Sonderkündigungsrechte im Mietrecht für Vermieter und Mieter
Der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Mieter bestimmt nach dem Recht des BGB das Mietverhältnis. Eine Klausel des Mietvertrages bestimmt das Recht des Vermieters auf eine Sonderkündigung. Die Kündigungsfrist ist ein wesentlicher Bestandteil, um das Mietverhältnis unter Einhaltung der Frist aufzulösen. Die Wohnung kündigen kann auch der Mieter, sofern dieser die Fristen der Kündigung einhält.
Recht des Vermieters
Der Vermieter kann von einem Sonderkündigungsrecht im Mietrecht gebrauch nehmen, wenn dieser den Eigenbedarf vorsieht. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist des BGB mit der Begründung kündigt, die Wohnräume künftig selbst zu beanspruchen, in dem dieser dort selbst einzieht oder ein Familienmitglied des Vermieters die Wohnräume bewohnen wird. Solch ein Fall tritt beispielsweise dann ein, wenn der Vermieter eine nahestehende Person (Vater, Mutter, Großeltern) in diesen Wohnräumen pflegen muss.
Ein weiterer Grund das Mietverhältnis vonseiten des Vermieters fristgerecht zu beenden ist die Modernisierung. Stellen sich Baumängel heraus, besteht zudem Gefahr für die Bewohner der Wohnräume, kann dieser den Mietvertrag kündigen, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten und den Bau wieder instand zu setzen.
Kommt es infolge der Modernisierung zu einer Mieterhöhung, kommt es zur Sonderkündigung, wenn der Mieter die Mieterhöhung trotz vertraglicher Vereinbarung nicht akzeptiert und den vollen Mietzinsausgleich herstellt.
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wird dem Vermieter dann zugestanden, wenn der Mieter eine Gefahr für andere Bewohner darstellt, dieser sich gesetzeswidrig gegenüber der Hausordnung und/oder dem Mietvertrag verhält oder Versäumnisse bestehen. Letzteres bezieht sich vor allem auf Mietrückstände, denn der Mieter hat kein Recht auf die Zurückhaltung der Miete, selbst dann nicht, wenn dieser an den Wohnräumen Mängel feststellt.
Recht des Mieters
Der Mieter kann die Wohnung jederzeit kündigen, sofern dieser die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen eingehalten werden. Allerdings gibt es Ausnahmen, in denen auch der Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch nehmen kann. Dieser besteht etwa dann, wenn der Vermieter die vertraglichen Vereinbarungen massiv verletzt und dadurch das Bewohnen der angemieteten Wohnräume unzumutbar wird, also eine besondere Härte eintritt. Die Beweispflicht obliegt zunächst dem Mieter, der glaubhaft machen muss, dass die Wohnräume nicht mehr bewohnbar sind, sofern der Vermieter keine Änderungen vornimmt.
Das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Baumaßnahme wird im BGB über den § 555e Abs. 1 BGB geregelt, darin heißt es sinngemäß, dass ein Sonderkündigungsrecht dann besteht, wenn der Vermieter umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder eine Instandsetzung der Mietsache vorsieht. Mit dem § 555 Abs. 1 BGB wird aber auch die Unzulässigkeit einer Sonderkündigung des Mieters geregelt, nämlich dann, wenn der Vermieter lediglich Verschönerungen vorsieht oder Bagatellsachen beseitigt. Zu denen gehört zum Beispiel das Ausbessern von einzelnen Wänden, der Austausch eines Ofens oder einer Wärmeanlage.
Der Bundesgerichtshof stärkt zudem die Mieter mit dem Urteil BGH VIII ZR 99/14. Darin geht es um einen Schadensersatzanspruch vom Mieter gegenüber dem Vermieter, wenn dieser den Mieter zum Umzug durch eine Sonderkündigung bewegt, indem der Vermieter vortäuscht, das Mietobjekt für den Eigenbedarf nutzen zu wollen, dieser Tatbestand in der Folge jedoch nicht eintritt. Selbst wenn sich Vermieter und Mieter in einem solchen Rechtsstreit auf einen Räumungsvergleich einigen, bleibt der Vermieter dem Mieter zum Schadensausgleich verpflichtet. Der Mieter räume die Wohnung schließlich, weil der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, nicht, weil dieser selbst das Mietverhältnis beenden möchte.
Hilfe beim Sonderkündigungsrecht
Es gibt eine Vielzahl von Sonderkündigungsrechten für Vermieter und Mieter, wir empfehlen grundsätzlich bei Unklarheiten einen Rechtsbeistand zu wählen, der den Mandanten vertritt und sich für dessen Rechte nach dem BGB einsetzt. Häufig können Rechtsstreitigkeiten mit Hilfe eines Rechtsanwalts ohne Gerichtsverhandlungen beigelegt werden.
