AG München – Az.: 484 C 5059/12 – Urteil vom 23.08.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 19.243,25 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.2.2012 an die Klägerin zu bezahlen. Im übrigen wird die Klage als unzulässig abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 19% und die Beklagte 81%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120%.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte war Verwalterin des Anwesens der Klägerin in der … . Die Beklagte wurde als Hausverwaltung zum 31.12.2011 auf der Eigentümersammlung vom 10.11.2011 abgewählt. Neue Verwalterin ab dem 1.1.2012 ist die … . Im Objekt der Klägerin hatte sich eine Problematik durch das Auftreten von Hausschwamm im Dachgeschoss ergeben. Wegen des Schadens sah sich die Gemeinschaft und die Klägerin gezwungen umfangreiche Sanierungsbeschlüsse zu fassen. Unter anderem wird auf den Beschluss unter TOP 2 (laufende Nr. 54 der Beschlusssammlung) der Eigentümerversammlung vom 3.12.2009 verwiesen.
In § 5 der Teilungserklärung ist unter Ziffer 4, 5 und 6 Regelungen enthalten für die Vornahme von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Insbesondere ist unter § 5 Ziffer 6 Satz 3 folgende Regelung enthalten: „…. für die Durchführung von Maßnahmen nach den Absätzen 4 und 5 sowie § 6 Abs. 2 kann ein Wohnungseigentümer weder Schadensersatz fordern noch die ihm zur Deckung der anteiligen Kosten und Lasten zu entrichtenden Nutzungsbeträge mindern oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.“
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung der Gemeinschaft und Klägerin vom 17.8.1982 Anlage K3 verwiesen.
Ohne Beschlussfassung hat die Beklagte an die Miteigentümer … und … folgende Zahlungen geleistet:
Mietausfallkosten an … von 3.698,71 EUR für die Monate März bis Juli 2010.
Wohngelderstattung für die Monate März bis Juli in Höhe von 1.588,55 EUR insgesamt 5.287,26 an die Eigentümer ….
Bewegungstransport- und Lagerkosten der Speditionen in Höhe von 4.004,02 EUR wurden auf das Konto der Miteigentümer … nach Rechnungsstellung am 31.3.2010 überwiesen.
Zahlungen an die Eigentümer … wurden zunächst für Mietausfallkosten für die Monate April bis Juli in Höhe von 3.120,– EUR und Wohngelderstattung für die Monate April bis Juli in Höhe von 1.340,– EUR überwiesen.
Die Beklagte hat die Bewegungstransport und Lagerungskosten der Speditionen direkt nach Rechnungsstellung am 16.6.2010 und am 24.8.2010 in Höhe von 3.088,76 EUR und weiteren 2.403,21 EUR auf das Konto der Miteigentümer … überwiesen.
Weiterhin hat die Beklagte 182,80 EUR an die Wohnungseigentümerin … wegen Erstattung von Bewirtschaftungskosten und 269,10 EUR an die … für die Reparatur eines Gerätes mit Standort … überwiesen.
Desweiteren hat der Beklagte im Namen der Klägerin einen Mietvertrag mit einer Monatsmiete in Höhe 2.100,– EUR mit der Vermieterin … in der … für den Sohn des Miteigentümers … abgeschlossen und es wurde eine Mietkaution von 4200,00 Euro an die Vermieterin bezahlt. Die Mietzahlungen für die Monate Februar 2010 und März 2010 in Höhe von 4.200,– EUR wurden von der Hausgeldkasse abgebucht.
Die Klägerin und die Gemeinschaft haben die Jahresabrechnung 2010 in welcher die entsprechenden Posten aufgeführt sind, nicht genehmigt.
Insgesamt hat der Beklagte 23.895,15 EUR von dem Konto der WEG abgebucht und wie vorstehend ausbezahlt.
In der Eigentümerversammlung vom 24.1.2012 wurde unter 3/12 ein Beschluss gefasst zur Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.1.2012 verwiesen.
Die Klägerin ist der Meinung, dass die Beklagte eine Pflichtverletzung begangen habe indem sie ohne Eigentümerbeschluss umfangreiche Auszahlungen an die Miteigentümer … getätigt habe. Desweiteren verweist die Klägerin auf § 5 Ziffer 6 der Teilungserklärung wonach für die Durchführung von Maßnahmen nach den Absätzen 4 und 5 sowie § 6 Abs. 2 ein Wohnungseigentümer nicht Schadensersatz fordern könne. Entgegen dieser Vereinbarung habe die Beklagte Schadensersatz an die Miteigentümer und … bezahlt.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 23.895,15 EUR an die Klägerin zu zahlen, zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.2.2012.
Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.
Die Klägerin macht geltend, dass sie die Zahlungen an den Miteigentümer … auf der Grundlage von § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG getätigt habe. Die Beklagte macht geltend, dass ein solcher Anspruch der nach § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG gegeben sei weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss abgedungen werden könne. § 5 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung betreffe ausschließlich Schadensersatzansprüche während es sich hier jedoch um einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsentschädigungsanspruch handele, Ein vollständiger Ausschluss von § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG verstoße gegen Artikel 13 und 14 Grundgesetz, so dass ein solcher unwirksam wäre. Auch durch Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 3.12.2009 können etwaige Entschädigungsansprüche nach § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG nicht ausgeschlossen werden. Es liege deshalb keine Pflichtverletzung der Beklagten vor.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Beide Parteienvertreter haben sich mit schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass das Gericht gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet hat.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil unzulässig. Es fehlt zum Teil die Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Die Prozessführungsbefugnis ist von Amts wegen zu überprüfen. Die Klägerin hat sich hinsichtlich der Prozessführungsbefugnis auf den Beschluss 3/12 der Eigentümerversammlung vom 24.1.2012 berufen. Diesbezüglich wurde die Prozessführungsbefugnis erteilt „wegen unberechtigter Auszahlung von Geldern im Zusammenhang der Schadensersatzansprüche von … und …“ Dieser Beschluss ist schon bereits sehr knapp gefasst. Es wurde nicht genau bestimmt, welche konkreten unberechtigten Auszahlungen von Geldern gemeint sind. Jedenfalls lässt sich gerade noch durch Auslegung ermitteln, dass es sich dabei um zumindest Auszahlung von Geldern direkt an … und handeln soll und sämtliche Schadensersatzansprüche die dadurch entstanden sind, dass die Beklagte Gelder auf die Konten der Miteigentümer … bezahlt hat, sind darunter zu subsumieren. Jedoch wurden hier auch Gelder an andere Personen bezahlt, die nicht von dem Beschluss 3/12 der Eigentümerversammlung vom 24.1.2012 umfasst sind. Diesbezüglich hätte die Prozessführungsbefugnis auch wegen dieser Forderungen konkreter dargestellt bzw. beschlossen werden müssen, was jedoch nicht der Fall ist.
Es fehlt deshalb die Prozessführungsbefugnis für folgende Schadensersatzansprüche: 182,80 EUR die von der Beklagten an die Wohnungseigentümerin … wegen Erstattung von Bewirtschaftungskosten bezahlt worden sind. Es ist nicht ersichtlich, dass es sich bei … um denselben Miteigentümer handeln soll der im Beschluss der Eigentümerversammlung 24.01.2012 mit … bezeichnet wurde.
Desweiteren für die Klage auf 269,10 EUR die an die … für die Reparatur eines Gerätes mit Standort … überwiesen wurden.
Mietzahlungen für die Monate Februar 2010 und März 2010 in Höhe von 4.200,– EUR die an die Vermieterin aufgrund eines abgeschlossenen Mietvertrages bezahlt worden sind. Diesbezüglich war die Klage teilweise als unzulässig abzuweisen.
Im Übrigen ist die Klage zulässig. Es ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig. Auch hinsichtlich der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber einem ausgeschiedenen Verwalter bleibt das Wohnungseigentumsgericht zuständig.
Die Klage ist auch im Übrigen begründet.
Es liegt hier eine schuldhafte fahrlässige Pflichtverletzung des Verwaltervertrages vor, da die Beklagte ohne Eigentümerbeschluss Gelder ausbezahlt hat. Die Auszahlung ist auch nicht aufgrund eines Aufwendungsersatzanspruches der Beklagten gegen die Klägerin gerechtfertigt. Grundsätzlich würde der Verwalterin ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag zustehen wenn die Verwalterin Geschäfte für die WEG ohne Auftrag geführt hat und sich die Wohnungseigentümer aufgrund dessen Aufwendungen die sie mit Sicherheit hätten tätigen müssen, erspart hat. In einem solchen Fall kann nämlich eine Verwalterin auch ohne Eigentümerbeschluss Aufwendungen tätigen und sogar von der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt verlangen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich hier jedoch keine Aufwendungen erspart, da sie nicht verpflichtet gewesen wäre die Schäden gemäß § 14 Abs. 4 2. Halbsatz WEG gegenüber den Miteigentümern … und … zu bezahlen. Eine solche Zahlungsforderung ist nämlich in diesem speziellen Fall durch § 5 Ziffer 6 Satz 3 der Teilungserklärung ausgeschlossen. Der Ausschluss umfasst nicht nur einen Schadensersatzanspruch in engerem Sinne sondern auch den sogenannten Aufopferungsanspruch im Sinne von § 14 Abs. 1 Nr. 4 2. Halbsatz. § 5 Ziffer 6 der Teilungserklärung bezieht sich auf die Durchführung von Maßnahmen nach den Absätzen 4 und 5. In Ziffer 4 und 5 des § 5 der Gemeinschaftsordnung sind Sanierungsarbeiten dargestellt, die per se auch nicht zu Schäden führen, welche eine schuldhafte Pflichtverletzung oder der Gleichen zur Grundlage hätten, genau so wie das im Falle des § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG dargestellt ist. Es ist deshalb auch an den Wortlaut von § 14 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzuknüpfen der bestimmt, dass der „hierdurch entstehende Schaden zu ersetzen sei“. Demnach spricht die gesetzliche Regelung selbst von einem Schadensersatz obwohl es sich wie die Beklagte zutreffend ausführt nicht um einen eigentlichen Schadensersatzanspruch handelt, sondern um einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsentschädigungsanspruch. Da jedoch die gesetzliche Regelung selbst von einem Schaden spricht ist die Regelung in § 5 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung auch dahingehend auszulegen, dass hier solche Schäden im Sinne von § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG gemeint sind, die durch die Teilungserklärung ausgeschlossen sein sollen.
Eine solche Vereinbarung ist auch entgegen der Ansicht der Beklagten nicht nichtig. Es ist zwar richtig, dass mangels Beschlusskompetenzen durch einen Beschluss ein Ausschluss von § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG nicht möglich ist (OLG Düsseldorf FG Brax 2006, 104). Hier liegt jedoch kein abändernder Beschluss vor, sondern eine Vereinbarung in der Teilungserklärung. Auch ein solcher vollständiger Ausschluss ist rechtlich möglich. Es können durch Vereinbarung bestimmte gesetzliche Regelungen die nicht unabdingbar sind, jederzeit abgeändert werden. Es liegt auch darin kein Verstoß gegen Art. 13 oder 14 Grundgesetz, da sämtliche Miteigentümer aufgrund der Teilungserklärung ihre Zustimmung zu dieser Vereinbarung bereits abgegeben haben. Der in § 5 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung geregelte Ausschluss der Entschädigung im Falle von § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG ist deshalb wirksam erfolgt, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keinerlei Verpflichtungen gegenüber den Eigentümern … hatten ihre diesbezüglichen Forderungen zu erstatten, so dass die Beklagte zu Unrecht ohne Eigentümerbeschluss auf das Konto der Miteigentümer … bezahlt hatte. Diesbezüglich handelt es sich um eine fahrlässige Pflichtverletzung der Beklagten, so dass die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Schadensersatzanspruch aufgrund schuldhafter Pflichtverletzung hat. Die Beklagte hätte nämlich bei gehöriger Anstrengung erkennen können und müssen, dass hier ein Ausschluss von Schadensersatz i.S.v. § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG durch die Teilungserklärung vorliegt. Ein vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten ist der Beklagten nicht vorzuwerfen. Es genügt jedoch für einen Schadensersatzanspruch bereits ein fahrlässiges Fehlverhalten der Beklagten, wobei das Fehlverhalten der Geschäftsführer der Beklagten zuzurechnen ist.
Es handelt sich um folgende Forderungen die die Klägerin gegenüber der Beklagten zurückverlangen kann:
Zahlung an die Eigentümer … in Höhe von 5.287,26 EUR bezüglich Mietausfall Kosten und Wohngelderstattung
Bewegungs-, Transport- und Lagerungskosten der Speditionen in Höhe von 4.004,20 EUR Zahlungen an die Eigentümer … für Mietausfallkosten und Wohngelderstattung in Höhe von 4.460,– EUR
Bewegungs-, Transport- und Lagerungskosten der Speditionen in Höhe von gesamt 5.491,97 EUR die auf das Konto der Miteigentümer … überwiesen wurden.
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin hinsichtlich der Wohngeldzahlungen keinen Schaden hätte, da diese mit der Jahresabrechnung wieder geltend gemacht werden können. Dem ist nicht so, denn die Miteigentümer … können sich gegenüber solchen Ansprüchen darauf berufen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch den Hausverwalter ihnen ihre Wohngeldzahlungen wieder zurückerstattet haben und dass sie diese deshalb nicht mehr schulden. Aufgrund dessen ist der Klägerin ein Schaden entstanden, den die Beklagte auch zu erstatten hat.
Der Klage war daher in Höhe von insgesamt 19.243,25 EUR nebst verlangter Zinsen statt zu geben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, wobei die Klägerin mangels Prozessführungsbefugnis in Höhe von 4651,90 EUR (182,80 EUR, 269,10 EUR und 4.200,– EUR) unterlegen ist, was eine Quotelung von 19% zu 81% ergibt.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 und § 709 ZPO.
Rechtsgrund, Umfang und Höhe des Anspruchs können durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 abweichen von den gesetzlichen Bestimmungen der im Grundsatz anwendbaren §§ 249 ff BGB geregelt werden, weil es sich um Kosten der Verwaltung handelt (§ 16 Abs. 7 WEG) so dass auch der betroffene Wohnungseigentümer seinen Anteil an dem Schaden tragen muss (Klein in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetzkommentar 11. Auflage, § 14 Rnr. 77 WEG).
