Schönheitsreparaturen sorgen regelmäßig für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Zwar sind Schönheitsreparaturen eigentlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters, doch die meisten Vermieter wälzen diese Pflicht auf die Mieter ab. Aber viele der diesbezüglichen Vertragsklauseln sind eigentlich unwirksam. Doch was sind eigentlich Schönheitsreparaturen, mit welchen Vertragsklauseln müssen Mieter rechnen und wann können Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufgebürdet werden?
Was sind Schönheitsreparaturen?
Grundsätzlich werden unter Schönheitsreparaturen optische Instandhaltungen und Gestaltungen von vermieteten Wohn- oder Geschäftsräumen verstanden. Bei Schönheitsreparaturen wird nur das Aussehen eines Raumes aufgewertet und oberflächliche Schäden werden beseitigt. An Anlehnung an den § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV werden unter Schönheitsreparaturen beispielsweise das Tapezieren und Anstreichen der Wände, die Teppichbodenreinigung oder das Streichen der Böden oder das Streichen der Innentüren und Fenster.
Wer muss die Schönheitsreparaturen tragen?
Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Vermieter dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Doch diese gesetzliche Regelung ist nicht zwingend, so dass Vermieter und Mieter sich auch auf eine andere Regelung einigen können. In vielen Mietverträgen finden sich daher Vertragsklauseln, in denen die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden. Doch nicht jede dieser formularvertraglichen Bestimmungen ist auch tatsächlich wirksam. Nicht wirksam kann die Bestimmung nach neuerer Rechtsprechung (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015) dann sein, wenn die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand an den Mieter übergeben wurde und dem Mieter dafür kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Als unrenoviert wird eine Wohnung dann eingeordnet, wenn sie Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Natürlich kann ein Vermieter nicht jedem seiner Mieter jeweils eine frisch renovierte Wohnung übergeben, aber geringe Auffrischungsarbeiten können schon genügen, um dem Begriff „renoviert“ zu genügen. Es reicht, wenn die vermietete Wohnung im Gesamten einen renovierten Eindruck vermittelt.
In diesem Zusammenhang ist das Übergabeprotokoll beim Einzug eines neuen Mieters von großer Bedeutung, da hier Mieter das Feststellen von kleineren oder größeren Mängeln schriftlich fixieren und so im Nachhinein den Zustand der Nicht-Renovierung beweisen können.
Was sind die sogenannten Abgeltungsklauseln?
Lange war es üblich, dass für den Fall, dass bis zum Auszug des Mieters noch keine Schönheitsreparaturen fällig waren, sogenannte Abtretungsklauseln griffen. Diese hatten zum Inhalt, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten übernehmen müsse. Bis zum Jahr 2015 hielt der BGH solche Klauseln in engen Grenzen grundsätzlich für wirksam. Die neuere Rechtsprechung vertritt allerdings die Ansicht, dass solche Abtretungsklauseln generell unwirksam seien. Die Richter sehen in solchen Klauseln eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, da bei Abschluss des Mietvertrages nicht ersichtlich ist, welcher finanziellen Belastung sich der Mieter konfrontiert sieht.
Welche Entschädigung ist bei zu Unrecht vorgenommenen Schönheitsreparaturen des Mieters angemessen?
Sollte ein Mieter Schönheitsreparaturen vorgenommen haben, zu denen er eigentlich nicht verpflichtet war, kann er unter Umständen eine Entschädigung vom Vermieter verlangen. Eine Faustformel zur Berechnung der Höhe der Entschädigung lautet, dass der Wert des mietfreien Wohnens den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechen sollte. Da der Vermieter in der Regel die Verwendung der Formularklausel ins Spiel gebracht hat, ist er für die Darlegungs- und Beweislast in dieser Frage zuständig. Allerdings ist es Sache des Mieters darzulegen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Daher ist das bereits erwähnte Übergabeprotokoll von so großer Bedeutung.
Was passiert, wenn wirksam verabredete Schönheitsreparaturen vom Mieter unterlassen werden?
Kommt der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses den erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht nach, stehen dem Vermieter zwei Optionen zur Verfügung. Entweder verlangt der Vermieter vom Mieter, dass er seiner Renovierungsverpflichtung nachkommt oder er entscheidet sich für einen Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 281 BGB, wenn trotz einer Fristsetzung keine Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt wurden.
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