AG Hannover – Az.: 568 C 7542/11 – Urteil vom 19.07.2012
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.001,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Rückzahlung einer Mietkaution. Der Beklagte hat die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt.
Der Kläger mietete vom Voreigentümer zum 01.06.2006 eine Wohnung in der …, …. Der Kläger zahlte eine Mietkaution in Höhe von 1.005,00 €. Seit dem 14.12.2009 ist der Beklagte Eigentümer der Wohnung. Der Kläger kündigte die Wohnung zum 30.11.2010 und zog nach einer Mietzeit von 4 Jahren und 6 Monaten aus. Aus beruflichen Gründen wohnte der Kläger nur am Wochenende in der Wohnung.
Die Rückgabe der Wohnung erfolgte durch die Nachbarn des Klägers, die Eheleute … an die Hausverwaltung des Beklagten. Die Hausverwaltung … rechnete mit Schreiben vom 15.02.2011 über die Kaution ab und teilte mit, dass aufgrund von Gegenansprüchen keine Rückzahlung erfolge. Der Kläger wies die Gegenansprüche zurück und verlangte die Rückzahlung des Kautionsguthabens zum 31.03.2011. Eine Rückzahlung des Kautionsguthabens erfolgte in der Folgezeit nicht.
Im Mietvertrag heißt es unter § 14 Schönheitsreparaturen:
1. Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper sowie sämtlicher Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fenster und sämtlicher anderer Holzteile der Mieträume einschließlich der Einbaumöbel.
2. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen, beginnend mit dem Mietverhältnis, der Fall:
alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen,
alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten,
alle 7 Jahre: alle anderen Nebenräume,
alle 7 Jahre der Anstrich von Fenstern, Türen, sonstigen Holzteilen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln.
Der Mieter hat spätestens bei Ende des Mietverhältnisses die nach Maßgabe von Ziffer 1 und 2 erforderlichen Arbeiten durchzuführen.
3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küchen, Bäder und Duschen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, länger als zwei Jahre 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, länger als zwei Jahre 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Nebenräume sowie für Fenster, Türen, sonstige Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als 1 Jahr zurück 14,28 %, länger als zwei Jahre 28,57 %, länger als drei Jahre 42,85 %, länger als vier Jahre 57,14 %, länger als fünf Jahre 71,43 %, länger als sechs Jahre 85,71 %. Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen oder sämtliche Schönheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausführung selbst durchzuführen.
Der Kläger ist der Ansicht, § 14 Nr. 3 des Mietvertrages sei unwirksam aufgrund der starren Fristen. Er behauptet, er habe Küche und Bad fachgerecht renovieren lassen von Malermeister … (Anlage K 4, Bl. 39 d. A.), wofür er 459,99 € gezahlt habe. Unabhängig von der (Un-)Wirksamkeit des § 14 seien darüber hinausgehende Renovierungsarbeiten nicht erforderlich gewesen. Die Wohnung habe er besenrein übergeben, sie sei vorher durch die Nachbarin … gereinigt worden.
Nachdem zunächst unstreitig war, dass ein WC-Schlüssel bei Übergabe der Wohnung an den Kläger vorhanden war, hat der Kläger dies erstmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung konkludent bestritten. Die Mietsicherheit sei zu Beginn des Vertragsverhältnisses geleistet worden und ab diesem Zeitpunkt mit 1 % zu verzinsen.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.059,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2011, hilfsweise ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte erklärt die Aufrechnung mit Gegenforderungen in Form von Schadensersatzansprüchen in Höhe von 1.117,99 €.
Nach Ansicht des Beklagten sei der Kläger zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 14 verpflichtet gewesen.
Der Beklagte behauptet dazu, die Decken und Wände im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad und im Flur seien renovierungs- und tapezierungsbedürftig gewesen. Wände und Decken hätten Flecken gehabt und seien vergilbt gewesen. Die Wände seien nicht frisch gestrichen, die Türen stark verdreckt und mit Flecken und Dreck versehen und die Heizkörper nicht lackiert und nicht gestrichen gewesen. Bei Übergabe der Wohnung sei ein WC-Schlüssel vorhanden gewesen, der bei Rückgabe der Wohnung nicht mehr vorhanden gewesen sei. Für das Reinigen der Türen habe eine Reinigungskraft eingesetzt werden müssen, wodurch Kosten in Höhe von 39,82 € entstanden seien. Für den Ersatz des WC-Schlüssels habe der Beklagte 15,00 € aufwenden müssen.
Der Beklagte beziffert die einzelnen Positionen wie folgt:
Sämtliche Renovierungsarbeiten, (Wände, Decken, Heizkörper und Türen) in der Küche und im Bad 633,58 €
Renovierungsarbeiten an den Decken und Wänden im Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur 633,58 €
Renovierungsarbeiten an den Türen und den Heizkörpern im Schlafzimmer, Wohnzimmer und im Flur 191,99 €
WC-Schlüssel 15,00 €
Reinigung der Türen 39,82 €
Insgesamt 1.117,99 €
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf dies Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 09.02.2012 und 28.06.2012 verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 05.04.2012 (Bl. 62/ 63 d. A.) durch Vernehmung der Zeugen …, … und der Zeugin … . Wegen des Ergebnisses der Beweisnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.06.2012 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten Zahlung von insgesamt 1.001,18 € verlangen. Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
1. Der Kläger hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.001,18 €. Im Übrigen ist der Anspruch des Klägers in Höhe von ursprünglich 1.056,00 € durch die berechtigte Aufrechnung des Beklagten mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von 39,82 € und 15,00 € gem. § 389 BGB erloschen.
Darüber hinaus stehen dem Beklagten keine weiteren Schadensersatzansprüche gegen den Kläger zu.
a) Der Kläger war gegen die Ansicht des Beklagten nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung nach Auszug vorzunehmen. Dem Beklagten steht daher kein aufrechenbarer Anspruch in Höhe von 1.063,27 € zu.
Die diesbezüglichen Klauseln in § 14 Ziffer 2 und 3 sind unwirksam.
Hinsichtlich Ziffer 3 ist festzustellen, dass es sich um eine sog. „starre“ Klausel handelt. Diesbezüglich wird nicht an die Erforderlichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen angeknüpft, sondern diese dem Mieter auferlegt, ohne dass eine Erforderlichkeitsprüfung stattfindet.
Weiterhin wird der Kläger durch die Klauseln in § 14 Ziffer 2 und Ziffer 3 unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt.
Eine Schönheitsreparaturklausel, die das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, benachteiligt den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und ist deshalb unwirksam.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung (BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen des Fußbodens und Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2011, Az. VIII ZR 222/09, zitiert nach Juris, m. w. N.). Die Beschränkung des Begriffs Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten den Mietern in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürften. Folglich ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II BV beschriebenen Inhalt hinaus, zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. BGH a. a. O.).
Bei kundenfeindlichster Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) ist das in der Klausel enthaltene Streichen der Wohnungseingangstür von außen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II BV ausgeklammert worden. Denn dieses Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (BGH a. a. O.).
Die Klausel ist insgesamt nichtig. Zwar besteht die Möglichkeit, dass im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sie aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll einem inhaltlich und gegenständlichen zulässigen und in einem unzulässigen Regelungsteil trennen, mit ihrem zulässigen Teil erhalten werden kann. Eine solche Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben.
Hinsichtlich Ziffer 2 und Ziffer 3 werden dem Mieter der Anstrich von Fenstern und Türen ohne weitere Differenzierung hinsichtlich des Innen- und des Außenanstriches auferlegt. Eine Differenzierung erfolgt lediglich in Ziffer 1 hinsichtlich des Innenanstrichs der Fenster. Eine Differenzierung hinsichtlich der Innen- und Außenseiten hinsichtlich der Fenster folgt jedoch weder in Ziffer 2 noch in Ziffer 3, noch erfolgt eine Differenzierung hinsichtlich der Türen.
Denn bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt. Die Verpflichtung stellt sich vorliegend – auch dadurch, dass Ziff. 3 nicht an eine Erforderlichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen anknüpft, in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, weswegen die Vornahmeklausel insgesamt unwirksam ist. Die Aufrechterhaltung der Klausel in einem Teilbereich stellt vorliegend insofern eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel dar.
b) Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht jedoch davon überzeugt, dass zumindest 2 der Türen deutlich über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinaus verschmutzt waren. Zu dieser Überzeugung ist das Gericht aufgrund der überzeugenden Angaben der Zeuginnen … und … gelangt. Die Zeugin … konnte noch plastisch schildern, wie sich die von ihr beschriebenen schwarzen, rußigen Flecken über der Tür verteilt haben. Dabei decken sich ihre Angaben mit der der Zeugin … . Das Gericht verkennt zwar nicht, dass es sich dabei um Mitarbeiterinnen der Hausverwaltung des Beklagten handelt. Beide konnten jedoch schildern, dass es sich jeweils um Flecken gehandelt haben muss, die dadurch entstanden sind, dass die Türklinken nicht genutzt wurden. Die Zeugin … beschrieb anschaulich, dass sie die Wohnung als besenrein wahrgenommen habe, die Türen jedoch in einem derartigen Zustand waren, dass sie so nicht weitervermietet werden konnte. Dies im Gegensatz zu den Fenstern, die sie als annehmbar, wenn auch nicht geputzt empfunden habe.
Die vom Kläger benannte Zeugin … war hinsichtlich der Türen unergiebig. Die Zeugin bekundete zwar, die Türen gereinigt zu haben. Sie konnte aber weder angeben, womit sie die Türen gereinigt habe, noch konnte sie den Zustand der Türen vor oder nach ihrer Reinigung näher beschreiben. Die Zeugin erklärte dazu mehrfach, dass sie an die Türen keine Erinnerung mehr habe.
Das Gericht hält die Kosten für die Beseitigung der Verschmutzung an den Türen durch eine Reinigungsfirma in Höhe von 39,82 € im Rahmen von § 287 ZPO für angemessen.
c) Der Beklagte kann mit einem weiteren Schadensersatzanspruch in Höhe von 15,00 € wegen eines fehlenden WC-Schlüssels aufrechnen.
Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der streitgegenständliche WC-Schlüssel bei der Rückgabe der Wohnung an die Zeuginnen fehlte. Beide Zeuginnen waren sich diesbezüglich sicher. Die von dem Kläger benannte Zeugin Tor war unergiebig, weil sie keine Erinnerung daran hatte, ob im Badezimmer ein WC-Schlüssel vorhanden war.
Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass der WC-Schlüssel bei Einzug des Klägers vorhanden war. Zum einen war das vorherige Vorhandensein des WC-Schlüssels bis zur Beweisaufnahme unstrittig. Es wurde auch zuvor im Rechtsstreit nicht vom Kläger vorgetragen, dass der Schlüssel zuvor gefehlt oder er dies moniert habe. Weiterhin hat die Zeugin … nachvollziehbar bekundet, regelmäßig insbesondere das Vorhandensein des Toilettenschlüssels bei den Übergaben kontrolliert zu haben, weil daran ein besonderes Interesse bestehe. Die Kosten für einen neuen Schlüssel in Höhe von 15,00 € hält das Gericht im Rahmen von § 287 ZPO für angemessen.
2. Der Kläger hat gem. § 551 Abs. 3 einen Anspruch auf Verzinsung der ursprünglich in Höhe von 1.005,00 € geleisteten Kaution. Der Kläger hat einen rechnerisch nachvollziehbaren Zinsanspruch dargelegt, von Beginn des Mietverhältnisses bis zur Abrechnungsreife. Es hätte daher dem Beklagten oblegen, seiner Abrechnungspflicht über die Kaution gem. § 259 BGB nachzukommen und über die Kaution abzurechnen. Daher ist das pauschale Bestreiten der Beklagten hinsichtlich des Zinsanspruches nicht erheblich.
3. Der teilweise Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB begründet. Aufgrund der Aufforderung des Klägers zur Zahlung bis zum 31.03.2011, befand sich die Beklagte ab 01.04.2011 im Verzug.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
