuziehen, da die Wohnung unstreitig nur 80 qm Fläche hat.

ff) Die Angemessenheit der qm-Preise des Malers mit 3,50 € für den Anstrich der Wände und Decken und mit 29,50 € für die zu lackierenden Teile sind nicht substantiiert bestritten worden. Wenn die Beklagten der Meinung sind, die Preise seien überzogen, hätte es einer Angabe bedurft, welche Preise die Beklagten als angemessen ansehen und eines Vortrags dazu aufgrund welcher Tatsachen, sie zu der Behauptung der Unangemessenheit der Preise kommen (etwa die Anfrage bei anderen Malern zu ihren qm-Preisen).

2. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen des nicht erfolgten Wiedereinbaus der Küche in Höhe von € 1.175,00.

Zwar haben die Beklagten gegen die Vereinbarung mit den Klägern vom 17.8.1992 (Anlage B 1, Bl. 33 d.A.) verstoßen, die Kammer ist jedoch nicht davon überzeugt, dass die Kläger durch diesen Pflichtenverstoß einen Schaden in Höhe der Wiedereinbaukosten erlitten haben. Dies wäre nämlich nur dann der Fall gewesen, wenn die Kläger ernsthaft den Wiedereinbau der Küche gewollt hätten. Davon ist die Kammer nach wie vor nicht überzeugt. Dabei hat sich die Kammer von den als Anlage B5, Bl. 88, eingereichten Fotos der ursprünglichen Küche und den Bildern der im Keller stehenden Küchenteile leiten lassen. Zwar hat der Zeuge in der ersten Instanz bekundet, dass ein Wiedereinbau theoretisch möglich sei. Diese theoretische Möglichkeit bedeutet jedoch nicht, dass dies für die Kläger eine ernsthafte Alternative dargestellt hätte. Die Bilder der Anlage B 5 zeigen eine in den Fronten zum Teil uneinheitliche Küche, die in keiner Weise dem heutigen Standard entspricht. Es ist zu sehen, dass die Küche auch im Jahr 1992 nicht neu eingebaut war, sondern älteren Datums war. Die Wohnung in der B. befindet sich in einer gehobenen Wohngegend Hamburgs, in der zur heutigen Zeit hohe Mieten erzielt werden können, jedoch dementsprechend auch eine gehobene Ausstattung erwartet wird. Der Anblick der wieder eingebauten alten Küche, ein Modell welches 20 bis 25 Jahre alt ist und welches 15 Jahre lang in Einzelteile zerlegt im Keller lagerte und zudem zumindest leichte Feuchtigkeitsschäden aufwies, hätte potentielle Mieter eher abgeschreckt. Ferner war deutlich, dass die Wohnung nach dem Auszug der Beklagten umfangreich renoviert werden musste. Dies haben die Kläger selbst vorgetragen. Dass die Kläger in eine frischrenovierte Wohnung in der B. in Hamburg eine Küche diesen Alters und Aussehens einbauen wollten, um die Wohnung an das in Frage kommende Publikum zu vermieten, ist nicht glaubhaft. Die Kläger haben die Beklagten zwar zunächst zum Wiedereinbau der Küche aufgefordert, dass sie dann jedoch eine neue Küche eingebaut haben und nicht die alte Küche, zeigt, dass sie genau diese Überlegungen angestellt haben.

3. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagten auf Nachzahlung von Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.7.2006 bis 2.4.2007 in Höhe von €190,43.

Die Betriebskostenabrechnung vom 3.11.2007 (Bl. 55 d.A.) genügt, entgegen der zunächst von der Kammer im Beschluss vom 23. Dezember 2010 vertretenen Auffassung den formellen Anforderungen, an eine nachvollziehbare Abrechnung, insbesondere ist der angegebene Verteilerschlüssel nachvollziehbar.

Zwar ist die Rechenformel in der Abrechnung nicht angegeben worden. Diese ergibt sich aber, wenn der angegebene Verteilerschlüssel “qm” im Zusammenhang mit dem in der Abrechnung oben deutlich hervorgehobenen Abrechnungszeitraum vom 1.7.2006 bis zum 2.4.2007 und damit von 276 Tagen betrachtet wird. So ergibt sich beispielsweise bei Ziffer 3 die Rechnung 56,34 €(Gesamtkosten): 605 qm x 80 qm = 7,45 €: 365 Tage x 274 Tage = € 5,63. Nach der entsprechenden Rechenformel ergeben sich auch die umgelegten Beträge für die folgenden Positionen, wobei die Ziffer 14 nur auf 542qm für die Wohneinheiten umgelegt worden ist. Auch bei den Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Betriebskostenabrechnung dürfen die formellen Voraussetzungen nicht zu Lasten berechtigter materieller Forderungen des Vermieters überspannt werden. Es ist erforderlich, reicht aber auch aus, wenn die Abrechnung anhand der in der Abrechnung genannten Informationen nachvollziehbar ist. Nicht erforderlich ist, dass jeder einzelne Rechenschritt angegeben wird.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97, 92 ZPO. Die Entscheidung über die Vorläufige Vollstreckbarkeit folgt den §§ 708 Ziff. 7, 713 ZPO. Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

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