Schimmelbefall ist ein Thema, das keinen kalt lässt, insbesondere wenn er nach einer sorgfältig durchgeführten Renovierung auftritt. In Deutschland ist dieses Problem weitverbreitet und stellt nicht nur ein Ärgernis dar, sondern kann auch langfristige gesundheitliche und bauliche Schäden verursachen. Die Sporen des Schimmels können Atemwegserkrankungen auslösen und die Bausubstanz des Gebäudes nachhaltig schädigen. Daher ist es von höchster Bedeutung, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Rechte und Pflichten in dieser Angelegenheit genau kennen.
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Schimmelbefall tritt häufig nach Renovierungen auf und kann gesundheitliche und bauliche Schäden verursachen.
- Die Haftungsfrage bei Schimmel nach Renovierung ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab, z.B. ob der Schimmel schon vorher da war oder ob korrekt renoviert wurde.
- Mieter und Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Schimmelbefall kennen.
- Bei Renovierungsmaßnahmen kann durch Farbe Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen, was Schimmel begünstigt.
- Der Vermieter haftet, wenn er die Renovierung durchgeführt hat oder wenn der Schimmel auf Baumängel zurückzuführen ist.
- Mieter haben Ansprüche, z.B. Mietminderung, wenn der Vermieter den Schimmel nicht beseitigt.
- Eine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter kann Kosten und Zeit sparen.
Übersicht
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- Wer haftet bei Schimmelbefall nach der Renovierung? Ihre rechtliche Klarheit in nur einem Schritt!
- Schimmelbefall als Mangel
- Besonderheit nach Renovierung
- Pflichten des Vermieters
- Ansprüche des Mieters
- Exemplarische Beispiele für Urteile zu Mietminderungen wegen Schimmel
- Beweislast
- Vermeidung von Schimmelbefall
- Einbeziehung von Experten
- Fazit
Wer haftet bei Schimmelbefall nach der Renovierung? Ihre rechtliche Klarheit in nur einem Schritt!
Schimmelbefall nach einer Renovierung kann sowohl Mieter als auch Vermieter in eine unangenehme Lage bringen. Wer trägt die Verantwortung? Wer kommt für die Kosten der Beseitigung auf? Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, ist schnelles und fachkundiges Handeln gefragt. Ich biete Ihnen eine fundierte Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Situation sowie eine umfassende Beratung zu Ihren nächsten Schritten. Lassen Sie uns gemeinsam dafür sorgen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben und Sie nicht auf den Kosten sitzenbleiben. Kontaktieren Sie mich jetzt für eine Ersteinschätzung und weitere Beratung.
Die Frage der Haftung bei Baumängeln ist komplex und kann weitreichende finanzielle und rechtliche Konsequenzen haben. Oftmals landet man in einer juristischen Grauzone, die durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird: War der Schimmelbefall bereits vor der Renovierung vorhanden? Wurden die Renovierungsarbeiten fachgerecht durchgeführt? Hat der Mieter ausreichend gelüftet? All diese Fragen können die Haftungsfrage beeinflussen und machen es notwendig, dass beide Parteien gut informiert sind, um ihre Interessen effektiv verteidigen zu können.
Die Klärung dieser Fragen ist oft nicht einfach und erfordert in vielen Fällen die Einschaltung von Sachverständigen und Rechtsanwälten. Daher ist es für alle Beteiligten ratsam, sich frühzeitig über ihre rechtlichen Möglichkeiten und Pflichten im Klaren zu sein. Juristische Auseinandersetzungen können nicht nur zeitintensiv, sondern auch kostspielig sein. Ein fundiertes Verständnis der eigenen Rechtsposition kann daher entscheidend sein, um unnötige Streitigkeiten und Kosten zu vermeiden.
In diesem Artikel werden wir uns eingehend mit den verschiedenen Aspekten der Haftung bei Schimmelbefall nach einer Renovierung beschäftigen. Wir werden sowohl die Perspektive des Mieters als auch des Vermieters beleuchten und praktische Tipps geben, wie man am besten vorgeht, wenn der unliebsame Schimmelbefall nach einer Renovierung auftritt.
Schimmelbefall als Mangel
Schimmelbefall ist dadurch erkennbar, dass sich schwarze Flecken an den Wänden oder Decken bilden. Diese Flecken unterscheiden sich in ihrer farblichen Intensität sehr stark von den herkömmlichen Stockflecken, die sich für gewöhnlich mit einem Lappen einfach entfernen lassen. Dies ist bei Schimmel nicht so ohne Weiteres möglich. Der Schimmelbefall geht auf die erhöhte Feuchtigkeit in den Wohnräumlichkeiten zurück. Es muss sich dann jedoch zwangsläufig die Frage gestellt werden, ob diese erhöhte Feuchtigkeit auf einen Baumangel oder auf ein falsches Lüftungsverhalten des Wohnungsbewohners zurückzuführen ist. Fakt ist, dass beim Schimmelbefall unverzüglich reagiert werden muss, da sich Schimmel im Verlauf der Zeit immer weiter ausbreitet.
Schimmel in der Wohnung stellt eine große Gefahr für die Gesundheit der Bewohner dar, da die Schimmelsporen bei dem Menschen allergische Reaktionen, Schleimhautreizungen sowie Reizungen der Haut und Atemwegserkrankungen verursachen können. Langfristig betrachtet kann der Mensch durch das Einatmen von Schimmelsporen auch Asthma bekommen.
Besonderheit nach Renovierung
Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung sind immer prädestiniert für den anschließenden Schimmelbefall. Der Grund für diesen Umstand liegt in der Tatsache, dass durch Farbe an den Wänden Feuchtigkeit in die Wohnung getragen wird. Für gewöhnlich werden im Zuge einer Renovierung nicht nur eine Wand, sondern direkt alle Wände gestrichen. Nach dieser Maßnahme ist es enorm wichtig, dass der Wohnung genügend Luft zugeführt wird. Die Luft hat einen Trocknungseffekt auf die Farbe und transportiert zudem auch die Feuchtigkeit aus den Wohnräumlichkeiten hinaus. Einer der Hauptgründe für Schimmel nach Renovierungsmaßnahmen ist die unzureichende Trocknung, sodass die Feuchtigkeit in den Wänden und Decken verbleibt.
Renovierungsmaßnahmen erfordern auf jeden Fall Fachwissen und die fachkundige Ausführung der Arbeiten. Werden die Arbeiten unsachgemäß und mangelhaft ausgeführt, so ist der Feuchtigkeitsgehalt in den Wänden und Decken viel zu hoch. Gleichermaßen verhält es sich mit Arbeiten am Mauerwerk, da die Feuchtigkeit auch durch Witterungseinflüsse in die Wohnräumlichkeiten gelangen kann. Die Dämmung an den Fenstern bildet ebenfalls ein großes Potenzial für Schimmelbefall, da die Dämmung ja die eindringende Feuchtigkeit verhindern soll. Wird im Zuge von Fenstersanierungsmaßnahmen die Fensterdämmung nicht sachgerecht verbaut, so kann durch diesen Bereich die Kälte von außen in das Innere gelangen. Kälte ist stets gleichbedeutend mit Feuchtigkeit und begünstigt letztlich die Schimmelbildung.
Pflichten des Vermieters
Die Haftungsfrage ist abhängig davon, wer die Schuld an dem Schimmelbefall trägt. Hat der Vermieter die Renovierungsmaßnahme selbst durchgeführt oder eine Firma mit der Durchführung beauftragt, so steht der Vermieter auch in der Pflicht, das Mietobjekt in dem vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben. Der Vermieter haftet zudem auch, wenn der Mieter eine vertraglich festgelegte Renovierung sachgerecht durchgeführt hat und der Schimmel auf Baumängel des Mietobjekts zurückzuführen ist.
Dem reinen rechtlichen Grundsatz nach hat der Vermieter die Verpflichtung zur sofortigen Mängelbeseitigung, da er dem Mieter das Mietobjekt in dem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen muss. Die Beseitigung des Mangels muss innerhalb eines angemessenen Zeitraums in sachgerechter Form erfolgen. Sollte der Vermieter über das hierfür erforderliche Fachwissen verfügen, so kann er die Mängelbeseitigung auch in Eigenregie vornehmen. Ist dies nicht der Fall, so muss zwingend eine hierfür qualifizierte Person respektive ein Unternehmen durch den Vermieter beauftragt werden. Die Kosten für die Mängelbeseitigung muss der Vermieter zunächst aus eigenen wirtschaftlichen Mitteln begleichen.
Ansprüche des Mieters
Unterlässt es der Vermieter, den von dem Mieter als Mangel angezeigten Schimmelbefall in der Wohnung zu beseitigen, so ergeben sich aus diesem Unterlassen heraus Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter. Zu den gängigsten Ansprüchen gehört hierbei die Mietminderung. Der Mieter ist jedoch nicht dazu berechtigt, die Mietzinszahlung an den Vermieter in einer wahllosen Höhe zu mindern. Vielmehr hat der Gesetzgeber zu dieser Thematik eine sogenannte Mietminderungstabelle ins Leben gerufen, anhand derer sich der Mieter orientieren muss. Die Mietminderung gehört dabei zu den sogenannten Einbehaltungsrechten des Mieters. Dies bedeutet, dass der Mieter den entsprechenden Prozentsatz der Mietzahlung eigenständig nach einer vorherigen schriftlichen Information des Vermieters einbehalten respektive dem Vermieter einen verminderten Mietzins zahlen darf.
Unter ganz bestimmten Rahmenumständen kann ein Mieter gegenüber dem Vermieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Ersatzanspruch ist jedoch davon abhängig zu machen, dass die Mängelbeseitigung durch den Vermieter unterblieben ist respektive der Vermieter die Schuld an dem Schimmelbefall trägt. Zudem muss auch ein materieller Schaden an dem Eigentum des Mieters, das sich in den Mieträumlichkeiten befindet, entstanden sein.
Für die Geltendmachung der Ansprüche gegenüber dem Vermieter hat der Mieter keine unbegrenzte Zeitspanne zur Verfügung. Der Gesetzgeber in Deutschland hat diesbezüglich eine Verjährungsfrist festgelegt, die in dem § 548 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben ist. Die Regelverjährungsfrist beträgt 6 Monate. Die Verjährungsfrist startet mit dem Rückerhalt von dem Mietobjekt. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, so können keinerlei Ansprüche mehr gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
Ein Sonderfall stellt der arglistig verschwiegene Mangel dar, der den Schimmelbefall in der Wohnung begünstigt hat. In derartigen Fällen hat der Mieter gegenüber dem Vermieter gem. §§ 195 sowie 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren zu beachten, innerhalb derer die Ansprüche geltend gemacht werden können. Die Verjährungsfrist startet mit der Kenntnisnahme des Mangels.
Exemplarische Beispiele für Urteile zu Mietminderungen wegen Schimmel
Die hier dargelegten Gerichtsentscheidungen sind ausschließlich als Urteile in Einzelfällen zu verstehen und fungieren lediglich als Leitlinien oder Orientierungspunkte. Sie dürfen nicht als allgemeinverbindliche Rechtsprechung interpretiert werden und sollten primär als Referenzmaterial für vergleichbare rechtliche Fragestellungen herangezogen werden. Wir laden Sie ein, sich mit uns in Verbindung zu setzen, damit wir Ihre spezifische Situation detailliert analysieren und eine fundierte Beurteilung Ihres Mietmangels vornehmen können.
| Mietminderungsgrund | Gericht | Az./Fundstelle | Minderung in Prozent |
|---|---|---|---|
| Schimmel und Feuchtigkeit in der gesamten Wohnung | LG Berlin | GE 1991 625 | 80% |
| Schimmel in allen Zimmern der Neubauwohnung | LG Köln | Az.: 9 S 25/00 | 75% |
| Gesundheitsrisiko durch Schimmel und Feuchtigkeit | LG Saarbrücken | WuM 1982 187 | 40% |
| Schimmel in Bad und Schlafzimmer | AG Siegburg | ZMR 2005 543 | 30% |
| Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche | VG Berlin | GE 83 767 | 25% |
| Schimmel und Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer | AG Köln | WuM 1974 241 | 20% |
| Schimmel an Küchen- und Wohnzimmerwänden wegen defekter Fenster | AG Köln | 211 C 446/13 | 20% |
| Schimmel über den Sockelleisten im Schlafzimmer | LG Berlin | 65 S 524/13 | 15% |
| Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer | LG Osnabrück | Az.: 1 S523/82 | 10% |
| Feuchtigkeitsfleck im Bad | LG München | Az.: 14 S 1387/83 | 10% |
| Feuchtigkeit im Keller | AG Bad Bramstedt | WuM 1990 71 | 10% |
| Feuchtigkeitsflecken an der Küchendecke | AG Dortmund | DWW 1997 157 | 2.95% |
| Feuchter Keller in Altbau | AG Ansbach | 2 C 2268/11 | 0% |
| Schimmelrisiko nur durch übermäßiges Lüften vermeidbar | AG München | IMR 2010 519 | 100% |
| Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen | AG Berlin-Charlottenburg | GE 2007 1387 | 100% |
| Ratten und ständige Wanddurchfeuchtung | AG Potsdam | WuM 1995 534 | 100% |
| Lärm durch Trocknungsgeräte | AG Schönefeld | 109 C 256/07 | 100% |
| Feuchtigkeit und sichtbare Schäden in der Wohnung | AG Bad Vilbel | 3 b C 52/96 | 60% |
| Schimmel im Wohnzimmer | LG Hamburg | ZMR 2008 456 | 50% |
| Feuchtigkeit in den Wänden beeinträchtigt Nutzung | LG Berlin | GE 1991 573 | 50% |
| Undichte Fenster verursachen Feuchtigkeit | AG Leverkusen | WuM 1981 U9 | 50% |
| Wasser tropft von der Decke; Teppich durchnässt | AG Leverkusen | WuM 1980 163 | 50% |
| Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung | LG Osnabrück | WuM 1989 370 | 20% |
| Undichte Fenster und verfärbte Küchenwand | LG Hannover | ZMR 1979 47 | 20% |
| Feuchtigkeit verursacht aufgequollenes Laminat | AG Schöneberg | 109 C 256/07 | 20% |
| Durchnässte Zimmerdecke | LG Hamburg | Az.: 11 S 86/71 | 8% |
| Feuchtigkeitsflecken in der Küche | AG Hannover | Az.: 415 C 1021/82 | 10% |
| Feuchtigkeitsfleck und Wasserränder im Bad | AG Lahnstein | WuM 1977 227 | 10% |
| Feuchtigkeitsschaden im Wohnzimmer | AG Ravensburg | WuM 1976 9 | 10% |
| Feuchtigkeit in der Wohnung | KG Erfurt | RAnB 1993 9 | 10% |
| Schimmel nach Fenstermodernisierung | AG Gotha | 2 C 116/02 | 10% |
| Feuchtigkeitsflecken an der Küchendecke | LG München I | Az.: 31 S 17040/84 | 5% |
| Feuchtigkeit im Kellerraum | AG Düren | WuM 1983 30 | 5% |
| Beschlagene Isolierglasscheiben | AG Kassel | WuM 1993 607 | 5% |
| Decke und Fensterfront durchnässt | VG Berlin | GE 84 183 | 25% |
| Feuchtigkeitsschäden in Thermotapeten-Wohnung | LG Aachen | WuM 1991 89 | 25% |
| Erheblicher Schimmelpilzbefall | LG Hamburg | 307 S 39/09 | 25% |
| Schimmel durch Vermieter-Lüftungsanweisungen | Landgericht Berlin | 67 S 358/20 | 25% |
| Kein Mietminderungsanspruch für Wärmebrücken | Bundesgerichtshof | VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 | 0% |
| Feuchter Keller "soweit verfügbar" | Amtsgericht Berlin-Wedding | 4 C 123/16 | 0% |
| Unzumutbares sechsmaliges Stoßlüften | Landgericht Berlin | 65 S 400/15 | 10% |
| Sechs- bis achtmal Stoßlüften nötig | Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg | 20 C 234/13 | 10% |
| Dreimaliges Stoßlüften zumutbar | Landgericht Frankfurt am Main | 2-17 S 51/14 | 0% |
| Mieter-verursachter Schimmel | Amtsgericht Schöneberg | 102 C 194/13 | 0% |
| Schimmel durch defekte Fenster | Amtsgericht Köln | 211 C 446/13 | 20% |
| Schimmel über Fußbodensockelleisten | Landgericht Berlin | 65 S 524/13 | 15% |
| Schimmel hinter Kleiderschrank | Landgericht Lübeck | 1 S 106/13 | 15% |
| Feuchtigkeit und Schimmel | Amtsgericht Osnabrück | 48 C 31/12 (5) | 20% |
| Feuchter Keller in Doppelhaushälfte | Landgericht Berlin | 63 S 628/12 | keine Angabe |
| Feuchtigkeit im Altbaukeller | Amtsgericht Ansbach | 2 C 2268/11 | 0% |
| Schimmel im Schlafzimmer | Landgericht Konstanz | 61 S 21/12 A | 20% |
| Kein Minderungsrecht wegen Einbauschrank | Landgericht Kiel | 1 S 102/11 | 0% |
| Schimmel; fehlende Dusche; Lärm | Amtsgericht Köln | 224 C 100/11 | 80% |
| Feuchtigkeit im Hobbyraum | Amtsgericht Schöneberg | 4 C 52/11 | 50% |
| Vereinzelter Schimmel | Landgericht Berlin | 63 S 690/09 | 10% |
| Schimmel nur durch Lüften vermeidbar | Amtsgericht München | 412 C 11503/09 | 100% |
| Feuchtigkeit im Nachkriegskeller | Amtsgericht München | 461 C 19454/09 | 0% |
| Feuchtigkeitsflecken im Wohnzimmer (20 x 20 cm) | AG Bad Vilbel | WM 1996 S. 701 | 10% |
| Gesamter Boden feucht | AG Bad Vilbel | WM 1996 S. 701 | bis zu 60% |
| Undichtes Dach und Schimmel an Wänden | AG Hamburg | WM 1979 S. 103 | 20% |
| Erhebliche Feuchtigkeit und nahezu überall Schimmel | LG Berlin | GE 1991 65 S 205/89 | 80% |
| Schimmel in Schlafzimmer; Wohnzimmer; Küche und Toilette | LG München | 15 S 7066/85 | 15% |
| Schimmelbefall und gravierende Durchfeuchtung der Wohnung | AG Berlin-Kreuzberg | 6 C 328/84 | 93% |
| Gestank und Schimmel in der Wohnung | LG Hannover | WM 1982 11 S 322/81 | 10% |
| Außenwand eines Abstellraums von Schimmelpilzen befallen | AG Steinfurt | WM 1977 3 C 230/77 | 10% |
(alle Angaben ohne Gewähr – Irrtümer vorbehalten – Beachten Sie: Dieses ist nur eine Auswahl an Einzelfallentscheidungen, jeder Fall ist individuell)
Beweislast
Auf der Grundlage der ständigen Rechtsprechung von dem Bundesgerichtshof (BGH) liegt die Beweislast bei einem Schimmelbefall in der Wohnung zunächst bei dem Vermieter. Der Mieter hat erst dann die Beweislast zu tragen, wenn der Vermieter erfolgreich den Beweis dafür erbringen konnte, dass der Schimmelbefall nach der Renovierung nicht auf Mängel des Mietobjekts zurückzuführen ist.
Ein Vermieter kann sich dadurch entlasten, dass entsprechende Nachweise über die korrekt ausgeführten Bauarbeiten an dem Mietobjekt erbracht werden. Als derartige Beweise gelten auch diejenigen Nachweise, dass das Mietobjekt dem aktuellen Stand der bauphysikalischen Anforderungen entspricht und keine Mängel an dem Mietobjekt vorhanden sind.
Vermeidung von Schimmelbefall
Schimmel in der Wohnung kann vermieden werden, wenn es in dem Mietobjekt keine sogenannten Wärmebrücken gibt. Überdies dürfen die Gebäude nicht zu luftdicht gebaut werden, da heutzutage nach dem heutigen Stand der Bautechnik die Vermeidung von Schimmel schwerer ist, als es in damaligen Zeiten der Fall war. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass in früheren Zeiten bauphysikalisch von einer Luftfeuchtigkeit deutlich unterhalb des Wertes von 50 Prozent bei einer Raumdurchschnittstemperatur von 20 Grad ausgegangen ist. Dies hat sich in der heutigen Zeit geändert.
Während der Bauphase des Mietobjekts sowie während der Renovierungsmaßnahme sollten alle durchgeführten Arbeiten möglichst sehr genau kontrolliert und auch protokolliert werden. Auf diese Weise lässt sich sehr gut nachvollziehen, welche Maßnahme wann durchgeführt wurde.
Einbeziehung von Experten
Die Ursache des Schimmels ist für die Haftungsfrage von entscheidender Bedeutung. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können mittels eines Gutachters beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in dem jeweiligen Verantwortungsbereich liegt.
Für gewöhnlich wird bei einem Schimmelbefall nach einer Renovierung jede Partei die eigene Schuld zunächst von sich weisen und die Schuld bei dem anderen suchen. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die Ersatzansprüche des anderen wirtschaftlich sehr stark zu Buche schlagen. Es ist, aufgrund der wirtschaftlichen und rechtlichen Tragweite, sehr ratsam, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der eigenen Interessen zu beauftragen.
Es muss nicht zwingend zu einer gerichtlichen Klärung des Sachverhalts kommen. Gerichtliche Auseinandersetzungen verursachen Kosten und nehmen für gewöhnlich auch sehr viel Zeit in Anspruch. Durch die außergerichtliche, einvernehmliche Einigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter lassen sich Kosten vermeiden und zudem auch Probleme schneller lösen. Wenn beide Seiten kompromissbereit aufeinander zugehen, kann das Gerichtsverfahren vermieden werden.
Fazit
Schimmel in der Wohnung ist insbesondere nach einer Renovierung keine Seltenheit. Die Frage der Haftung ist hierbei von enormer Bedeutung. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten die eigenen Rechte und Pflichten kennen. In der gängigen Praxis muss die Haftungsfrage, die für Ersatzansprüche entscheidend ist, gerichtlich geklärt werden. Der Gang zum Rechtsanwalt ist dann unvermeidlich.
