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Schimmelbildung im Keller der Mietwohnung – Mietminderung

AG Aachen – Az.: 121 C 73/15 – Urteil vom 28.10.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, in dem zur Wohnung der Klägerin mit der Nr. 2.3 im Objekt V-straße 1a, B-Stadt, gehörenden Kellerraum (mit dem Rücken zur Eingangstür des Kellerbereichs stehend gesehen der zweite Raum links auf der linken Seite) Maßnahmen zu treffen, die eine Aufbewahrung von Gegenständen ermöglichen, ohne dass diese von Schimmel befallen werden.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 301,77 EUR (in Worten: dreihundertein Euro und siebenundsiebzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.07.2015 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Dieses Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 EUR vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin hat das Gericht gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Schimmelbildung im Keller der Mietwohnung - Mietminderung
(Symbolfoto: Robert Kneschke/Shutterstock.com)

Mit Mietvertrag vom 01.02.2014 mietete die Klägerin gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Zeugen T, die 4 Zimmer- Wohnung Nr. 2.3 im 1. OG links des neu gebauten Objekts V-str. 1 in B-Stadt von dem Beklagten an. Die Miete beträgt laut Mietvertrag 436,16 EUR zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 230,00 EUR, Miete für einen Tiefgaragenstellplatz in Höhe von 60,00 EUR sowie einer Betriebskostenpauschale für den Stellplatz in Höhe von 15,00 EUR. Ab dem 01.01.2015 sieht der Mietvertrag einer Erhöhung der Kaltmiete auf 442,71 EUR vor. Laut Mietvertrag wurde zusätzlich zu der Wohnung ein Kellerraum “nach Wahl des Vermieters” mitvermietet, wobei der Mietvertrag den formularmäßigen Passus enthält, dass sich der Vermieter ausdrücklich das Recht einer Umbelegung des Kellerraums vorbehält. Ferner wurden zur gemeinschaftlichen Nutzung weitere Gemeinschaftseinrichtungen, wie Waschküche, Trockenraum, Keller und Außenanlage mitvermietet. Der Ehemann der Klägerin trat etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis an die Klägerin ab.

Der Keller des Objekts ist derart aufgeteilt, dass sich straßenseitig ein länglicher Wasch- und Trockenraum mit einem Kellerfenster befindet. Hinter diesem Waschraum folgt ein länglicher Raum, der mit Stahl-Holzverschlägen in kleine abzusperrende Bereiche geteilt ist, die als Abstellräume der einzelnen Mieter genutzt werden. Zudem ist in dem länglichen Raum eine Stahlbetonwandscheibe vorhanden, welche zu zwei Abstellräumen, unter anderem dem der Klägerin und ihrem Ehemann zugewiesenen Kellerraum, die vordere Begrenzung darstellt. Der Abstellraum der Klägerin wird ansonsten durch die Außenwand bzw. Trennwand zur Tiefgarage, eine Rückwand sowie zu einer Seite hin durch eine Stahl-Holzkonstruktion zum daneben liegenden Abstellraum abgegrenzt, welcher wiederum auch zur anderen Seite mit einer Stahl-Holzkonstruktion abgegrenzt ist. Des Weiteren befindet sich im Hausanschlussraum des Kellers ein Pumpensumpf bzw. eine Sickergrube, welche im Laufe des Verfahrens durch den Einbau einer Fäkalien-Hebeanlage baulich verändert wurde.

Im Oktober 2014 wandten sich die Klägerin und ihr Ehemann mit Mängelrügen u.a. wegen Feuchtigkeit im Keller an den Beklagten und zahlte die Miete ab Oktober 2014 lediglich unter Vorbehalt. Mitte Oktober 2014 wurde der Keller daraufhin durch den Zeugen E, einen Vertreter der Hausratsversicherung der Klägerin sowie den Zeugen P, einen Mitarbeiter der Immobilienverwaltung des Beklagten, besichtigt.

Mit E-Mail vom 03.12.2014 forderte der Beklagte die Klägerin und ihren Ehemann auf, ihren Kellerraum bis zum 14.12.2014 zu entrümpeln und in einen anderen Kellerraum, namentlich einen Gitterverschlag, zu wechseln, was diese ablehnten.

Am 29.03.2015 fand ein weiterer Wassereinbruch in den Kellerbereich statt als Wasser bei einem Starkregen durch die Tiefgaragenauffahrt in den Keller lief. Daraufhin wandte sich die Hausverwaltung mit Schreiben vom 30.03.2015 an alle Mieter des Objektes, bat diese, die ihnen zugeordneten Kellerräume leer zu räumen und trocken zu legen und teilte mit, dass im Keller 3 Trocknungsgeräte sowie 2 Ventilatoren aufgestellt würden. Mit weiterem Schreiben vom 10.06.2015 bat der Beklagte die Klägerin um Terminsvorschläge zur Trocknung des Kellerraums und teilte mit, das Aus- und Einräumen des Kellers würde von ihm entsprechend organisiert. Mit Schreiben vom 23.06.2015 bat die Klägerin um Mitteilung wo die Gegenstände untergebracht würden und teilte mit, es sei im Übrigen nicht möglich, den Kellerraum überhaupt zu räumen, da aufgrund des Wasserschadens Gegenstände beschädigt seien und der Beklagte sich weigere, den Schadensersatz dem Grunde nach anzuerkennen, so dass aus Beweissicherungszwecken die Gegenstände weiterhin in dem Keller verbleiben müssten.

Die Klägerin behauptet, in den zur Wohnung gehörenden Kellerraum sei ab Oktober 2014 immer wieder in erheblichem Umfang Feuchtigkeit durch Decke, Boden und Wände eingedrungen. Es sei daher nicht möglich in dem Kellerraum Gegenstände aufzubewahren, ohne dass diese von Schimmel befallen würden. Der Kellerraum der Klägerin sei zudem von starkem Modergeruch durchsetzt. Im Wasch- und Trockenraum trete ebenfalls ein äußerst unangenehmer Modergeruch auf, sodass dort keine Wäsche getrocknet werden könne. Schließlich trete aus der Sickergrube bzw. dem Pumpensumpf ein erheblich unangenehmer Fäkaliengeruch aus und verbreite sich im Treppenhaus. Der Gestank sei zudem bei Öffnung des zur Straßenseite gelegenen Schlafzimmerfensters auch in der Wohnung der Klägerin deutlich wahrnehmbar. Die Miete sei aufgrund der behaupteten Mängel in der Zeit von Oktober 2014 bis einschließlich Juli 2015 um 20 % gemindert gewesen.

Die Klägerin beantragt,

1. im zur Wohnung der Klägerin mit der Nr. 2.3 im Objekt V-str. 1a, B-Stadt, gehörenden Kellerraum (mit dem Rücken zur Eingangstür des Kellerbereich stehend gesehen der zweite Raum links auf der linken Seite) die eingedrungene Feuchtigkeit zu beseitigen und Maßnahmen zu treffen, die ein erneutes Eindringen von Feuchtigkeit durch die Wände und den Boden sowie die Decke des Kellerraums verhindert und die Aufbewahrung von Gegenständen ermöglicht wird, ohne dass diese Gegenstände von Schimmel befallen werden;

2. durch geeignete Maßnahmen den Modergeruch im vorbenannten Kellerraum zu beseitigen;

3. durch geeignete Maßnahmen den Modergeruch im Wasch-/Trockenraum des Hauses V-str. 1a, B-Stadt zu beseitigen;

4. durch geeignete Maßnahmen zu verhindern, dass (Fäkalien-)Geruch aus der Sickergrube bzw. dem Pumpensumpf des Hauses V-str. 1a, B-Stadt

a. im Treppenhaus des Objekts sowie

b. beim Öffnen des zur Straßenseite gelegenen Schlafzimmerfensters der im II. OG links gelegenen Wohnung der Klägerin (mit der Nr. 2.3) in jener Wohnung

wahrgenommen werden kann.

Mit Schriftsatz vom 20.07.2015, dem Beklagten zugestellt am 24.07.2015 hat die Klägerin die Klage wie folgt erweitert:

5. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.491,39 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, erhöhte Feuchtigkeitswerte oder Schimmel seien im Keller nach einer entsprechenden Überprüfung am 10.10.2014 nicht feststellbar gewesen. Soweit sich dennoch Feuchtigkeit oder Schimmel in dem Kellerraum der Klägerin gebildet hätten, sei dies auf ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten aufgrund einer Überfüllung des Kellerraums zurückzuführen. Hilfsweise macht der Beklagte geltend, die Klägerin habe die Beseitigung der Feuchtigkeit, welche aufgrund des Unwetters vom 29.03.2015 in den Keller eingedrungen sei, in unzulässiger Weise verweigert. Der Pumpensumpf sei im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage bereits vor Einbau der Hebeanlage durch eine Gummimatte sowie einen Kunststoffbehälter hinreichend gegen austretende Gerüche abgesichert gewesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Kellers, Vernehmung der Zeugen T, E, H, C und P. Insofern wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 05.10.2015 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.04.2016 verwiesen. Ferner hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen W vom 27.07.2015.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

1. Klageantrag zu 1)

Der Klägerin steht aus eigenem sowie abgetretenem Recht der zugesprochene Anspruch auf Mängelbeseitigung gem. §§ 535 Abs. 1 S. 1, 398 BGB hinsichtlich des zugewiesenen Kellerraums zu. So steht nach der durchgeführter Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass bauliche Mängel im Kellerbereich dazu führen, dass dort eine zu hohe Luftfeuchtigkeit herrscht, die wiederum zu Schimmelbildung an dort gelagerten Gegenständen führt.

Das Gericht stützt sich insofern auf das eingeholte schriftliche Gutachten des Sachverständigen W vom 27.07.2015. Das Gutachten ist in sich widerspruchsfrei, plausibel und auch für den Laien gut verständlich. Der Sachverständige hat zwar festgestellt, dass Wände, Decke und Boden des Kellers dicht sind, so dass hierdurch keiner Feuchtigkeit von außen eindringt. Im weiteren hat der Sachverständige jedoch ausgeführt, dass in dem Keller dennoch eine zu hohe Feuchtelast der Raumluft herrsche, die zu Schimmelbildung an dort gelagerten Gegenständen führe. So hat der Sachverständige eine Luftfeuchtigkeit im Bereich der Abstellräume von 72-73 % festgestellt und hierzu angegeben, dass es bei diesen Bedingungen schon bei einem Temperaturunterschied zwischen Kellerbereich und Außenluft von nur ein bis zwei Grad an den Innenwandoberflächen zu Schimmelbildung komme. Die Feuchtelast führt der Sachverständige darauf zurück, dass sich der Bereich der Abstellräume durch die bauliche Anordnung nicht ausreichend belüften lasse, da der Keller lediglich durch ein Kellerfenster im Wasch- und Trockenraum entlüftet wird. Auch wenn nach den Feststellungen des Sachverständigen in einen Fensterflügel kurz vor dem zur Erstellung des Gutachtens erfolgten Ortstermin am 27.06.2016 ein Ventilator und an der gegenüberliegenden Wand zu dem Bereich der Abstellräume eine Kernbohrung als Nachstromöffnung eingebaut worden sind, hat der Sachverständige angegeben, dass der Ventilator zum einen während der Besichtigung nicht in Betrieb war und zum anderen die Situation auch nur etwas verbessern würde. Zur wirksamen Reduzierung der Raumluftfeuchte schlägt der Sachverständige vielmehr zusätzlich den dauerhaften Gebrauch von Raumluftentfeuchten vor. Der Sachverständige hat die Feuchtelast zudem auf eine nicht durchgeführte Trocknung des Estrichs zurückgeführt. Die nach dem Wassereinbruch vom 29.03.2015 durch die Hausverwaltung vorgenommene Trocknung des Kellerbereichs mit Kondenstrocknungsgeräten habe nicht ausgereicht. Es hätte vielmehr eine direkte Estrichtrocknung mit Belüftungsbohrungen vorgenommen werden müssen. Der Estrich habe auch deswegen schlecht austrocknen können, da die Raumluftfeuchte schon aufgrund der schwierigen Belüftungssituation hoch sei.

Diese Feststellungen des Sachverständigen decken sich mit der glaubhaften Aussage des Zeugen E, der als Sachschadensregulierer der Hausratsversicherung der Klägerin den Keller am 10.10.2014 besichtigt hat und ebenfalls angegeben hat, ihm sei im gesamten Kellerbereich eine sehr hohe Luftfeuchtigkeit aufgefallen, die saunaähnlich gewesen sei. Der Zeuge E hat zudem bestätigt, dass in dem Keller der Klägerin alles voller Schimmel gewesen sei und er insofern die von der Klägerin zur Akte gereichten Lichtbilder, bei denen Schimmel auf Fahrradlenker und -griffen sowie einem Koffer zu sehen ist, gefertigt habe. Das Gericht schenkt der Aussage des Zeugen E Glauben. Zum Einen wird die Aussage durch das Sachverständigengutachten gestützt. Zum Anderen steht der Zeuge nicht im Lager einer der Parteien und hat eigene Eindrücke wiedergegeben, indem er etwa angegeben hat, aufgrund der hohen Luftfeuchtigkeit in Schweiß ausgebrochen zu sein. Soweit der Zeuge P dagegen ausgesagt hat, ebenfalls im Oktober 2014 den Keller besichtigt zu haben und dort nur eine Luftfeuchtigkeit von rund 45 % gemessen zu haben, folgt das Gericht den entgegenstehenden Angaben des Zeugen E, die durch das eingeholte Sachverständigengutachten bestätigt werden.

Soweit der Beklagte geltend macht, der Klägerin stehe kein Mangelbeseitigungsanspruch zu, da diese einen Tausch des Kellerraums verweigert habe, steht dem einerseits entgegen, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen die Problematik der schlechten Entlüftung im gesamten Bereich der Abstellräume im Keller besteht. Andererseits handelt es sich bei dem zum Tausch angebotenen Kellerraum nicht um einen gleichwertigen Raum, sondern um einen Gitterverschlag, der anders als der der Klägerin und ihrem Ehemann zugewiesene Kellerraum nicht durch Außenwände abgegrenzt und mit einer Türe versehen und damit nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin weniger einbruchssicher ist. Soweit sich der Beklagte auf die in dem Mietvertrag unter § 1 Nr. 2 angefügte formularmäßige Klausel beruft, nach der sich der Vermieter ausdrücklich das Recht einer Umbelegung des Kellerraumes vorbehält, ist diese Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Wenn es auch möglich ist, dass der Vermieter dem Mieter gemäß § 315 BGB einen Kellerraum nach seiner Wahl zuweisen kann, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sich der Vermieter während der Dauer des gesamten Mietverhältnisses das Recht behält, den einmal zugewiesenen Kellerraum jederzeit voraussetzungslos neu zu vergeben. Die Klausel sieht für eine derartige Umbelegung keinerlei Voraussetzungen wie etwa einen wichtigen Grund oder eine Gleichwertigkeit des Tauschobjektes vor. Ferner folgt daraus für den Mieter eine Unsicherheit inwiefern er den Raum dauerhaft wird nutzen können und sich eine Einrichtung, etwa durch Anbringung von Regalen etc., lohnt.

Soweit der Beklagte darüber hinaus geltend macht, die Klägerin habe die Beseitigung der am 29.03.2015 in den Keller eingedrungenen Feuchtigkeit verweigert, steht auch dies eine Mängelbeseitigungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Die Feuchteproblematik im Keller rührt, wie sich aus der Darstellung des Sachverständigen ergibt, nicht allein aus dem Wassereinbruch vom 29.03.2015 her, sondern gründet auch auf der unzureichenden Entlüftungssituation. Die diesbezüglich durch den Beklagten ergriffenen Maßnahmen (namentlich der Einbau des Ventilators) können nach den Feststellung des Sachverständigen das Problem nur etwas verbessern, jedoch nicht endgültig beseitigen. Auch bei angebotener Trocknung des Kellerraums bliebe insofern die Möglichkeit weiterer Schimmelbildung aufgrund zu hoher Luftfeuchtigkeit.

2. Klageantrag zu 2)

Betreffend den Klageantrag zu 2) steht der Klägerin kein eigenständiger Beseitigungsanspruch hinsichtlich eines behaupteten Modergeruchs im Kellerraum zu. So konnte ein starker Modergeruch in dem Kellerraum der Klägerin aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Der Zeuge E hat beispielsweise lediglich angegeben einen ganz leichten Schimmelgeruch wahrgenommen zu haben. Weder die anderen Zeugen noch der Sachverständige haben das Vorliegen eines starken Modergeruchs festgestellt.

3. Klageantrag zu 3)

Der Klägerin steht ferner kein Anspruch auf Beseitigung eines Modergeruchs im Wasch-/Trockenraum des Objekts zu. Auch hier konnte ein Modergeruchs aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Weder ein Zeuge noch der Sachverständige haben dies bestätigt. Der Zeuge E hat lediglich von einem Geruch nach Wäsche, Waschmittel und Feuchtigkeit gesprochen.

4. Klageantrag zu 4)

Auch ein Anspruch auf Verhinderung des Austritts von Fäkaliengerüchen aus der Sickergrube bzw. dem Pumpensumpf in das Treppenhaus sowie in das Schlafzimmer der Klägerin steht dieser nicht zu. Nach den Feststellungen des Sachverständigen konnte aus der Sickergrube kein austretender Fäkaliengeruch festgestellt werden, da sämtliche Abwasserzuläufe jetzt an einer Fäkalienhebeanlage und damit einem geruchsdichten System angeschlossen sind. Dies hat die Klägerin zudem selbst bestätigt.

5. Klageantrag zu 5)

Der Klägerin steht jedoch aus eigenem sowie abgetretenem Recht ein Anspruch auf Rückzahlung geminderter Miete für den Zeitraum von Oktober 2014 bis einschließlich Juni 2015 in Höhe von 301,77 EUR aufgrund der verminderten Nutzbarkeit des Kellerraums in diesem Zeitraum aus §§ 812, 536 Abs. 1, 398 BGB zu.

Das Gericht geht insofern davon aus, dass während dieses Zeitraums eine zu hohe Feuchtigkeit in dem Keller vorgelegen hat, welche eine Mietminderung aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit des Kellerraums i.H.v. 5 % rechtfertigt. So hat der gerichtlich bestellte Sachverständige, wie bereits dargelegt, eine zu hohe Feuchtelast, welche zu Schimmelbildung an eingelagerten Gegenständen führt, in dem Keller bestätigt, obwohl im Sommer 2016 ein Ventilator sowie eine Kernbohrung eingebaut worden sind, welche in dem streitgegenständlichen Mietminderungszeitraum noch nicht vorlagen. Die Schimmelbildung ist ferner durch die zur Akte gereichten Lichtbilder der Klägerin sowie die glaubhafte Aussage des Zeugen E bestätigt worden. Soweit der Beklagte vorträgt, die Klägerin und ihr Ehemann hätten die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert, kann dem für den gesamten Zeitraum nicht gefolgt werden. In der Weigerung der Klägerin den Kellerraum eigenständig bis zum 14.12.2014 zu räumen und in einen Gitterverschlag zu wechseln, liegt, wie bereits dargestellt, aufgrund der Unwirksamkeit der betreffenden Klausel keine Pflichtverletzung des Mietvertrages. Lediglich für den Monat Juli 2016 kann das Gericht eine Verweigerung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch die Klägerin feststellen. So hat der Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 10.06.2015 um Terminsvorschläge gebeten und gleichzeitig angeboten das Aus- und Einräumen des Kellers zu organisieren, was die Klägerin mit Schreiben vom 23.06.2015 abgelehnt hat.

Eine höhere Minderungsquote ergibt sich schließlich nicht aus der behaupteten Geruchsbelästigung durch die Sickergrube vor Einbau der Hebeanlage, da insofern ein Mangel auch vor der baulichen Veränderung nicht festgestellt werden konnte. In dem Ortstermin vom 05.10.2016 konnte zwar unmittelbar im Hausanschlussraum ein Geruch festgestellt werden, nicht jedoch im Treppenhaus.

Ausgehend von einer monatlichen Bruttomiete hinsichtlich der Wohnung für den Zeitraum Oktober 2014 bis einschließlich Dezember 2014 von 666,16 EUR ergibt sich für diesen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 3 × 33,31 EUR = 99,93 EUR und ausgehend von einer monatlichen Bruttomiete i.H.v. 672,71 EUR für den Zeitraum Januar 2015 bis einschließlich Juni 2015 eine Mietminderung i.H.v. 6 × 33,64 EUR = 201,84 EUR, mithin insgesamt 301,77 EUR.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus § 291 BGB, nachdem die Klageerweiterung dem Beklagten am 24.07.2015 zugestellt worden ist.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.500,00 EUR bis zum 24.07.2015 und danach auf 2.991,39 EUR festgesetzt.

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