Schonfristzahlung im Mietrecht: Was tun bei Mietrückstand und Kündigung?

Mietrückstände: Wann darf der Vermieter kündigen?

Bei Zahlungsschwierigkeiten mit der Miete droht vielen Mietern der Verlust ihrer Wohnung. Das deutsche Mietrecht unterscheidet bei Mietrückständen zwischen zwei Arten der Kündigung: Der fristlosen und der ordentlichen Kündigung. Beide Kündigungsformen unterliegen strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht zahlt. Eine ordentliche Kündigung kann bereits erfolgen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und länger als einen Monat besteht.

Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Die schwerwiegendste Form der Kündigung ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ein Vermieter darf das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, wobei der Rückstand eine Monatsmiete übersteigen muss. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Die Höhe des Mietrückstands spielt dabei eine entscheidende Rolle: Nach aktueller BGH-Rechtsprechung reicht bereits ein Rückstand von einer Monatsmiete plus einem Cent bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen für eine fristlose Kündigung aus. Ein erheblicher Teil liegt nach der Rechtsprechung bei einer Summe vor, die eine Monatsmiete übersteigt.

Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB

Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB stellt geringere Anforderungen an die Höhe der Mietrückstände. Hier reicht bereits eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters aus. Dies kann schon bei wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen der Fall sein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung müssen hier die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Die Doppelkündigung in der Praxis

In der Vermietungspraxis hat sich die sogenannte Doppelkündigung etabliert. Vermieter sprechen dabei vorsorglich sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung aus. Diese Vorgehensweise dient der rechtlichen Absicherung: Sollte die fristlose Kündigung unwirksam sein, greift möglicherweise die ordentliche Kündigung.

Die Doppelkündigung hat für Mieter weitreichende Konsequenzen. Selbst wenn sie durch eine Nachzahlung die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen. Der einzige Unterschied: Statt einer sofortigen Räumung haben die Betroffenen noch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, eine neue Wohnung zu finden.

Für die Wirksamkeit beider Kündigungsarten gilt: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Kündigungsgründe klar benennen. Ein bloßer Verweis auf Mietrückstände reicht nicht aus – der Vermieter muss die konkreten Zeiträume und Beträge aufführen.

Ratenzahlung als präventive Lösung

Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter kann den Verlust der Wohnung verhindern. Die Vereinbarung einer Ratenzahlung stellt eine praktische Möglichkeit dar, Mietrückstände kontrolliert abzubauen – allerdings nur, wenn der Vermieter diesem Weg zustimmt.

Gestaltung der Ratenzahlungsvereinbarung

Eine Ratenzahlungsvereinbarung sollte schriftlich festgehalten werden und folgende wesentliche Punkte enthalten:

• Die genaue Höhe der Gesamtforderung
• Die vereinbarte Ratenhöhe
• Den Zahlungsrhythmus
• Die Laufzeit der Vereinbarung

Gleichzeitig muss die laufende Miete pünktlich gezahlt werden. Die Ratenzahlung betrifft ausschließlich die bereits aufgelaufenen Rückstände.

Rechtliche Wirkung der Vereinbarung

Eine Ratenzahlungsvereinbarung verhindert nicht automatisch eine Kündigung. Der Vermieter sollte daher ausdrücklich auf sein Kündigungsrecht verzichten, solange die Raten vereinbarungsgemäß gezahlt werden.

Wird auch nur eine Rate versäumt, kann der Vermieter die gesamte restliche Forderung sofort fällig stellen und das Mietverhältnis kündigen. Die strikte Einhaltung der vereinbarten Zahlungen ist daher entscheidend.

Die Ratenzahlung bietet die Chance, drohende Kündigungen zu vermeiden und das Mietverhältnis zu stabilisieren. Der Erfolg hängt maßgeblich von der Kooperationsbereitschaft beider Parteien und der zuverlässigen Einhaltung der Vereinbarung ab.

Die Schonfristzahlung: So retten Sie Ihr Mietverhältnis

Der Gesetzgeber hat mit der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB ein wichtiges Instrument geschaffen, das Mietern bei Zahlungsschwierigkeiten den Erhalt ihrer Wohnung ermöglicht. Die Schonfristzahlung neutralisiert ausschließlich die fristlose Kündigung – sie hat keine Wirkung auf eine möglicherweise parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Die zeitlichen und inhaltlichen Voraussetzungen

Die zentrale Bedingung für eine wirksame Schonfristzahlung ist die vollständige Begleichung aller ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Der Fristbeginn ist dabei eindeutig definiert: Er startet mit der Zustellung der Räumungsklage, nicht etwa mit dem Ausspruch der Kündigung.

Ein Beispiel verdeutlicht die Bedeutung der Vollständigkeit: Bei einer Monatsmiete von 800 EUR und einem Rückstand von 1.600 EUR muss der gesamte Betrag innerhalb der Schonfrist beglichen werden. Eine Teilzahlung von beispielsweise 1.200 EUR reicht nicht aus, um das Mietverhältnis zu retten.

Der Umfang der erforderlichen Zahlungen

Bei der Schonfristzahlung müssen sämtliche Mietrückstände ausgeglichen werden, die zur Kündigung geführt haben. Dazu gehören:

• Die rückständige Grundmiete und vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen
• Sämtliche fällige Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis

Nicht erfasst werden hingegen Mietrückstände, die erst nach dem Ausspruch der Kündigung entstanden sind. Diese können zwar Gegenstand einer erneuten Kündigung werden, spielen aber für die aktuelle Schonfristzahlung keine Rolle.

Eine besondere Bedeutung kommt der Dokumentation der Zahlung zu. Der Mieter sollte die erfolgte Zahlung gegenüber dem Vermieter und dem Gericht nachweisen können. Überweisungsbelege oder Einzahlungsquittungen sollten daher sorgfältig aufbewahrt werden.

Die Schonfristzahlung bietet damit eine wichtige Möglichkeit, trotz finanzieller Schwierigkeiten den Wohnraum zu erhalten. Der Mieter muss jedoch schnell handeln und die strengen Fristen und Voraussetzungen genau beachten. Die komplette Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Zwei-Monats-Frist ist dabei der entscheidende Faktor.

Schonfristzahlung und Räumungsklage

Die Wechselwirkung zwischen Schonfristzahlung und Räumungsklage stellt einen rechtlich komplexen Bereich dar. Eine wirksame Schonfristzahlung hat unmittelbare Auswirkungen auf das gerichtliche Räumungsverfahren, allerdings nur bezüglich der fristlosen Kündigung. Die Schonfrist beträgt zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Wichtig zu beachten ist, dass eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung trotz erfolgreicher Schonfristzahlung wirksam bleibt.

Auswirkungen auf das Gerichtsverfahren

Die fristgerechte und vollständige Schonfristzahlung macht die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Das bedeutet für eine laufende Räumungsklage:

Die Klage wird abgewiesen, soweit sie sich auf die fristlose Kündigung stützt. Eine eventuell ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch von der Schonfristzahlung unberührt.

Besonderheiten bei der Doppelkündigung

Bei einer Doppelkündigung bleibt die ordentliche Kündigung von der Schonfristzahlung unberührt. Das Räumungsverfahren wird in diesem Fall fortgesetzt, nun beschränkt auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Ein Beispiel verdeutlicht dies:

Der Vermieter kündigt am 1. März fristlos und ordentlich. Nach Zustellung der Räumungsklage zahlt der Mieter am 15. April die Rückstände vollständig. Die fristlose Kündigung ist damit geheilt – über die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung muss das Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der Grundsätze von Treu und Glauben entscheiden.

Prozessuale Gestaltungsmöglichkeiten

Die Erfolgsaussichten der Räumungsklage hängen maßgeblich von der gewählten Kündigungsart ab. Der Vermieter wird daher meist beide Kündigungsarten geltend machen. Der Mieter sollte sich im Prozess nicht allein auf die Schonfristzahlung verlassen, sondern auch gegen die ordentliche Kündigung verteidigen.

Die prozessuale Situation zeigt deutlich: Die Schonfristzahlung ist ein wichtiges, aber nicht das einzige Instrument zur Abwehr einer Räumungsklage. Sie muss im Zusammenspiel mit anderen rechtlichen Möglichkeiten gesehen werden.

Öffentliche Stellen als Retter in der Not

Bei Mietrückständen können öffentliche Stellen unter bestimmten Voraussetzungen finanzielle Unterstützung leisten. Das Sozialgesetzbuch sieht verschiedene Möglichkeiten vor, drohende Wohnungslosigkeit durch die Übernahme von Mietschulden zu verhindern.

Die Bedeutung der Verpflichtungserklärung

Eine Verpflichtungserklärung des Jobcenters oder Sozialamts wirkt wie eine Schonfristzahlung, sofern sie innerhalb der Zwei-Monats-Frist beim Vermieter eingeht. Die öffentliche Stelle bestätigt dabei verbindlich die Übernahme der ausstehenden Mietzahlungen.

Die Zusage muss dabei eindeutig und vorbehaltlos sein. Eine bloße Ankündigung der möglichen Übernahme oder eine Zusage unter Bedingungen reicht nicht aus. Der Vermieter muss sich darauf verlassen können, dass die Zahlung tatsächlich erfolgt.

Fristen und formelle Anforderungen

Die Zeit spielt bei der Einschaltung öffentlicher Stellen eine kritische Rolle. Der Antrag auf Mietschuldenübernahme sollte unmittelbar nach Erhalt der Kündigung gestellt werden. Dabei müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sind vollständig offenzulegen
• Die Kündigungsschreiben und Mahnungen sind vorzulegen
• Die genaue Höhe der Mietrückstände muss nachgewiesen werden

Die Bewilligung von Mietschuldenübernahmen ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Die drohende Wohnungslosigkeit muss durch die Übernahme der Schulden vermeidbar und die Hilfe gerechtfertigt sein. Die Behörde prüft dabei auch, ob der Mieter in Zukunft voraussichtlich in der Lage sein wird, seine Miete regelmäßig zu zahlen.

Die Unterstützung durch öffentliche Stellen stellt für viele Mieter den letzten Ausweg dar, um ihre Wohnung zu behalten. Der Erfolg hängt maßgeblich von der schnellen und vollständigen Antragstellung ab. Dabei ist zu beachten, dass die Zwei-Monats-Frist für die Schonfristzahlung auch bei der Einschaltung öffentlicher Stellen gilt.

Die Härtefallregelung als letzter Ausweg

Das Gesetz schützt Mieter auch über die Schonfristzahlung hinaus. Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine besondere Härte bedeuten würde.

Die rechtlichen Voraussetzungen des Härtefalls

Die Härtefallregelung greift nur bei einer ordentlichen Kündigung – bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der Widerspruch ausgeschlossen. Der Mieter muss dabei nachweisen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde.

Als Härtegründe kommen insbesondere in Betracht:

• Eine schwere Erkrankung, die einen Umzug unzumutbar macht
• Ein hohes Alter in Verbindung mit langer Wohndauer
• Eine Schwangerschaft oder die Betreuung kleiner Kinder
• Eine bevorstehende Prüfung oder ein zeitnah geplanter Schulabschluss

Die Interessenabwägung durch das Gericht

Das Gericht nimmt eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vor. Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters treten dabei möglicherweise hinter besonders schwerwiegende persönliche Härtegründe zurück.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann auch zeitlich befristet werden. Das Gericht legt dann fest, wie lange der Mieter noch in der Wohnung bleiben darf. Dies verschafft dem Mieter Zeit, sich in einer persönlichen Notsituation neu zu orientieren.

Die Härtefallregelung bietet damit einen zusätzlichen Schutz für Mieter in besonderen Lebenslagen. Sie greift allerdings nur, wenn die persönlichen Umstände so gewichtig sind, dass sie die berechtigten Interessen des Vermieters überwiegen.

Rechtliche Besonderheiten der Schonfristzahlung

Die Schonfristzahlung unterliegt komplexen rechtlichen Regelungen, die Mieter genau kennen sollten. Das Gesetz sieht dabei wichtige Einschränkungen vor, die insbesondere bei wiederholten Zahlungsschwierigkeiten relevant werden.

Die Zwei-Jahres-Sperre bei wiederholter Schonfristzahlung

Das Mietrecht beschränkt die Möglichkeit der Schonfristzahlung zeitlich. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine erneute Schonfristzahlung ausgeschlossen, wenn der Vermieter in den letzten zwei Jahren bereits eine Kündigung ausgesprochen hatte, die durch eine Schonfristzahlung geheilt wurde. Wichtig zu wissen: Die Schonfristzahlung heilt dabei ausschließlich die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Die Berechnung dieser Sperrfrist beginnt mit der vollständigen Zahlung der Mietrückstände, die zur Heilung der vorherigen Kündigung führte. Ein Beispiel: Erfolgte die erste Schonfristzahlung im März 2023, ist eine erneute Heilung durch Schonfristzahlung erst wieder ab März 2025 möglich.

Die Problematik der Teilzahlungen

Bei der Schonfristzahlung gilt der Grundsatz der vollständigen Begleichung. Die Rechtsprechung stellt dabei strenge Anforderungen an die Wirksamkeit von Teilzahlungen. Eine unvollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist führt grundsätzlich nicht zur Heilung der Kündigung.

Besondere Bedeutung hat die korrekte Zuordnung von Teilzahlungen. Zahlt der Mieter während der Schonfrist nur einen Teil der geschuldeten Summe, muss er eindeutig angeben, auf welche Forderungen die Zahlung angerechnet werden soll. Fehlt eine solche Tilgungsbestimmung, gilt die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 BGB.

Die rechtlichen Besonderheiten der Schonfristzahlung zeigen deutlich: Der Gesetzgeber gewährt Mietern zwar eine zweite Chance, knüpft diese aber an strenge Voraussetzungen. Die zeitliche Beschränkung und die Notwendigkeit der vollständigen Zahlung sollen dabei einen Missbrauch des Instruments verhindern und Mieter zu pünktlichen Mietzahlungen anhalten.

Betriebskosten im Kontext der Schonfristzahlung

Die Behandlung von Betriebskosten bei der Schonfristzahlung stellt ein komplexes rechtliches Thema dar. Entscheidend ist die Differenzierung zwischen laufenden Vorauszahlungen und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.

Umfang der einzubeziehenden Betriebskosten

Die Schonfristzahlung muss die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen umfassen. Diese sind Teil der Gesamtmiete und damit vollständig in die Berechnung des Rückstands einzubeziehen.

Bei Betriebskostennachforderungen gestaltet sich die Situation differenzierter. Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung fallen nicht unter den Begriff der laufenden Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und müssen daher nicht im Rahmen der Schonfristzahlung ausgeglichen werden.

Die Behandlung strittiger Betriebskostenforderungen

Eine Besonderheit ergibt sich bei bestrittenen Betriebskostenabrechnungen. Bei einer Schonfristzahlung muss der Mieter grundsätzlich den vollständigen Rückstand begleichen. Eine Ausnahme kann nur bei substantiierten und nicht offensichtlich unbegründeten Einwänden gegen die Betriebskostenabrechnung in Betracht kommen.

Die Schonfristzahlung muss in der Regel den gesamten Rückstand umfassen, um die fristlose Kündigung abzuwenden.

Die korrekte Einbeziehung der Betriebskosten in die Schonfristzahlung erfordert eine sorgfältige Prüfung. Der Mieter sollte genau dokumentieren, welche Beträge er aus welchen Gründen in die Schonfristzahlung einbezieht oder außen vor lässt. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Einbeziehung auch strittiger Positionen, um das Mietverhältnis nicht zu gefährden.

Formelle Anforderungen und Fristen

Die rechtssichere Durchführung einer Schonfristzahlung erfordert die genaue Beachtung formeller Vorgaben. Die korrekte Berechnung der Fristen und der eindeutige Nachweis der Zahlung sind dabei von entscheidender Bedeutung.

Die exakte Fristberechnung

Die Zwei-Monats-Frist für die Schonfristzahlung beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage. Der Tag der Zustellung wird bei der Fristberechnung nicht mitgezählt. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verlängert sich die Frist bis zum nächsten Werktag.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Erfolgt die Zustellung der Räumungsklage am 15. März, endet die Schonfrist am 15. Mai. Ist der 15. Mai ein Samstag, verschiebt sich das Fristende auf Montag, den 17. Mai.

Anforderungen an den Zahlungsnachweis

Die erfolgte Schonfristzahlung muss gegenüber Vermieter und Gericht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Dabei gelten strenge Maßstäbe für die Dokumentation:

Die Zahlung muss innerhalb der Frist beim Vermieter eingehen. Eine bloße Überweisung am letzten Tag der Frist reicht nicht aus. Der Mieter trägt das Risiko für die rechtzeitige Gutschrift auf dem Vermieterkonto. Bei einer Barzahlung sollte sich der Mieter den Empfang quittieren lassen.

Die verspätete Zahlung auch nur eines Teilbetrags führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schonfristzahlung. Die strengen Formvorschriften dienen der Rechtssicherheit beider Parteien und ermöglichen eine klare Feststellung, ob die Schonfristzahlung wirksam erfolgt ist.

Die sorgfältige Beachtung der formellen Anforderungen bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Schonfristzahlung. Die rechtzeitige Einleitung der Zahlung und die lückenlose Dokumentation sind dabei unverzichtbar, um den Wohnraumverlust abzuwenden.

Anwaltliche Beratung als wichtige Absicherung

Die rechtliche Komplexität von Mietrückständen und Kündigungen kann für juristische Laien schnell unübersichtlich werden. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung kann entscheidend dazu beitragen, kostspielige Fehler zu vermeiden und die eigenen Rechte optimal zu wahren.

Wann anwaltliche Unterstützung besonders wichtig ist

Eine fachkundige rechtliche Beratung ist besonders empfehlenswert bei:

• Doppelkündigungen mit komplexen Kündigungsgründen
• Unklarheiten über die Wirksamkeit der Schonfristzahlung
• Streitigkeiten über die Höhe der Mietrückstände
• Drohender Räumungsklage
• Schwierigkeiten mit öffentlichen Stellen

Kompetente Unterstützung durch die Rechtsanwälte Kotz

Wie, die Rechtsanwälte Kotz verfügen über jahrelange Erfahrung im Mietrecht und bieten umfassende Unterstützung bei allen mietrechtlichen Fragestellungen. Unsere Kanzlei hat sich insbesondere auf die Beratung bei Mietrückständen und Kündigungsfragen spezialisiert.

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