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Terrassen- und Balkonsanierung – Beschluss über die Verteilung der Kosten

LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 20/22 – Urteil vom 15.12.2022

In dem Rechtsstreit hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.11.2022 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Friedberg vom 09.02.2022, Az. 2 C 672/21 (23) insoweit abgeändert, als die Klage auch hinsichtlich des Beschlusses unter TOP 3 vollständig abgewiesen worden ist. Der unter TOP 3 auf der Eigentümerversammlung … vom 31.07.2021 gefasste Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2020 wird für ungültig erklärt, mit Ausnahme der Anpassung der Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse für die Erhaltungsrücklage.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auf sowohl für die erste als auch die Berufungsinstanz auf bis 155.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten WEG und wendet sich mit ihrer Beschlussanfechtungsklage, soweit für die Berufung noch von Bedeutung, gegen den auf der Versammlung vom 31.07.2021 unter TOP 3 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2020.

Terrassen- und Balkonsanierung - Beschluss über die Verteilung der Kosten
(Symbolfoto: RossHelen/Shutterstock.com)

Die Klägerin ist Sondereigentümerin einer Einheit mit Dachterrasse. Andere Einheiten verfügen über einen Balkon. Hinsichtlich der Regelungen in der Teilungserklärung wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. In der Versammlung vom 17.11.2019 hatten die Eigentümer mit Blick auf die Sanierung der Terrassen- und Balkongeländer zwei inzwischen bestandskräftige Beschlüsse gefasst. Der Beschluss zur laufenden Nummer 21 der Beschluss-Sammlung sieht die Beauftragung eines Angebots zur Sanierung der Dachterrasse (rund 86 lfm.) bei veranschlagten Kosten von insgesamt rund 66.000,00 Euro bei einer Finanzierung der Kosten aus der Instandhaltungsrücklage vor. Unter laufender Nummer 22 beschlossen die Eigentümer die Beauftragung der Sanierung der Geländer der 16 Balkone mit veranschlagten Kosten von 66.000,00 Euro mit einer Finanzierung der Maßnahme durch eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteil (MEA) in Höhe von 40.000,00 Euro. ….

Auf der Versammlung vom 31.07.2021 wurde unter TOP 3 zunächst erörtert, ob die Kosten der “Balkonsanierung” nach laufendem Meter oder nach MEA zu verteilen wären. Die Verwalterin hatte die Jahresabrechnung in zwei Varianten vorbereitet. … Mehrheitlich beschlossen die Eigentümer die Variante mit der Verteilung nach laufendem Meter. Danach fallen der Klägerin 86 von insgesamt 182 Metern zur Last; ihr MEA beträgt 160/1.000.

Die gegen den Beschluss erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigentümer nicht gehindert seien, eine Verteilung nach einem anderen Verteilungsschlüssel vorzunehmen als nach demjenigen, der für den die Finanzierung der Maßnahme dienenden Sonderwirtschaftsplan gewählt wurde. Wegen der Begründung im Einzelnen sowie der Feststellungen im Übrigen wird auf die angefochtene Entscheidung, Bl. 54 ff. d. A., Bezug genommen.

Die Klägerin, die mit der Berufung, insoweit sie angefallen ist, ihr ursprüngliches Begehren auf Ungültigerklärung des Beschlusses weiterverfolgt, ist u.a. der Ansicht, dass die Beschlüsse aus der Versammlung vom 17.11.2019 die Gemeinschaft bänden, die Voraussetzungen für einen abändernden Zweitbeschluss nicht vorlägen und schutzwürdige Belange der Klägerin, die bei der Verteilung nach MEA weitaus besser gestellt wäre, konterkariert würden.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und meint, die Eigentümer seien zum Beschluss eines anderen Verteilungsschlüssels berechtigt gewesen, zumal die Verteilung nach ihrer Auffassung nun der Regelung der Teilungserklärung entspreche.

II.

Die Berufung hat Erfolg und führt unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung insgesamt.

Zwar stand den Eigentümern eine Beschlusskompetenz zur Frage der Kostenverteilung zu (1.). Ob der Beschluss deshalb anfechtbar wäre, weil im konkreten Einzelfall über die Kostenverteilung nicht gesondert beschlossen wurde, ist fraglich (2.), kann aber letztlich dahinstehen, weil die Kostenverteilung nach MEA mit Blick auf das schützenswerte Vertrauen der Klägerin ordnungsmäßiger Verwaltung widerspracht (3.).

1. Trotz der bestandskräftigen Beschlüsse vom 17.11.2019 waren die Wohnungseigentümer im Grundsatz allerdings nicht gehindert, über die Frage der Kostenverteilung erneut zu beschließen und die Kosten nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel umzulegen. Denn die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2. S. 2 WEG besteht trotz einer bereits in der Vergangenheit getroffenen Entscheidung fort (BGH NJW 2010, 3298; BeckOK BGB/Hügel, 62. Ed. 1.5.2022, WEG § 16 Rn. 23; BeckOK WEG/Bartholome, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 16 Rn. 122).

2. Ob mit hinreichender – objektiv-normativ – zu ermittelnder Eindeutigkeit eine Änderung des Verteilerschlüssels beschlossen wurde, ist jedoch fraglich. Denn grundsätzlich ist es nicht ausreichend, einen neuen Verteilungsschlüssel lediglich der Abrechnung zu Grunde zu legen (vgl. BGH NJW 2010, 2654 Rn. 16). Erforderlich ist vielmehr, dass deutlich wird, dass (auch) der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (vgl. BGH aaO). In Ansehung des zur Auslegung des Beschlusses heranziehbaren Protokolls, aus dem die ausführliche Diskussion über den Verteilungsschlüssel unter Vorlage von zwei unterschiedlichen Abrechnungen ersichtlich ist, spricht im konkreten Einzelfall einiges dafür, dass es hier nicht erforderlich gewesen dürfte, die Entscheidung in zwei separate Beschlüsse aufzuspalten und zunächst über den Verteilungsschlüssel und sodann über die Jahresabrechnung zu beschließen, vielmehr spricht vieles dafür, dass in dem Beschluss neben dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG zugleich eine Abänderung des Kostenschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG lag. Letztlich kann die Frage, ob dies zur Wahrung der Transparenz erforderlich gewesen wäre oder nach den Umständen des Einzelfalls eine bloße Förmelei dargestellt hätte, dahinstehen.

3. Denn die Änderung des Verteilerschlüssels widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil schützenswertes Vertrauen der Klägerin verletzt ist.

Die Eigentümer hatten sich bei dem Beschluss in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu halten, insbesondere auf schützenswertes Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede Rücksicht zu nehmen (vgl. BeckOGK/Falkner, 1.6.2022, WEG § 16 Rn. 239) und schutzwürdige Belange aus dem Inhalt und den Wirkungen des vorangegangenen Beschlusses zu berücksichtigen (BeckOK WEG/Bartholome, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 16 Rn. 122).

Ob eine Abweichung von einem bereits feststehenden Verteilungsschlüssel im Nachhinein nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht kommt, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (so bei Eingriff in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume BGH NJW 2010, 2654 Rn. 11) oder ob angesichts der vom Gesetzgeber beabsichtigen Stärkung der Mehrheitsmacht im Wesentlichen nur noch das Willkürverbot gilt (offenlassend BGH NJW 2010, 3298 Rn. 14; dafür BeckOK WEG/Bartholome, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 16 Rn. 124), kann dahinstehen. Nach ersterem Maßstab wäre eine Änderung ausgeschlossen, denn zweifellos ist in Anbetracht des weiten Spielraums, den die Wohnungseigentümer bei der Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels genießen (BGH NJW 2010, 3298 Rn. 17; BGH Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 69/21, BeckRS 2022, 29385 Rn. 38 f.), auch die Verteilung nach MEA als sachgerecht anzusehen und führt hier trotz der Bevorteilung der Klägerin nicht zu insgesamt groß unbilligen Ergebnissen. Nach letzterem Maßstab wäre eine Änderung des Verteilungsschlüssels zwar grundsätzlich möglich. Denn zweifellos wäre auch eine Verteilung nach laufendem Meter sachgerecht, zumal auch schon wegen eines denkbaren Widerspruchs zur Teilungserklärung ein sachlicher Grund für einen Änderungsbeschluss vorliegen mag (vgl. OLG Frankfurt am Main NZM 2007, 50).

Zusätzlich zur Einschränkung, dass der neu gewählte Verteilungsschlüssel nicht willkürlich ausfallen darf, haben die Wohnungseigentümer aber stets das Gebot der Rücksichtnahme auf schutzwürdiges Vertrauen aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses hinreichend zu beachten; dies ist eine Frage des Einzelfalls (BGH NJW 1991, 979).

Nach den Umständen des Einzelfalls ist dem Gebot der Rücksichtnahme auf schutzwürdiges Vertrauen nicht hinreichend Rechnung getragen worden. Die Beschlüsse vom 17.11.2019 sind bestandskräftig. In ihnen war die Frage der Durchführung der Maßnahme untrennbar mit dem Modus der Finanzierung verbunden; hierüber wurde jeweils einheitlich abgestimmt. Gerade in Fällen, wie dem hiesigen, in denen mit einer Sanierungsmaßnahme nicht unerhebliche Kosten verknüpft sind, hängt die Zustimmung zur Durchführung der Maßnahme ganz entscheidend von der Verteilung der Kosten ab. Das Ausmaß der eigenen finanziellen Belastung wird auch regelmäßig ein Beweggrund sein, die Anfechtbarkeit eines Sanierungsbeschlusses zu prüfen. Insoweit ist die Sachlage in der hier zu entscheidenden Konstellation auch anders, als bei der nachträglichen Änderung eines Verteilerschlüssels für laufende, ohnehin anfallende Kosten (etwa Müllkosten), bei denen das “ob” des Anfallens nicht in Frage steht und daher das Vertrauen auf den Verteilungsschlüssel vor einem Beschluss über die Jahresabrechnung ggf. weniger schutzwürdig ist (vgl. Niedenführ, WEG, § 16 WEG Rn. 68 ff.).

Dass die Kostenverteilung in dem ursprünglichen Beschluss möglicherweise den Regelungen der Teilungserklärung widersprach, steht einem Vertrauensaufbau bereits deshalb nicht entgegen, da die Beschlüsse bestandskräftig wurden. Im Übrigen ist die Regelung in der Teilungserklärung keineswegs zwingend dahingehend zu verstehen, dass die nun beschlossene Verteilung nach laufenden Metern vereinbart wurde. Denn es handelt sich nicht um eine Schadensbeseitigung, für die eindeutig eine Verantwortlichkeit des Eigentümers vereinbart war. Im Übrigen liegt die Erhaltungslast bei den Eigentümern, so dass bereits Bedenken bestehen, ob damit zweifelsfrei bei einer Sanierung durch die Gemeinschaft auch die Kostenlast automatisch bei den jeweiligen Eigentümern für die von ihnen genutzten Einrichtungen liegt (zur Möglichkeit des Beschlusses bei streitigen Fragen BGH, Urteil v. 16.09.2022 – V ZR 69/21).

Da die Beschlüsse hier jedoch bestandskräftig wurden und die ihnen zu Grunde liegende Kostenverteilung auch nicht grob unbillig war (s.o.), durfte die Klägerin berechtigtes Vertrauen in eine Kostenverteilung nach MEA fassen.

Unzweifelhaft ist die Klägerin durch die Verteilung nach MEA begünstigt. Dies stellt aber keinen unbilligen Sondervorteil dar, auf dessen Erhalt ein Eigentümer nicht vertrauen dürfte (hierzu Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 16 Rn. 114), denn schließlich wird die Klägerin nicht vollständig von der Finanzierung freigestellt, sondern nach dem auch vom Gesetz als Regelfall angesehenen Schlüssel anteilig an den Kosten beteiligt.

Das Vertrauen der Klägerin ist auch schützenswert, weil sie durch die Verteilung der Kosten nach MEA erheblich weniger (16% statt rund 47%) der Gesamtkosten zu tragen hat.

4. Da nach alledem jedenfalls eine Position, nämlich die Verteilung der Sanierungskosten in der Jahresabrechnung fehlerhaft ist, ist der Beschluss über die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, denn die Beschlussfassung erfasst nur noch das Ergebnis – also die Anpassung der Vorschüsse (vgl. nur LG München I ZMR 2022, 817; BeckOK WEG/Bartholome, 50. Ed. 30.9.2022, WEG § 28 Rn. 132; jew. mwN). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des BGH zum alten Recht, wonach auch schon bisher – selbst ohne eine ausdrückliche Tenorierung (wie es der Kammerpraxis entsprach – vgl. Kammer ZMR 2016, 559) – die bisher möglich teilweise Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung in jedem Fall vollständig zur Ungültigkeit der Abrechnungsspitzen führte (BGH NZM 2020, 755). Da nunmehr nur noch die Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung sind, ist nichts dafür ersichtlich, nun zu einem anderen Ergebnis zu gelangen. Anders als früher (dazu grdl. BGH NJW 2012, 2648) können die Beträge bezüglich der Einzelpositionen nicht mehr in Bestandskraft erwachsen, da sie – ebenso wie die Gesamtabrechnung – nicht mehr Beschlussgegenstand sind. Denn die bisherige Funktion der Rechenschaftslegung der Abrechnung ist entfallen. Dieser kommt alleine die Funktion einer Kostenverteilungsrechnung zu (näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 10 Rn. 6 ff.). Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass die Abrechnungsspitzen als Ergebnisse einer Rechenoperation letztlich von den Einzelwerten abhängig sind. Der Beschlussgegenstand ist nach dem klaren gesetzgeberischen Willen, nur das Ergebnis des Abgleichs der Ausgaben mit den Sollvorauszahlungen, die Abrechnung als solche dient nur der Vorbereitung (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG). Da jedoch solange nicht alle Einzelwerte korrekt sind, das Ergebnis nicht zutreffend ermittelt werden kann, ist ebenso wie dies bisher auch der Rechtsprechung des BGH entsprach, für eine teilweise Aufrechterhaltung der Abrechnungsspitzen kein Raum. Der nach Ungültigerklärung zu fassende Beschluss befasst sich – wie bisher (BGH NJW 2012, 2648 Rn. 16) – nur mit den Abrechnungsspitzen. Dass dann von (ggf. anderen) Anfechtungsklägern die im ersten Verfahren nicht beanstandeten oder für zutreffend erachteten Positionen wieder in Streit gestellt werden können, ist zwar nicht prozessökonomisch (dazu BGH aaO), angesichts der klaren Positionierung des Gesetzgebers, die sich auch im Wortlaut des Gesetzes wiederfindet, allerdings von der Rechtsprechung hinzunehmen, zumal der Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung in der zur Vorbereitung der WEG-Reform eingerichteten Bund-Länder-Arbeitsgruppe ausführlich diskutiert wurde (ZWE 2019, 429 (455)),

Letztlich ist die vollständige Ungültigerklärung aber auch in der Sache konsequent. Denn auch wenn bisher die nicht angegriffenen Positionen aufgrund der vom BGH angenommenen Teilbarkeit der Abrechnung zwar bestandskräftig werden konnten, bestand doch gleichwohl Einigkeit, dass umgekehrt ein Beschluss der Eigentümer, mit dem diese “scheibchenweise” einzelne Bestandteile der Abrechnung, ohne die Abrechnungsspitze, beschlossen hätten, ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entsprochen hätte.

Die Ungültigerklärung betrifft allerdings nur die laufenden Kosten der Bewirtschaftung, nur insoweit besteht Anlass die Abrechnungsspitzen für ungültig zu erklären. Soweit der Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG auch die Anpassung der Vorschüsse der Rücklagen, hier der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) erfasst, besteht kein Anlass zu Ungültigerklärung, denn insoweit wirkt sich der Fehler bei den Bewirtschaftungskosten auf die Erhaltungsrücklage nicht aus. Insoweit ist der Beschluss auch nach neuem Recht noch trennbar, denn – wie bisher (grdl. BGH NJW 2012, 2648; für die Rücklagen jüngst Kammer ZWE 2021, 178) – handelt es sich insoweit um einen abtrennbaren Teil des Beschlusses, bei dem davon auszugehen ist, dass es dem Willen der Gemeinschaft entspricht, diesen bestehen zu lassen, wenn die Jahresabrechnung nur bezüglich der Kosten der Bewirtschaftung einen Fehler aufweist. Auswirkungen sind damit allerdings nicht verbunden, denn hinsichtlich der Erhaltungsrücklage wurden die Vorschüsse nicht angepasst.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.

5. Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach § 49 GKG, wobei nach Auffassung der Kammer weiterhin die Abrechnungssumme bzw. der auf die Klägerin entfallene Anteil ausschlaggebend ist (Kammer ZMR 2022, 914). Die Abrechnungssumme beträgt hier 152.922,29 Euro; das Siebeneinhalbfache des auf die Klägerin entfallenden Anteils von 57.910,60 Euro entspricht 434.329,50 Euro, weshalb es bei 152.922,29 Euro für TOP 3 verbleibt.

Die Kammer macht insoweit von § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG zur Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung Gebrauch. Das Interesse an der erstinstanzlich verfolgten Anfechtung von TOP 7 schätzt die Kammer auf nicht mehr als 2.000,00 Euro, sodass auch für die erste Instanz ein Streitwert bis 155.000,00 Euro festzusetzen ist.

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