Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag: Wann eine Kündigung unwirksam ist

Auf die Berufung wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Detmold vom 08.04.2022 (1 O 43/21) – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels – teilweise abgeändert und klarstellend wie folgt neu gefasst:

1.

Es wird festgestellt, dass zwischen den Parteien keine mietvertragliche Verbindung bzgl. der im 1. Obergeschoss links des Hauses K.-straße 13 in V. gelegenen Räumlichkeiten besteht.

2.

Es wird festgestellt, dass die auf Mitteilung des Inhalts des mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrages über die an die Praxisräume der Zahnarztpraxis F. angrenzenden Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss der K.-straße 13, V., vormals vermietet an Frau X., gerichtete Widerklage erledigt ist.

3.

Die weitergehende Klage sowie die weitergehende Widerklage werden abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen der Kläger zu 56 % und der Beklagte zu 44 %.

Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil, soweit die Berufung dagegen zurückgewiesen worden ist, sind vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um das (Fort-)Bestehen eines Mietvertrages über eine als Zahnarztpraxis genutzte Raumeinheit sowie über das Bestehen eines Mietverhältnisses über eine daran angrenzende Raumeinheit in demselben Mietobjekt nach Geltendmachung eines hierauf bezogenen Vormietrechtes durch den Beklagten. Konkret begehrt der Kläger mit seiner Klage die Räumung der Raumeinheit der Zahnarztpraxis sowie die Feststellung, dass für das Mietobjekt insgesamt keine mietvertraglichen Bindungen (mehr) bestehen. Der Beklagte begehrt im Wege der Widerklage die Einräumung des Besitzes an der weiteren Raumeinheit sowie den Abschluss eines hierauf bezogenen schriftlichen Mietvertrages mit dem Kläger mit einer festen Laufzeit.

Der Kläger ist seit dem Jahr 2017 Eigentümer zweier jeweils in Teileigentum gehaltener, nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten in dem Objekt K.-straße 13 in V.. Der Beklagte ist Zahnarzt und betreibt in einer der vorgenannten Raumeinheiten (1. OG rechts) eine Zahnarztpraxis. Grundlage dieser Nutzung durch den Beklagten ist ein mit der Voreigentümerin des Objekts, der N. GmbH & Co. 3. KG (nachfolgend: Vorvermieterin), schriftlich geschlossener Mietvertrag vom 02.03.2010.

Dieser Mietvertrag sieht eine feste Laufzeit von 10 Jahren bei einem Mietbeginn am 01.05.2020 vor und enthält ein fünfmaliges Optionsrecht für den Beklagten auf Verlängerung der Mietdauer um jeweils weitere 5 Jahre.

Unter § 4 des Vertrages ist vereinbart, dass der monatliche Gesamtmietzins 8,50 € / qm beträgt.

Unter § 2 heißt es u.a.:

„Die für die Berechnung der monatlichen Miete gemäß § 4 maßgebliche Mietfläche wird vorerst mit 190 qm vereinbart. Die tatsächliche Mietfläche wird nach dem Umbau der Praxisräume durch ein gemeinsames Aufmaß nach DIN 277 ermittelt. Die sich hieraus ergebende Fläche ist die zukünftige Basis für die Berechnung der monatlichen Miete. Die Gesamtfläche wird jedoch 190 qm nicht überschreiten.“

§ 25 des Vertrages enthält eine Regelung zu einem Vorkaufsrecht. Dort heißt es:

„Der Vermieter räumt dem Mieter für die ersten zwei Verkaufsfälle für sein in § 1 genanntes Grundstück ein dingliches Vorkaufsrecht für die Räumlichkeiten des Mieters / evtl. das Gesamtobjekt ein. Dieses Recht kann der Mieter eintragen lassen. Die daraus entstehenden Kosten (Notar, Gericht) sind vom Mieter zu tragen.“

§ 26 des Vertrags enthält ein Vormietrecht zugunsten des Beklagten. Hier vereinbarten die Vertragsparteien:

„Sollten Räumlichkeiten, die ein Stockwerk über oder unter der Mietsache oder im selben Stockwerk gelegen sind, frei werden, so räumt der Vermieter dem Mieter ein Vormietrecht ein, sofern nach Ansicht des Mieters ein Bedarf für die Erweiterung seiner Praxis um diese Räume besteht.“

§ 28 des Vertrages enthält eine salvatorische Klausel mit folgendem Wortlaut:

„Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Parteien verpflichten sich in diesem Falle, eine der unwirksamen Bestimmungen wirtschaftlich möglichst nahekommende Ersatzregelung zu treffen. Das gleiche gilt bei Vertragslücken.“

Wegen des weiteren Vertragsinhalts wird auf den Mietvertrag vom 02.03.2010 (Anlage K1, Bl. 8 ff. LG) verwiesen.

Für die Vermieterseite wurde der Vertrag durch den für die Vorvermieterin handelnden Herrn Y. unterzeichnet.

Mit Schreiben vom 10.12.2010 (Anlage K4, Bl. 53 LG) wandte sich die Vorvermieterin an den Beklagten und teilte diesem mit, dass die Flächenberechnung für seine Praxis nochmals überprüft worden sei und sich dabei ergeben habe, dass dem Ar-chitekturbüro bei der Berechnung ein Fehler unterlaufen sei. Dem Beklagten wurde insofern die korrigierte Berechnung seiner Praxisfläche übersandt, aus der sich eine Fläche von 184,51 qm ergibt.

Unter dem 17.12.2010 stellte die Voreigentümerin dem Beklagten mittels einer Dauermietrechnung eine Kaltmiete von nunmehr 1.568,34 € in Rechnung (= 184,51 qm x 8,50 €).

Mit Schreiben vom 01.02.2017 stellte sich der Kläger dem Beklagten als neuer Eigentümer der vermieteten Praxisfläche vor und teilte diesem die neue Kontoverbindung für die Mietzahlungen mit. Mit Schreiben vom 22.02.2017 zeigte die für den Kläger tätige Hausverwaltung gegenüber dem Beklagten an, die Verwaltung des Objektes übernommen zu haben.

Mit Schreiben vom 16.03.2017 übersandte die Hausverwaltung dem Beklagten eine neue Dauerkostenrechnung für das Mietverhältnis in Höhe der auch zuvor von ihm gezahlten 1.568,34 € Kaltmietzins zzgl. 400,00 € Nebenkosten. Mit zwei Schreiben vom 24.07.2019 übte der Beklagte sein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages um weitere 5 Jahre aus. Die für den Kläger tätige Hausverwaltung bestätigte ihm daraufhin schriftlich, dass das Mietverhältnis aufgrund der Ausübung der Option bis zum 30.04.2025 weiter Bestand habe.

Der Kläger ließ dann mit Anwaltsschreiben vom 29.06.2020 gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären und berief sich hierbei auf eine Unwirksamkeit der Befristung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform im Rahmen des Mietvertrages vom 02.03.2010. Wegen der näheren Einzelheiten des Schreibens wird auf die Anlage K4, Bl. 47 ff. LG, verwiesen.

Hierauf gestützt hat der Kläger mit der Klageschrift vom 24.02.2021 zunächst (nur) die Räumung der Praxisräume im 1. OG rechts begehrt.

Der Beklagte hat sodann unter dem 21.10.2021 eine Widerklage erhoben, mit der er gestützt auf § 26 des Mietvertrages beantragt hat, den Kläger zu verurteilen, ihm den Inhalt eines mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrages über weitere Räumlichkeiten in dem Objekt K.-straße 13 mitzuteilen. Nachdem der Kläger mit Schriftsatz vom 27.10.2021 unter Vorlage einer Vertragskopie mitgeteilt hatte, dass er die Raumeinheit im 1. OG links unbefristet und zu einem Preis von 8,05 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer pro qm an seine (erstinstanzlichen) Prozessbevollmächtigten vermietet habe (vgl. Anlage K14, Bl. 229 LG), hat der Beklagte diesen Widerklageantrag mit Schriftsatz vom 05.11.2021 für erledigt erklärt. Der Kläger hat sich der Erledigungserklärung ausdrücklich nicht angeschlossen.

Der Kläger erklärte mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 09.09.2021 vorsorglich erneut die ordentliche Kündigung des Mietvertrages über die streitgegenständlichen Praxisräume (1. OG rechts).

Mit dem bereits erwähnten Anwaltsschreiben vom 27.10.2021 forderte der Kläger den Beklagten zugleich auf, sich bis zum 27.12.2021 verbindlich dazu zu erklären, ob er von seinem Vormietrecht Gebrauch mache. Eine Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungszeitpunkt behielt sich der Kläger vor.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 08.12.2021 erklärte der Beklagte über seinen Prozessbevollmächtigten, von seinem Vormietrecht Gebrauch zu machen. Zugleich ließ er in dem Schreiben durch seinen Prozessbevollmächtigten feststellen, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten nunmehr ein Mietvertrag „grundsätzlich zu den im Mietvertrag mit der Kanzlei A. PartG mbB genannten Bedingungen zustande gekommen“ sei. Abweichend vom Referenzmietvertrag gelte aber, dass der Mietvertrag nicht unbefristet zu Stande komme. Zudem seien der im Referenzvertrag geregelte Vermietungszweck und der Konkurrenzschutz auf den Betrieb des Beklagten anzupassen. Der durch Ausübung des Vormietrechts zustande gekommene Mietvertrag bedürfe deshalb der Schriftform. Dem Schreiben war ein entsprechend geänderter Mietvertragsentwurf beigefügt, in welchem (u.a.) die Vereinbarungen zur Mietdauer aus dem Vertrag vom 02.03.2010 mit der Maßgabe übernommen wurden, dass das (neue) Mietverhältnis am 27.12.2021 beginnt und bis zum 30.04.2025 dauert. Der Beklagte forderte den Kläger auf, diesen Mietvertrag zu unterzeichnen und dem Beklagten auszuhändigen sowie die Mietsache rechtzeitig zum Mietbeginn am 27.12.2021 zu übergeben. Wegen des näheren Inhalts des Schreibens sowie des Mietvertragsentwurfes wird auf die Anlage K15, Bl. 282 ff. LG, Bezug genommen.

Mit Anwaltsschreiben vom 29.12.2021 erklärte der Kläger vorsorglich gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über die weiteren Räumlichkeiten „zum nächstmöglichen Zeitpunkt, mithin dem 30.06.2022“. Zudem wies der Kläger die Forderungen des Beklagten aus dessen Schreiben vom 08.12.2021 mit weiterem Anwaltsschreiben vom 29.12.2021 zurück.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Parteien hätten hinsichtlich der Miethöhe eine Änderungsvereinbarung getroffen, die nicht der Schriftform genüge. In der Folge sei der Mietvertrag als unbefristet zu behandeln, so dass er wirksam habe ordentlich gekündigt werden können (§ 550 S. 1 BGB).

Im Einzelnen hat er insoweit gemeint, in dem Mietvertrag vom 02.03.2010 sei ein Kaltmietzins in Höhe von 1.615,- € (8,50 € x 190 qm) eindeutig und zweifelsfrei vereinbart worden. Der Einigung habe der Gebäudeplan nebst Flächenberechnung zu Grunde gelegen. Tatsächlich sei die Berechnung fehlerhaft gewesen, wie sich aus dem Schreiben der Fa. E. vom 07.12.2010 ergebe. Wenn ein solcher Fehler vorliege und deswegen eine Änderung der Miethöhe vorzunehmen sei, so könne dies nur durch eine neue wirksame Vereinbarung erfolgen, nicht aber – wie mit Schreiben vom 10.12.2010 erfolgt – durch eine einseitige Erklärung des Vermieters in Gestalt einer tabellarischen Flächenberechnung. Dies ergebe sich auch daraus, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien vereinbart hätten, dass nach dem Umbau der Praxisräume ein gemeinsames Aufmaß nach DIN 277 ermittelt werde. Ein solches gemeinsames Aufmaß über die tatsächliche Mietfläche, das der Schriftform der §§ 126 Abs. 2, 550 S. 1 BGB genüge, liege aber nicht vor.

Der Kläger hat mit Nichtwissen bestritten, dass Herr Y., befugt gewesen sei, die Vorvermieterin bei Unterzeichnung des Mietvertrages zu vertreten. Insoweit hat er die Auffassung vertreten, dass schon ursprünglich kein der Schriftform genügender Mietvertrag zustande gekommen sei.

Die Kündigung sei nicht treuwidrig ausgesprochen worden. Es komme auch nicht auf den – hier eher geringen – Umfang der Änderung des Mietzinses an, da die Änderung der Miethöhe immer vertragswesentlich sei und damit dem § 550 BGB unterfalle.

Eine Erledigung der Widerklage hinsichtlich der Auskunftserteilung über den Inhalt des weiteren Mietvertrages sei im Rechtssinne nicht eingetreten, weil ein dahingehender Auskunftsanspruch schon wegen der wirksamen Kündigung des ursprünglichen Mietvertrages nicht (mehr) bestanden habe.

Die Vereinbarung des Vormietrechts sei im Übrigen wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Es handele sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von dem Beklagten gestellt worden sei. Hierzu hat der Kläger behauptet, der Beklagte habe darauf bestanden, dass die Formulierung des Vormietrechts in den Vertrag aufgenommen werde. Insbesondere habe der Beklagte den Abschluss des Vertrages von der Aufnahme dieser Geschäftsbedingung abhängig gemacht.

Der Kläger hat weiter gemeint, das Vormietrecht sei in dem Schreiben vom 08.12.2021 auch nicht wirksam ausgeübt worden, weil der Eintritt von Bedingungen abhängig gemacht worden sei. Ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages, insbesondere im Hinblick auf die Vertragsdauer, habe nicht bestanden. Ein durch die Ausübung des Vormietrechts allenfalls unbefristet zustande gekommenes Mietverhältnis über die Raumeinheit im 1. OG links sei jedenfalls wegen der ordentlichen Kündigung zum 30.06.2022 mittlerweile beendet.

Zu Hintergrund und Anlass des mit seinen Prozessbevollmächtigten (erster Instanz) abgeschlossenen Mietvertrages über die Raumeinheit im 1. OG links hat der Kläger behauptet, wegen eines spürbar erhöhten Arbeitsaufkommens beim Sachbearbeiter seiner vormaligen Bevollmächtigten in dessen Eigenschaft als Notar sei die Anmietung der zusätzlichen Flächen im Nachbargebäude K.-straße 13 durch diese dringend notwendig gewesen. Gleichzeitig sei aber nicht sicher abzusehen gewesen, ob dieser Bedarf von Dauer sein würde. Mit der im Vertrag nicht vorgesehenen Befristung sei keine Vereitelung des Vormietrechts bezweckt gewesen.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die Praxisräume im 1. Obergeschoss rechts des Gebäudes K.-straße 13, V., nebst einem Kellerraum und drei Parkplätzen in der Tiefgarage des Hauses sofort an ihn herauszugeben;

2. festzustellen, dass zwischen den Parteien kein Mietvertrag über die Teileigentumseinheit im 1. Obergeschoss links des Hauses K.-straße 13 in V. zustande gekommen ist, insbesondere nicht durch die schriftliche Erklärung des Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten vom 08.12.2021, eingegangen bei den Verfahrensbevollmächtigten des Klägers am 22.12.2021, äußerst hilfsweise, dass ein solches Mietverhältnis zum 30.06.2022 beendet ist.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat der Beklagte beantragt,

1. festzustellen, dass der Kläger verpflichtet war, ihm den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrages über die an die Praxisräume der Zahnarztpraxis F. angrenzenden Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss der K.-straße 13, V., vormals vermietet an Frau X., mitzuteilen;

2. den Kläger zu verurteilen, ihm die Teileigentumseinheit im 1. Obergeschoss links des Hauses K.-straße 13 in V. zu übergeben;

3. den Kläger zu verurteilen, mit ihm den in Anlage WK2 befindlichen Mietvertrag in Schriftform abzuschließen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte hat gemeint, die Kündigungserklärungen des Klägers vom 29.06.2020 und 09.09.2021 bzgl. der als Zahnarztpraxis genutzten Raumeinheit im 1. OG rechts seien unwirksam, weil der betreffende Mietvertrag wirksam befristet sei. Er wahre insbesondere die Schriftform. In der endgültigen Festsetzung der Mietfläche nach Aufmaß gem. DIN 277 liege keine schriftformpflichtige Vertragsänderung. Die Miete sei nicht geändert, sondern nur gemäß den Bedingungen des Mietvertrages in tatsächlicher Hinsicht konkretisierend ermittelt worden. Dass der Beklagte an diesem Aufmaß nicht selbst mitgewirkt habe, sei unerheblich.

Ob Herr Y. keine Vertretungsmacht für die ursprüngliche Vermieterin gehabt habe – was bestritten werde –, sei für die Wahrung der Schriftform nicht erheblich. Im Übrigen seien mit Blick auf eine wirksame Vertretung der Vorvermieterin die Grundsätze der Rechtsscheinsvollmacht heranzuziehen, nach denen von einer wirksamen Vertretung der Vorvermieterin durch Herrn Y. bei Vertragsabschluss auszugehen sei.

Die Kündigungserklärungen des Klägers verstießen gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Der Kläger mache sich einen – angeblichen – Schriftformverstoß zu Nutze, um sich von einem ihm unliebsamen Vertrag zu lösen. Im Rahmen der Treuwidrigkeit sei schließlich zu berücksichtigen, dass es sich hier lediglich um eine marginale Abweichung zum vorläufigen Mietzins von 46,66 € handele.

Der Beklagte hat behauptet, die ausgesprochene Kündigung bedeute für seine berufliche Existenz einen unhaltbaren Schwebezustand. Er könne als Vertragszahnarzt seinen Praxissitz nicht frei wählen. Er sei insoweit an die Genehmigung der Kassenärztlichen Vereinigung Westfalen Lippe gebunden. Ob diese in eine Sitzverlegung einwilligen würde, sei ungewiss, da insoweit nur auf Gründe der „vertragsärztlichen Versorgung“ und nicht auf betriebliche Erfordernisse des Vertragszahnarztes abzustellen sei.

Das Vormietrecht in § 26 des Vertrages – so hat der Kläger gemeint – sei wirksam vereinbart und von ihm wirksam ausgeübt worden. § 26 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Die dortige Regelung sei – so hat er behauptet – nicht für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt worden. Sein Wunsch, in dem Mietvertrag ein Vormietrecht zu verankern, habe ersichtlich auf den individuellen Verhältnissen des Einzelfalls beruht. Die Vorvermieterin habe ursprünglich auch die nunmehr in der Widerklage beschriebene Fläche an ihn vermieten wollen. Zu Beginn seiner selbständigen zahnärztlichen Tätigkeit sei aber noch nicht absehbar gewesen, ob sich die Anmietung einer so großen Praxisfläche lohnen würde. Aus diesem Grund habe er ein Vormietrecht vorgeschlagen, mit welchem auch die Vorvermieterin einverstanden gewesen sei. Es liege auf der Hand, dass die Vorvermieterin die volle Freiheit gehabt habe, seinen Vorschlag abzulehnen. Die Klausel sei daher individuell ausgehandelt worden. Schließlich ergebe sich aus dem Vormietrecht seiner Meinung nach auch keine unangemessene Benachteiligung des Vermieters.

Der wirksamen Ausübung des Vormietrechts stehe der in dem Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 08.12.2021 geforderte Anpassungsbedarf nicht entgegen. Grundsätzlich sei die Ausübung des Vormietrechts zwar unwirksam, wenn der Berechtigte es ablehne, die mit seiner Erklärung ausgelösten Pflichten zu tragen. Hier gälten aber auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Ausnahmen. Der Inhalt eines Vormietrechts sei auszulegen und wirke auf den Mietvertrag, in den eingetreten werde, hinein. Im vorliegenden Fall könne der Zweck des vereinbarten Vormietrechts nur dann erfüllt werden, wenn der Kläger den Vertrag über die Erweiterungsflächen nicht sofort mit gesetzlicher Frist kündigen könne. Vielmehr ergebe das Vormietrecht nur dann Sinn, wenn der Beklagte die neuen Räumlichkeiten auch zu den Konditionen nutzen könne, zu denen er auch die nach dem Hauptmietvertrag angemietete Praxis nutze.

Er hat behauptet, der Kläger habe den zwischenzeitlich mit seinen Prozessbevollmächtigten geschlossenen Mietvertrag über die Raumeinheit im 1. OG links nur deshalb nicht mit einer zeitlichen Befristung abgeschlossen, um das Vormietrecht des Beklagten zu vereiteln. Der Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen worden, um ihm – dem Beklagten – einen unbefristeten Mietvertrag präsentieren zu können, der sofort nach Ausübung des Vormietrechts wieder gekündigt werden könne. Er hat vor diesem Hintergrund die Auffassung vertreten, die Kündigungserklärung des Klägers zum 30.06.2022 gehe deshalb ebenfalls ins Leere. Es bestehe vielmehr ein Anspruch auf schriftliche Abfassung des von ihm als Anlage WK 2 vorgelegten Mietvertrages mit dem entsprechend angepassten Inhalt (Bl. 333 ff. d.A. LG).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage insgesamt stattgegeben. Begründet hat es seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt:

Der Kläger habe keinen Anspruch auf Herausgabe der Praxisräume, weil das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis nicht durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 29.06.2020 und 09.09.2021 beendet worden sei. Da das Mietverhältnis nicht nach § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gelte, sondern durch die Optionsausübung des Beklagten bis zum 30.04.2025 verlängert worden sei, habe es während dieser festen Mietdauer nicht ordentlich gekündigt werden können.

Der Vertrag vom 02.03.2010 sei unabhängig von der Vertretungsbefugnis von Herrn Y. wirksam, weil er vollzogen worden sei. Es liege auch kein Verstoß gegen § 550 S. 1 BGB vor. Das streitige Fehlen der Vertretungsmacht beeinträchtige die Wahrung der Schriftform nicht. Auch bezüglich der Vereinbarung zur Miethöhe liege kein Formverstoß vor. Es sei dem Mietvertrag deutlich zu entnehmen, dass die dort genannte Kaltmiete in Höhe 1.615,- € nur einen vorläufigen Betrag habe darstellen und die Kaltmiete letztlich nach Ermittlung der Mietfläche noch habe berechnet werden sollen. Alle essentialia negotii ergäben sich damit unmittelbar aus der Vertragsurkunde. Ein potenzieller Erwerber habe aus dem Mietvertrag selbst erkennen können, dass die Höhe der Miete von einem nach Vertragsschluss zu erstellendem Aufmaß abhänge. Über die Fläche habe er sich selbst Gewissheit verschaffen können, die hier auch bestanden habe, was sich daran zeige, dass der Kläger auch nach Erwerb des Teileigentums weiter eine Miete in Höhe von 1.568,34 € berechnet habe.

Der Beklagte habe sein Vormietrecht wirksam ausgeübt, weshalb auch der vom Kläger geltend gemachte Feststellungsantrag unbegründet sei. Die Vormietklausel sei in § 26 des Vertrages wirksam vereinbart worden. Es handele sich insoweit schon nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Das Vormietrecht über die neben der Zahnarztpraxis befindliche Raumeinheit (1. OG links) sei mit Zugang des Schreibens vom 08.12.2021 wirksam ausgeübt worden. Die Erklärung habe zwar ein Abänderungsbegehren enthalten, insbesondere im Hinblick auf die Mietdauer. Die in dem Referenzmietvertrag enthaltene Vereinbarung zur Mietdauer habe aber keinen Bestand haben können, weil das Vormietrecht die Erweiterung der Praxisräume des Beklagten habe bezwecken wollen. Beide Verträge müssten hinsichtlich der Mietdauer somit gleichlaufen. Deshalb könne auch die Kündigung dieses weiteren Mietverhältnisses durch den Kläger zum 30.06.2022 keinen Bestand haben.

Die Widerklage sei begründet. Aus dem Vormietrecht habe sich zugleich das Auskunftsrecht ergeben, insoweit seien die diesbezüglichen gesetzlichen Bestimmungen aus dem Vorkaufsrecht auf Vormiet- und Vorpachtverträge analog anzuwenden.

Der Beklagte habe auch einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Raumeinheit im 1. OG links, da durch die Ausübung des Vormietrechts ein Mietvertrag hierüber zwischen den Parteien zu Stande gekommen sei. Schließlich könne der Beklagte auch verlangen, dass dieser Mietvertrag zwischen den Parteien schriftlich abgefasst werde. Dieser Anspruch folge aus der Vormietvereinbarung. Inhaltliche Einwendungen gegen den konkreten Mietvertrag, dessen Abschluss der Beklagte in schriftlicher Form begehre, habe der Kläger nicht vorgebracht.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Klage- sowie sein Abweisungsbegehren bezüglich der Widerklage weiterverfolgt. Hinsichtlich seines Feststellungsantrags begehrt der Kläger aber nunmehr erweiternd die Feststellung, dass zwischen den Parteien insgesamt keine mietvertraglichen Verbindungen mehr für das (gesamte) Objekt K.-straße 13 in V. bestehen.

Nach Anwaltswechsel vertritt er die Ansicht, dass der ursprüngliche Mietvertrag vom 02.03.2010 wegen des unter § 25 vereinbarten Vorkaufsrechts der notariellen Form bedurft hätte, so dass er insgesamt nichtig sei. Vor diesem Hintergrund behauptet er mit der Berufungsbegründung erstmals, der Beklagte habe das Objekt nur anmieten wollen, wenn er ein Vorkaufsrecht erhalte. Mit einer unverbindlichen Absichtserklärung sei er nicht einverstanden gewesen. Ohne die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts wäre der Vertragsabschluss deshalb gescheitert.

Der Kläger meint, es sei auch deshalb bereits kein wirksamer Mietvertrag zu Stande gekommen, weil Herrn Y. – so behauptet er – „unstreitig“ die Vertretungsmacht für die Vorvermieterin gefehlt habe. Auch in der Folgezeit sei kein Mietvertrag durch die vom Landgericht – seiner Auffassung nach überraschend – angenommene Genehmigung zu Stande gekommen. Die Voraussetzungen für die schlüssige Genehmigung eines Vertragsschlusses lägen nicht vor.

Nachdem der Beklagte bereits eingezogen gewesen sei, sei die Korrektur des Aufmaßes nicht nach Maßgabe der DIN 277 korrigiert worden, weil eine Aufteilung der Entrée- und WC-Fläche nach Anzahl der Mietparteien und nicht gemessen nach den jeweiligen Mietflächen erfolgt sei. Auf dieser Grundlage sei dann die Miete reduziert worden, weshalb sich die Parteien auf eine abweichende Berechnungsgrundlage geeinigt hätten, ohne einen schriftlichen Nachtrag zu vereinbaren. Darin liege ein Verstoß gegen § 550 S. 1 BGB, denn die spätere Berechnung ergebe sich so nicht aus dem Mietvertrag. Darüber hinaus hätten sich die Parteien später hinsichtlich der Kostenübernahme für die bauliche Ausstattung des Röntgenraums abweichend vom Ursprungsvertrag geeinigt und auch damit „die Schriftform zerstört“.

Die Widerklage könne keinen Erfolg haben, weil dem Beklagten jedenfalls kein Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages über die weitere Raumeinheit (1. OG links) in der vom Landgericht zugesprochenen Form zustehe. Auch insofern handele es sich um eine Überraschungsentscheidung. Wenn das Landgericht mit Blick auf das Verständnis von § 26 des Mietvertrages darauf hingewiesen hätte, dass davon auszugehen sei, dass der Mieter nicht ein gewöhnliches Vormietrecht, sondern selbst im Fall einer unbefristeten Drittvermietung ein dauerhaftes Anmietrecht erhalten solle, wäre vom Kläger bereits in erster Instanz vorgetragen worden, dass die ursprünglichen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages lediglich den übereinstimmenden Willen gehabt hätten, dass der Beklagte in einen bestehenden Vertrag eintreten dürfe, aber nicht unabhängig von dem Vertragsinhalt in der Form, dass die Bestimmungen zur Mietdauer übernommen würden.

Die vom Landgericht vertretene Auslegung ergebe sich weder aus dem Mietvertrag vom 02.03.2010 noch aus sonstigen Umständen, insbesondere nicht aus der Verkehrssitte. Im Übrigen sei – so die Ansicht des Klägers – eine solche Vereinbarung, wie sie vom Beklagten und dem Landgericht vertreten werde, ebenfalls schriftformbedürftig gewesen; insoweit mache er sich den dahingehenden Vortrag des Beklagten, dass eine solche Vereinbarung bestanden habe, hilfsweise zu eigen (Bl. 52 OLG). Allein anhand des Mietvertrages sei für einen potenziellen Erwerber des Objekts nicht erkennbar gewesen, dass bei Ausübung des Vormietrechts auch für den weiteren Mietvertrag die ursprünglich vereinbarte Mietdauer gelte. Insofern verstoße der Mietvertrag vom 02.03.2010 in einem weiteren Punkt gegen § 550 S. 1 BGB.

Auch aus weiteren Gründen könne das Mietverhältnis über die weiteren Räume nicht so zu Stande kommen, wie vom Landgericht vertreten. Das Ursprungsverhältnis sei mit Ablauf des 30. Mietjahres gemäß § 544 BGB kündbar gewesen, was sich so nicht im weiteren Vertrag wiederfinde. Auch sei die Vereinbarung von einer auf den Mietzins zu zahlenden Umsatzsteuer gegenüber Ärzten nicht möglich, was aber in dem vom Landgericht zu Grunde gelegten Vertrag vorgesehen sei.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils,

1. den Beklagten zu verurteilen, die aus Anlagenkonvolut BB 1 ersichtlichen, dort rot umrandet dargestellten Räume und Stellplätze in dem Gebäude mit der postalischen Bezeichnung K.-straße 13, V. in geräumtem Zustand an ihn herauszugeben;

2. festzustellen, dass zwischen den Parteien keine mietvertraglichen Verbindungen mehr für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung K.-straße 13, V. bestehen;

3. die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass nach dem Antrag zu Ziff. 1) der Widerklage festzustellen ist, dass die Widerklage auf Mitteilung des Inhalts des mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrages über die an die Praxisräume der Zahnarztpraxis F. angrenzenden Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss der K.-straße 13, V., vormals vermietet an Frau X., erledigt ist.

Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil mit folgender Begründung: Der Vertrag vom 02.03.2010 sei wirksam geschlossen worden. Herr Y. habe Vertretungsmacht gehabt. Das Fehlen der Vertretungsmacht sei erstinstanzlich auch nicht unstreitig gewesen. Sollte tatsächlich keine Vertretungsmacht bestanden haben, seien die Grundsätze der Rechtsscheinsvollmacht einschlägig, weil sich Herr Y. gegenüber dem Beklagten stets als Vertragspartei geriert habe. Es könne keinem Zweifel unterliegen, dass die ursprüngliche Vermieterin es geduldet habe, dass Herr Y. als ihr Vertreter bei dem Beklagten auftrete. Gegen dessen Handeln sei auch nie eingeschritten worden, obwohl dieser Umstand der Vorvermieterin bewusst gewesen sei. Die Duldung des Verhaltens des Herrn Y. ergebe sich schließlich auch aus dem Verhalten der Vorvermieterin nach Vertragsschluss. Es habe – unstreitig – rechtliche Auseinandersetzungen gegeben, ohne dass sich die Vorvermieterin auf den Mangel der Vertretungsmacht berufen habe. Insoweit verweist der Beklagte auch auf ein bereits zuvor vor dem Senat geführtes Verfahren, in dem er die Vorvermieterin wegen der verspäteten Übergabe der Praxisräume auf der Grundlage eines wirksamen Mietvertrages rechtskräftig auf Schadensersatz im Anspruch genommen habe (Urteil des Senats vom 08.11.2019, Az.: I-30 U 214/18). Er vertritt die Auffassung, die Tatsache eines wirksamen Mietvertrages könne aus Gründen der Rechtskraftwirkung dieses Urteils nicht mehr in Frage gestellt werden. Im Übrigen habe die Vorvermieterin – ebenfalls unstreitig – den Vertrag jahrelang ohne Beanstandungen durchgeführt. Jedenfalls sei der Vertrag konkludent genehmigt worden, auch durch den Kläger selbst durch sein Schreiben vom 01.02.2017. Sollte der Vertrag nicht genehmigt worden sein, so habe der Beklagte unter Berücksichtigung des jahrelangen Vollzugs des Vertrages nach den Grundsätzen von Treu und Glauben jedenfalls einen Anspruch auf eine Genehmigung.

Er vertieft noch einmal seine Auffassung, wonach es keine nachträgliche Änderungsvereinbarung die Miethöhe betreffend gegeben habe, sondern nur eine Korrektur der Basisdaten des vereinbarten Berechnungsmechanismus. Die Höhe der Miete habe anhand der Fläche jederzeit (auch von einem potenziellen Erwerber) bestimmt werden können.

Auf die Formnichtigkeit des im Mietvertrag vereinbarten Vorkaufsrechts komme es aus Rechtsgründen nicht an. Zum einen habe der Kläger erstmals in der Berufungsinstanz behauptet, dass der Vertrag ohne das Vorkaufsrecht nicht zustande gekommen wäre, so dass der Vortrag schon nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen sei. Der Beklagte bestreitet insoweit, dass der Abschluss des Mietvertrages vom 02.03.2010 mit der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts habe stehen und fallen sollen. Zum anderen erhebe er die Arglisteinrede, denn eine Partei könne sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam seien und dieser dennoch am Vertrag festhalten wolle. Eine treuwidrige Berufung auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages werde ferner dann angenommen, wenn die nichtige Bestimmung bei der Durchführung des Vertrages bedeutungslos geblieben sei. Hier seien beide Fallgruppen einschlägig.

Er meint, seiner Widerklage sei zu Recht umfänglich stattgeben worden. Der Inhalt des Vormietrechts ergebe sich aus einer Auslegung des § 26 des Mietvertrages, weshalb das Schriftformerfordernis insofern keine Rolle spiele. Der Beklagte habe die Regelung immer so verstanden gehabt, dass das Vormietrecht nur dann Sinn ergebe, wenn es derart ausgestaltet sei, dass das Mietverhältnis über die Erweiterungsräume mit derselben Befristung zustande komme wie der Hauptmietvertrag über die Praxisräume vom 02.03.2010. Dasselbe Verständnis habe er auch auf Seiten des Zeugen Y. implizit vorausgesetzt.

Das Vormietrecht sei auch nicht unter unzulässigen Bedingungen ausgeübt worden. Eine Kündbarkeit nach 30 Jahren habe der weitere Mietvertrag nicht enthalten müssen. Dieses Recht ergebe sich schon aus dem Gesetz. Sollte die Option zur Umsatzsteuer zwischen den Parteien nicht möglich sein, sei der Vertrag dahingehend auszulegen, dass sie nicht geschuldet sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt der Senat Bezug auf die zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das angefochtene, am 08.04.2022 verkündete landgerichtliche Urteil (Bl. 372 ff. LG) nebst Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 25.03.2022 (Bl. 363 ff. LG). Der Senat nimmt ferner Bezug auf den Inhalt seiner Sitzungsprotokolle vom 21.12.2022 (Bl. 192 ff. OLG) und 14.06.2024 (Bl. 466 OLG) sowie die mit am 08.03.2023 verkündetem Beschluss (Bl. 218 ff. OLG) und den Verfügungen des stellvertretenden Senatsvorsitzenden vom 08.05.2023 (Bl. 278 f. OLG) und 27.11.2023 (Bl. 386 f. OLG) erteilten Hinweise.

II.

Die insgesamt zulässige Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung der Klage richtet, hat das Landgericht die mit dem Klageantrag zu 1) verfolgte Räumungsklage zu Recht abgewiesen. Auf den in zweiter Instanz erweiterten Feststellungsantrag zu 2) ist festzustellen, dass zwischen den Parteien keine mietvertragliche Verbindung über die im 1. OG links des Objekts K.-straße 13 in V. belegene Raumeinheit besteht. Der weitergehend verfolgte Feststellungsanspruch besteht hingegen nicht.

Soweit sich die Berufung gegen die Stattgabe der Widerklage richtet, hat sie insoweit Erfolg, als die Widerklageanträge zu 2) und 3) unbegründet sind. Zu Recht hat das Landgericht indes dem Widerklageantrag zu 1) entsprochen, hinsichtlich dessen der Tenor lediglich klarstellend neu zu formulieren ist.

Im Einzelnen:

A. Klage

1. Räumungsantrag zu 1)

Das Landgericht hat die Klage mit dem Räumungsantrag zu 1) zu Recht abgewiesen. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der als Zahnarztpraxis genutzten Raumeinheit im 1. OG rechts.

1.1.

Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, denn zwischen den Parteien ist wirksam ein Mietverhältnis zustande gekommen, das nicht beendet ist.

1.1.1.

Der zwischen der Vorvermieterin und dem Beklagten geschlossene Mietvertrag vom 02.03.2010 ist wirksam zwischen diesen beiden Vertragsparteien zustande gekommen und nach Eigentumserwerb des Klägers auf diesen übergegangen (§§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB).

1.1.1.1.

Der wirksame Abschluss des Mietvertrages vom 02.03.2010 scheitert nicht an einer fehlenden Vertretungsmacht des Herrn Y., der den Vertrag für die Vorvermieterin unterzeichnet hat. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob Herr Y. von der Vorvermieterin zum Abschluss des Vertrages rechtsgeschäftlich bevollmächtigt war, wofür nach den Umständen bereits Vieles spricht. Denn die wirksame Vertretung der Vorvermieterin durch Herrn Y. ergibt sich zumindest nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht.

Eine Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es willentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, und der Geschäftspartner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde zu den vorgenommenen Erklärungen bevollmächtigt ist (BGH, Urteil vom 22.07.2014 – VIII ZR 313/13, NJW 2014, 3150 Rn. 26 m.w.N. zu st.Rspr.).

So liegt es hier.

Aus den gesamten Umstände ergibt sich, dass die Vorvermieterin Kenntnis davon hatte, dass Herr Y. für sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Beklagten sowie auch beim Vertragsschluss selbst tätig gewesen ist und sie dies hat willentlich geschehen lassen. Dies ergibt sich etwa aus dem Schreiben der Vorvermieterin an den Beklagten vom 18.12.2009 (Anlage K19, Bl. 311 LG), in dem diese einen Mietvertragsentwurf übersendet und dem Beklagten mitteilt, dass er sich wegen weiterer Fragen und Änderungswünsche an Herrn Y. wenden möge, sowie aus der Anfang September 2009 geführten Korrespondenz im Zusammenhang mit den in den Mieträumen ausgeführten Arbeiten (vgl. Anlage BW 1, Bl. 122 ff. OLG). Vor allem aber ist die Vorvermieterin selbst, obwohl keines ihrer gesetzlich zur Vertretung berufenen Organe den Mietvertrag unterzeichnet hat, ersichtlich von einem wirksam zustande gekommenen Mietverhältnis ausgegangen. Dies zeigt sich nicht nur in der zur Miethöhe ausgestellten Dauerrechnung und der Vereinnahmung der Mieteinnahmen, sondern auch generell an der nie infrage gestellten Durchführung des Vertrages. Besonders hervorzuheben ist insoweit, dass die Voreigentümerin selbst zum Zwecke der Verteidigung gegen einen in dem zuvor vor dem Senat geführten Verfahren durch den Beklagten geltend gemachten Schadensersatzanspruch – unstreitig – nie geltend gemacht hat, Herr Y. habe den hier in Rede stehenden Vertrag gar nicht mit Wirkung für sie abgeschlossen. Jedenfalls lägen aufgrund der genannten Umstände zudem auch die Voraussetzungen einer wirksamen konkludenten Genehmigung der auf den Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung des Herrn Y. durch die Vorvermieterin vor.

1.1.1.2.

Auf eine etwaige Formnichtigkeit des Mietvertrages kann der Kläger sich jedenfalls nicht mit Erfolg berufen.

Zwar ist das im Mietvertrag vom 02.03.2010 unter § 25 zugunsten des Beklagten vereinbarte Vorkaufsrecht „für die Räumlichkeiten des Mieters/evtl. das Gesamtobjekt“ wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB gemäß § 125 S. 1 BGB formnichtig. Denn nach § 311b S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu (BGH, Urteil vom 07.11.1991 – XII ZR 11/89, juris-Rn. 14, NJW-RR 1991, 205 zu § 313 BGB a.F.; vgl. auch MünchKomm-BGB/Ruhwinkel, 9. Auflage 2022, § 311b Rn. 45 m.w.N.). Vorliegend ist aber weder eine notarielle Beurkundung noch eine Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch und damit auch keine Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt.

Soweit sich der Beklagte hilfsweise darauf beruft, das Vorkaufsrecht sei (noch) gar nicht vereinbart gewesen, weil dessen Entstehen von einer Eintragung durch den Beklagten habe abhängen sollen, so dass es auch nicht formnichtig sein könne, steht dem bereits der Wortlaut der Regelung unter § 25 des Mietvertrages entgegen. Denn danach sollte der Beklagte das Vorkaufsrecht nur eintragen lassen können („kann eintragen lassen“), woraus sich ergibt, dass die Eintragung des – aus Sicht der Vertragsschließenden dann bereits bestehenden – Rechts lediglich eine Option sein und gerade keine konstitutive Bedeutung haben sollte.

Ob die Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages vom 02.03.2010 zur Folge hat, kann indes letztlich dahinstehen. Es bedurfte deshalb auch keiner Beweisaufnahme zu der Frage, ob der Mietvertrag und die Vereinbarung des Vorkaufsrechts zu Gunsten des Beklagten nach dem Willen der ursprünglichen Vertragsparteien bei Vertragsabschluss derart miteinander verknüpft waren, dass sie miteinander stehen und fallen sollten, wobei den Kläger für seine dahingehende Behauptung wegen der in § 28 des Mietvertrages enthaltenen salvatorischen Klausel die Darlegungs- und Beweislast getroffen hätte.

Denn der Kläger kann sich vorliegend wegen des vom Beklagten dagegen erhobenen Arglisteinwandes jedenfalls nicht auf eine aus der Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede folgende Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages berufen.

(a)

Die Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit steht unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB); im Prozess kann ihr die Arglisteinrede entgegengesetzt werden (MünchKomm-BGB/Busche, 9. Auflage 2021, § 139 Rn. 35 m.w.N.; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. 2024, § 139 Rn. 16 m.w.N). Eine Partei kann sich daher nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen (BGH, Urteil vom 22.01.2016 – V ZR 27/14 –, NJW 2016, 3162 Rn. 15 m.w.N.; NJW-RR 1997, 684, 686; vgl. auch OLG Celle, Urteil vom 11.06.2018 – 7 U 163/17 (L), juris-Rn. 37 m.w.N.; MünchKomm-BGB/Busche, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier mit Blick auf die Formnichtigkeit der Vereinbarung zur Einräumung des Vorkaufsrechts vor. Denn das dem Mieter – hier dem Beklagten – eingeräumte Vorkaufsrecht an der gemieteten Raumeinheit stellt eine allein diesen begünstigende Regelung dar (vgl. auch OLG Celle, a.a.O., juris-Rn. 38) und der Beklagte will – wie sich insbesondere aus seiner Verteidigung gegen die Klage ergibt – gleichwohl an dem Mietvertrag festhalten.

(b)

Dahinstehen kann damit zum einen, ob die Berufung des Klägers auf die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages auch deshalb treuwidrig ist, weil die Vorkaufsabrede womöglich bedeutungslos geblieben ist (hierzu etwa MünchKomm-BGB/Busche, 9. Auflage 2021, § 139 Rn. 35 m.w.N.; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Januar 2006 – 3 U 6/05, juris-Rn 33) sowie zum anderen, ob es dem Kläger nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auch ganz generell verwehrt wäre, sich auf eine Formnichtigkeit des Mietvertrages zu berufen, etwa weil diese die Existenzgefährdung des Beklagten zur Folge hätte (vgl. Hinweis des Senats vom 08.05.2023 unter Verweis auf OLG Hamm, Urteil vom 27. 01. 2011 – I-18 U 145/09, juris-Rn. 106; OLG Stuttgart, Urteil vom 14. 05. 2007 – 5 U 19/07, juris-Rn. 40).

1.1.2.

Der nach den vorstehenden Ausführungen wirksam zustande gekommene Mietvertrag besteht derzeit auch fort. Die Erklärungen der ordentlichen Kündigung des Klägers vom 29.06.2020 und 09.09.2021 sind – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – unwirksam. Der Wirksamkeit der Kündigungserklärungen steht entgegen, dass der Mietvertrag wirksam über ein Jahr hinaus – derzeit bis zum 30.05.2025 – befristet ist, so dass er gemäß §§ 542 Abs. 2, 578 Abs. 2 S. 1 BGB erst mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet und zuvor nicht ordentlich kündbar ist. Insbesondere wahrt der Mietvertrag die Schriftform gemäß §§ 550 S. 1, 126, 578 Abs. 2 S. 1 BGB.

1.1.2.1.

Dem Landgericht ist zunächst darin zuzustimmen, dass es für die Frage nach der Einhaltung der Schriftform – entgegen der vom Kläger erstinstanzlich vertretenen Auffassung – von vornherein unerheblich ist, ob der für die Vorvermieterin handelnde Herr Y. den Mietvertrag mit Vertretungsmacht, insbesondere wirksamer Vollmacht der Vorvermieterin, oder aber als Vertreter ohne Vertretungsmacht unterschrieben hat. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht stünde der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 132/03, juris-Rn. 39). Denn die Frage, ob die Vertretungsmacht besteht, betrifft nicht die Schriftform, sondern den Vertragsschluss (BGH, Urteil vom 06.11.2020 – LwZR 5/19 –, NJW-RR 2021, 244 245, Rn. 9 m.w.N.; vgl. hierzu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 9. Auflage 2023, § 550 Rn. 12 m.w.N.). Die Vorlage einer etwaigen Vollmachtsurkunde ist zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrages ebenso wenig erforderlich (OLG Köln, Urteil vom 28.06.2005 – 22 U 34/05, juris-Rn. 30, NZM 2005, 705, 706).

1.1.2.2.

Der Mietvertrag wahrt die Schriftform auch hinsichtlich der Vereinbarung zur Miethöhe.

Sollen die – von den Vertragsschließenden nicht beabsichtigten – Rechtsfolgen des § 550 vermieden werden, muss der Mietvertrag mit allen für einen künftigen Erwerber des Mietobjekts wesentlichen Vertragsbedingungen der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB genügen. Hierzu zählt insbesondere die Höhe der Miete. Nicht erforderlich ist allerdings, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck der Norm genügt es, wenn der potentielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er ggf. eintritt (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 550 Rn. 8).

Nach diesen Maßstäben wahrt auch die Vereinbarung der Parteien zur Miethöhe die Schriftform.

Die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war anhand der §§ 4 und 2 des Mietvertrags berechenbar, wonach die monatliche Miete mit 8,50 €/qm vereinbart war und für die Berechnung der Miete vorerst eine Mietfläche von 190 qm angenommen wurde, so dass sich die monatliche Miete von 1.615,00 € ergab. Das ist grundsätzlich ausreichend. Zugleich war durch die Regelung in § 2 des Mietvertrages bereits vereinbart, dass maßgeblich für die zukünftige Miete die tatsächliche, nach Umbau erst noch zu vermessende Mietfläche sein solle.

Entgegen der Ansicht des Klägers lässt sich eine spätere, dann ggfs. nicht der Schriftform genügende Vereinbarung über eine Änderung der Miete aufgrund des Schreibens der Vorvermieterin vom 10.12.2010 vor diesem Hintergrund nicht erkennen. Vielmehr ist mit der dem Schreiben beigefügten, korrigierten Berechnung der Fa. E. lediglich die in § 2 des Mietvertrags von vornherein vorgesehene Flächenberechnung übermittelt worden, um anhand derer – wie ebenfalls bereits im Mietvertrag in Schriftform vereinbart – die genaue Miethöhe durch Multiplikation mit dem vereinbarten Quadratmeter-Preis zu konkretisieren. Das Schreiben beinhaltet aus diesem Grund schon keine für die Änderung einer Vereinbarung erforderliche Willenserklärung der Vorvermieterin, sondern allein die Information über das Ergebnis der Ermittlung einer bereits zuvor in Schriftform als Parameter für die Miethöhe bestimmten Messgröße, ohne dass von einer Anwendung der DIN 277 ausdrücklich oder stillschweigend bewusst Abstand genommen worden ist. Schon deshalb kann ein übereinstimmender Wille der ursprünglichen Vertragsparteien zur Abänderung der Berechnungsmethode nach § 2 des Mietvertrags nicht festgestellt werden.

1.1.2.3.

Die ursprünglichen Vertragsparteien haben – entgegen der Ansicht des Klägers – auch nicht durch ihr Handeln im Rahmen der Einigung über die Kosten für die Herrichtung des Röntgenraums „die Schriftform zerstört“.

Denn zum einen folgt aus dem Zweck von § 550 BGB, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen – wie etwa denen zur Miethöhe – nur dann gemäß § 550 S. 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht. Dabei muss die Laufzeit für die Frage der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden, weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen Erwerber auch nur insoweit binden kann (BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – XII ZR 60/20, juris-Rn 3/4). Danach war die nicht mit dauerhaften Folgen verbundene Einigung über die Kosten für die zu dem betreffenden Zeitpunkt abgeschlossene Herrichtung des Röntgenraums bereits aus diesem Grund nicht schriftformbedürftig.

Darüber hinaus sind auch solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, ausnahmsweise nicht formbedürftig (OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 – 30 U 15/10, juris-Rn 160). Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung gemäß § 566 Abs. 1 BGB nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind (Guhling/Günter-Schweitzer, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 550 Rn 45/46; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann-Lindner-Figura, Handbuch Geschäftsraummiete, 5. Aufl. 2023, 1. Teil § 6 B III. 3. b) Rn 36). Auch das ist hier der Fall.

1.1.2.4.

Ebenso wenig liegt ein Schriftformverstoß in Bezug auf das vereinbarte Vormietrecht vor.

Zwar unterliegt dem Schriftformgebot eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, wenn sie lediglich (unselbständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gemäß § 550 S. 1 BGB ist (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, Vor BGB § 535 Rn. 122; Ettl in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, BGB § 550 Rn. 14). Die Regelung in § 26 des Mietvertrages betreffend das Vormietrecht i.S.d. §§ 463 ff. BGB analog haben die Parteien des Mietvertrages aber in Schriftform getroffen.

Abweichendes könnte sich deshalb nur dann ergeben, wenn die Parteien hinsichtlich des Vormietrechts eine vom Inhalt des § 26 und §§ 463 ff. BGB analog abweichende Vereinbarung in einer nicht der Schriftform genügenden Weise getroffen hätten. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Insbesondere folgt derartiges nicht daraus, dass der Kläger sich mit der Berufungsbegründung sowie im Senatstermin vom 21.12.2022 etwaigen Vortrag des Beklagten hilfsweise zu eigen gemacht hat, nach dem die Parteien kein „gewöhnliches Vormietrecht“, sondern eine dem Ursprungsmietverhältnis mit dem Beklagten angepasste Vertragsdauer bindend vereinbart hätten (Bl. 51/52 OLG). Denn der Beklagte hat ausweislich seines schriftsätzlichen Vortrags und seiner diesen bestätigenden Äußerungen im Senatstermin vom 14.06.2024 keine Tatsachenbehauptung dahingehend aufgestellt, dass sich die Vertragsparteien abweichend von dem schriftlich fixierten Vertragsinhalt tatsächlich über ein weitergehendes, von den gesetzlichen Grundzügen abweichendes Vormietrecht mit der genannten Sondervereinbarung geeinigt hätten. Er hat lediglich vorgetragen, dass er § 26 des Mietvertrages in diesem Sinne verstanden und dieses Verständnis auch auf Seiten des Zeugen Y. implizit vorausgesetzt habe, und dass die Regelung gemäß §§ 133, 157 BGB nach seiner Ansicht so auszulegen sei, dass der Drittmietvertrag zwischen den Parteien zu den Fristen des Ausgangsmietvertrags gelten müsse. Hieraus folgt, dass der Kläger sich tatsächlich allenfalls eine für das Gericht nicht bindende Rechtsansicht des Beklagten hilfsweise zu eigen gemacht hat, jedenfalls aber keine, eine abweichende Vereinbarung tragende Tatsachenbehauptung. Damit ist infolge des „Hilfsweise-zu-eigen-machens“ – entgegen der Auffassung des Klägers – nicht unstreitig, dass die Parteien abweichend vom schriftlichen Vertragsinhalt eine nicht der Schriftform genügende Sondervereinbarung getroffen haben.

1.2.

Da der Beklagte infolge des fortbestehenden Mietvertrages ein Recht zum Besitz an der von ihm als Zahnarztpraxis genutzten Raumeinheit im 1. OG rechts hat, hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Herausgabe der Raumeinheit aus § 985 BGB. Ebenso wenig besteht aufgrund des geltenden Mietvertrages ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 BGB.

2. Feststellungsantrag zu 2)

Der Feststellungsantrag zu 2) ist insgesamt zulässig, teilweise begründet und im Übrigen unbegründet, sodass sich die Berufung insoweit als teilweise erfolgreich erweist.

2.1.

Der Feststellungsantrag ist insgesamt zulässig.

2.1.1.

Soweit der Kläger den Feststellungsantrag zu 2) erstmals mit der Berufungsbegründung dahin erweitert hat, dass er nunmehr die Feststellung begehrt, zwischen den Parteien bestünden für das (gesamte) Objekt K.-straße 13 in V. keine mitvertraglichen Verbindungen mehr, ist die darin liegende Klageerweiterung gemäß § 533 ZPO zulässig, weil über den weitergehenden Feststellungsantrag auf derselben Tatsachengrundlage zu entscheiden ist wie über die Widerklageanträge.

2.1.2.

Der Kläger hat auch hinsichtlich beider in Streit stehenden Raumeinheiten das erforderliche Feststellungsinteresse.

2.1.2.1.

Das rechtliche Interesse des Klägers an der Feststellung, dass zwischen ihm und dem Beklagten keine mietvertragliche Verbindung mehr bezogen auf die bislang als Zahnarztpraxis genutzte Raumeinheit im 1. OG rechts besteht, liegt auch in Ansehung der zugleich auf diese Raumeinheit bezogenen Räumungsklage vor. Denn die Reichweite der Rechtskraft von Räumungsurteil einerseits und Feststellungsurteil andererseits ist verschieden. Ist eine Räumungsklage rechtskräftig abgewiesen, so steht damit nicht rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis fortbesteht (vgl. BGH, NJW 1965, 693). Wird umgekehrt der Räumungsklage stattgegeben, so ist nicht rechtskräftig entschieden, dass das Mietverhältnis beendet ist. Aus diesem Grund kann der Vermieter die Räumungsklage mit der Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis beendet ist, verbinden (Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Auflage 2023, § 542 Rn. 169 m.w.N.).

Zwar setzt eine Feststellungsklage zur Klärung des Fortbestands oder die Beendigung eines Mietverhältnisses gleichwohl ein konkretes Feststellungsinteresse voraus. Ein allgemeines Klärungsinteresse genügt nicht. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Kündigungsgegner die Wirksamkeit der Kündigungserklärung bestreitet, oder dass ein solcher Streit zu befürchten ist (Blank/Börstinghaus/Siegmund, a.a.O., Rn. 168). Ein solches, konkretes Feststellungsinteresse liegt hier auf Seiten des Klägers aber vor, weil die Wirksamkeit der vom Kläger erklärten Kündigungen sowie die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien in Streit stehen.

2.1.2.2.

Aufgrund der unterschiedlichen Reichweite der Rechtskraft sowie der zwischen den Parteien streitigen Fragen ist ein Feststellungsinteresse des Klägers auch für die Feststellung des Nichtbestehens eines weiteren Mietvertrages neben den Klageanträ-gen der Widerklage anzunehmen. Die vorstehenden Ausführungen zu 2.1.2.1. gelten insofern sinngemäß.

2.2.

Der Feststellungsantrag ist teilweise begründet und im Übrigen unbegründet.

2.2.1.

Unbegründet ist der Feststellungsantrag hinsichtlich der als Zahnarztpraxis genutzten Raumeinheit im 1. OG rechts. Denn wie sich aus den vorstehenden Ausführungen zu A. 1. ergibt, besteht ein hierauf bezogenes Mietverhältnis zwischen den Parteien.

2.2.2.

Bezogen auf die weitere in Streit stehende Raumeinheit ist der Feststellungsantrag hingegen begründet. Zwischen den Parteien besteht keine mietvertragliche Verbindung hinsichtlich der Raumeinheit im 1. OG links des Objekts K.-straße 13 in V.. Der Beklagte hat sein Vormietrecht letztlich bereits nicht wirksam ausgeübt. Jedenfalls hätte die Ausübung des Vormietrechts allenfalls das Zustandekommen eines unbefristeten Mietverhältnisses mit dem Kläger bewirkt, das inzwischen durch ordentliche Kündigung des Klägers beendet wäre.

Im Einzelnen:

2.2.2.1.

Die mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 08.12.2021 abgegebene Erklärung, der Beklagte übe mit Blick auf den zwischen dem Kläger und seinen Prozessbevollmächtigten erster Instanz geschlossenen Mietvertrag über die Raumeinheit im 1. OG links sein Vormietrecht aus, hat kein Mietverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits begründet.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist allerdings nicht ersichtlich, dass es sich bei der Regelung zum Vormietrecht in § 26 des Mietvertrages um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die ggf. nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Klägers unwirksam wäre. Wie das Landgericht zu Recht ausführt, ist bereits nicht nachvollziehbar, warum es sich bei dieser, wie für § 305 Abs. 1 BGB erforderlich, um eine für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Klausel handeln soll.

Der Beklagte hat sein Vormietrecht mit dem vorgenannten Schreiben zwar innerhalb der ihm vom Kläger hierfür bis zum 27.12.2021 bestimmten Frist (vgl. Anlage K13, Bl. 228) ausgeübt. Zu diesem Zeitpunkt bestand das Vormietrecht auch noch, weil der „Hauptmietvertrag“ – wie ausgeführt – wirksam geschlossen und nicht wirksam gekündigt war.

Der Beklagte hat das Vormietrecht nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Schreibens – entgegen der Auffassung des Klägers – auch unbedingt ausgeübt.

Mit der deshalb erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages zustande (BGH, Urteil vom 03.07.2002 – XII ZR 39/00, juris-Rn 49). Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht (BeckOK-Zehelein, BGB, Edition 70, Stand 01.05.2024, § 535 Rn. 11). Hiernach wäre also ein unbefristeter Mietvertrag zwischen den Parteien über die Raumeinheit im 1. OG links zustande gekommen.

Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt allerdings voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrages verlangt (Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 353 Rn. 344 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 25. November 1987 – VIII ZR 283/86 juris-Rn. 22). So liegt es im Ergebnis auch dann, wenn der Erklärungswert des Vormietberechtigten in nicht zu tolerierender Weise von vorneherein nicht den Umfang besitzen soll, mit dem die Erklärung formal ausgestaltet ist, was z.B. der Fall ist, wenn der Berechtigte zwar das Vormietrecht ausübt, es zugleich aber definitiv ablehnt, die mit seiner Erklärung verbundenen Pflichten zu tragen (vgl. hierzu OLG Hamm, Urteil vom 14.09.2016 – I-30 U 9/16, juris-Rn. 78).

Vorliegend hat der Beklagte mit der Ausübung des Vormietrechts zugleich deutlich gemacht, dass er insbesondere mit der fehlenden Befristung des Referenzmietvertrages, also einem Kernpunkt des Referenzmietvertrages, nicht einverstanden ist. Abweichend gelte vielmehr eine Laufzeit entsprechend dem bereits zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag über die Raumeinheit im 1. OG rechts.

Vor diesem Hintergrund ist die Ausübung des Vormietrechts durch den Beklagten bereits unwirksam, wenn und soweit die Parteien nicht eine entsprechende Sondervereinbarung im Sinne des Verständnisses des Beklagten getroffen hätten (vgl. BGH, a.a.O.). Denn dann gilt zunächst diese und nur im Übrigen gilt der Vertragsinhalt der Drittvermietung (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Auflage 2024, § 464 Rn. 6 zum Vorkaufsrecht).

Dass die ursprünglichen Vertragsparteien eine solche Sondervereinbarung mit Blick auf die Laufzeit des durch Ausübung des Vormietrechts zwischen ihnen entstehenden Mietvertrags getroffen hätten, lässt sich jedoch nicht feststellen.

Eine dahingehende ausdrücklich getroffene Abrede wird – wie bereits ausgeführt – von keiner der Parteien behauptet (vgl. Ausführungen unter Ziff. A. 1.1.2.4).

Auch die Auslegung von § 26 des Mietvertrages führt nicht zu diesem Ergebnis. Zwar sind auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen, selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale brauchen deshalb nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden. „Bestimmbarkeit“ in diesem Sinne erfordert, dass hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarungen keine Zweifel verbleiben (Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 550 Rn 28 m.w.N.; BGH, Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03, juris-Rn. 7 ff.).

Vorliegend ergibt aber auch die gemäß §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung der Vereinbarung unter § 26, bei der die Interessen beider Vertragsparteien, also auch die der Vermieterseite, zu berücksichtigen sind, nicht, dass die Parteien damit eine Sondervereinbarung (nur) hinsichtlich der Laufzeit eines durch Ausübung des Vormietrechts entstehenden Mietvertrages getroffen haben.

Der Wortlaut, wonach der Vermieter dem Mieter ein Vormietrecht einräumt, sofern nach Ansicht des Mieters ein Bedarf für die Erweiterung seiner Praxis um diese Räume besteht, gibt hierfür nichts her. Er besagt in erster Linie vielmehr, dass das Vormietrecht vom Mieter nicht zu anderen Zwecken als denen der Praxiserweiterung geltend gemacht werden kann.

Daneben ist es aus Sicht des Senats ohnehin keineswegs zwingend, dass nur die im Sinne des Beklagtenvortrags zum Gleichlauf der Befristung verstandene Regelung für beide Seiten einen Sinn ergibt. So hätte eine dahingehende Vereinbarung eine massive Einschränkung der Vertragsfreiheit des Vermieters bezogen auf die dem Vormietrecht unterworfenen Räumlichkeiten zur Folge, von der der Vertragspartner (Mieter) nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht ohne weitere – hier nicht vorliegende – Umstände annehmen darf, dass der Vermieter bereit sei, sie einzugehen. Schließlich nähme eine solche Regelung womöglich auch dem Mieter im Einzelfall gewünschte Flexibilität, etwa wenn er nicht sicher absehen kann, dass der Erweiterungsbedarf auch dauerhaft – hier dann ggfs. bis zu 35 Jahre – werde bestehen bleiben.

Des Weiteren ergibt sich aus dem soeben wiedergegebenen Halbsatz in § 26 des Mietvertrages auch im Übrigen nicht im Ansatz etwas Bestimmbares dazu, welche Vertragsregelungen aus dem bestehen Mietvertrag über die Praxisräume für einen neuen Mietvertrag gelten sollen. Soweit der vom Beklagten selbst vorgelegte/entworfene Mietvertrag über die weitere Raumeinheit im 1. OG links beispielsweise eine andere Miethöhe pro Quadratmeter vorsieht als diejenige, die im Hauptmietvertrag vereinbart ist, lässt sich der Vereinbarung zum Vormietrecht in § 26 des Hauptmietvertrags ein Anhaltspunkt für die damit einhergehende Differenzierung zwischen der Geltung der Miethöhe des Hauptmietvertrages einerseits und der im Hauptmietvertrag vereinbarten Mietdauer andererseits für den „neuen“ Mietvertrag nicht entnehmen. Auch dies spricht dafür, dass die Parteien Sondervereinbarungen für einen durch Ausübung des Vormietrechts entstehenden Mietvertrag nicht nur nicht ausdrücklich getroffen haben, sondern sich solche auch nicht durch Auslegung ermitteln lassen. Schließlich blieb es den Parteien unbenommen, unabhängig vom dem Vormietrecht einen den beiderseitigen Vorstellungen entsprechenden zusätzlichen Mietvertrag über weitere Raumeinheiten abzuschließen.

Nach der Überzeugung des Senats führt die hier vertretene Auslegung – entgegen der Auffassung des Beklagten – insbesondere auch nicht zu einer Aushöhlung des Instituts des Vormietrechts. Denn den Parteien bleibt es stets unbenommen, durch gesonderte Regelungen im Hauptmietvertrag Sondervereinbarungen für den infolge der Ausübung eines Vormietrechts entstehenden Mietvertrag zu treffen, um die Effektivität und (aus Mietersicht) Attraktivität des Instituts sicherzustellen. Dabei ist auch zu bedenken, dass das vom Beklagten gewünschte Auslegungsergebnis seinerseits die Gefahr einer „Verwässerung“ des Vormietrechts birgt, weil es dazu führte, dass sich auch ohne ausdrückliche Abrede der Inhalt des durch Ausübung des Vormietrechts entstehenden Mietvertrages weit von dem eigentlich im Referenzmietvertrag Vereinbarten entfernte. Das widerspricht aber dem Grundgedanken des Vormietrechts, wonach durch dessen bloße Ausübung ohne weiteres Zutun ein Vertrag zwischen den Beteiligten zu den Bedingungen des Vertrages mit dem Dritten zustande kommt. Die Sichtweise des Beklagten käme vielmehr der Vereinbarung einer schuldrechtlichen Verpflichtung zum Abschluss eines bestimmten Mietvertrages (Mietoption) gleich, die die Vertragsparteien aber gerade nicht getroffen haben.

Abweichendes ergibt sich letztlich auch nicht daraus, dass der Vormietberechtigte bei Ausübung des Vormietrechts solche Vereinbarungen nicht übernimmt, die mit dem Wesen des Mietvertrages nichts zu tun haben oder die Ausübung des Vormietrechtes vereiteln sollen (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., § 3 D. Rn. 65 m.w.N.; vgl. auch Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Vorb. § 535 BGB Rn. 345 f.).

Eine Vereinbarung im letztgenannten Sinn sieht der Beklagte hier in der fehlenden Befristung des Referenzmietvertrages zwischen dem Kläger und seinen Prozessbevollmächtigten erster Instanz über die Raumeinheit im 1. OG links. Ob diese Sicht des Beklagten zutrifft, der Referenzmietvertrag also tatsächlich nur deshalb nicht befristet worden ist, um die Ausübung des Vormietrechts durch den Beklagten zu vereiteln, kann indes dahinstehen. Denn selbst bei Annahme einer Vereitelungsabsicht ergäbe sich nicht die vom Beklagten begehrte Rechtsfolge.

Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind (Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Vorb. § 535 BGB Rn 345). Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, wonach ein Mietverhältnis ohne besondere Vereinbarung als unbefristet abgeschlossen gilt.

Nur hilfsweise weist der Senat vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen darauf hin, dass ein durch die Ausübung des Vormietrechts allenfalls unbefristet zustande gekommenes Mietverhältnis über die Raumeinheit im 1. OG links durch die Erklärung der ordentlichen Kündigung des Klägers gegenüber dem Beklagten vom 29.12.2021 jedenfalls beendet wäre.

Dieser Kündigung stünde insbesondere kein Anspruch des Beklagten auf schriftliche Fixierung des Mietvertrages entgegen. Denn einen Anspruch aus der Vormietvereinbarung auf schriftliche Fixierung des Vertrages mit dem Verpflichteten hat der Berechtigte nur dann, wenn der durch die Ausübungserklärung zustande gekommene Vertrag nach Maßgabe der §§ 550, 578 BGB der Schriftform bedarf (MünchKomm-BGB/Häublein, 9. Auflage 2023, § 535 Rn. 23 m.w.N.; vgl. auch BGH, Urteil vom 02.12.1970 – VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 für ein Vorpachtrecht). Das ist vorliegend – wie gezeigt – jedoch gerade nicht der Fall.

B. Widerklage

1. Widerklageantrag zu 1)

Der zulässige, auf Feststellung der Erledigung des ursprünglichen Widerklageantrags zu 1) gerichtete Antrag ist begründet, sodass die Berufung des Klägers insoweit ohne Erfolg bleibt. Das Landgericht hat dem Antrag zu Recht entsprochen. Antragsgemäß war der Tenor lediglich sprachlich umzuformulieren.

Ein Antrag ist immer dann erledigt im Rechtssinne, wenn er bei Klageerhebung zulässig und begründet war und durch ein Ereignis nach Rechtshängig unzulässig oder unbegründet geworden ist. Das ist hier mit Blick auf den ursprünglichen, auf Mitteilung des Inhalts des mit einem Dritten geschlossenen Mietvertrages über die Raumeinheit im 1. OG links gerichteten Widerklageantrag zu 1) der Fall. Dem Beklagten stand bis zu der nach Rechtshängigkeit des Antrags erfolgten Mitteilung des Vertragsinhalts durch Schreiben des Klägervertreters vom 27.10.2021 infolge des in § 26 des Mietvertrages vereinbarten Vormietrechtes entsprechend § 469 BGB ein dahingehender Anspruch auf Mitteilung zu (vgl. BeckOK-BGB/Zehelein, 70. Edition, Stand: 01.05.2024, § 535 Rn. 11; BGH, Urteil vom 03.07.2002 – XII ZR 39/00, juris-Rn. 49). Denn auf das Vormietrecht finden nach ganz h.M. die Vorschriften über das Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) entsprechende Anwendung (Urteil des Senats vom 14.09.2016 – 30 U 9/16, juris-Rn. 73, BeckRS 2016, 17931 Rn. 66 m.w.N.).

2. Widerklageantrag zu 2)

Mit Blick auf den Widerklageantrag zu 2) hat die Berufung hingegen Erfolg, denn der Widerklageantrag zu 2) ist unbegründet.

Der Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Übergabe der Raumeinheit im 1. OG links des Hauses K.-straße 13 in V.. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB, denn zwischen den Parteien besteht kein Mietvertrag über diese Raumeinheit. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zur Begründetheit des diese Raumeinheit betreffenden Klageantrags zu 2) verwiesen (Gliederungspunkt A. 2.2.2.).

3. Widerklageantrag zu 3)

Da zwischen den Parteien bereits kein Mietverhältnis betreffend die Raumeinheit im 1. OG links des Hauses K.-straße 13 in V. besteht, hat der Kläger keinen Anspruch darauf, dass der Kläger mit ihm über diese Raumeinheit den in der Anlage WK2 befindlichen Mietvertrag in Schriftform abschließt.

C. Kein Anlass für weiteren Schriftsatznachlass

Ein Anlass, dem Kläger auf dessen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 14.06.2024 gestellten Antrag hin eine weitere Schriftsatzfrist einzuräumen, bestand nicht. Insbesondere bestand hierzu nach § 139 Abs. 2 S. 1 ZPO keine Veranlassung, denn der Senat hat im Termin keine neuen Hinweise erteilt oder im Übrigen bei der Darstellung seiner vorläufigen Einschätzung des Sach- und Streitstandes auf einen Gesichtspunkt abgestellt, der bis dahin unbeachtet, übersehen oder für unerheblich gehalten worden war.

D. Prozessuale Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung ergeht nach §§ 97, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die Auseinandersetzung betrifft eine im konkreten Einzelfall getroffene Vertragsvereinbarung und die für die Entscheidung relevanten Rechtsfragen hat der Senat im Einklang mit den bereits ober- und höchstgerichtlich ergangenen Entscheidungen beantwortet.

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