AG Köln – Az.: 205 C 62/10 – Urteil vom 18.01.2011
Der Beklagte wird verurteilt, die im 2. OG des Hauses …, … K, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele Bad sowie dem dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.6.2011 gewährt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2043,72 €.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung im 2. OG des Hauses … in … K. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 1.3.1992 die o. g. Wohnung.
Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 22.01.2007 über die Nebenkosten und Heizkosten 2006 ab und berechnete eine Nachzahlung von 363,61 €. Zugleich erhöhte sie die Nebenkostenvorauszahlung um 8,87 € und die Heizkostenvorauszahlung um 19,32 €. Der Beklagte glich die Forderung nicht aus. Die Klägerin leitete insoweit ein Mahnverfahren ein. Es erging ein Vollstreckungsbescheid. Der Beklagte gab im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens die eidessstattliche Versicherung ab. Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 21.04.2008 über die Nebenkosten und Heizkosten 2007 ab und berechnete eine Nachzahlung von 197,74 €. Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 05.01.2009 über die Nebenkosten und Heizkosten 2008 ab und berechnete eine Nachzahlung von 363,48 €. Zugleich erhöhte sie erneut die Nebenkostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung.
Der Beklagte zahlte zunächst weder die angehobenen Vorauszahlungen noch die Nachzahlungsbeträge.
Nach Erhalt der Abrechnung 2008 suchte er am 03.03.2009 persönlich die ARGE auf und legte einen schriftlichen Übernahmeantrag vor; gleichzeitig wies er darauf hin, dass die Forderung für 2007 bereits tituliert sei und die Klägerin hieraus vollstrecke; daraufhin wurde dem Beklagten mit Bescheid vom 06.03.2009 für das Jahr 2008 eine Nachzahlung von 17,69 € bezüglich der Betriebskosten und i. H. v. 7,51 € bezüglich der Heizkosten festgesetzt.
Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 25.03.2009 eine ordentliche Kündigung mit der Begründung, dass aufgrund der eidesstattlichen Versicherung ersichtlich sei, dass die Klägerin ihre Forderungen nicht realisieren könne. Außerdem begründete sie die Kündigung damit, dass sich der Beklagte beharrlich weigere, die Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen, was ohne weiteres möglich gewesen wäre, wenn er sich mit der ARGE in Verbindung gesetzt hätte.
Nach der fristgerechten Kündigung teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 09.04.2009 mit, dass er sämtliche Abrechnungen der ARGE vorgelegt habe. Die ARGE zahlte Anfang Juli 2009 einen Teilbetrag von 591,03 € an die Klägerin. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.07.2009 bat der Beklagte die ARGE um Übernahme des Restbetrages von 333,80 €. Schließlich wurde auf erneute Nachfrage bei der ARGE der restliche Betrag gezahlt; der Beklagte schloss insoweit einen Darlehensvertrag mit der ARGE, für den von seiner monatlichen Unterstützung 35,– € abgezogen werden. Der Kündigung wurde mit Schreiben vom 30.10.2009 widersprochen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im 2. OG des Hauses …, … K, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele Bad sowie dem dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen sowie hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Der Beklagte ist der Ansicht, hinsichtlich der von ihm verwirklichten Pflichtverletzung fehle ein Verschulden. Er behauptet, er habe die Abrechnung 2006 bei der ARGE eingereicht und um Kostenübernahme gebeten; auf telefonische Anfrage habe er später erfahren, dass sein Antrag nicht zur Akte gelangt sei und der Verbleib geklärt werden müsse. Dies sei auch mit der Abrechnung 2007 geschehen, die er im Mai 2008 in den Hausbriefkasten der Außenstelle der ARGE auf dem Bergischen Ring eingeworfen habe; auf Nachfrage sei ihm mitgeteilt worden, dass die Sache bearbeitet werde. Außerdem behauptet der Beklagte, am 9.11.2009 habe der Hausverwalter der Klägerin, der Zeuge …, erklärt, dass die Klägerin nicht auf der Kündigung bestehe und der Beklagte wohnen bleiben könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 14.9.2010 durch Vernehmung des Zeugen …. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahmen wird auf das Protokoll der Sitzung vom 21.12.2010 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die fristgerechte Kündigung vom 25.3.2009 mit Wirkung zum 31.12.2009 beendet.
Die Kündigung ist wirksam. Insbesondere liegt ein Kündigungsgrund in Gestalt des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Vorliegend besteht ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Beklagte seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat.
Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten ist in seinem unzureichenden Bemühen zu sehen, eine Kostenübernahme der ARGE bezüglich der o. g. Forderungen der Klägerin zu erlangen. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte die Betriebskostenabrechnung der Jahre 2006 und 2007 – wie von ihm behauptet – in den Hausbriefkasten der ARGE im Beisein von Zeugen eingeworfen hat und hierbei unter Beifügung seiner BG-Nummer und dem Zusatz „Bitte Übernahme“ die Übernahme beantragt hat. Aus dem Schreiben der ARGE vom 06.03.2009 und dem sonstigen Vortrag des Beklagten sind jedenfalls weitergehende Nachforschungen des Beklagten nicht ersichtlich. Hierzu bestand aber Anlass, nachdem die ARGE die Nachzahlungssalden der Jahre 2006 und 2007 nicht zahlte. Der Beklagte wurde insoweit seitens der Klägerin sogar gerichtlich in Anspruch genommen, jedenfalls bzgl. der Nachzahlung des Jahres 2006. Der Mieter kann sich aber nicht darauf beschränken, Betriebskostenabrechnungen der ARGE zur weiteren Bearbeitung vorzulegen. Er muss vielmehr, sofern nicht innerhalb einer angemessenen Zeit die Sache dort bearbeitet und die Betriebskostennachzahlungen übernommen werden, nachfragen, ob weitere Anspruchsvoraussetzungen geschaffen werden müssen oder sonstige Hinderungsgründe bezüglich der Übernahme bestehen. Derartige Unternehmungen sind seitens des Beklagten nicht substantiiert vorgetragen worden. Von daher ist von einer schuldhaften erheblichen Pflichtverletzung auszugehen, die die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.
Des Weiteren hat die Klägerin auch nicht gegenüber dem Beklagten im Nachhinein auf die Kündigung verzichtet. Eine dementsprechende, der Klägerin zuzurechnende, telefonische Erklärung durch den Zeugen … am 9.11.2009 ist nicht erfolgt.
Die Beweisaufnahme hat dies nicht erwiesen. Vielmehr ist das Gericht aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen … davon überzeugt, dass ein Telefonat diesen Inhalts nicht stattgefunden hat. So hat der Zeuge bekundet, mit dem Beklagten am Telefon über das laufende Kündigungsverfahren gesprochen zu haben. Hierbei habe er dem Beklagten aber nicht gesagt, dass er doch nicht ausziehen müsse. Das Gericht hält dies für glaubhaft. Denn zum einen hat der Zeuge überzeugend erläutert, dass er eine solche Aussage mangels Vorliegens der Zahlungsunterlagen und somit mangels Nachvollziehbarkeit möglicher Zahlungseingänge, während des Telefonats über das Mobiltelefon nicht getätigt hätte. Überdies erachtet das Gericht den anderslautenden Vortrag des Beklagten auch nicht als plausibel, wonach der mit der Verwaltung des Mietobjekts betraute Zeuge zunächst im laufenden Kündigungsverfahren ein solche Zusage gemacht haben soll, und sich dann im Nachhinein nicht daran festhalten lässt. Gründe für ein solches widersprüchliches Handeln sind nicht ersichtlich.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 721, 709 ZPO.
Streitwert: 4.087,44 €
