Schonfristzahlung bei einer ordentlichen Kündigung: So wirkt die Nachzahlung

Schonfristzahlung bei Mietwohnung heilt auch ordentliche Kündigung Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 17.12.2024, Az. 15 C 314/24, wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I. Das Amtsgericht hat eine Klage auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung abgewiesen. Dem Klagebegehren lag eine auf den 08.02.2024 datierte Kündigung zugrunde, die der Kläger wegen Zahlungsverzuges fristlos und hilfsweise fristgemäß ausgesprochen hat. Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Im Urteil wird zur Begründung der Klageabweisung ausgeführt, die fristlose Kündigung sei jedenfalls durch eine vom Beklagten geleistete Zahlung vom 14.2.2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGBunwirksam geworden. Auf die hilfsweise ordentliche Kündigung könne sich der Kläger nicht mehr berufen. Mit seiner Berufung stellt der Kläger zwar einen nach den Maßstäben von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGBrechtzeitigen und vollständigen Zahlungsausgleich nicht in Abrede, er verweist aber darauf, dass die Schonfristzahlung nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die ordentliche Kündigung nicht heilt. Nach dem (in der Berufungsbegründung näher ausgeführten) Gesamtverhalten des Beklagten seit 2018 bestehe kein Anlass, ihm „mildes Licht“ zuzubilligen. Das Amtsgericht habe die Vielzahl der gegen den Beklagten sprechenden Aspekte verkannt und der hilfsweise ordentlichen Kündigung zu Unrecht die Wirkung versagt. Der Berufungskläger beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil des Amtsgerichts abzuändern und den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der (näher bezeichneten) Wohnung zu verurteilen. Der Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt unter Vertiefung seines Vorbringens die vom Amtsgericht vertretene Auffassung. II. Die Berufung des Klägers ist gemäß §§ 511 ff. ZPO form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Das zulässige Rechtsmittel bleibt aber in der Sache ohne Erfolg. Die Kündigung des Klägers vom 08.02.2024 hat das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet. Die rechtzeitige Schonfristzahlung heilt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der (im Berufungsverfahren nicht mehr geltend gemachten) außerordentlichen Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB) auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 BGB), weil diese auf den identischen (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt war. Das Amtsgericht ist damit im Ergebnis zu Recht zur Abweisung der Klage gelangt. Allerdings kommt es dafür auf die im Urteil (und der Berufungsbegründung) thematisierten Aspekte für eine Zubilligung oder Versagung von „mildem Licht“ (oder eine etwa rechtsmissbräuchliche Verfolgung der ordentlichen Kündigung) aus Rechtsgründen nicht an. 1. Über die Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann nicht ohne eine Auslegung der Norm entschieden werden. Insbesondere hat der Gesetzgeber bisher kein bindendes Gesetzesrecht geschaffen, das die Reichweite der Norm (ohne Auslegung) unmissverständlich festlegt. a) Nimmt der Vermieter die ihm als schärfste und effizienteste Reaktion zugestandene fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) wahr, so kannte schon das vor 2001 geltende Recht das Zusammenspiel zwischen sofort (fristlos) wirksamer Kündigung und deren späterer Unwirksamkeit nach Schonfristzahlung. Insoweit wirft auch die seit 2001 in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltene Regelung keine grundlegenden Probleme auf. b) Anders verhält es sich im vorliegenden Fall einer Doppelkündigung. Mir ihr leitet der Kläger aus einem einzigen Lebenssachverhalt eine verdoppelte (fristlose und hilfsweise ordentliche) Kündigungsmöglichkeit ab. Für solche Fälle entsprach es nach der Neuregelung von 2001 zunächst einer verbreiteten Ansicht, es sei „…nicht nachzuvollziehen, warum der Mieter gegenüber einer ordentlichen befristeten Kündigung weniger geschützt werden soll, als gegenüber einer fristlosen Kündigung, denn die ordentliche Kündigung stellt sich gegenüber der fristlosen Kündigung als Minus dar…“. Der Gesetzgeber habe „…zu erkennen gegeben, dass nachträgliches Zahlungsverhalten dazu führen soll, dass der Mietvertrag Bestand hat…“ (LG Berlin vom 28.11.2003, 65 S 172/03). Der Kläger weist mit Recht darauf hin, dass der Bundesgerichtshof seit der Entscheidung vom 16.2.2005 (VIII ZR 6/04) eine abweichende Ansicht vertritt. Eine bindende gesetzliche Regelung, durch die der Gesetzgeber auf die unterschiedlichen Auffassungen reagiert hätte, ist seither aber nicht zustande gekommen. c) Der Gesetzgeber handelt durch Gesetze. Außerhalb des dazu vorgegebenen Gesetzgebungsverfahrens entsteht kein bindendes Gesetzesrecht, namentlich nicht durch einen nicht kodifizierten (vermeintlichen) Willen des Gesetzgebers. Regelungen, die der Gesetzgeber nicht in Kraft setzt, und Änderungen, die er nicht veranlasst, verweisen die Gerichte auf die Anwendung der zuvor in Kraft gesetzten (unveränderten) Gesetze (ausführlich LG Berlin, 66 S 200/21 v. 1.7.2022). Entwickeln sich nach dem Inkrafttreten eines Gesetzes unterschiedliche Ansichten über dessen maßgeblichen Inhalt, so verbietet es sich, seitens der Gerichte eigene Auffassungen dem Gesetzgeber als dessen „bindende Auffassung“ zuzuschreiben, ohne dass dieser selbst mit einem Akt der Gesetzgebung das Problem in der Rechtsanwendung durch die Gerichte gelöst hat. Nach der Rechtsprechung des BVerfG (vom 9.2.1988, 1 BvL 23/86) „…lässt sich aus dem Schweigen des Gesetzgebers zu der höchstrichterlichen Auslegung eines mehrdeutigen Normtextes nicht auf eine legislatorische Übernahme der höchstrichterlichen Interpretation schließen (…) Die abweichende Interpretation eines Instanzgerichts greift daher nicht (…) in die Kompetenzen der Legislative ein…“ (ausführlich dazu m.w.N. LG Berlin, 66 S 149/22 v. 31.3.2023). Der Bundesgerichtshof meint zwar, seinen Verweis auf bindende Entscheidungen des Gesetzgebers (in der Entscheidung vom 5.10.2022, VIII ZR 307/21 Rz. 17 ff.) nicht allein auf dessen Schweigern bzw. Nichthandeln gestützt zu haben (Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 177/23). Einen nach 2001 erfolgten Akt der Gesetzgebung zu Wirkungen einer Schonfristzahlung benennt er aber naturgemäß nicht (da es einen solchen ja bisher tatsächlich nicht gegeben hat). Eine Auseinandersetzung mit den verfassungsrechtlichen Fragen zur Entstehung von bindendem Gesetzesrecht und zu der einschlägigen Rechtsprechung des BVerfG ist bisher (einschließlich der Entscheidung vom 9.4.2025, VIII ZR 145/24) ebenfalls nicht erfolgt. d) Bis zu einem tatsächlichen Tätigwerden des Gesetzgebers bleibt die sorgfältig begründete Auslegung des geltenden Rechts erforderlich. Auch der Bundesgerichtshof nimmt in seiner letztgenannten Entscheidung (VIII ZR 145/24; a.a.O. Rz. 10) wieder umfassend auf die von ihm dargestellten Auslegungsergebnisse in früheren Entscheidungen (VIII ZR 91/20 und VIII ZR 307/21) Bezug. Womöglich besteht also kein Dissens (mehr) darüber, dass derzeit die Auslegung des Gesetzes bei der Anwendung von § 569 BGB nicht durch eine (zeitlich nach 2001 erfolgte) bindende Gesetzgebung obsolet geworden ist. 2. Die Kammer hat in den zitierten Entscheidungen (sowie zuvor in Urteilen vom 20.8.2021 (66 S 98/20) und vom 30.3.2020 (66 S 293/19) das Ergebnis der Gesetzesauslegung zu § 569 BGB unter Betrachtung aller dafür anerkannten Kriterien begründet. Da der Kläger aber zur Erfolglosigkeit seines Rechtsmittels nicht auf Bibliotheken, sondern auf Argumente verwiesen werden soll, seien diese kurz (mit Zitaten für weitere Details u.w.N.) zusammengefasst: a) Der Wortlaut des Gesetzes ist nicht eindeutig. Vier Textstellen in § 569 BGB verlangen Berücksichtigung. Der unmittelbare Normbefehl (1) enthält (in Abs. 3 Nr. 2) nach dem dort gleich dreimal verwendeten Wortlaut keine Beschränkung auf eine fristlose Kündigung. Unwirksam wird nach Satz 1 schlicht „die Kündigung“. Ein dem Vermieter nicht zumutbarer Wiederholungsfall liegt nach Satz 2 vor, wenn „der Kündigung“ innerhalb von zwei Jahren eine andere „unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist“. Dieser Wortlaut stimmt nicht überein mit der Überschrift der Norm (2), die allein auf die „außerordentliche fristlose Kündigung“ lautet. Dem Gesetzgeber könnte also nach dieser Überschrift bei der Formulierung des Normbefehls einfach ein Versehen ohne Bedeutung unterlaufen sein. Dagegen spricht aber schon die gleich dreimalige Wiederholung dieses vermeintlich unbemerkten Fehlers. Darüber hinaus ist der Wortlaut in Abs. 3 Nr. 3 der Norm (3) zu beachten. Dort sind (andere) Rechtswirkungen genau passend zur Überschrift (aber explizit abweichend von Abs. 3 Nr. 2) ausdrücklich auf die „außerordentliche fristlose Kündigung“ bezogen worden. Schließlich ist zu erwägen, dass Absatz 3 die folgenden Regelungen „ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3“ einführt (4). Hier liegt die entscheidende Betonung aber nicht auf der genannten Norm, sondern auf den „ergänzend“ zu dieser Norm folgenden Bestimmungen. Der Gesetzgeber musste unerwünschte Konsequenzen aus § 549 BGB vermeiden. Danach könnten spezielle nur für Wohnraum geltende Regelungen (in § 569 Abs. 3 BGB) die Tatbestände aus dem allgemeinen Mietrecht (§ 543 BGB) verdrängen. Ohne die Einleitung in Abs. 3 würde dann nur noch eine Schonfristzahlung die Kündigung heilen, nicht mehr aber die allgemein in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGBgeregelte unverzügliche Aufrechnungserklärung (s. ausführlich LG Berlin 66 S 293/19). b) Die gesetzliche Systematik verlangt eine Heilung (auch) der ordentlichen Kündigung. Die seit 2001 neu geschaffene Struktur führt nach anerkannten Grundsätzen der systematischen Auslegung von Gesetzen dazu, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB „die Kündigung“ auch insoweit unwirksam wird, als diese auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wurde. § 569 BGB gehört seit 2001 innerhalb des 5. Kapitels (Beendigung von Wohnraummietverhältnissen) zu den „Allgemeinen Vorschriften“, die im Unterkapitel 1 vorangestellt sind. § 573 BGB ist die erste der besonderen Vorschriften, die im Unterkapitel 2 den allgemeinen Vorschriften nachfolgen. In dieser Systematik ist das Verhältnis von § 569 BGB zu § 573 BGB kein anderes, als dasjenige der Vorschriften über Willenserklärungen zu allen im Besonderen Teil des BGB geregelten Vertragstypen. Die Anwendung der „vor die Klammer gezogenen“ allgemeinen Regelung ist (als der eigentliche Zweck dieser vom Gesetzgeber gewählten Regelungstechnik) systematisch geboten (s. bereits ausführlich LG Berlin 66 S 293/19). c) Nach dem vom Reformgesetzgeber 2001 beschriebenen Sinn und Zweck der Regelungen erweist sich die Wirkung der Schonfristzahlung (auch) auf eine fristgemäße Kündigung als notwendig; der Gesetzgeber benennt materielle und verfahrensrechtliche Zielsetzungen, die anderenfalls verfehlt werden. Ausdrücklich formuliert der Gesetzgeber den Wunsch, dass sich für die mieterschützenden Wirkungen einer Schonfristzahlung „…die Behörden mehr als bisher einschalten…“. Die dabei von den Behörden mit öffentlichen Geldern bewirkte Rettung des Mietverhältnisses wurde zugunsten des Vermieters (der dabei seine Rechte aus der Kündigung einbüßt) dadurch ausbalanciert, dass sie „…nur einmal innerhalb von 2 Jahren möglich…“ ist, damit nicht „…die Abfolge von Mietrückstand, Kündigung und Vertragsfortsetzung (sich) in kurzen Abständen wiederholt…“ (so ausdrücklich BT-Drs. 14/4553; S. 64; s. schon LG Berlin 66 S 293/19). Eine nicht heilbare (hilfsweise) ordentliche Kündigung hat nach Zahlungsverzug in aller Regel die Folge, dass schon die erste Doppelkündigung zum Räumungsurteil führt. Genau dies nimmt vorliegend auch der Kläger für sich in Anspruch. Eine wiederholte Abfolge von Mietrückstand und Kündigung in kurzen oder in langen zeitlichen Abständen wäre dann aber gleichermaßen ausgeschlossen. Die Ausführungen des Gesetzgebers zu dem, was er ausbalanciert regeln wollte, wären unsinnig; der Widerspruch (auch) des Vorgehens des Klägers zu den Vorstellungen des Gesetzgebers ist offensichtlich. Zudem sollte die gesamte Mietrechtsreform Klarheit und Transparenz der Regelungen fördern, um Mietparteien in die Lage zu versetzen, ihre Rechte auch ohne fachliche Hilfe zu erkennen, um das Streitpotenzial zu verringern und um einen Beitrag zur Entlastung der Gerichte zu leisten (BT-Drs. a.a.O. S. 34; ausführlich LG Berlin a.a.O. Rz. 52 ff.). Dieses Ziel wird nur erreicht, wenn über die Anwendung oder das Ausbleiben der Heilung durch Schonfristzahlung anhand weniger objektiv zu ermittelnder Voraussetzungen entschieden werden kann. Allein solche sind auch nach dem Normtext in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rechtserheblich. Komplexe wertende Gesichtspunkte (schon Fragen nach einem Verschulden, erst recht aber solche nach „mildem Licht“ oder Rechtsmissbrauch) vereiteln (auch) dieses gesetzgeberische Ziel. d) Die Gesetzeshistorie bietet keinen Grund für eine abweichende Einschätzung. Die ordentliche Kündigung geht grundlegend auf das WKSchG von 1971 zurück. Mit dieser Reform zur Stärkung des Mieterschutzes sollten bereits existierende Schutzrechte des Mieters unberührt bleiben. Zusätzliche Instrumente zur Erreichung eines „umfassenden Bestandsschutzes“ wurden (wieder) eingeführt (ausführlich Blank, WuM 2005, 252 ff.). Dass es dem Gesetzgeber darum gegangen sein könnte, wesentliche (bereits existierende) Schutzmechanismen wie eine Schonfristzahlung in einer Vielzahl von Fällen des Zahlungsrückstandes leerlaufen zu lassen, kann in diesem Kontext nicht angenommen werden. Der historische Gesetzgeber hat bei keiner Gelegenheit ausgeführt, dass er eine kosten- und risikolose Umgehung des (bei fristloser Kündigung gewährten) Schutzes wünscht oder in dem eingerichteten System des Mieterschutzes für sinnvoll hält. Gerade die letzte vom Gesetzgeber geschaffene Regelung aus dem Jahr 2001 bietet für solche Annahmen nicht den geringsten Anhaltspunkt. Bei der Gesetzesreform wurde das gesamte Wohnraummietrecht umgestaltet und mit völlig neuen systematischen Bezügen ausgestaltet. Die Änderungen sind unvereinbar mit der These, der Gesetzgeber habe die ordentliche Kündigung von dem in der Praxis gewollten Schutz des Mieters in den Grenzen von § 569 BGB ausnehmen wollen. Ein für das Gegenteil bemühtes Zitat aus der Gesetzesbegründung (a.a.O. S. 64) ist unscharf und trifft die Sache nicht (s. bereits LG Berlin 66 S 200/21). Der Gesetzgeber hat bei der Neuregelung 2001 nicht eigens die Zwecke seines Wirkens deutlich formuliert (s.o. lit. c), um im gleichen Atemzug die dafür notwendigen Ergänzungen der bisherigen Regelungen als unerwünscht anzusehen. Er hat stattdessen einen Wortlaut und eine Systematik gewählt, welche die Erreichung der gesetzgeberischen Ziele zwar nicht erzwingen, aber doch ermöglichen. Der (vermeintliche) Befund, der historische Gesetzgeber des Jahres 2001 habe die Vorgängerregelung gerade in denjenigen Punkten beibehalten wollen, die eine weitreichende Verfehlung der Ziele der Gesetzesreform nach sich ziehen müssen, ist unschlüssig. e) Wer die Wirkung einer Schonfristzahlung auf die fristlos erklärte Wohnraumkündigung beschränkt, vertritt eine unzulässige „gespaltene Auslegung des Gesetzes“. Ein Hauptanwendungsfall der Schonfristzahlung ist das Eingreifen der Sozialbehörden nach § 22 Abs. 8 SGB II. Die ausnahmsweise für die Behörden eröffnete Möglichkeit, Schulden des Leistungsempfängers auszugleichen, ist mit dem behördlichen Auftrag verbunden, mit den dafür genutzten öffentlichen Geldern den Erhalt der konkret betroffenen Wohnung zu bewirken. Könnte infolge einer wirksam bleibenden ordentlichen Kündigung die sozialgesetzlich zwingende Voraussetzung für das behördliche Eingreifen nicht erreicht werden, so wäre ein Tätigwerden der Behörde sozialrechtlich unzulässig. Eine zivilrechtlich im Mietverhältnis entwickelte Auslegung von § 569 BGB würde dann im Sozialrecht ein den Behörden zugestandenes Instrument beschädigen bzw. beseitigen. Dies widerspricht dem aus der Einheit der Rechtsordnung abzuleitenden Gebot, unter mehreren möglichen dasjenige Verständnis einer Norm vorzuziehen, bei dem alle übrigen Gesetze ihren Anwendungsbereich behalten. Das sozialrechtliche Instrument zur Verwirklichung des Wohnungserhalts hat der gleiche Gesetzgeber geschaffen, der auch die mietrechtlichen Vorschriften verantwortet; und zwar mit demselben Geltungsanspruch. Wer die normativ enge Verzahnung der Vorschriften unbeachtet lässt, stellt sich dann über den Gesetzgeber, wenn in der Folge dessen (eine) Regelung leerläuft bzw. faktisch beseitigt wird (ausführlich bereits LG Berlin 66 S 293/19). 3. Der Verweis des Klägers auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar. Er führt aber nicht zum Erfolg der Berufung, weil die höchstrichterlichen Entscheidungen inhaltlich zu zahlreichen Auslegungsparametern keine Antworten bieten. Das so vertretene Ergebnis kann deshalb auch in der Gesamtschau nicht überzeugen. Der Bundesgerichtshof hat seine Auslegung des Gesetzes im Urteil vom 16.2.2005 (VIII ZR 6/04) zunächst eher kurz und schemenhaft dargestellt. Ausführlichere Erwägungen waren zuletzt besonders mit der Entscheidung vom 13.10.2021 (VIII ZR 91/20) verbunden, ergänzend auch mit derjenigen vom 5.10.2022 (VIII ZR 307/21). Auf beide Urteile wird seither umfassend mit dem Bemerken verwiesen, dort seien die von der Kammer angestellten Erwägungen behandelt; Ergänzungen seien nicht veranlasst (zuletzt VIII ZR 145/24 vom 9.4.2025). Tatsächlich sind die inhaltlichen Ausführungen in der Entscheidung vom 13.10.2021 (VIII ZR 91/20) zwar umfangreich, sie treffen die maßgeblichen Argumente oft aber nur an der Oberfläche. Konsistente abweichende Standpunkte entstehen daraus mehrheitlich nicht. a) Für die Betrachtung des Wortlauts hat die Kammer den eindringlichen Appell formuliert, diesem Kriterium seinen ordnenden Sinn zu erhalten, indem (als Vorstufe zu einer späteren Bewertung) erst einmal wahrgenommen wird, auf welches „Wort“ ein Text „lautet“ (LG Berlin, 66 S 200/21). Es muss Einigkeit darüber zu erzielen sein, dass bei § 569 Abs. 3 BGB die Formulierung in Nr. 2 „die Kündigung“ einen anderen Wortlaut hat, als diejenige in Nr. 3 (oder in der Normüberschrift) „außerordentliche fristlose Kündigung“. Anderenfalls erübrigt sich der weitere Diskurs schon wegen des Mangels an gemeinsamen sprachlichen Grundlagen. Es bleibt unverständlich, angesichts der Textwirklichkeit in § 569 BGBeinen „ganz eindeutigen Wortlaut“ erkennen zu wollen (unverdrossen Börstinghaus, ZMR 2025, 483). Die Kammer hat auch bereits auf den Zirkelschluss hingewiesen, mit dem „schon angesichts der eindeutigen Überschrift“ das Ergebnis begründet werden soll, dass der gesamte Inhalt der Vorschrift nichts anderes als die außerordentliche fristlose Kündigung beeinflussen könne. Die durch objektiv unterschiedlich gewählte Worte aufgeworfenen Fragen können nicht dadurch beantwortet werden, jedem einzelnen Wort „Eindeutigkeit“ zu bescheinigen (vgl. schon 66 S 200/21 a.a.O. Rz. 22 f.). Die von der Kammer vertretene Unwirksamkeit (auch) der ordentlichen Kündigung steht unbestreitbar im Einklang mit dem Wortlaut „die Kündigung“ in Nr. 2, und ebenso unbestreitbar nicht im Einklang mit der Überschrift der Norm (so in angebrachter Kürze Wedel, ZMR 2025, 298). Dies beschreibt allerdings lediglich die klärungsbedürftige Frage, nicht die Antwort (vgl. Wedel a.a.O.). Die Kammer hat es stets dabei belassen, den Wortlaut in § 569 BGB als uneindeutig (und insbesondere nicht i.S.d. eigenen Standpunktes eindeutig) zu beschreiben. Wer dem nicht zustimmen möchte, hätte zu erklären, welche der o.g. Prämissen zur Textwirklichkeit er nicht anerkennen will. Der Bundesgerichtshof geht daran vorbei. b) Hält man sich bei der Systematik des Gesetzes (für eine methodisch korrekte Betrachtung dieses Bausteins) erst einmal an die dazu passenden Erwägungen, ist der Befund (s.o. unter 2. c) eindeutig. Der Bundesgerichtshof hat stattdessen ein vom Gesetzgeber vermeintlich „beibehaltenes Regel-Ausnahme-Verhältnis“ gesehen, für welches die 2001 neu geschaffene gesetzliche Systematik folgenlos sein soll (VIII ZR 91/20). Dieses Verhältnis einer (nach Zahlungsverzug wirksamen) Kündigung – als Regel – gegenüber einer (nach Schonfristzahlung unwirksamen) Kündigung – als Ausnahme – existiert allerdings nicht. §§ 543, 573 und 569 BGB enthalten nebeneinander kodifizierte Tatbestände, die bei Eintritt der im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen zu der angeordneten Rechtsfolge führen. Den Anwendungsbereich der Schonfristzahlung deshalb „als Ausnahme von der Regel einer wirksamen Kündigung eng auszulegen“, ist hier methodisch ebenso unmöglich, wie z.B. bei einer Irrtumsanfechtung (§ 119 BGB) als vermeintlicher „Ausnahme von einem „regelmäßig wirksamen“ Kaufvertrag“ (ausführlich LG Berlin 66 S 200/21). Fällt die Grundannahme eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses als plausible Begründung für eine „enge Auslegung“ von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aus, so existiert schlicht keine Begründung für eine „enge Auslegung“. Die „prinzipielle“ Entscheidung über eine enge oder weite Auslegung der Norm erscheint ohnehin nicht zielführend, weil die so gefundenen Ergebnisse immer nur einem abstrakten Prinzip entsprechen können. Naheliegend ist stattdessen die Frage, welches Verständnis einer gesetzlichen Anordnung erforderlich ist, um den mit der Norm verbundenen gesetzgeberischen Willen umzusetzen (anstatt ihn zu vereiteln). Stattdessen vermisst der Bundesgerichtshof Anhaltspunkte dafür, dass dem Gesetzgeber ein Abweichen von dem „eindeutigen Wortlaut in § 569 BGB“ vorgeschwebt haben könnte. Die neu geschaffene Systematik ist genau einer der konkreten Anhaltspunkte dafür, dass und wodurch der Gesetzgeber die in der Gesetzesbegründung von 2001 ausdrücklich formulierten Ziele (s.o. 2. c) erreichen wollte. Der tatsächlich vorhandene (!) Wortlaut und die neu geschaffene Systematik lassen sich völlig zwanglos als „Anhaltspunkte“ für die (ohnehin naheliegende) Annahme lesen, dass der Gesetzgeber die von ihm 2001 ausformulierten Ziele der Gesetzgebung auch tatsächlich hat erreichen wollen. Seltsam bleibt es dagegen, alle vorliegenden „Anhaltspunkte“ als nicht existent oder nicht bedeutsam zu bewerten, um sodann wegen „Fehlens jeglicher Anhaltspunkte“ seinen Frieden in dem Ergebnis zu suchen, der Gesetzgeber habe nichts (oder jedenfalls nicht das Erforderliche) unternommen, um die von ihm selbst 2001 formulierten Ziele tatsächlich auch zu erreichen. c) Dies führt zu dem zentralen Einwand gegen die Konsequenzen aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Das Anliegen der Reform 2001, (auch) die für beide Vertragsparteien besonders wichtigen Räumungsverfahren klar, vorhersehbar und kurz zu gestalten, wird durch diese Rechtsprechung in sein Gegenteil verkehrt. Komplexe Parameter des Verschuldens oder gänzlich konturlose Erwägungen zu „mildem Licht“ verwandeln die Auseinandersetzungen im Räumungsverfahren in einen maximal zeitraubenden Vorgang mit gänzlich ungewissem Ausgang und einem entsprechend verbissenen Kampf um jedes Detail. Gegen dieses Ergebnis spricht nicht (wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich meinte vermuten zu dürfen) ein (unterstelltes) Interesse der Tatsachengerichte an einem geringen Arbeitsaufwand, sondern der Umstand, dass der Gesetzgeber der Mietrechtsreform das genaue Gegenteil erreichen wollte. Ebenso wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung das materiell vom Gesetzgeber vorgegebene Ziel verfehlt. Anlässlich einer (innerhalb von 2 Jahren) erstmaligen Auseinandersetzung der Mietparteien über Zahlungsrückstände sollte ein einfaches und (insbesondere für die zuständigen Behörden) praxistaugliches Verfahren zur Verfügung stehen, um eine einmalige Rettung des belasteten Wohnraummietverhältnisses zu bewirken. Völlig zu Recht wird deshalb betont, dass der Normzweck von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sich keineswegs darauf beschränkt, gegenläufige Interessen zwischen Vermieter und Mieter rechtsverbindlich auszutarieren. Der Gesetzgeber hat (spätestens vor dem Hintergrund sozialrechtlicher Regelungen wie § 22 SGB II) ein drittes, öffentliches Interesse in § 569 BGB zum Ausdruck gebracht. Der Vermieter wird genau deshalb in der Gesetzesbegründung „getröstet“, nicht ständig Wiederholungen von Zahlungsrückstand, Kündigung und Vertragsfortsetzung erdulden zu müssen, weil diese Folge zur Vermeidung eines Wohnungsverlustes nur einmal innerhalb eines langen Zeitraums akzeptabel ist. Mit dieser Einschränkung aber soll die Nutzung öffentlicher Geldmittel für diesen Schutzzweck gefördert und noch häufiger möglich gemacht werden, als vor der Reform. Die Übernahme der Schulden des Leistungsbeziehers ist deshalb zulässig und erwünscht, weil sie viel größere Kosten der Allgemeinheit infolge des Verlustes der alten und der Erforderlichkeit einer neuen Unterkunft vermeidet (ausführlich Boes, WuM 2025, 661 ff. (664 f.) m.w.N.). Sie ist aus diesem Grund von einer Zustimmung des Vermieters unabhängig. Und sie darf aus demselben Grund nicht blindlings für eine allein im Belieben des Vermieters stehende Umgehung geöffnet werden (wie sie mit der Anerkennung einer wirksam bleibenden (kosten-und risikolosen) ordentlichen Kündigung einhergeht). Die Kammer hat schon mehrfach die Frage aufgeworfen, wie die nach der Gesetzesbegründung 2001 explizit erwünschte verstärkte Einschaltung der Sozialbehörden funktionieren soll, wenn die Ansicht des Bundesgerichtshofs das Eintreten der sozialgesetzlich zwingenden Voraussetzungen ausschließt. Der Hinweis, dass nicht jede Schonfristzahlung von einer Sozialbehörde stammt, weshalb aus einer etwaigen Verzahnung der zivilrechtlichen und der sozialrechtlichen Vorschriften keine allgemeinen Schlussfolgerungen für § 569 BGB abzuleiten seien (VIII ZR 91/20; a.a.O. Rz. 75 f.), wendet den Blick von dem Problem lediglich ab, bedeutet aber keine Antwort. Dies gilt umso mehr, wenn vor dem Hintergrund nicht haltbarer Prämissen des „eindeutigen Wortlauts“ und der systematisch „eng auszulegenden Ausnahme in § 569 BGB“ ein besonderer Grund gesucht wird, um überhaupt von einem (vermeintlich gerechtfertigten) Ergebnis abrücken zu können. Nach einer falsch gestellten Frage liegt es nicht fern, dass die Antwort weder überzeugend noch befriedigend ausfällt. Tatsächlich macht der vorliegende unklare Wortlaut in § 569 BGB eine Heilung der ordentlichen Kündigung keineswegs zwingend, aber möglich. Ferner wären nach der vom Gesetzgeber neu geschaffenen Systematik eigens Gegenargumente notwendig, um die allgemeine Vorschrift des § 569 BGB nicht auf die besondere Vorschrift in § 573 BGB anzuwenden. Warum man ein solches Gegenargument überhaupt suchen müsste, wenn dessen Wirkung lediglich darin bestehen kann, den vom Gesetzgeber 2001 in der Gesetzesbegründung klar formulierten Zweck der Regelung zu verfehlen, wäre wohl ohnehin eine besondere Überlegung wert. Stattdessen werden die deutlich formulierten materiellen und verfahrensmäßigen Ziele des Gesetzgebers mehr oder weniger freihändig dahingehend relativiert, es sei nur „in einem gewissen Rahmen“ beabsichtigt gewesen, dem gekündigten Mieter „einen gewissen Schutz“ zuzugestehen. Die Gesetzesbegründung und das Zusammenspiel der für die Schonfristzahlung existierenden gesetzlichen Regelungen rechtfertigen es nicht, die durch das Gesetz klar begrenzten Möglichkeiten zur Rettung eines Wohnraummietverhältnisses weiter zu vernebeln. 4. Es ist wohl kein Zufall, dass es in der Historie des (vor inzwischen 25 Jahren in Kraft getretenen) Gesetzes noch nie eine Initiative für eine Rechtsänderung gegeben hat, bei dem die Auffassung des Bundesgerichtshofs (klarstellend) kodifiziertes Gesetzesrecht werden sollte; dies hält ja auch der Senat nicht für wünschenswert. Umso schwerer verständlich sind die Anstrengungen und die Verve, mit denen das Postulat verteidigt wird, der Gesetzgeber habe nun einmal 2001 seine in der Gesetzesbegründung dargestellten Absichten verfehlt. Die nach nahezu allgemeiner Ansicht wünschenswerte, aber angeblich unerreichbare Alternative ist kürzlich in einer besonders schlanken Darstellung überzeugend auf den Punkt gebracht worden: Es trifft zu, dass die Erstreckung der Wirkungen einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung mit dem vom Gesetzgeber Gesagten vereinbar ist; mit der Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 würde zudem das vom Gesetzgeber Gewollte herbeigeführt; so würde schließlich durch die Vermeidung der allseits beklagten Wertungswidersprüche auch das Vernünftige eintreten (Wedel, ZMR 2025, 298). Der Bundesgerichtshof hat sich seit der Entscheidung vom 13.10.2021 (VIII ZR 91/20) daran gewöhnt, diese Sichtweise nicht zu teilen; eine kritische Überprüfung und ggf. Weiterentwicklung der Argumentation hat im Kern aber kaum noch stattgefunden. Dessen bedürfte es auch nicht, wenn der Senat von der Richtigkeit des vertretenen Ergebnisses mit allen Konsequenzen überzeugt wäre. Etwas anderes gilt aber, wenn man vorgibt, zu einem „eigentlich zu bedauernden“ Ergebnis und zur Aufrechterhaltung von unbefriedigenden Wertungswidersprüchen gezwungen zu sein. Die Verhältnisse zwingen niemanden dazu, sich dauerhaft am zu kurzen Sprung zu freuen. Die Kammer hat mit ihrer Entscheidungspraxis einen bunten Strauß aufgeladener Zuschreibungen auf sich gezogen; sie verfolge rechtspolitische Vorstellungen außerhalb des Gesetzes, betreibe juristischen Aktivismus, befinde sich in einer Fehde, einem erbitterten Schlagabtausch oder einem Kleinkrieg mit dem Bundesgerichtshof. Unter Verstoß gegen die Verfassung leiste sie sich Eitelkeiten auf dem Rücken der Parteien, und gebe ihnen Steine statt Brot. Solche aufgeregten Beiträge mögen den Kläger zu der Erwartung verleiten, die Kammer habe umstandslos Räumungsurteile nach den Maßstäben der „anwendbaren“ höchstrichterlichen Rechtsprechung zu erlassen. So verhält es sich aber nicht; auf die tatsächlich nach dem Gesetz (besonders dem Richtereid in § 38 Abs. 1 DRiG) für alle Gerichte maßgebliche Vorgehensweise hat die Kammer bereits erläuternd verwiesen (LG Berlin, 66 S 200/21). Sie hält daran fest, dass es unerlaubt ist, ein Räumungsurteil zu erlassen, wenn die Anwendung des Gesetzes nach bestem Wissen nicht ergibt, dass der geltend gemachte Räumungsanspruch aufgrund einer wirksamen Kündigung begründet ist. 5. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 543 ZPO.

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