AG Spandau, Az.: 2a C 755/04
Urteil vom 08.02.2005
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in der angegebenen Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte mietete mit ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann von der Voreigentümerin des Hauses … in B eine mit öffentlichen Mitteln geförderte 2-Zimmerwohnung in diesem Hause gemäß dem Mietvertrag vom 02.12.1970 (Abl. Bl. 8 ff d. A.). Die Klägerin wurde als Erwerberin im Jahre 1999 im Grundbuch eingetragen.
Das Haus … gehört zu den Häuserblöcken I und II, die die Voreigentümerin in der Zeit von Juni 1998 bis Dezember 1999 Wärmedämmen ließ. Mit Erklärung vom 09.02.2001, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 10 – 14 d. A.), erhöhte die Klägerin wegen der Modernisierungsmaßnahme die Miete um monatlich 79,56 DM = 40,68 Euro rückwirkend zum 01. Januar 2000. Mit Erklärung vom 30.12.2002 (Abl. Bl. 14 R – 19 d. A.) machte die Klägerin nochmals den Modernisierungszuschlag von 79,56 DM = 40,68 Euro geltend und führte u.a. in dem Schreiben aus:
„Mit Datum vom 09.02.2001 haben wir Ihnen eine Mieterhöhung aufgrund der in 1998/1999 durchgeführten Wärmedämmmaßnahmen zukommen lassen. Das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz hat diese Mieterhöhung nunmehr mit Beschluss vom 06.12.2002 für unwirksam erklärt, allerdings lediglich aus formellen Gründen (nicht korrekte Berücksichtigung der fiktiven Instandsetzungskosten). Weitere insbesondere materielle Gründe für die Unwirksamkeit hat das Gericht nicht angeführt.
Wir haben daher unsere Mieterhöhung unter diesem Gesichtspunkt noch einmal überarbeitet und wiederholen diese namens und im Auftrag des Vermieters nachstehend zum 01.02.2003 – rückwirkend zum 01.01.2001:“
Am Ende dieser Erklärungen weist die Klägerin noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass unter Bezugnahme auf § 10 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung und dem geltenden Mietvertrag die Miete rückwirkend zum 01.01.2001 um den fraglichen Betrag erhöhen werde.
Mit Schreiben vom 07.01.2003 (Bl. 19 R d. A.) korrigierte die Klägerin wegen eines Rechenfehlers den Nachzahlungsbetrag für die Zeit vom 01. Januar 2001 bis 31. Januar 2003 auf 1017,00 Euro. Die Beklagte leistete den Modernisierungszuschlag ab 01.01.2001. Mit Schreiben vom 07.06.2004 (Abl. Bl. 20 d. A.) mahnte die Klägerin die Nachzahlung des Modernisierungszuschlages unter anderem für das Jahr 2000 an.
Mit Schreiben vom 01.06.2004 rechnete die Klägerin gegenüber der Beklagten die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab (vgl. Abl. Bl. 31 – 37 d. A.). Im August 2004 zahlte die Beklagte 18,97 Euro zu wenig an Miete, weil sie der Ansicht ist, dass die Betriebskostenabrechnung in Höhe dieses Betrages überhöht sei und ihr daher ein zu verrechnendes Guthaben in Höhe von 18,97 EURO zustehe.
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin den Modernisierungszuschlag für das Jahr 2000 in Höhe von 488,16 Euro, die restliche Miete für August 2004 in Höhe von 18,97 Euro sowie aufgelaufene Zinsen in Höhe von 139,38 Euro wegen des nicht gezahlten Modernisierungszuschlages geltend.
Die Klägerin trägt vor, keineswegs habe sie auf eine rückwirkende Geltendmachung des Modernisierungszuschlages für das Jahr 2000 verzichtet. Die Mieterhöhungserklärungen vom 09.02.2001 und 30.12.2002 seien auch ordnungsgemäß erstellt worden, insbesondere seien die Instandsetzungskosten zutreffend abgezogen worden.
Als Betriebskosten könnten sowohl die Terrorversicherung als auch die angefallenen Gartenpflegekosten verlangt werden, so dass noch 18,97 EURO als Miete für August 2004 offen seien.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 646,51 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten aus 488,16 Euro seit dem 26. Juni 2004 und aus 18,97 Euro seit dem 05.08.2004 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, die Klägerin habe auf die rückwirkende Geltendmachung des Modernisierungszuschlages für das Jahr 2000 verzichtet. Außerdem seien die Angaben hinsichtlich der Instandhaltungskostenabzüge in den Erklärungen vom 09.02.2001 und 30.12.2002 widersprüchlich und unzutreffend.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 sei insofern unzutreffend, als die Kosten für die Terrorversicherung in Höhe von 13806,90 EURO mangels einer besonderen Gefährdungslage für das Gebäude und die Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 169,36 Euro, 197,20 Euro sowie 3306,00 Euro sachlich nicht gerechtfertigt seien. Es handele sich dabei um Sturmschädenbeseitigungskosten. Umlagefähig seien daher nicht Gesamtkosten in Höhe von 17479,46 Euro, die dividiert durch die Gesamtwohnfläche von 62597,65 qm einen Betrag von 0.2792 E/qm zuzüglich 2 % Umlagenausfallwagnis betrügen. Bei einer Wohnungsgröße von 66,62 qm seien somit insgesamt 18,97 Euro zuviel an Betriebskosten für das Jahr 2003 berechnet worden, so dass sie insoweit zu Recht die Aufrechnung mit diesem weiteren Guthaben gegenüber der Miete für August 2004 erklärt habe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zum geringen Teil sachlich gerechtfertigt.
Die Klägerin kann gemäß der §§ 535 BGB in Verbindung mit § 536 Abs. 1 und 566 BGB von der Beklagten lediglich einen restlichen Mietzins für den Monat August 2004 in Höhe von 3,80 Euro verlangen, weil der Beklagten ein weiteres Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2003 in Höhe von 15,17 EURO zustand.
Für die Monate Januar bis Dezember 2000 steht der Klägerin kein restlicher Mietzins in Höhe von 488,16 Euro zu. Es kann dahingestellt bleiben, ob der mit der Mieterhöhungserklärung vom 09.02.2001 geltend gemachte Modernisierungszuschlag von 79,56 DM = 40,68 Euro monatlich im Rahmen der gesetzlich zulässigen Miete gemäß § 8 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz liegt und ob dieser Zuschlag aufgrund der Gleitklausel in § 3 des Mietvertrages rückwirkend für die Monate Januar bis Dezember 2000 verlangt werden kann oder nicht (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03. März 2004, Az: VIII ZR 151/03). Denn selbst wenn die Klägerin rückwirkend den Modernisierungszuschlag für diese Zeit verlangen könnte, hat sie wirksam auf die rückwirkende Geltendmachung für das Jahr 2000 verzichtet (§ 397 BGB).
Aus dem im Tatbestand wiedergegebenen Wortlaut der Erklärung der Klägerin vom 30.12.2002 ergibt sich nämlich das Angebot eines Verzichts auf die Geltendmachung der Rückstände für das Jahr 2000 gegenüber der Beklagten. Der Wortlaut dieses Schreibens enthält keinen Vorbehalt dahingehend, dass die Klägerin aufgrund der Gleitklausel in § 3 des Mietvertrages und § 4 Abs. 8 NMV zunächst nur rückwirkend ab Januar 2001 den Modernisierungszuschlag geltend machen wollte. Dies wird dadurch unterstrichen, dass sie im Schreiben vom 07. Januar 2003 den zunächst fälschlich berechneten Nachzahlungsbetrag für die Monate Januar 2001 bis 31.01.2003 von 528,84 Euro auf 1017,00 Euro korrigiert hat. Falls die Beklagte, was nicht feststeht, den Nachzahlungsbetrag ab 01. Januar 2001 entweder unmittelbar auf das Schreiben vom 30.12.2002 oder auf das Schreiben vom 07.01.2003 gezahlt hat, hätte sie konkludent (§ 151 BGB) das Angebot zum Abschluss eines Erlassvertrages in der Erhöhungserklärung vom 30.12.2002 i.V.m. dem Schreiben vom 07.Januar 2003 gemäß § 397 angenommen. Auch wenn die Nachzahlung nicht unmittelbar nach Empfang der beiden Schreiben von der Beklagten entrichtet worden sein sollte, wäre ein Verzichtsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Das Angebot zum Abschluss eines Verzichtsvertrages in der Mieterhöhungserklärung vom 30.12.2002 i.V.m. dem Schreiben vom 07.01.2003 bedurfte nämlich keiner ausdrücklichen Annahme. Das bloße Schweigen auf das Angebot eines unentgeltlichen Erlasses reicht aus (Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl. Randziffer 5 + 6).
Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 2003 ist um 15,17 Euro überhöht. Gemäß § 25 b NMVO war die Abrechnung für das Jahr 2003 gemäß § 27 II.BV Anlage 3 vorzunehmen.
Die Klägerin hat zu Unrecht für die sogenannte Terrorversicherung 13806,90 Euro angesetzt. Gemäß Nr. 13 der Anlage können die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umgelegt werden. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Da diese Sachversicherungen jedoch durch die Formulierung „namentlich“ nur beispielhaft aufgeführt sind, können auch die Kosten anderer Sachversicherungen umgelegt werden. Zu diesen gehört ebenfalls die sogenannte „Terrorversicherung“ als Sachversicherung. Die Kosten für neu abgeschlossene Versicherungen können jedoch als Betriebskosten nur insoweit umgelegt werden, soweit sie im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung notwendig waren. Darüber hinaus müssen die Kosten einer Sach- oder Haftpflichtversicherung objektiv erforderlich sein. Objektiv erforderlich sind jedoch nicht nur diejenigen Kosten, die aufgrund von nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallenden Umständen entstehen, sondern auch diejenigen die aufgrund von tatsächlichen Veränderungen notwendig werden. Dazu können auch die Kosten für eine „Terrorversicherung“ zählen, die aufgrund der exponierten Lage eines Gebäudes sinnvoller Weise abzuschließen ist. (vgl. zum Ganzen: Kinne, das Grundeigentum 2004, Seite 1500 f.). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass eine Terrorversicherung erforderlich ist. Die Klägerin hat nichts dafür vorgetragen, dass das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend liegt. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn das Gebäude etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder militärischen Einrichtung läge, auf die terroristische Anschläge zu befürchten wären.
Hinsichtlich der Gartenpflegekosten gemäß Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II.BV können aus der Rechnung der Firma B K vom 18.07.2003 169,36 Euro (Sturmschadenbeseitigung) nicht angesetzt werden. Derartige Kosten sind nur in Gegenden mit häufig schweren Stürmen als Betriebskosten zu berücksichtigen. In Gegenden wie etwa Berlin, in denen schwere Stürme als „ungewöhnliches Naturereignis“ zu beurteilen sind, können infolge Sturms anfallende Kosten nicht berücksichtigt werden. Denn es handelt sich um den aperiodischen Anstieg von Kosten innerhalb periodisch anfallender Betriebskosten (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage § 556 Randziffer 158).
Anders verhält es sich mit den Rechnungen der Firma B K vom 20.11.2003 und 05.12.2003 in Höhe von 3306,00 Euro (Ersatzbaumpflanzung gemäß Aufforderung des Grünflächenamtes) und 197,20 Euro (Baumfällarbeiten). Die Kosten für die Beseitigung kranker oder morscher Bäume fallen zwar jeweils erst nach Jahrzehnten an. Jedoch kommt es nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern allein darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen und laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein kranker Baum auf eigenen Entschluss des Vermieters im Rahmen der Gartenpflege entfernt oder ob die Maßnahme wegen der Erkrankung des Baumes von einer Behörde angeordnet wird (Schmidt-Futterer-Langenberg a.a.O. Randziffer 157 und Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Auflage § 556 Randziffer 176). Entgegen der Ansicht von Eisenschmidt-Rips-Wall (Betriebskostenkommentar, Seite 331 und 332) kann aus dem Begriff „Gehölz“, wie ihn Nr.10 Anlage 3 zu § 27 II BV aufführt, nicht geschlossen werden, dass die Kosten der Erneuerung von Bäumen nicht zu den Betriebskosten zählen. Unter dem Begriff Gehölz ist nach Brockhaus Enzyklopädie 1969 7. Band eine verholzende höhere Pflanze zu verstehen, zu der auch Laub- und Nadelbäume zählen.
Nach alledem sind aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen 13806,90 Euro für die Terrorversicherung und 169,36 Euro für die Sturmschadenbeseitigung = 13976,26 Euro : 62597,65 qm = 0,2232 Euro + 2 % Umfallwagnis in Höhe von 0,00446 = 0,22773 x 66,62 qm = 15,17 Euro. In Höhe dieses Betrages hat die Beklagte zu Recht die Aufrechnung gegenüber der Miete für August 2004 erklärt, so dass noch ein Zahlbetrag an Miete von 3,80 Euro verbleibt.
Die geforderten Zinsen aus 3,80 Euro sind lediglich seit dem 01. September 2004 sachlich gerechtfertigt, weil die sogenannte Vorfälligkeitsklausel in Verbindung mit der Aufrechnungsklausel (§ 6 und 8 des Mietvertrages) unwirksam ist und es somit bei der ursprünglich geltenden Fälligkeit des Mietzinses am Ende des Monats verbleibt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
