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Streitwert im Mietrecht

Der Gebührenstreitwert dient auch im Mietrecht als Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren sowie der Anwaltsgebühren

Wenn es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, ist zumeist die Miete ein Grund dafür. Dass die Kosten eines Verfahrens zu großen Teilen von dem Streitwert abhängig sind ist sicherlich sehr vielen Menschen klar doch wissen die meisten Menschen überhaupt nicht, wie sich der Streitwert in einer Mietangelegenheit überhaupt zusammensetzt.

Als Ausgangslage für die Streitwertermittlung erfolgt eine Bestimmung des Gegenstandswertes auf der Grundlage der §§ 23 der RVG sowie 41 GKG (Gerichtskostengesetz). Zusätzlich zur RVG ist, falls das Gerichtskostengesetz keinerlei andere Regelungen besagt, die Kostenordnung (KostO) bei der Bemessung zu berücksichtigen.

Sollte sich auf diese Weise kein Gegenstandswert des Mietverfahrens festsetzen lassen erfolgt eine Festsetzung auf der Grundlage des sogenannten “billigem Ermessen”. Als Faustregel hierfür gilt ein finanzieller Rahmen von 4.000 Euro bis maximal 50.000 Euro.

Streitwert im Mietrecht
Symbolfoto: Burdun/Bigstock

Bemessungsbeispiele

Es gab in Bezug auf das Mietrecht in der Vergangenheit bereits sehr viele Verfahren und in einigen Fällen musste sich auch der BGH mit der Frage des Gegenstandswertes beschäftigen.

Gegenstandswert bei Staffelmietangelegenheiten

Obgleich allgemeinhin die Ansicht vertreten wird, dass bei Staffelmietangelegenheiten aus vorhandenen Staffeln ein sogenannter Durchschnittswert gebildet werden kann, so hat der BGH diesbezüglich ein Urteil gesprochen. Die höchste Staffel wird als Grundlage für den Streitwert genommen.

Gegenstandswert bei unbefristeten Mietverhältnissen

Da bei einem unbefristeten Mietverhältnis der Gegenstandswert eines Verfahrens nur schwerlich bestimmt werden kann, musste auch hier der BGH entscheiden. Nach Urteil des BGH ist auf der Grundlage des § 9 der Zivilprozessordnung (ZPO) der Mietzins des Zeitraums 3,5 Jahre für die Berechnung des Streitwertes zu nehmen.

Bei Kündigungen sowie Räumungsverlangen

Auf der Grundlage des § 41 Absatz 2 Gerichtskostengesetz wird der Streitwert in diesen Fällen mit Basis eines einjährigen Mietzinses ermittelt. Gerade derartige Fälle waren äußerst umstritten, jedoch hat der Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 14. März 2007 diese Berechnung festgelegt.

Gegenstandswert bei außerordentlichen fristlosen Mietvertragskündigungen

In einem derartigen Fall wird von einem Jahresmietzins ausgegangen. Grundlage für die Berechnung stellt dabei die Nettomiete dar. Bei einer verbleibenden Restmietvertragszeit, die ein Jahr unterschreitet, gilt die restliche Zeit des ursprünglichen Vertrages als maßgeblich für die Berechnung des Gegenstandswertes in dem Verfahren. Dies entschied das Landgericht Rostock.

Gegenstandswert bei Streitigkeiten im Hinblick auf die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung

Sofern ein Vermieter die Mietzinserhöhung verlangt ist dies nicht der Gegenstand der gerichtlichen Streitigkeit, da ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen als Voraussetzung angesehen wird. Auf der Grundlage der § 23 Absatz 3 der RVG sowie 25 Kostenordnung wird der Gegenstandswert des gerichtlichen Verfahrens festgelegt. Sollte es sich um Pacht- oder Mietrechte mit einem unbestimmten Vertragszeitraum handeln, so werden drei Jahre als Wert festgelegt. Wurde ein entsprechendes ordnungemäßes Zustimmungsverlangen dann ausgesprochen, so ist dieser auch gerichtlich durchsetzbar. Dann gilt ein Streitwert auf der Grundlage des § 41 Absatz 5 Gerichtskostengesetz im Hinblick auf den einjährigen Mietbetrag inklusive der geforderten Erhöhung.

Bei einer Mietminderung gilt die gleiche Regelung!

Gegenstandswert bei gewerblichen Mietvertragsverhältnissen

Bei gewerblichen Mietvertragsverhältnissen wird der Streitwert ebenfalls auf der Basis der § 23 Absatz 3 der RVG sowie 25 Kostenordnung bemessen. Sollte ein Vermieter die Erhöhung des Mietbetrages fordern, wird ein Streitwert auf der Grundlage der §§ 3 und 9 ZPO mit einem Zeitraum von 3,5 Jahren berechnet. Es ist hierbei unerheblich, ob eine Änderungskündigung oder ein indexwertbasierte Erhöhung gefordert wird. Der § 41 Absatz 5 des Gerichtskostengesetzes kann in diesem Fall nicht zur Anwendung gebracht werden, da sich dieser Paragraf lediglich auf Wohnraum bezieht und das Gerichtskostengesetz Sonderregelung bei Gewerbemietvertragsverhältnissen nicht kennt.

Gegenstandswert bei Fällen mit zukünftigen Zahlungen

Sollte ein Mietzins überhaupt nicht oder unpünktlich durch den Mieter gezahlt werden und der Vermieter dementsprechend Sorge im Hinblick auf das zukünftige Zahlungsverhalten haben, so wird der Gegenstandswert auf der Basis der §§ 257 sowie 259 der Zivilprozessordnung festgelegt. Dies hat der BGH so entschieden, da nicht die Dauer oder das eigentliche Bestehen des Mietvertragsverhältnisses als strittig angesehen werden muss. Vielmehr ist der § 48 Absatz 1 Satz des Gerichtskostengesetzes maßgeblich, welcher auf die Zivilprozessordnung verweist. Der entsprechende Paragraf 9 der Zivilprozessordnung schreibt einen 3,5 fachen Jahreswert als Grundlage für die Streitwertbemessung vor. Voraussetzung ist jedoch, dass der entsprechende Mietvertragszeitraum nicht geringer ist.

Die 3,5 Jahre als Bemessungsgrundlage gelten bei Mietverträgen mit unbestimmter Dauer oder mit einer längeren Dauer.

Sollten rückständige Mietzinsen Bestandteil der Klage sein, so werden diese Beträge auf der Basis des § 42 Absatz 5 des Gerichtskostengesetzes ebenfalls zum festen Bestandteil des Gegenstandswertes.

Gegenstandswert im Fall von Klagehäufung

Auch in diesem Fall kommt der § 9 der Zivilprozessordnung zur Anwendung allerdings mit einer Einschränkung. Diese Einschränkung bezieht sich auf die Dauer. In einem solchen Fall werden keine 3,5 Jahre als Grundlage genommen, sondern vielmehr lediglich ein Zeitfenster von 6 – 12 Monaten. 6 Monate werden laut Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth dann zugrunde gelegt, wenn schon ein Räumungstitel besteht.

Sollten zum Zeitpunkt der Klageeinreichung zusätzlich zu den zukünftigen Forderungen auch rückständige Forderungen bestehen und gefordert werden, so ist dieser Wert dem Gegenstandswert zuzurechnen.

Gegenstandswert einer Räumungsklage

Ein Gegenstandswert einer Räumungsklage wird auf der Grundlage des § 41 Absatz 2 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes festgelegt. Als maßgeblicher Zeitraum wird ein einjähriger Mietzins angesetzt. Eine Nebenkostenpauschale über 65 Euro wird ebenfalls berücksichtigt, sofern es keine anderweitige Abrechnung dieser Kosten oder eine anderweitige Vereinbarung gibt.

Der Gegenstandswert in einem gerichtlichen Verfahren ist ein maßgeblicher Faktor für die Kosten.

Nicht selten gibt es jedoch im Mietrecht sehr viele verschiedene Konstellationen oder auch Rechtsgrundlagen, sodass es für einen juristischen Laien sehr schwer wird, den Überblick zu behalten. Vielmehr hat der Gegenstandswert für alle Klagebeteiligten gravierende Auswirkungen auf die weitergehenden Kosten für den juristischen Beistand sowie die Gerichtskosten. Wenn Sie ein Beteiligter eines solchen Verfahrens geworden sind brauchen Sie jedoch keine Sorge zu haben, denn wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei stehen gern zu Ihrer Verfügung. Unser fachkompetentes, erfahrenes und motiviertes Team besteht aus engagierten Rechtsanwälten. Wir überprüfen Ihren Fall selbstverständlich bereits in der außergerichtlichen Phase und stehen Ihnen als fester Ansprechpartner zur Verfügung, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung mit der Gegenseite nicht mehr vermeidbar ist. Selbstverständlich bieten wir Ihnen transparent nachvollziehbare Abrechnungen, sodass Sie mit einer Mandatierung unserer Kanzlei keinerlei Risiko eingehen und sich beruhigt auf das anstehende Verfahren konzentrieren können.

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