Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Rechtsstreit um Schadensersatz: Eigentümer scheitern mit Klage gegen Ex-Verwalterin
- Der Hintergrund des Falles: Ungültige Beschlüsse und hohe Kosten
- Finanzierung der Kosten durch Sonderumlage
- Die Klage der Eigentümer: Direkter Schadensersatz gefordert
- Das Urteil der ersten Instanz: Amtsgericht weist Klage ab
- Die Berufung vor dem Landgericht Frankfurt
- Die Entscheidung des Landgerichts: Berufung zurückgewiesen
- Bedeutung für betroffene Wohnungseigentümer
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Hinweise und Tipps
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann kann ein einzelner Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter geltend machen?
- Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter, deren Verletzung zu Schadensersatzansprüchen führen können?
- Was bedeutet es, wenn im Verwaltervertrag ein „Vertrag zugunsten Dritter“ vereinbart ist und wie wirkt sich das auf mögliche Schadensersatzansprüche aus?
- Wie wirkt sich die Zahlung einer Sonderumlage auf mögliche Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter aus?
- Welche Rolle spielt die Jahresabrechnung bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den WEG-Verwalter?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2-13 S 79/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer
- Datum: 06.03.2025
- Aktenzeichen: 2-13 S 79/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Vier einzelne Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft. Sie legten Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts ein, mit dem ihre Klage gegen die ehemalige Verwalterin abgewiesen wurde. Sie beriefen sich unter anderem auf eine Klausel im Verwaltervertrag, die eine direkte Verpflichtung der Verwalterin auch gegenüber den einzelnen Eigentümern vorsah.
- Beklagte: Die ehemalige Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kläger. Sie trat der Berufung der Kläger entgegen.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwaltung die Beklagte bis zu einem bestimmten Zeitpunkt innehatte. Ein Verwaltervertrag aus dem Jahr 2019 enthielt eine Klausel, nach der die Verwalterin auch den einzelnen Eigentümern direkt verpflichtet sei (§ 328 BGB). Auf einer Eigentümerversammlung Ende 2022 wurden Beschlüsse gefasst, die später gerichtlich für ungültig erklärt wurden. Die Kläger hatten in erster Instanz vor dem Amtsgericht Offenbach geklagt und verloren. Gegen dieses Urteil legten sie Berufung beim Landgericht Frankfurt ein.
- Kern des Rechtsstreits: Prüfung durch das Landgericht, ob das Urteil des Amtsgerichts Offenbach korrekt war und ob den einzelnen Wohnungseigentümern Ansprüche gegen die ehemalige Verwalterin zustehen, möglicherweise im Zusammenhang mit den ungültig erklärten Beschlüssen oder Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen. Eine darüber hinausgehende Klage wurde als unzulässig abgewiesen.
- Folgen: Die Kläger müssen die Kosten des Berufungsverfahrens anteilig tragen. Das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Offenbach, das die Klage abgewiesen hatte, hat Bestand. Beide Urteile sind Vorläufig vollstreckbar. Eine Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.
Der Fall vor Gericht
Rechtsstreit um Schadensersatz: Eigentümer scheitern mit Klage gegen Ex-Verwalterin
Das Landgericht Frankfurt am Main hat die Berufung mehrerer Wohnungseigentümer gegen ein Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main zurückgewiesen. Die Eigentümer hatten versucht, Schadensersatzansprüche gegen die ehemalige Verwalterin ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durchzusetzen. Das Gericht bestätigte im Wesentlichen die Entscheidung der Vorinstanz (Az.: 2-13 S 79/24).
Der Hintergrund des Falles: Ungültige Beschlüsse und hohe Kosten
Die Kläger sind Teil einer WEG, deren Verwaltung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt von der Beklagten übernommen wurde. Ein zentraler Punkt des Streits ist eine Klausel im Verwaltervertrag aus dem Jahr 2019. Diese besagte, dass die Verwalterin nicht nur der Gemeinschaft, sondern auch jedem einzelnen Eigentümer direkt verpflichtet sei, im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB.
Auf einer Eigentümerversammlung am 21. Dezember 2022 wurden Beschlüsse gefasst. Diese erwiesen sich jedoch später als fehlerhaft und wurden nach einer Anfechtungsklage gerichtlich für ungültig erklärt. Dieser Rechtsstreit verursachte erhebliche Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 Euro, die von der WEG getragen werden mussten.
Finanzierung der Kosten durch Sonderumlage
Um die angefallenen Prozesskosten begleichen zu können, beschloss die Eigentümergemeinschaft am 14. Juni 2023 eine Sonderumlage in Höhe von 60.000 Euro. Aus diesen Mitteln wurden die Kosten bezahlt. Die Kläger in diesem Verfahren haben ihre jeweiligen Anteile an dieser Sonderumlage fristgerecht entrichtet.
Die Klage der Eigentümer: Direkter Schadensersatz gefordert
Die Kläger machten mit ihrer Klage, die am 27. Februar 2024 zugestellt wurde, individuelle Schadensersatzansprüche geltend. Die geforderten Beträge entsprachen in etwa ihrem jeweiligen Anteil an den Prozesskosten, die der Gemeinschaft durch die ungültigen Beschlüsse entstanden waren. Sie argumentierten, die Verwalterin habe bei der Vorbereitung der Beschlüsse ihre Pflichten verletzt. Deshalb stehe ihnen ein direkter Schadensersatzanspruch zu.
Das Urteil der ersten Instanz: Amtsgericht weist Klage ab
Das Amtsgericht Offenbach am Main wies die Klage jedoch ab (Az.: 310 C 3/24). Die Begründung: Ein individueller Schaden der einzelnen Eigentümer sei noch nicht entstanden. Die Zahlung der Sonderumlage diene lediglich dazu, die Gemeinschaft mit den notwendigen finanziellen Mitteln auszustatten. Ein Schaden für die einzelnen Eigentümer könne erst dann festgestellt werden, wenn die Jahresabrechnung beschlossen sei, in der die Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden.
Die Berufung vor dem Landgericht Frankfurt
Gegen dieses Urteil legten die Kläger zu 1, 3 und 4 Berufung ein, die das Amtsgericht zugelassen hatte. Sie verfolgten ihr ursprüngliches Klageziel weiter. Die Beklagte, die ehemalige Verwalterin, verteidigte das Urteil des Amtsgerichts.
Überraschende Wendung im Berufungsverfahren
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht behaupteten die Kläger plötzlich, die WEG habe ihren Schadensersatzanspruch gegen die Verwalterin an sie abgetreten. Nach der Verhandlung reichten sie eine entsprechende Abtretungsvereinbarung ein, die jedoch nur von der aktuellen Verwaltung unterzeichnet war.
Reaktion der Beklagten und des Gerichts
Die Beklagte widersprach dieser späten Vorlage und der damit verbundenen Änderung der Klagegrundlage. Sie rügte das Vorbringen als verspätet. Das Landgericht schloss sich dieser Sichtweise an.
Die Entscheidung des Landgerichts: Berufung zurückgewiesen
Das Landgericht Frankfurt wies die Berufung der Kläger zurück und erklärte die nachträglich geänderte Klage für unzulässig.
Begründung zur ursprünglichen Klage
Hinsichtlich der ursprünglichen Klage, die auf einem eigenen Schadensersatzanspruch der Kläger basierte (§ 328 BGB), schloss sich das Landgericht im Ergebnis der Argumentation des Amtsgerichts an. Ein direkter, bezifferbarer Schaden der einzelnen Kläger durch die Zahlung der Sonderumlage sei noch nicht nachweisbar entstanden. Die Sonderumlage füllt zunächst nur die Kasse der Gemeinschaft.
Begründung zur Klageänderung (Abtretung)
Die nachträgliche Berufung auf einen abgetretenen Anspruch der WEG wertete das Gericht als unzulässige Klageänderung im Berufungsverfahren. Eine solche Änderung des Streitgegenstandes – von einem eigenen Recht zu einem abgeleiteten Recht – sei nach § 533 ZPO nur unter strengen Voraussetzungen zulässig.
Entweder hätte die Beklagte zustimmen müssen, was sie nicht tat, oder die Änderung hätte sachdienlich sein müssen. Das Gericht verneinte die Sachdienlichkeit. Die Einführung eines völlig neuen Klagegrundes (Abtretung) in der Berufungsinstanz wurde als prozessual unzulässig angesehen, zumal die Abtretung selbst erst spät und unvollständig dargelegt wurde.
Finale Entscheidung und Kosten
Die Berufung wurde daher zurückgewiesen. Die weitergehende Klage (basierend auf der behaupteten Abtretung) wurde als unzulässig abgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens müssen die Kläger anteilig tragen. Eine Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen. Der Streitwert wurde auf 2.120,33 Euro festgesetzt.
Bedeutung für betroffene Wohnungseigentümer
Dieses Urteil verdeutlicht eine wichtige Hürde für einzelne Wohnungseigentümer, die Schadensersatz von einem Verwalter fordern möchten, selbst wenn vertraglich ein direkter Anspruch vorgesehen ist (§ 328 BGB).
Zeitpunkt des Schadenseintritts entscheidend
Der zentrale Punkt ist der Zeitpunkt des Schadenseintritts beim einzelnen Eigentümer. Das Gericht stellt klar, dass die bloße Zahlung einer Sonderumlage zur Deckung von Gemeinschaftskosten noch keinen individuellen Schaden begründet. Erst wenn diese Kosten über eine ordnungsgemäß beschlossene Jahresabrechnung auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, entsteht ein ersatzfähiger Schaden auf Ebene des Einzelnen.
Vorrang des Gemeinschaftsanspruchs
Grundsätzlich ist es die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, die primär Ansprüche gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzungen hat, wenn der Schaden zunächst die Gemeinschaftskasse betrifft. Einzelne Eigentümer können nicht ohne Weiteres „ihren Anteil“ am Gemeinschaftsschaden direkt einklagen.
Risiken bei Klageänderung im Berufungsverfahren
Das Urteil zeigt zudem die prozessualen Risiken auf, wenn versucht wird, die Grundlage einer Klage im Berufungsverfahren wesentlich zu ändern (§ 533 ZPO). Ohne Zustimmung des Gegners oder besondere Sachdienlichkeit ist dies meist unzulässig. Eine späte Berufung auf eine (möglicherweise unklare) Abtretung kann scheitern.
Praktische Konsequenzen
Betroffene Eigentümer sollten daher bei vermuteten Pflichtverletzungen des Verwalters, die zu Kosten für die Gemeinschaft führen, primär darauf hinwirken, dass die WEG als Gemeinschaft ihre Ansprüche geltend macht. Alternativ müssen sie abwarten, bis ihr individueller Schaden durch eine beschlossene Jahresabrechnung konkretisiert ist, bevor sie – unter Berufung auf § 328 BGB – eigene Ansprüche verfolgen. Eine frühzeitige, klare Strategie und Beweisführung sind essenziell.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht eigenständig Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen können, wenn der behauptete Schaden (hier: Prozesskosten aus ungültigen Beschlüssen) der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes entstanden ist. Die bloße Zahlung einer Sonderumlage stellt für den einzelnen Eigentümer noch keinen eigenen Schaden dar, sondern dient lediglich der Finanzierung der Gemeinschaft. Ein Wechsel der Klagestrategie von eigenen Ansprüchen zu abgetretenen Ansprüchen ist in der Berufungsinstanz nicht ohne weiteres möglich, besonders wenn dadurch völlig neue Sachverhalte geprüft werden müssten.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Wohnungseigentümer zur Haftung des Verwalters
Fehler des Hausverwalters, insbesondere bei Beschlüssen der Eigentümerversammlung, können für die Gemeinschaft teuer werden. Wie der geschilderte Fall zeigt, ist es jedoch oft schwierig, den Verwalter erfolgreich in Regress zu nehmen, gerade für einzelne Eigentümer. Die folgenden Tipps helfen Ihnen, Fallstricke zu vermeiden und Ihre Rechte als Wohnungseigentümer besser wahrzunehmen.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die individuelle juristische Beratung. Jeder Fall ist anders und kann besondere Umstände aufweisen, die einer speziellen Einschätzung bedürfen.
Tipp 1: Zuständigkeit für Schadensersatzansprüche klären
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzungen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu. Einzelne Eigentümer können solche gemeinschaftsbezogenen Ansprüche in der Regel nicht direkt geltend machen (§ 9b Abs. 1 WEG). Die GdWE muss über die Verfolgung von Ansprüchen beschließen und wird dabei durch den (neuen) Verwalter oder einen ggf. bestellten Prozessvertreter vertreten.
⚠️ ACHTUNG: Versuche einzelner Eigentümer, gemeinschaftsbezogene Schäden direkt einzuklagen, scheitern oft an der fehlenden Prozessführungsbefugnis, wie im Beispielsfall angedeutet.
Tipp 2: Verwaltervertrag sorgfältig prüfen (lassen)
Achten Sie bereits vor Abschluss oder Verlängerung eines Verwaltervertrags genau auf die darin enthaltenen Pflichten und Haftungsregelungen. Klauseln, die eine direkte Haftung des Verwalters gegenüber einzelnen Eigentümern begründen sollen (wie im Beispielsfall versucht), sind juristisch komplex und werden von Gerichten nicht immer im Sinne der Eigentümer ausgelegt. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel juristisch prüfen.
⚠️ ACHTUNG: Selbst klare Vertragsklauseln können unwirksam sein oder anders interpretiert werden, wenn sie von gesetzlichen Regelungen (insbesondere dem WEG) abweichen oder diese unterlaufen sollen.
Tipp 3: Ungültige Beschlüsse rechtzeitig anfechten
Werden in der Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst, die fehlerhaft oder potenziell ungültig sind und zu Kosten führen könnten, müssen diese innerhalb eines Monats nach der Versammlung gerichtlich angefochten werden (§ 45 WEG). Versäumen Sie diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er ursprünglich rechtswidrig war. Die daraus entstehenden Kosten trägt dann meist die Gemeinschaft.
Beispiel: Ein Beschluss über eine Sanierung ohne ausreichende Kostendeckung oder entgegen gesetzlicher Vorgaben wird gefasst. Wird er nicht fristgerecht angefochten, muss die Gemeinschaft die (möglicherweise überhöhten) Kosten tragen.
Tipp 4: Aktiv an der Verwaltung mitwirken und kontrollieren
Nehmen Sie an Eigentümerversammlungen teil, stellen Sie kritische Fragen zu Beschlussvorschlägen und zur Arbeit des Verwalters. Unterstützen Sie den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) bei seiner Kontrollfunktion oder kandidieren Sie selbst. Eine aktive Eigentümergemeinschaft und ein wachsamer Beirat können Fehler des Verwalters frühzeitig erkennen und gegensteuern.
Tipp 5: Gemeinschaftliches Vorgehen bei Pflichtverletzungen
Wenn Sie eine Pflichtverletzung des Verwalters vermuten, die zu einem Schaden für die Gemeinschaft geführt hat oder führen könnte, bringen Sie das Thema in die Eigentümerversammlung ein. Stellen Sie den Antrag, dass die GdWE mögliche Schadensersatzansprüche prüft und ggf. (durch Beschluss) geltend macht. Suchen Sie hierfür Mehrheiten und ziehen Sie bei Bedarf den Verwaltungsbeirat hinzu oder beantragen Sie die Einholung von Rechtsrat für die GdWE.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Der zentrale Fallstrick, der auch im geschilderten Urteil relevant ist, liegt in der Unterscheidung zwischen Ansprüchen der GdWE und Ansprüchen einzelner Eigentümer. Schäden, die das Gemeinschaftseigentum oder die ordnungsgemäße Verwaltung betreffen, müssen fast immer von der GdWE als Verband geltend gemacht werden. Direkte Klagen einzelner Eigentümer gegen den Verwalter wegen solcher Schäden sind nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich und oft erfolglos.
✅ Checkliste: Haftungsansprüche gegen den Verwalter
- Ist der Schaden gemeinschaftsbezogen? (→ Dann ist primär die GdWE zuständig)
- Gibt es einen Beschluss der GdWE zur Geltendmachung von Ansprüchen?
- Wurde der Verwaltervertrag (insb. Haftungsklauseln) geprüft?
- Sind relevante Fristen (z.B. für Beschlussanfechtung, Verjährung) beachtet worden?
- Wurde der Verwaltungsbeirat einbezogen?
- Hat die GdWE bei Bedarf Rechtsrat eingeholt?
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Auseinandersetzungen mit WEG-Verwaltern: Ihre Rechte als Eigentümer
Sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und sehen sich mit den Folgen vermeintlicher Pflichtverletzungen Ihres Verwalters konfrontiert? Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen kann komplex sein, insbesondere wenn es um die Frage geht, wann und wie ein individueller Schaden entsteht. Die Abgrenzung zwischen den Rechten der Gemeinschaft und den Rechten einzelner Eigentümer ist oft schwer zu überblicken.
Wir unterstützen Sie bei der Bewertung Ihrer Situation und helfen Ihnen, Ihre Rechte gegenüber dem WEG-Verwalter zu verstehen und durchzusetzen. Wir analysieren die relevanten Verträge, Beschlüsse und Abrechnungen, um Ihre Erfolgsaussichten realistisch einzuschätzen.
Unsere erfahrenen Rechtsanwälte stehen Ihnen zur Seite, um eine klare Strategie zu entwickeln, die Ihre Interessen als Wohnungseigentümer bestmöglich wahrt. Kontaktieren Sie uns für eine erste Einschätzung Ihres Falles.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann kann ein einzelner Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter geltend machen?
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz direkt vom WEG-Verwalter verlangen. Es reicht jedoch nicht aus, dass Sie einfach nur unzufrieden mit der Arbeit der Verwaltung sind.
Für einen erfolgreichen Schadensersatzanspruch müssen grundsätzlich vier Bedingungen erfüllt sein:
- Pflichtverletzung durch den Verwalter:
- Der Verwalter muss eine Pflicht verletzt haben, die er Ihnen gegenüber oder gegenüber der Gemeinschaft hat. Solche Pflichten ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder aus Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
- Beispiele für Pflichten: Ordnungsgemäße Verwaltung der Finanzen, Umsetzung von Beschlüssen, Organisation notwendiger Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum.
- Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Verwalter diese Aufgaben schuldhaft nicht, schlecht oder zu spät erledigt. Zum Beispiel, wenn er notwendige Reparaturen trotz Kenntnis und Dringlichkeit nicht beauftragt oder Gelder der Gemeinschaft falsch verwendet.
- Ein Schaden ist direkt bei Ihnen entstanden:
- Dies ist der entscheidende Punkt: Sie können als einzelner Eigentümer nur dann Schadensersatz fordern, wenn Ihnen persönlich und unmittelbar ein finanzieller Nachteil entstanden ist.
- Es muss ein Schaden an Ihrem Sondereigentum (Ihrer Wohnung) oder Ihrem sonstigen Vermögen vorliegen, der direkt auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen ist.
- Beispiel: Der Verwalter wird beauftragt, eine dringende Reparatur am Dach (Gemeinschaftseigentum) durchzuführen. Er verzögert dies schuldhaft über Monate. In der Folge dringt Wasser durch das Dach und beschädigt die Decke und Wände Ihrer Dachgeschosswohnung (Sondereigentum). Hier ist Ihnen ein direkter Schaden entstanden.
- Die Pflichtverletzung war die Ursache für Ihren Schaden (Kausalität):
- Es muss ein klarer Zusammenhang bestehen: Der Schaden wäre nicht eingetreten, wenn der Verwalter seine Pflicht ordnungsgemäß erfüllt hätte.
- Im Beispiel oben: Hätte der Verwalter das Dach rechtzeitig reparieren lassen, wäre der Wasserschaden in Ihrer Wohnung vermieden worden.
- Verschulden des Verwalters:
- Der Verwalter muss die Pflichtverletzung verschuldet haben. Das bedeutet, er muss entweder vorsätzlich (absichtlich) oder fahrlässig (unachtsam, sorgfaltswidrig) gehandelt haben. Leichte Unachtsamkeit kann hier bereits ausreichen.
Wichtige Abgrenzung: Ihr Schaden vs. Schaden der Gemeinschaft
Es ist sehr wichtig zu unterscheiden, ob der Schaden Sie persönlich betrifft oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Ganzes.
- Schäden am Gemeinschaftseigentum: Betrifft die Pflichtverletzung des Verwalters das Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage) oder das Verwaltungsvermögen (z.B. Instandhaltungsrücklage), dann entsteht der Schaden primär der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
- Wer macht den Anspruch geltend? Solche Schäden muss grundsätzlich die GdWE geltend machen, vertreten durch den Verwalter selbst oder durch einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer. Sie als einzelner Eigentümer können dies in der Regel nicht direkt tun, aber Sie können darauf hinwirken, dass die Gemeinschaft tätig wird (z.B. durch einen Antrag in der Eigentümerversammlung).
Zusammenfassend lässt sich sagen: Sie als einzelner Eigentümer haben eine direkte Handhabe gegen den Verwalter, wenn dessen schuldhafte Pflichtverletzung direkt zu einem Schaden an Ihrem Sondereigentum oder Vermögen geführt hat. Liegt der Schaden hingegen am Gemeinschaftseigentum, ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, den Anspruch zu verfolgen.
Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter, deren Verletzung zu Schadensersatzansprüchen führen können?
Ein WEG-Verwalter (Wohnungseigentumsverwalter) hat die Aufgabe, das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sorgfältig und im besten Interesse aller Eigentümer zu verwalten. Verletzt der Verwalter diese Pflichten schuldhaft – also vorsätzlich oder fahrlässig – und entsteht dadurch der Gemeinschaft oder einzelnen Eigentümern ein Schaden, kann er dafür haftbar gemacht werden.
Die Pflichten des Verwalters ergeben sich aus verschiedenen Quellen:
- Dem Gesetz: Vor allem aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses legt grundlegende Aufgaben fest, wie die Sorge für eine „ordnungsmäßige Verwaltung“.
- Dem Verwaltervertrag: Dieser Vertrag zwischen der WEG und dem Verwalter regelt detailliert die spezifischen Aufgaben, Rechte und Pflichten.
- Den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft: Der Verwalter ist verpflichtet, die gültigen Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen.
Woher kommen die Pflichten des Verwalters?
Die zentralen Verantwortlichkeiten lassen sich in einige Hauptbereiche gliedern. Eine Verletzung dieser Pflichten kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen:
- Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung: Der Verwalter muss dafür sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Heizungsanlage, Treppenhaus) in einem guten Zustand gehalten wird. Er muss notwendige Reparaturen erkennen, Angebote einholen und – je nach Zuständigkeit oder nach Beschluss der Eigentümer – Reparaturen beauftragen.
- Beispiel für Pflichtverletzung: Ein bekannter Schaden am Dach wird ignoriert. Durch eindringendes Wasser entstehen Folgeschäden an der Bausubstanz oder in Wohnungen. Hier könnte der Verwalter für die zusätzlichen Kosten haften.
- Pflicht zur ordnungsmäßigen Finanzverwaltung: Der Verwalter muss die Finanzen der Gemeinschaft korrekt verwalten. Dazu gehören das Führen der Konten, das pünktliche Einziehen des Hausgeldes von den Eigentümern, das Bezahlen von Rechnungen, die Erstellung eines Wirtschaftsplans (Vorausschau der Einnahmen und Ausgaben) und einer Jahresabrechnung.
- Beispiel für Pflichtverletzung: Die Jahresabrechnung ist fehlerhaft, sodass Eigentümer zu viel oder zu wenig zahlen müssen, oder der Verwalter versäumt es, Hausgelder konsequent einzufordern, wodurch der Gemeinschaft finanzielle Mittel fehlen.
- Pflicht zur Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen: Der Verwalter muss mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. Er muss die Einladung form- und fristgerecht zustellen, eine Tagesordnung erstellen und die Versammlung leiten (sofern nicht anders geregelt). Gefasste Beschlüsse müssen korrekt protokolliert und in einer Beschluss-Sammlung festgehalten werden.
- Beispiel für Pflichtverletzung: Der Verwalter lädt nicht rechtzeitig zur Versammlung ein, wodurch die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind. Entstehen der Gemeinschaft dadurch Kosten (z.B. für eine erneute Versammlung oder weil eine wichtige Maßnahme nicht rechtzeitig beschlossen werden konnte), kann der Verwalter haften.
- Pflicht zur Umsetzung von Beschlüssen: Der Verwalter muss die gültigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zeitnah und korrekt umsetzen.
- Beispiel für Pflichtverletzung: Die Eigentümer beschließen die Beauftragung eines bestimmten Handwerkers für eine Sanierung. Der Verwalter beauftragt eigenmächtig einen anderen, teureren Handwerker oder verzögert die Beauftragung unnötig, wodurch sich die Kosten erhöhen.
- Informations- und Auskunftspflichten: Der Verwalter muss die Eigentümer über wichtige Vorgänge informieren und ihnen auf Verlangen Auskunft erteilen sowie Einsicht in Verwaltungsunterlagen gewähren.
- Beispiel für Pflichtverletzung: Der Verwalter informiert die Eigentümer nicht über einen drohenden Rechtsstreit oder verweigert einem Eigentümer unberechtigt die Einsicht in Rechnungsbelege.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der WEG-Verwalter trägt eine erhebliche Verantwortung. Handelt er nicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns und verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus Gesetz, Vertrag oder Beschlüssen, kann dies zu finanziellen Nachteilen für die Eigentümergemeinschaft führen, für die der Verwalter dann unter Umständen aufkommen muss.
Was bedeutet es, wenn im Verwaltervertrag ein „Vertrag zugunsten Dritter“ vereinbart ist und wie wirkt sich das auf mögliche Schadensersatzansprüche aus?
Ein Verwaltervertrag wird normalerweise zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Ganzes und dem Verwalter geschlossen. Ist darin ein „Vertrag zugunsten Dritter“ vereinbart, bedeutet das etwas Besonderes: Nicht nur die WEG, sondern auch jeder einzelne Wohnungseigentümer (der „Dritte“) erhält direkte Rechte aus diesem Vertrag.
Stellen Sie sich das so vor: Der Verwalter verspricht nicht nur der Gemeinschaft, seine Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen, sondern gibt dieses Versprechen auch direkt jedem einzelnen Eigentümer.
Direkte Pflichten gegenüber jedem Eigentümer
Normalerweise ist der Verwalter der WEG gegenüber verantwortlich. Mit einem Vertrag zugunsten Dritter entstehen zusätzliche, direkte Verpflichtungen des Verwalters gegenüber jedem einzelnen Eigentümer. Das kann zum Beispiel die Pflicht sein, Auskünfte zu erteilen oder eben bestimmte Maßnahmen zum Schutz des Sondereigentums zu ergreifen, sofern dies im Vertrag oder Gesetz vorgesehen ist.
Auswirkungen auf Schadensersatzansprüche
Diese besondere Vertragsgestaltung kann sich darauf auswirken, wie Sie als einzelner Eigentümer Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter durchsetzen können:
- Individuelle Ansprüche direkt geltend machen: Verletzt der Verwalter eine Pflicht, die er direkt Ihnen gegenüber hat, und entsteht Ihnen dadurch ein persönlicher Schaden (z.B. an Ihrem Sondereigentum), können Sie unter Umständen direkt Schadensersatz vom Verwalter fordern. Sie sind dann nicht darauf angewiesen, dass zuerst die Eigentümergemeinschaft als Ganzes tätig wird oder einen entsprechenden Beschluss fasst.
- Stärkung Ihrer Position: Diese Möglichkeit kann Ihre Position als einzelner Eigentümer stärken, insbesondere wenn es um Schäden geht, die primär Sie selbst betreffen.
Beispiel: Der Verwalter wird laut Vertrag verpflichtet, bekannte Schäden im Sondereigentum unverzüglich zu melden, damit diese behoben werden können. Erfährt er von einem Wasserschaden in Ihrer Wohnung, ignoriert dies aber schuldhaft, und Ihr Parkett wird dadurch stärker beschädigt, könnten Sie aufgrund des Vertrages zugunsten Dritter möglicherweise direkt von ihm den Ersatz für das beschädigte Parkett verlangen.
Wichtige Einschränkungen
Ein Vertrag zugunsten Dritter ist kein Freibrief für erfolgreiche Schadensersatzklagen. Es müssen immer die allgemeinen Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch erfüllt sein:
- Pflichtverletzung: Der Verwalter muss eine ihm obliegende Pflicht verletzt haben. Welche Pflichten das sind, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag und dem Wohnungseigentumsgesetz.
- Verschulden: Der Verwalter muss die Pflichtverletzung verschuldet haben, also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben.
- Schaden: Ihnen muss durch die Pflichtverletzung ein konkreter, nachweisbarer Schaden entstanden sein.
- Ursachenzusammenhang: Der Schaden muss direkt auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen sein.
Außerdem gilt: Geht es um Schäden am Gemeinschaftseigentum, ist in der Regel weiterhin die WEG als Gemeinschaft dafür zuständig, die Ansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen. Der Vertrag zugunsten Dritter erleichtert primär die Durchsetzung von Ansprüchen wegen Schäden, die Sie als Eigentümer individuell erlitten haben aufgrund einer Pflichtverletzung, die auch Ihnen gegenüber bestand.
Wie wirkt sich die Zahlung einer Sonderumlage auf mögliche Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter aus?
Die Zahlung einer Sonderumlage durch Sie als Wohnungseigentümer führt nicht automatisch zu einem direkten Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter. Der Grund dafür liegt darin, wie Schäden innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) typischerweise betrachtet werden.
Der Schaden entsteht zuerst bei der Gemeinschaft
Wenn durch ein Fehlverhalten des Verwalters ein finanzieller Schaden entsteht – zum Beispiel, weil notwendige Reparaturen zu spät beauftragt wurden und dadurch teurer wurden –, betrifft dieser Schaden zunächst das Gemeinschaftsvermögen. Die WEG als Gemeinschaft ist diejenige, der das Geld für die (unnötig teure) Reparatur fehlt. Die Sonderumlage ist dann das Mittel, mit dem die Gemeinschaft dieses fehlende Geld von den einzelnen Eigentümern einsammelt, um ihre Ausgaben decken zu können.
Für Sie bedeutet das: Die Sonderumlage selbst ist erst einmal nur die Art und Weise, wie die Gemeinschaft einen bei ihr entstandenen finanziellen Bedarf deckt. Ihre Zahlung gleicht also zunächst einen Fehlbetrag im Gemeinschaftstopf aus.
Wie die Sonderumlage zum individuellen Schaden führen kann
Ihre persönliche finanzielle Belastung entsteht erst durch die Zahlung Ihres Anteils an dieser Sonderumlage. Wenn nachgewiesen werden kann, dass die Sonderumlage nur deshalb notwendig wurde, weil der Verwalter seine Pflichten verletzt hat (also zum Beispiel Fristen versäumt oder Warnsignale ignoriert hat), dann kann Ihre Zahlung unter Umständen als ein mittelbarer Schaden angesehen werden.
Stellen Sie sich vor, der Verwalter hätte eine kleine Reparatur am Dach rechtzeitig für 5.000 Euro durchführen lassen können, versäumt dies aber. Später dringt Wasser ein, es entsteht ein viel größerer Schaden, dessen Behebung 50.000 Euro kostet und eine hohe Sonderumlage erfordert. Diese Sonderumlage wäre bei korrektem Handeln des Verwalters in dieser Höhe vermeidbar gewesen. Ihre Zahlung zu dieser (unnötig) hohen Sonderumlage stellt dann Ihren finanziellen Nachteil dar, der auf die Pflichtverletzung zurückzuführen ist.
Wer kann Ansprüche geltend machen?
Obwohl Sie durch die Zahlung der Sonderumlage finanziell belastet sind, ist es seit der WEG-Reform in erster Linie die Aufgabe der WEG als Gemeinschaft, Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen, wenn das Gemeinschaftsvermögen geschädigt wurde. Die Gemeinschaft kann durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung entscheiden, solche Ansprüche zu verfolgen.
Ein individueller Anspruch von Ihnen als einzelnem Eigentümer direkt gegen den Verwalter wegen der gezahlten Sonderumlage ist zwar denkbar, aber rechtlich komplexer. Er kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft beschließt, den Schaden nicht zu verfolgen, oder wenn besondere Umstände vorliegen. Entscheidend für einen solchen Anspruch ist immer der Nachweis, dass der Verwalter schuldhaft eine Pflicht verletzt hat und genau dadurch die (unnötige) Sonderumlage verursacht wurde, die Sie dann zahlen mussten.
Welche Rolle spielt die Jahresabrechnung bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den WEG-Verwalter?
Die Jahresabrechnung spielt oft eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, Schadensersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter geltend zu machen. Sie dient häufig als Nachweis für die konkrete finanzielle Belastung, die einem einzelnen Wohnungseigentümer durch ein Fehlverhalten des Verwalters entstanden ist.
Warum ist die Jahresabrechnung wichtig?
Stellen Sie sich vor, dem Verwalter unterläuft ein Fehler, der die Gemeinschaft Geld kostet – zum Beispiel, weil er eine Reparatur unnötig teuer beauftragt oder Mahngebühren durch verspätete Zahlungen verursacht. Diese Kosten trägt zunächst die Gemeinschaft als Ganzes.
Erst durch die Jahresabrechnung wird exakt aufgeschlüsselt und sichtbar gemacht, welcher Anteil dieser (unnötigen) Kosten auf jeden einzelnen Eigentümer entfällt. Die Abrechnung beziffert also den individuellen Schaden, den ein Eigentümer durch das Fehlverhalten des Verwalters finanziell erlitten hat. Dieser Anteil berechnet sich in der Regel nach dem Miteigentumsanteil oder einem anderen vereinbarten Verteilungsschlüssel.
Gerichte benötigen oft diesen konkreten Nachweis aus der Jahresabrechnung, um die Höhe des Schadensersatzes für den einzelnen Eigentümer feststellen zu können. Ohne die Abrechnung ist oft unklar, wie hoch der tatsächliche finanzielle Nachteil für den Einzelnen genau ist, da die Kosten zunächst nur die Gemeinschaftskasse belasten.
Wie hilft die Jahresabrechnung bei der Schadensberechnung?
Die Jahresabrechnung listet alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für ein Wirtschaftsjahr auf und verteilt diese Kosten auf die einzelnen Eigentümer.
Wenn durch ein Verschulden des Verwalters nachweislich vermeidbare oder überhöhte Kosten entstanden sind, erscheinen diese Posten in der Jahresabrechnung. Der Betrag, der Ihnen als einzelnem Eigentümer über die Jahresabrechnung für diese spezifischen, fehlerbedingten Kosten in Rechnung gestellt wird (Ihr Anteil gemäß dem geltenden Verteilungsschlüssel), stellt in vielen Fällen Ihren konkreten, individuellen und einklagbaren Schaden dar. Die beschlossene und genehmigte Jahresabrechnung kann somit als Grundlage für die Bezifferung des Anspruchs dienen.
Wann ist die Jahresabrechnung nicht zwingend notwendig?
Es gibt jedoch auch Konstellationen, in denen Schadensersatzansprüche unabhängig von einer vorliegenden Jahresabrechnung geltend gemacht werden können:
- Direkter Schaden beim Eigentümer: Wenn der Schaden unmittelbar einen einzelnen Eigentümer betrifft und nicht erst über die Gemeinschaftskosten verteilt wird. Ein Beispiel wäre, wenn der Verwalter unberechtigterweise Geld direkt vom Konto eines Eigentümers abbucht oder einen Schaden am Sondereigentum (z.B. an der Wohnung selbst) verursacht hat, für dessen Vermeidung er zuständig gewesen wäre.
- Schaden am Gemeinschaftsvermögen: Wenn der Verwalter beispielsweise Gelder der Gemeinschaft veruntreut hat. Hier entsteht der Schaden zwar primär der Gemeinschaft, aber die Gemeinschaft als Verband (handelnd durch die Eigentümer oder einen neuen Verwalter) kann diesen Schaden direkt geltend machen, oft auch schon bevor die Jahresabrechnung die genaue interne Verteilung des Verlustes aufzeigt. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft solche Rechte direkt ausüben.
- Feststehender Gesamtschaden: Wenn ein Gesamtschaden für die Gemeinschaft klar bezifferbar ist (z.B. eine eindeutige Vertragsstrafe wegen eines Verwalterfehlers), kann die Gemeinschaft diesen Schaden geltend machen. Die spätere Verteilung über die Jahresabrechnung ist dann eine interne Angelegenheit.
In diesen Fällen ist der Schaden oft direkt feststellbar und bezifferbar, ohne dass die genaue Aufteilung durch die Jahresabrechnung abgewartet werden muss. Dennoch bleibt die Jahresabrechnung in vielen typischen Fällen von Verwalterpflichtverletzungen, die zu erhöhten Gemeinschaftskosten führen, das zentrale Dokument zur Darlegung des individuellen Schadens jedes einzelnen Eigentümers.
⚖️ DISCLAIMER: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Schadensersatzansprüche
Dies sind rechtliche Forderungen, mit denen eine Person oder Organisation (der Geschädigte) verlangt, dass eine andere Person oder Organisation (der Schädiger) den finanziellen Ausgleich für einen erlittenen Schaden leistet. Ein solcher Schaden kann durch eine Vertragsverletzung, eine unerlaubte Handlung (z. B. Sachbeschädigung) oder eine andere Pflichtverletzung entstanden sein. Ziel ist es, den Geschädigten finanziell so zu stellen, als wäre das schädigende Ereignis nicht eingetreten. Die genauen Voraussetzungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 249 ff. und § 823 ff., geregelt.
Beispiel: Wenn ein Handwerker bei Reparaturarbeiten versehentlich eine teure Vase zerstört, hat der Eigentümer der Vase einen Schadensersatzanspruch gegen den Handwerker auf den Wert der Vase oder die Reparaturkosten.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage bildet zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist teilrechtsfähig, das bedeutet, sie kann selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Dach, Treppenhaus, Heizungsanlage). Entscheidungen werden durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung getroffen. Im Text ist relevant, dass der Schaden der WEG als Gemeinschaft entstanden ist, nicht primär den einzelnen Eigentümern. Die Rechtsgrundlagen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Beispiel: Die WEG eines Mehrfamilienhauses beschließt die Sanierung des Daches und beauftragt einen Dachdecker. Vertragspartner des Dachdeckers ist die WEG, nicht die einzelnen Eigentümer.
Berufung
Die Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei eines Rechtsstreits eine Entscheidung der ersten Instanz (hier: Amtsgericht) durch eine höhere Instanz (hier: Landgericht) überprüfen lassen kann. Das Berufungsgericht prüft die Entscheidung sowohl auf Rechtsfehler als auch auf Tatsachenfehler, wobei neue Tatsachen nur eingeschränkt berücksichtigt werden dürfen. Ziel ist es, eine fehlerhafte erstinstanzliche Entscheidung korrigieren zu lassen. Die Regelungen zur Berufung finden sich in der Zivilprozessordnung (ZPO), §§ 511 ff.
Beispiel: Ein Kläger verliert seinen Prozess vor dem Amtsgericht. Er ist mit dem Urteil nicht einverstanden und glaubt, das Gericht habe Beweise falsch bewertet. Er legt Berufung beim zuständigen Landgericht ein, das den Fall erneut prüft.
Beschlüsse (für ungültig erklärt)
Beschlüsse sind Entscheidungen, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung getroffen werden, beispielsweise über Reparaturen, Kostenverteilung oder die Wahl des Verwalters. Solche Beschlüsse müssen bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen genügen (geregelt im WEG). Werden diese Anforderungen nicht eingehalten, kann ein Beschluss von einem Gericht für ungültig erklärt werden. Das bedeutet, der Beschluss ist von Anfang an rechtlich unwirksam, so als wäre er nie gefasst worden.
Beispiel: Die Eigentümerversammlung beschließt eine teure Fassadensanierung, obwohl die Einladung zur Versammlung zu spät verschickt wurde. Ein Eigentümer ficht den Beschluss erfolgreich an; das Gericht erklärt ihn wegen des Formfehlers für ungültig.
Sonderumlage
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die Wohnungseigentümer über das reguläre Hausgeld hinaus leisten müssen, wenn die finanziellen Mittel der Gemeinschaft (z. B. aus der Instandhaltungsrücklage) für unerwartete oder größere Ausgaben nicht ausreichen. Sie wird durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt. Im Text wird argumentiert, dass die Zahlung einer Sonderumlage durch einen einzelnen Eigentümer (um z.B. Prozesskosten der WEG zu decken) noch keinen eigenen, individuellen Schadensersatzanspruch dieses Eigentümers gegen Dritte begründet. Sie dient primär der Finanzierung der Gemeinschaft.
Beispiel: Das Dach der Wohnanlage wird durch einen Sturm schwer beschädigt. Da die angesparte Rücklage nicht ausreicht, beschließt die WEG eine Sonderumlage, die jeder Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil zahlen muss.
Vorläufig vollstreckbar
Ein Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wenn die obsiegende Partei die darin festgelegten Ansprüche (z. B. Zahlung einer Geldsumme) durchsetzen kann, auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, also noch mit Rechtsmitteln (wie Berufung oder Revision) angefochten werden kann. Die Zwangsvollstreckung erfolgt jedoch oft nur gegen Sicherheitsleistung, um den Schuldner abzusichern, falls das Urteil später doch noch aufgehoben wird. Die Regelungen finden sich in der Zivilprozessordnung (ZPO), §§ 708 ff. Im Text bedeutet dies, dass die Beklagte (Ex-Verwalterin) die ihr zugesprochenen Kosten von den Klägern einfordern kann, obwohl theoretisch noch weitere Rechtsmittel möglich wären (hier aber die Revision nicht zugelassen wurde).
Beispiel: A gewinnt einen Prozess gegen B auf Zahlung von 5.000 €. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. A kann sofort einen Gerichtsvollzieher beauftragen, um das Geld bei B einzutreiben, auch wenn B noch Berufung einlegen könnte.
Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag ist ein Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einem externen Verwalter. Er regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu gehören typischerweise Aufgaben wie die Buchführung, die Organisation von Eigentümerversammlungen, die Umsetzung von Beschlüssen und die Instandhaltung des Objekts. Verletzungen dieser vertraglichen Pflichten können zu Schadensersatzansprüchen der WEG gegen den Verwalter führen. Die Grundlagen für den Vertrag finden sich im BGB (§§ 675, 611 ff.) und im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Beispiel: Im Verwaltervertrag ist festgelegt, dass der Verwalter jährlich drei Angebote für die Gartenpflege einholen muss. Unterlässt er dies und beauftragt ohne Vergleich einen teuren Gärtner, könnte dies eine Pflichtverletzung darstellen.
Revision
Die Revision ist ein Rechtsmittel gegen Urteile von Berufungsgerichten (wie dem Landgericht), über das der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet. Anders als bei der Berufung wird bei der Revision das Urteil nur noch auf Rechtsfehler überprüft, nicht mehr auf Tatsachenfehler. Eine Revision ist nur zulässig, wenn das Berufungsgericht sie zulässt oder wenn eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH Erfolg hat. Gründe für die Zulassung sind z.B. grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 ZPO). Im vorliegenden Fall wurde die Revision nicht zugelassen, was bedeutet, dass das Urteil des Landgerichts Frankfurt rechtskräftig wird, sofern keine Nichtzulassungsbeschwerde erhoben wird und erfolgreich ist.
Beispiel: Ein Landgericht entscheidet einen komplizierten Fall zum Internetrecht. Da die Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung ist und von anderen Gerichten unterschiedlich beurteilt wurde, lässt das Landgericht die Revision zum BGH zu.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Verwaltervertrag und Pflichten des Verwalters: Ein Verwaltervertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Verwalter. Der Verwalter ist verpflichtet, die WEG ordnungsgemäß zu verwalten und die Interessen der Gemeinschaft zu wahren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Verwaltervertrag begründet die Pflichten der Beklagten gegenüber der WEG und den einzelnen Eigentümern, deren Verletzung den Schadensersatzanspruch der Kläger begründen soll.
- Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB): Ein Vertrag zugunsten Dritter räumt einem Dritten das Recht ein, eine Leistung von einem Vertragspartner zu fordern. Im Wohnungseigentumsrecht kann ein Verwaltervertrag als Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet sein, wodurch diese eigene Ansprüche gegen den Verwalter erlangen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klausel im Verwaltervertrag, die die Eigentümer zu Drittbegünstigten macht, ermöglicht es den Klägern, direkt Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen, auch wenn der Vertrag primär mit der WEG geschlossen wurde.
- Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB): Verletzt ein Schuldner eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis, so ist er dem Gläubiger zum Schadensersatz verpflichtet. Eine Pflichtverletzung des Verwalters kann beispielsweise in fehlerhafter Beschlussvorbereitung liegen, die zu vermeidbaren Kosten für die WEG führt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kläger argumentieren, dass die Beklagte ihre Pflichten bei der Beschlussvorbereitung verletzt hat, wodurch der WEG Prozesskosten entstanden sind, für die sie nun Schadensersatz fordern.
- Vermögensschaden: Ein Vermögensschaden ist eine unfreiwillige Einbuße an wirtschaftlichen Gütern. Im Kontext von Wohnungseigentum kann ein Vermögensschaden durch ungerechtfertigte finanzielle Belastungen entstehen, etwa durch Sonderumlagen aufgrund von Fehlverhalten des Verwalters. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Frage ist, ob die Zahlung der Sonderumlage durch die Kläger bereits einen realisierten Vermögensschaden darstellt oder lediglich eine vorläufige finanzielle Belastung ist, wie das Amtsgericht argumentiert.
- Klageänderung im Berufungsverfahren (§ 533 ZPO): Im Berufungsverfahren ist eine Klageänderung grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, beispielsweise wenn die Gegenpartei einwilligt oder die Änderung sachdienlich ist. Eine unzulässige Klageänderung führt zur Abweisung der Klage in geänderter Form. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht hat die von den Klägern versuchte Klageänderung (Geltendmachung abgetretenen Rechts) als unzulässig abgelehnt, da die Beklagte nicht einwilligte und die Änderung nicht als sachdienlich angesehen wurde.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 79/24 – Urteil vom 06.03.2025
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