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Staffelmietvereinbarung – Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahme

LG Berlin, Az.: 65 S 225/17, Urteil vom 28.02.2018

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin in Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 28.02.2018 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 08. September 2017 – 2 C 52/17 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Mieterhöhungen vom 28. November 2010 und 26. Oktober 2016 jeweils zum 01. Januar 2017 unwirksam sind und eine Änderung der Miete für die von der Klägerin innegehaltene Wohnung im Hause B2. Straße … in 1. B1. nicht eingetreten ist.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 31 a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen vom 26. November 2010 und 26. Oktober 2016 jeweils zum 1. Januar 2017, denn § 557a Abs. 2 BGB erfasst auch (nachträgliche) Mieterhöhungen aufgrund zurückliegender Modernisierungen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.

§ 557a Abs. 2 BGB schließt eine Erhöhung der Miete nach §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit der Staffelmiete aus.

Staffelmietvereinbarung – Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahme
Foto: FreedomTumZ/Bigstock

Unter Bezugnahme auf den Wortlaut wird teilweise in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf der Laufzeit einer Staffelmieterhöhung auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich sei, die während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführt wurden; § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB stelle nur auf die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ab, nicht hingegen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme; zudem werde auch die Anwendung des § 559b BGB, die Vorschrift über die Mieterhöhungserklärung, nach § 557a Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Mieter sei durch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausreichend geschützt. Soweit in den Gesetzesmaterialien zum Gesetz über die Regelung der Miethöhe (nachfolgend: MHG) etwas anderes vertreten worden sei, habe diese Auffassung bereits im MHG keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Der Wortlaut sei eindeutig. Er knüpfe nur an die Erhöhung der Miete an. Auch der Sinn und Zweck der Regelung spreche nicht gegen diese Auslegung. Die Mieterhöhung gem. § 559 BGB wirke nur für die Zukunft. Unerwünschte Doppeleffekte könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmietvereinbarung wirke, sondern erst für die Zeit danach. Bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB sei der Vermieter auch sonst nicht verpflichtet, diese unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Die Staffelmietvereinbarung sei ein vertraglicher Ausschluss des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558, 559 BGB. Das könne sich aber nur für die Zeit der Geltung der Staffelmietvereinbarung beziehen und besage nichts darüber, ob die nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung geltend gemachte Erhöhung nicht auf einer Modernisierung beruhen darf, die bereits unter Geltung der Staffelmietvereinbarung erfolgte. Die Staffelmietvereinbarung gebe nur für die Zeit ihrer Laufzeit Kalkulationssicherheit (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 557a Rn. 53. mwN; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl., 2016, BGB § 557a Rn. 8; BeckOKBGB/Schüller, 44. Ed., 01.11.2017, BGB § 557a Rn. 22).

Dagegen wird eingewandt, dass eine Staffelmietvereinbarung beiden Vertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten soll.

Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit einer künftigen Erhöhung seiner Mieteinnahmen schon zu einem frühen Zeitpunkt rechnen kann (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 = NZM 2006, 256; Urt. v. 03.12.2003 – VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28 = Grundeigentum 2004, 175). Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen plant, kann entweder die Modernisierungskosten kalkulatorisch in der Staffelmietvereinbarung berücksichtigen oder muss auf eine solche Vereinbarung verzichten und die Miete dann gemäß § 559 BGB erhöhen (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1653ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Mersson, Wohnungsbaurecht, Loseblatt-Kommentar, Stand: EL Juni 2013, § 557a BGB Anm. 8.1; ebenso: LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381).

Dem Mieter bietet die Staffelmietvereinbarung – ihrem Zweck entsprechend – langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen (BGH, Urt. v. 03.12.2003, a.a.O., Rn. 13), auch insoweit, als er nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muss. Auch für den Mieter soll sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell günstig auswirken können, etwa indem der Vermieter an die vereinbarte Miete gebunden bleibt, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte (BGH, Urt. v. 23.11.2005, a.a.O., Rn. 17). Dieser Zweck des § 557a BGB würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen nach § 559 BGB verschont bliebe, nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung aber alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Wege einer summierten Mieterhöhung umgelegt werden könnten (vgl. Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1655).

Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung bisher vertretenen Auffassung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381). Sie sieht sich insoweit auch in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zweck von Staffelmietvereinbarungen.

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit vorhersehen zu können. Insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, dass mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten, keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen. Durch Staffelmietvereinbarungen sollen insbesondere die gemäß § 2 (MHG) verbundenen Unsicherheiten ausgeschlossen werden, darüber hinaus die Möglichkeit von Erhöhungen gemäß §§ 3 und 5 MHG. Sowohl die Durchführung baulicher Maßnahmen als auch die Veränderung der Kapitalkosten sei vom Mieter nicht zu beeinflussen und liege allein im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter, der Baumaßnahmen durchführen wolle und die hierdurch verursachten Kosten nicht in die Kalkulation der vereinbarten Staffelsätze einbeziehen kann, müsse auf die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Durchführung der Baumaßnahme verzichten. Auch die Gefahr, dass Kosten durch bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten habe, erforderlich werden, trage der Vermieter (BT-Ds. 9/2079, S. 18). An dieser Grundeinschätzung hat sich mit der Neuformulierung des § 557a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nichts geändert (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 53, Ziff. 3 zu § 557a Entwurf).

Die Gesetzesbegründung lässt auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen. Anders lässt sich die Formulierung nicht verstehen, dass der Vermieter sich zwischen Staffelmiete und Modernisierung/Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme entscheiden müsse.

Der aus den Materialien ersichtliche Zweck des Gesetzes und der Wille des Gesetzgebers ist nach Überzeugung der Kammer in die Feststellung des Inhaltes der Regelung einzubeziehen, ein Ansatz, dem der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. nur BGH, Beschluss vom 12.03.1997 – VIII ARZ 3/96, NJW 1997, 1695; Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Vorschrift knapp formuliert sein sollte (vgl. Handbuch der Rechtsförmlichkeit, Hrsg. Bundesministerium der Justiz, 1999, Rn. 88) und Formulierungsalternativen hier schwer vorstellbar sind. Der Wortlaut der Vorschrift legt es noch nicht einmal nahe, dass der Vermieter Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung zwar nicht vornehmen, aber jedenfalls nach deren Ablauf nachholen kann, mit der Folge, dass es nach Ablauf der Staffelmiete zu einer sehr drastischen Mieterhöhung kommen kann. Hinzu kommt, dass der Mieter schon während der Laufzeit der Staffelmiete in das Verfahren nach §§ 556d, 559 BGB gedrängt wird, weil er anderenfalls Gefahr läuft, mit Härteeinwänden ausgeschlossen zu sein. Auch das ist weder mit dem Wortlaut noch dem Zweck der Regelung vereinbar. Die finanziellen Risiken und Zugeständnisse des Vermieters reduzieren sich damit erheblich, ohne dass dem auf Mieterseite ein Vorteil gegenüber stünde.

Eine andere Bewertung rechtfertigt sich auch nicht aus dem Umstand, weil der Beklagte bereits im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 26. November 2010 und 4. Mai 2015 die Mieterhöhung mit Ablauf der Staffelmietvereinbarung angekündigt hat. Es bestätigt vielmehr die Richtigkeit der Auffassung, die dem Vermieter unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien das Kalkulationsrisiko bzw. -erfordernis auferlegt. Der Mietvertrag wurde am 8. Dezember 2008 geschlossen; der Beklagte hätte insbesondere die Modernisierung 2010 in die Kalkulation einbeziehen können (und müssen). Sein Vorgehen führt dazu, dass er lediglich zeitlich versetzt am Ende – ungeachtet der Staffelmietvereinbarung – alle Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann, denn die Modernisierungsmieterhöhung wird zeitlich unbegrenzt vom Mieter getragen. Der Beklagte hat zudem den Vorteil, für Mieterhöhungen nicht auf das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB angewiesen zu sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB stellt sich gerade mit Blick auf den Zweck der Staffelmiete nicht als Vorteil, sondern – bei lebensnaher Betrachtung – faktisch als weitgehend wertlos dar.

Der Hinweis des Beklagten auf die Regelung zur Indexmiete in § 557b BGB trägt keine andere rechtliche Bewertung. Der Beklagte übersieht dabei, dass die Höhe der Miete nicht – wie bei der Staffelmiete – unmittelbar zwischen den Parteien vereinbart wird, sondern die Höhe der Miete an Entwicklungen anknüpft, die die Mietvertragsparteien selbst nicht beeinflussen können, sie ist – mangels Vorhersehbarkeit – daher gerade nicht mit einer vergleichbaren Kalkulationssicherheit verbunden. Die mit der Indexmiete verbundenen Kalkulationsrisiken werden in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB nachvollziehbar abgemildert, indem zumindest Mieterhöhungen nach § 559 BGB für bauliche Maßnahmen zugelassen werden, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Der Umkehrschluss des Beklagten drängt sich keinesfalls auf.

b) Aus den Feststellungen unter a) folgt, dass die Widerklage abzuweisen ist. Ein Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 255, 85 Euro besteht nicht. Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 286 BGB liegen nicht vor.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Kammer befindet sich mit ihrer Auslegung der Regelung des § 557a Abs. 2 BGB im Einklang mit dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Willen des Gesetzgebers, der Instanzrechtsprechung sowie den vom Bundesgerichtshof entwickelten und angewandten Maßstäben zu § 557a BGB.

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