AG Münster – Az.: 5 C 1474/16 – Urteil vom 22.03.2017
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten Zahlung von Schadensersatz.
Der Kläger vermietete mit Mietvertrag vom 03.03.1998 an die Beklagten das Haus … … in Münster. Das Haus wurde seinerzeit in unrenoviertem Zustand übergeben. Nachdem der Kläger das Mietverhältnis zum 31.03.2015 gekündigt hatte, kündigten die Beklagten ihrerseits fristgerecht das Mietverhältnis zum 30.11.2015.
Der Garten des Mietobjektes wies bei der Übergabe an die Beklagten eine Teichanlage sowie eine gemauerte Kompostanlage auf. Des Weiteren befand sich ein Gehweg mit Steinplatten seitlich links des Hauses, welcher von den Beklagten entfernt wurde, ohne dass der Kläger sein Einverständnis hierzu erklärt hatte. Darüber hinaus befindet sich im Keller ein Schiebetürenschrank. Die Türen dieses Schiebetürenschrankes lassen sich nicht in der Führung bewegen. Eine Reparatur des Schrankes würde Kosten in Höhe von netto 85,04 Euro verursachen. Zwischen der Küche und dem Wohnzimmer befand sich ursprünglich eine Türzarge samt Tür. Diese wurde von den Beklagten ausgebaut. Im Wohnzimmer des Mietobjektes befindet sich ein Holzschrank. Im Flur des Hauses befindet sich eine Holzvertäfelung. Die Beklagten legten auf die Treppen Teppichplatten. Hierbei handelt es sich um vorgefertigte runde, umkettelte Teppichplatten, die mit einem Doppelklebestreifen befestigt wurden. Zudem beklebten die Beklagten den im Schlafzimmer eingebauten Schrank. Die Fronten waren bei Einzug mit einer Tapete beklebt. Die vormals vorhandene Teichanlage wurde von den Beklagten wegen der Gefährdung der Kinder zugeschüttet. Darüber hinaus wurde der Gehweg aus Steinplatten von den Beklagten entfernt, weil die Platten von den Buchenwurzeln hochgehoben worden waren. Die Beklagten strichen den Flur in blauer Farbe das Zimmer rechts sowie das Zimmer vorne links im Obergeschoss in dunkler Farbe.
Die Beklagten bauten ca. zehn Jahre vor Mietende ein Carport im Wert von 800,00 Euro. Zu diesem legten sie ein Erdkabel mit Strom für einen Lichtanschluss. Zudem bauten sie im Badezimmer vor etwa sechs Jahren eine Duschabtrennung für einen Betrag von etwa 800,00 Euro ein. Im ersten Obergeschoss wurde bei Einzug ein neuer Naturkorkfußboden für etwa 3.800,00 DM verlegt. Im Erdgeschoss verlegten die Beklagten bei Einzug die Beklagten einen Ahornschiffsboden. Hierfür entstanden insgesamt Kosten i.H.v. 1.900,00 DM. Im Keller wurde die Dusche hinsichtlich der Wandfliesen neu verfliest.
Der Kläger stellte an dem Mietobjekt nach dem Auszug der Beklagten Schäden fest, die er den Beklagten zuordnete. Hinsichtlich der Wiederherstellung des Teiches holte der Kläger einen Kostenvoranschlag ein, der die erforderlichen Kosten auf 2.036,00 Euro netto beziffert. Der Kläger holte im Hinblick auf die seiner Ansicht nach erforderlichen Malerarbeiten einen Kostenvoranschlag ein, der die Kosten auf 3.049,50 Euro netto beziffert. Hinsichtlich der nach Ansicht des Klägers erforderlichen Tischlerarbeiten holte der Kläger ebenfalls einen Kostenvoranschlag ein, der die Kosten auf 2.741,44 Euro netto beziffert.
Der Kläger forderte die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 23.12.2015 auf, die seiner Ansicht nach bestehenden Mängel bis zum 31.01.2016 zu beseitigen, hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anl. K4 der Klageschrift, Bl. 17 f. der Akte, Bezug genommen. Hierauf reagierten die Beklagten mit Schreiben des Deutschen Mieterbundes vom 22.01.2016 und wiesen die Ansprüche zurück, insoweit wird im Hinblick auf den näheren Inhalt des Schreibens auf die Anl. K5 der Klageschrift, Bl. 22 ff. der Akte, verwiesen.
Am 29.11.2015 fand in dem Mietobjekt ein Termin statt, an dem sowohl der Kläger als auch die Beklagten anwesend waren. Das Objekt war zu diesem Zeitpunkt bereits geräumt. Im Rahmen dieses Termins besichtigten die Parteien das Objekt. Es gab zu dem Mietobjekt einen Schlüsselbund mit mehreren Schlüsseln, darunter auch mehrere Haustürschlüssel. Der Beklagte zu 2) übergab dem Kläger sodann im Rahmen des Termins sämtliche Schlüssel. Einen Haustürschlüssel gab der Kläger daraufhin dem Beklagten zu 2) zur Beseitigung der seiner Ansicht nach bestehenden Mängel zurück.
Dieser Schlüssel wurde von den Beklagten postalisch zur Rechtsanwaltskanzlei des Klägers mit Schreiben vom 12.01.2016 gesandt, dort kam er jedoch nicht an.
Der Kläger behauptet, er habe seinerzeit zwar sein Einverständnis im Hinblick auf die Entfernung der Teichanlage erklärt, dies habe aber nur für die Dauer der Mietzeit gegolten, so dass die Teichanlage wiederherzustellen sei. Die Wiederherstellung der Kompoststelle sei ebenfalls erforderlich. Darüber hinaus sei von den Beklagten im Zimmer im ersten Obergeschoss rechts ein Rollladenkasten beklebt worden. Aufgrund des ungewöhnlichen Anstriches des Objektes durch die Beklagten seien Malerarbeiten erforderlich, die sich auf insgesamt 3.049,50 Euro beliefen. Das Schließblech der Terrassentür sei verbogen. Insoweit seien Kosten zur Wiederherstellung i.H.v. 35,72 Euro erforderlich. Die Türzarge sei mit echtem Blattgold vergoldet gewesen. Zur Wiederherstellung der Türzarge seien Kosten i.H.v. 302,90 Euro erforderlich. Der Holzschrank im Wohnzimmer sei aus hochwertigem und seltenem Zebranoholz gefertigt. Dieser sei erheblich zerkratzt. Die Schlösser seien herausgebrochen worden und teilweise würden die Schlüssel fehlen. Bei Übergabe an die Beklagten sei der Schrank in Ordnung gewesen. Die Holzvertäfelung weise Kratzer auf, die ebenfalls auf die Beklagten zurückzuführen seien. Insoweit seien Kosten zur Wiederherstellung i.H.v. 58,96 Euro erforderlich. Die Beklagten hätten eine Holzschrankregalwand im Wohnzimmer beschädigt. Insoweit seien für die Instandsetzung Reparaturarbeiten i.H.v. 661,90 Euro erforderlich. Die Instandsetzung der Treppe mache Kosten i.H.v. 928,21 Euro erforderlich. Im ersten Obergeschoss im Zimmer links vorne sei ein Türband herausgerissen, das nicht zu reparieren sei. Die Kosten hierfür beliefen sich auf 81,48 Euro. In dem Zimmer hinten links sei der Fenstergriff beschädigt. Die Reparaturkosten beliefen sich auf 22,79 Euro. Für die Wiederherstellung des Schrankes im Schlafzimmer seien Kosten i.H.v. 623,70 Euro erforderlich.
Der Kläger beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 7.826,94 Euro zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit.
Festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, dem Kläger die auf die Summe von 7.826,94 Euro entfallende Mehrwertsteuer i.H.v. 19 % nach Durchführung der Arbeiten zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass von einem Rückbau der Teichanlage nicht die Rede gewesen sei. Die Kompostanlage sei intakt. Es sei kein Rollladenkasten beklebt worden, weil das klägerseits benannte Zimmer über keinen Rollladenkasten verfüge. Der im Keller vorhandene Schiebetürenschrank sei bereits bei Übergabe 1998 defekt gewesen. Bei Übergabe des Hauses am 29.11.2015 sei das Schließblech der Terrassentür nicht verbogen gewesen. Das Türblatt sei ebenfalls nicht verzogen gewesen. Der Holzschrank im Wohnzimmer sei über 50 Jahre alt und weise Gebrauchsspuren auf, die während einer Mietzeit von 17 Jahren üblich seien. Der Schrank habe bei Übergabe bereits erhebliche Gebrauchsspuren gehabt, auch hätten die Schlösser nicht funktioniert. Die Holzvertäfelung habe bereits bei Einzug Vorschäden aufgewiesen.
Die Beklagten erklären hilfsweise die Aufrechnung mit diversen Forderungen, die ihnen ihrer Ansicht nach aufgrund verschiedener Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an dem Mietobjekt zustünden. Sie behaupten hierzu insbesondere, dass sie im Vorgarten Platten neu verlegt hätten, wofür Kosten i.H.v. 100,00 Euro entstanden seien. Darüber hinaus hätten sie bei Einzug sämtliche Steckdosen und Lichtschalter erneuert. Aufgrund der von ihnen ausgeführten Arbeiten an dem Mietobjekt sei eine Wertverbesserung des Mietobjektes eingetreten.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Ob ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten i.H.v. 7.826,94 Euro aus § 280 Abs. 1 BGB besteht, kann letztlich dahinstehen.
Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.
Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten.
Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Rückerhalt der Mietsache erfolgte am 29.11.2015.
Der Begriff des Rückerhaltes entspricht nicht dem Begriff der Rückgabe im Sinne von § 546 BGB. Durch den Rückerhalt der Mietsache soll der Vermieter die Möglichkeit erhalten, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen, ob also der Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt hat. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Untersuchung haben muss und dass der Mieter keine Einwirkungsmöglichkeiten mehr haben darf, weil ansonsten die Untersuchung des Vermieters nur vorläufig wäre. Der Beginn der Verjährungsfrist hängt nicht von einer vollständigen Räumung oder der Erfüllung der sonstigen Rückgabepflichten ab. Er dient lediglich der Möglichkeit, die Vertragsmäßigkeit der Mietsache festzustellen. Weiter ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der Verjährung. Danach ist ein Rückerhalt in der Regel nur bei einer Veränderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters gegeben, weil der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft und durch freien Zutritt ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Das kann jedoch meist nur geschehen, wenn der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgegeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erhalten hat. Eine Rückgabe der Mietsache an den Mieter zur Erfüllung seiner Rückgabepflichten, also insbesondere für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, Rückbau, Instandsetzung etc. ändert aber nichts am Verjährungsbeginn und führt grundsätzlich nicht zu einer Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung und zwar auch dann nicht, wenn dies mit einer Rückübertragung der Sachherrschaft einhergeht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB, § 548 Rn. 34-44, insb. Rn. 38).
Unter Zugrundelegung diese Grundsätze hat der Kläger die Mietsache am 29.11.2015 zurückerhalten. Am 29.11.2015 hat eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Klägers stattgefunden. Er hatte am 29.11.2015 durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel durch den Beklagten zu 2) die tatsächliche Sachherrschaft inne. Weiter hatte er auch die Möglichkeit, sich einen Überblick über den Zustand der Mietsache zu verschaffen. Die Beklagten haben die tatsächliche Sachherrschaft durch die Übergabe der Schlüssel zunächst vollständig aufgegeben. Sie hatten auch im Zeitpunkt der Übergabe der Schlüssel keinen Besitzwillen mehr, sodass ihre Anwesenheit vor Ort für die Frage des Besitzes keine Rolle spielt.
Dass der Kläger den Beklagten im Rahmen des Termins am 29.11.2015 einen Schlüssel wieder zurückgab, spielt für die Frage des Rückerhaltes dabei keine Rolle, weil die Rückgabe des Schlüssels und die damit verbundene Rückübertragung der Sachherrschaft auf Seiten der Beklagten lediglich dazu diente, den Beklagten die Durchführung der nach Ansicht des Klägers noch ausstehenden Arbeiten zu ermöglichen.
Damit begann die Verjährungsfrist gemäß § 187 Abs. 1 BGB am 30.11.2015 zu laufen.
Die Dauer der Verjährung beträgt gemäß § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate.
Die Verjährung wurde vorliegend nicht gemäß § 203 BGB durch Verhandlungen gehemmt. Verhandlungen zwischen den Parteien oder ihren mit Handlungsvollmacht ausgestatteten Vertretern schweben bei jedem Meinungsaustausch über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, aufgrund dessen der Gläubiger davon ausgehen kann, dass ein Begehren von der Gegenseite noch nicht endgültig abgelehnt wird.
Danach kann von einem Schweben von Verhandlungen vorliegend nicht ausgegangen werden. Allein in dem Behalten des Wohnungsschlüssels kann das Schweben von Verhandlungen nicht gesehen werden. Darüber hinaus folgt aus dem Schreiben des Mieterbundes vom 20.01.2016 nicht, dass zwischen den Parteien Verhandlungen über die geltend gemachten Ansprüche schwebten. Denn in dem Schreiben wurde angegeben, dass die Beklagten weder bereit noch verpflichtet seien, die vom Kläger begehrten Arbeiten auszuführen. Der Kläger durfte also aufgrund dieses Schreibens nicht davon ausgehen, dass sein Begehren von den Beklagten noch nicht endgültig abgelehnt wird.
Gemäß § 188 Abs. 2, 187 Abs. 1 BGB endete die Verjährung damit am 29.05.2016. Die Klage ist jedoch erst am 31.05.2016 beim Amtsgericht Münster eingegangen.
Da keine Hauptforderung besteht, steht dem Kläger auch der geltend gemachte Zinsanspruch nicht zu. Mangels Schadensersatzanspruchs ist auch der Feststellungsantrag nicht begründet.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
III.
Der Streitwert wird auf bis 9.000,00 Euro festgesetzt.
