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Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Beseitigung von Schimmelbildung

LG Saarbrücken – Az.: 10 S 29/11 – Urteil vom 23.03.2012

Auf die Berufung der Klägerin gegen das am 17.02.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Homburg (Az.: 7 C 102/09) wird das angefochtene Urteil unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens Amtsgericht Homburg, Aktenzeichen 16 H 14/08, zu tragen haben.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 82 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 18 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7000 Euro abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 13.299, 52 Euro (1.314, 78 Euro für den Antrag zu 1 a vor Teilerledigung; 259, 50 Euro für den Antrag zu 1 b; 9.625, 24 Euro für den Antrag zu 1 c und 2.000 Euro für den Antrag zu 2).

Gründe

I.

Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin der Bundesrepublik Deutschland, mit welcher die Beklagten am 24.06.1994 einen Mietvertrag abgeschlossen haben, Vermieterin der Beklagten. Die monatliche Miete betrug ab dem Januar 2009 pro Monat 270, 96 Euro zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 203, 30 Euro. Das Mietverhältnis endete jedenfalls zum 05.05.2009 mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel an die Klägerin, nachdem die Klägerin eine fristlose Kündigung ausgesprochen hatte. Die Beklagten behaupten, sie seien schon vorher, im April 2009 aus der Wohnung ausgezogen.

Seit dem Jahr 2008 zeigte sich in der angemieteten Wohnung eine erhebliche Schimmelbildung, wobei die Parteien darüber streiten, ob diese auf das Wohnverhalten der Beklagten zurückzuführen ist oder auf bauliche Ursachen. Hierzu wurde auch ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt (Beiakte, Az.: 16 H 14/08), in welchem der Sachverständige W. ein Gutachten erstattet hat. Die Beklagten haben aufgrund der Schimmelbildung, welche letztlich ein Ausmaß erreichte, bei dem das weitere Bewohnen der Wohnung mit Gesundheitsgefahren verbunden war, die Miete gemindert.

Die Klägerin hat – soweit für die Berufung noch relevant – zunächst die Zahlung rückständiger Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar, Februar und April 2009 abzüglich einer am 24.03.2009 erfolgten Zahlung in Höhe von 120 Euro, insgesamt 3 Rücklastschriftgebühren in Höhe von jeweils 3 Euro, die Kosten des anwaltlichen Kündigungsschreibens in Höhe von 359, 50 Euro, die Feststellung, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des durchgeführten Beweissicherungsverfahrens zu tragen haben, sowie die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 11.147, 56 Euro abzüglich des Anspruches auf Rückerstattung der Kaution in Höhe von 709,– Euro sowie des Guthabens für die Betriebskostenabrechnung für 2008 in Höhe von 813, 32 Euro, mithin also 9.625, 24 Euro geltend gemacht. Hinsichtlich der in der geltend gemachten Miete enthaltenen Betriebskostenvorauszahlungen hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Berufung wegen Eintritts der Abrechnungsreife teilweise für erledigt erklärt.

Den Schadensersatzanspruch leitet sie daraus her, dass die – aus ihrer Sicht von den Beklagten verursachte – Schimmelbildung beseitigt werden musste, was entsprechende Kosten verursacht habe.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlich vorgetragenen Sach- und Streitstandes wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, insbesondere der Anhörung des Sachverständigen W., davon ausgegangen ist, dass die Schimmelbildung der Klägerin zuzurechnen ist. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches weist das Amtsgericht zudem darauf hin, dass den Beklagten keine Gelegenheit gegeben worden sei, den Schaden selbst zu beseitigen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, welche die Wertung der sachverständigen Äußerungen durch das Amtsgericht in Frage stellt. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Luftfeuchte in der Wohnung generell zu hoch sei, was auf eine längere unzureichende Lüftung hindeute. Aus diesem Grund sei auch kein Lüften im Übermaß notwendig. Allerdings hätte das Lüftungsverhalten der Beklagten schon wegen des während der Mietdauer entstandenen Familienzuwachses geändert werden müssen. Statt dessen seien – was unstreitig ist – teilweise Türgriffe und Heizventile abgebaut und – ausweislich der in den letzten Jahren angefallenen Heizkosten – immer weniger geheizt worden. Die Beklagten könnten daher die Miete nicht wegen des Schimmelbefalls mindern und seien verpflichtet, die zur Beseitigung des Schadens angefallenen Handwerkerkosten sowie den Mietausfallschaden zu erstatten.

Die Klägerin beantragt nunmehr, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Homburg, Aktenzeichen 7 C 102/09 (18) vom 17.02.2011

1. die Beklagten zu verurteilen,

a) an die Klägerin 701,88 € nebst 3 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu zahlen und zwar aus 270,96 € seit dem 06.01.2009, aus weiteren 270, 96 € vom 05.02.2009 bis 23.03.2009, aus weiteren 153,96 € seit dem 24.03.2009 sowie aus weiteren 270,96 € seit dem 06.04.2009,

b) an die Klägerin weitere 359, 50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 03.11.2009 vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen,

c) an die Klägerin weitere 9.625, 24 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 03.11.2009 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens Amtsgericht Homburg, Aktenzeichen 16 H 14/08 zu tragen haben.

Die bislang weitergehende Klage hinsichtlich des Antrages zu 1 a, mit dem die Verurteilung der Beklagten, an die Klägerin 1.314, 78 € nebst 3 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu zahlen und zwar aus 474, 26 € seit dem 06.01.2009, aus weiteren 474, 26 € vom 05.02.2009 bis 23.03.2009, aus weiteren 357, 26 € seit dem 24.03.2009 sowie aus weiteren 474, 26 € seit dem 06.04.2009 zu zahlen, hat die Klägerin für erledigt erklärt.

Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Beklagten widersprechen der teilweisen Erledigungserklärung und verteidigen die Beweiswürdigung durch das Amtsgericht. Sie berufen sich darauf, dass die Handwerkerkosten zur Beseitigung des Schimmels ohnehin angefallen und daher selbst bei dem – bestrittenen- Bestehen einer Schadensersatzpflicht nicht zu erstatten seien.

Die Kammer hat die Akten des selbständigen Beweisverfahrens 16 H 14/08 des Amtsgerichts Homburg beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht und den Sachverständigen W. mündlich angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.11.2011 verwiesen.

II.

Die Berufung hat in dem ausgeurteilten Umfange Erfolg, da die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen insoweit eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO).

Die Berufung ist begründet, soweit die Klägerin beantragt hat, festzustellen, dass die Beklagten die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu tragen haben (unten 4.). Im übrigen hat sie letztendlich keinen Erfolg. Zwar stand der Klägerin die ungeminderte Miete sowie – als Verzugsschaden – die durch die Nichtzahlung entstandenen Rücklastschriftgebühren sowie die auf die Miete entfallenden Verzugszinsen zu (unten 1). Durch die Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist der entsprechende Anspruch der Klägerin allerdings erloschen, so dass insoweit die Klage abzuweisen war. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Beseitigung der Schäden steht der Klägerin nicht zu; der Mietausfallschaden ist ebenfalls durch Aufrechnung erloschen (unten 2). Schließlich steht der Klägerin gegen die Beklagten auch kein Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten für die ausgesprochene Kündigung zu (unten 3).

1. Miete zuzüglich Zinsen und Verzugsschaden

Die Klägerin hatte gegen die Beklagten aus dem Mietvertrag (§ 535 Abs. 2 BGB) einen Anspruch auf Zahlung der noch offenen Miete für die Monate Januar, Februar und April 2009 abzüglich einer am 24.03.2009 erfolgten Zahlung in Höhe von 120 Euro zuzüglich der entstandenen Rücklastschriftgebühren als Verzugsschaden (§§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) sowie – bis zur Erfüllung der Hauptforderung – die geltend gemachten Zinsen als Verzugszinsen (§ 288 BGB).

Die Beklagten waren nicht berechtigt, wegen des unstreitig vorhandenen Schimmelbefalls die Miete zu mindern. Zwar ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, soweit während der Mietzeit ein Mangel der Wohnung auftritt, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Dies gilt jedoch nicht, soweit der Mangel durch den Mieter selbst verursacht wurde (allg. Meinung, vgl. Palandt- Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 536 Rn. 37).

Der massive – gesundheitsgefährdende – Schimmelbefall der streitgegenständlichen Wohnung stellt zwar einen Mangel der Mietsache dar; nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht es jedoch zur Überzeugung der Kammer fest, dass dieser Mangel durch die Beklagten selbst verursacht wurde. Die Kammer teilt die gegenteilige Auffassung des Amtsgerichts nicht. Dieses ist aufgrund des in dem Beweissicherungsverfahren 16 H 14/08 davon ausgegangen, dass es in der streitgegenständlichen Wohnung nach den Ausführungen des Sachverständigen sehr schwierig sei, das richtige Lüftungsverhalten herauszufinden, da das übliche Stoßlüften nicht mehr ausreichend gewesen und das konkrete Lüftungsverhalten der Mieter bei der Bewertung der Schadensursächlichkeit keine wesentliche Rolle mehr spiele, zumal das entsprechende Merkblatt der Klägerin untauglich sei. Dem folgt die Kammer nach Anhörung des Sachverständigen nur insoweit, als der Zustand zum Zeitpunkt des Auszuges der Beklagten in der Tat dergestalt war, dass durch ein (“2)normales” Lüftungsverhalten keine hinreichende Absenkung der Luftfeuchtigkeit mehr erreicht werden kann. Diese Situation wurde jedoch gerade dadurch verursacht, dass die Beklagten über Jahre hinweg unzureichend gelüftet und so erst diesen Zustand, in dem die Wohnung (“2)praktisch abgesoffen” ist, hervorgerufen haben. Ausweislich der von dem Sachverständigen durchgeführten Thermographie war lediglich in einem Bereich, nämlich der Küche, ein Wert vorgefunden worden, der überhaupt an die kritische Grenze heranreicht. Hieraus hat der Sachverständige den für die Kammer naheliegenden Schluss gezogen, dass bei einem (“2)normalen” Lüftungsverhalten die Luftfeuchte in einem unkritischen Zustand gehalten werden konnte. Der weitergehende Rückschluss, dass ein unzureichendes Lüftungsverhalten der Beklagten sukzessive zum Aufbau einer Situation, die durch Lüften allein nicht mehr beherrschbar ist, geführt hat, wird dadurch belegt, dass nach den von ihm durchgeführten Messungen auch tatsächlich ersichtlich war, dass lediglich ein Lüftungsintervall durchgeführt wurde, welches nicht ausreichend war.

Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Gutachters an. Darauf, dass das Merkblatt der Beklagten nach den Ausführungen des Sachverständigen untauglich war, kommt es demgegenüber nicht an. Die Kammer hat nach der Anhörung die sichere Erkenntnis gewonnen, dass die Ausgestaltung eines sachgerechten Merkblattes für ein (“2)richtiges” Wohnverhalten, außerordentlich schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist. Die jeweils erforderliche Heiz- und Lüftungsintensität ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, welche auch dem Vermieter nicht vollständig bekannt sein können – beispielsweise dem Wohnverhalten der Mieter. Es ist allerdings auch selbstverständlich, dass von Mietern erwartet werden kann, in einem üblichen Rahmen ein ihrer Wohnsituation und ihrem Verhalten angepasstes Lüftungsverhalten zu zeigen und dieses spätestens dann zu hinterfragen, wenn es zu Feuchtigkeitserscheinungen kommt. Da weder für Mieter wie für Vermieter eine Pflicht bzw. eine Obliegenheit zur Gestellung bzw. zur Anwendung eines Hygrometers besteht, geht die Kammer davon aus, dass in den Fällen, in denen es durch ein nicht übermäßiges Heizen und Lüften möglich ist, die Wohnung schimmelfrei zu halten, die Mieter verantwortlich sind, wenn es gleichwohl zu solchen Erscheinungen kommt.

Die Klägerin konnte dementsprechend die Nettomiete für die Monate Januar, Februar (abzüglich gezahlter 120 Euro) und April 2009 zuzüglich der Rücklastschriftgebühren, insgesamt also 701, 88 Euro verlangen. Die Beklagten haben jedoch in dem Schriftsatz vom 11.01.2012 erklärt, hiergegen die Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 709 Euro zuzüglich der angefallenen Zinsen aufzurechnen. Die Aufrechnung bewirkt gem. § 389 BGB, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind. Da die Kaution nach den unbestrittenen Angaben der Klägerin zum 04.11.2009 abzurechnen war (Schriftsatz vom 04.11.2009, GA Bl. 107), sind die entsprechenden Forderungen einschließlich der bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Verzugszinsen durch die diese der Höhe nach übersteigenden Ansprüche der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution einschließlich der Zinsen erloschen.

2. Schadensersatzanspruch der Klägern

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Kosten der Schimmelsanierung gegen die Beklagten und zwar weder in Höhe der insoweit angefallenen Kosten der unmittelbaren Schadensbeseitigung in Höhe von 12.784, 83 Euro (a) noch hinsichtlich des hierfür geltend gemachten Mietausfalls in Höhe von 406, 44 Euro (b).

a)

Ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Sanierungskosten aus §§ 546, 280, 281 BGB steht dieser nicht zu.

Gem. § 546 BGB hat der Mieter dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung zurückzugeben. Inhalt der Rückgabepflicht ist dabei auch, dass die Wohnung dem vertragsgemäßen Zustand entspricht, also keine weiteren vom Mieter verursachten Mängel hat, als sie der vertraglich erlaubten Abnutzung der Wohnung entsprechen. Schäden, die der Mieter schuldhaft herbeigeführt hat oder die ihm zugerechnet werden, hat er zu beseitigen, d. h. einen ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 Rn. 50; Rolfs in Staudinger, § 546 Rn. 22). Soweit der Schuldner eine fällige Leistung – hier die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand – nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger gem. §§ 281, 280 BGB grundsätzlich Schadensersatz statt der Leistung verlangen; dies gilt allerdings nur, wenn der Gläubiger dem Schuldner eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (§ 281 Abs. 1 S. 2 BGB) oder die Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2 BGB) (so auch Kraemer NZM 2010, 395). Soweit im Schrifttum vertreten wird, bei Ansprüchen wegen Beschädigung der Mietwohnung ergebe sich der Schadensersatzanspruch unmittelbar aus § 280 Abs. 1 BGB, so dass eine Fristsetzung generell entbehrlich sei (so Streyl in Schmidt-Futterer, 10. Aufl., § 546 a Rn. 83, Oechsler NZM 2004, 888, kritisch auch Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 236 ff), folgt die Kammer dem nicht. Ungeachtet der praktischen Vorzüge der hier vertretenen Auffassung, die daraus resultieren, dass die Abgrenzung zwischen zulässigen Gebrauchsspuren und einer zum Schadensersatzpflicht führenden Substanzverletzung fließend sind – auch Langenberg (a. a. O., S. 238 Rn. 102) lobt die (“2)faszinierenden” Vorteile dieser Lösung –, ist auch der gedankliche Ausgangspunkt der Gegenauffassung, nämlich dass bereits während des Mietverhältnisses eine Schadensersatzpflicht bestehe, welche durch das Erfordernis der Fristsetzung quasi suspendiert werde (Streyl a. a. O.) bzw. dass es einen Wertungswiderspruch zu deliktischen Anspruchsgrundlagen gebe (Oechsler a. a. O.) keinesfalls zwingend. Bei den durch die tagtäglich vorkommenden Unachtsamkeiten des täglichen Lebens vorkommenden Substanzverletzungen der Wohnung (Kratzer in Türen, Risse in Fliesen u. s. w.) ist nach Auffassung der Kammer keinesfalls selbstverständlich, dass dem Vermieter ohne weiteres ein in Geld zu erfüllender Schadensersatzanspruch auch während des laufenden Mietverhältnisses zusteht. Soweit der Mieter mit dem von ihm verursachten Schaden im Rahmen seines eigentumsrechtlich geschützten Besitzrechts zu leben bereit ist – ein Minderung kommt ohnehin nicht in Betracht – und beispielsweise beabsichtigt, den Schaden erst bei der Rückgabe oder im Zuge der nächsten turnusgemäßen Renovierung zu beseitigen, kann seine Berechtigung hierzu auch dogmatisch ohne weiteres aus der Schadensminderungspflicht des Geschädigten (§ 254 BGB) oder aber zwanglos als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag hergeleitet werden. Dass das konkurrierende Deliktsrecht durch die vertraglichen Vereinbarungen beeinflusst wird, hat auch Oechsler (a. a. O.) beispielsweise für die Verjährung richtig erkannt. Schließlich ist der auch von den Vertretern der Gegenauffassung (Streyl a. a. O.) als zwingend logisch anerkannte Gedanke, dass dann, wenn die Leistung als Teil der Rückgabepflicht geschuldet wird, § 281 BGB anzuwenden ist (so auch Kraemer NZM 2010, 395) nach Meinung der Kammer überzeugend.

Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Kammer keinesfalls – wie die Klägervertreterin vorträgt – in dem Verfahren 10 S 61/11 die Auffassung vertreten hatte, eine Fristsetzung sei ggf. generell entbehrlich. Das dortige Verfahren endete mit einer Berufungsrücknahme und daher gerade ohne abschließende Entscheidung der Kammer. In dem vorhergehenden Hinweis der Kammer wurde die hier relevante Frage nicht thematisiert.

Im Hinblick auf den konkreten Fall ist daher zwar davon auszugehen, dass die Beklagten den Schimmelbefall der Wohnung verursacht (siehe hierzu die Ausführungen unter 1) und auch zu vertreten haben, nachdem ihnen der gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB erforderliche Entlastungsbeweis nicht gelungen ist. Die Beklagten konnten aus den oben genannten Gründen nicht nachweisen, dass ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten angemessen war. Allerdings hat die Klägerin den Beklagten unstreitig keine Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt. Im Gegenteil: in dem Kündigungsschreiben vom 22.04.2009 (Bl. 70 ff) wurde von vornherein ausgeführt, dass die Klägerin beabsichtigt, eine Beseitigung des Schimmelschadens vorzunehmen und den Beklagten die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen.

Auch die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist die Fristsetzung entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen. Die Beklagten haben zwar bestritten, für die Schimmelbildung verantwortlich zu sein. An das Vorliegen einer Erfüllungsverweigerung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW 2006, 1195, 1197). So reicht das bloße Bestreiten eines Mangels regelmäßig hierfür nicht aus (BGH NJW 2011, 2872). Entsprechendes muss gelten, wenn bei unterschiedlichen Auffassungen über die Verantwortlichkeit für Schimmelbildung, der Mieter an seiner Auffassung, ursächlich seien bauliche Mängel, festhält. Die Frage der Kausalität von Bausubstanz und Wohnverhalten für die Bildung von Schimmel in einer Wohnung ist derartig komplex, dass sie auch von Sachverständigen regelmäßig nur unter Anwendung aufwändiger Untersuchungsmethoden entschieden werden kann. Bei dieser Sachlage kann eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung nicht darin gesehen werden, dass der Mieter an seinem – nicht von vornherein unvertretbaren – Standpunkt festhält. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagten vorliegend nicht von vornherein abgelehnt haben, Nachbesserungsarbeiten zu erbringen, sondern sogar damit schon begonnen haben.

Die Kammer vermag hier auch keine besonderen Umstände anzunehmen, welche die Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich machen würde. Zwar mag es so gewesen sein, dass aus Sicht der Klägerin von vornherein feststand, dass von der Beklagten mangels fachlicher Kenntnis einerseits und mangels finanzieller Leistungsfähigkeit andererseits eine Beseitigung des Schimmels nicht erwartet wurde. Bei der im Rahmen der 2. Alternative des § 281 Abs. 2 BGB gebotenen Abwägung kann jedoch auch nicht außer acht bleiben, dass umgekehrt die Klägerin gegenüber den Beklagten mehr als deutlich gemacht hatte, dass sie von vornherein keinen Wert auf eine Schadensbeseitigung durch die Beklagten selbst legt. In diesem Zusammenhang ist wiederum auf den bereits im Hinweisbeschluss der Kammer vom 02.12.2011 hervorgehobenen Umstand zu verweisen, dass nach Angaben der Zeugin M. der Mitarbeiter der Klägerin R. anlässlich der Wohnungsübergabe hinsichtlich (“2)sonstiger Schäden” geäußert hat, (“2)das müsse man sich jetzt anschauen und später würde über die Schäden erst entschieden” (GA Bl. 254). Ist jedoch die Klägerin selbst noch offensichtlich unsicher, ob Schäden gegen den Mieter geltend gemacht werden, kann auch in einem Abstreiten der Ursachen schwerlich eine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung gesehen werden. Dies gilt erst Recht, wenn Herr R.” sogar (“2)generell” gesagt hätte, die Mieter sollten nichts mehr in der Wohnung machen, was er selbst bei seiner Vernehmung nicht ausschließen konnte (GA Bl. 245). Es ist treuwidrig, den Mieter von der Beseitigung verursachter Schäden geradezu abzuhalten und sich im Nachhinein darauf zu berufen, dass im Hinblick auf weitere, umfangreichere Schäden, eine Fristsetzung deshalb entbehrlich sei, weil der Mieter sowieso für deren Beseitigung nicht hinreichend kompetent bzw. leistungsfähig sei. Hieran vermag auch der Umstand, dass die Beklagten aufgrund ihrer finanziellen Situation eine Kostenbeteiligung abgelehnt haben, nichts zu ändern, da eine Kostenbeteiligung als solche bereits eine Schadensersatzpflicht voraussetzt. Es stellt daher einen Zirkelschluss dar, die Verweigerung der Kostenbeteiligung als Argument dafür in den Raum zu führen, dass eine Fristsetzung zur Beseitigung ohnehin entbehrlich sei.

b)

Vorm rechtlichen Ansatzpunkt her etwas anderes ergibt sich allerdings hinsichtlich des geltend gemachten Mietausfallschadens, da sich hier der Schadensersatzanspruch unmittelbar aus § 280 Abs. 1 BGB ergibt. Den Mietausfallschaden hätten die Beklagten nämlich auch bei ordnungsgemäßer Nacherfüllung nach Fristsetzung nicht vermeiden können. Im Hinblick auf den Umfang der zur Schimmelbeseitigung erforderlichen Arbeiten hat die Kammer keine Bedenken, den insoweit von der Klägerin angesetzten Betrag von 406, 44 Euro für eineinhalb Monate als Schaden zu schätzen. Indes ist dieser Anspruch durch die von der Klägerin selbst erklärte Aufrechnung mit dem übersteigenden Anspruch der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in Höhe von 813, 32 Euro (Schriftsatz vom 04.11.2009, GA Bl. 107) erloschen.

3. Anwaltskosten

Ein Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten für die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung steht dieser nicht zu. Allerdings kann der private, nicht rechtskundige Vermieter dann, wenn die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vorliegen, einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen und die Kosten gem. § 280 BGB als Schadensersatz geltend machen. Die Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 1 BGB) gebietet es jedoch, denjenigen Vermietern, die über eigenes rechtskundiges Personal verfügen und denjenigen Vermietern, die ausreichende Geschäftserfahrung besitzen, grundsätzlich zuzumuten, die Kündigung selbst auszusprechen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 Rn. 105 m. w. N.). In vorliegendem Fall verfügt die Klägerin über hinreichende Geschäftserfahrung und darüber hinaus noch über einen eigenen Stab (“2)Recht”. Dass die dort angestellten Juristen in K. und nicht bei der hier betroffenen Zweigstelle T. beschäftigt sind, steht dem nicht entgegen. Die geschäftskundigen Mitarbeiter der Klägerin vor Ort können ohne weiteres den entscheidungserheblichen Sachverhalt selbst feststellen. Die hieraus zu schließenden rechtlichen Schlussfolgerungen und die zur Umsetzung erforderlichen Schreiben können in Zeiten moderner Kommunikationsmittel problemlos in K erarbeitet und wiederum an die Mitarbeiter in T weitergeleitet werden. Soweit sich die Klägerin entschließt, die eigenen Juristen mit anderen Aufgaben zu befassen und die juristische Betreuung des eigenen Wohnungsbestandes auf Rechtsanwälte zu übertragen, kann diese Entscheidung nicht zu Lasten der Mieter gehen. Es ist keinerlei Grund dafür ersichtlich, die Beklagte insoweit besser zu stellen als andere gewerbliche Vermieter (vgl. zur Rechtslage bei Großvermietern: LG Gießen WuM 2009, 666).

Allerdings kann eine Ausnahme von dem oben genannten Grundsatz dann gelten, wenn die Einschaltung eines Anwaltes aufgrund der Sachlage ausnahmsweise geboten erscheint (vgl. BGH NJW 1986, 2243). Hierfür sieht die Kammer – trotz Einschaltung einer Rechtsanwältin auf der Gegenseite – in vorliegendem Fall keinen Anlass. Die Kündigung wurde letztendlich im Hinblick auf die ausstehende Mietzahlung ausgesprochen. Dass dabei noch andere Fragen im Hintergrund stehen – namentlich die Verursachung des Schimmelbefalls – ändert nichts daran, dass es sich bei der Formulierung der Kündigungserklärung um eine recht einfache Aufgabe handelt. In der streitgegenständlichen Kostennote gilt es jedoch ausschließlich um die Kündigungserklärung und nicht die weiteren – komplexeren – Fragen.

4. Kosten des selbständigen Beweisverfahrens

Da die Beklagten aufgrund des Umstandes, dass sie die Schimmelbildung in der Wohnung zu vertreten haben, mit der Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt haben, hat die Klägerin aus § 280 BGB einen Anspruch darauf, dass die Beklagten die Kosten des Beweisverfahrens zu tragen haben.

5. Revision

Die Revision ist zuzulassen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Frage, ob bei einer Beschädigung der Mietsache ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus § 281 BGB resultiert und daher grundsätzlich voraussetzt, dass dem Mieter erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt wurde oder ob er unmittelbar aus § 280 BGB folgt, ist im Schrifttum umstritten und noch nicht höchstrichterlich geklärt.

6.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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