Gericht entscheidet: Thermenwartungskosten können auf Mieter umgelegt werden
Das Amtsgericht Wennigsen entschied, dass ein Vermieter berechtigt ist, die Kosten für notwendige Thermenwartungen, trotz einer Vereinbarung von 0 Euro Vorauszahlungen, von einem Mieter zurückzufordern, da diese Kosten gemäß Mietvertrag umlagefähig sind und die Wartungen zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit notwendig sind. Zudem wurde eine Mietpreiserhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durch den Einbau energieeffizienterer Fenster als rechtmäßig bestätigt.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Wennigsen urteilte, dass Thermenwartungskosten umlagefähig sind, auch wenn im Mietvertrag 0 Euro Vorauszahlungen vereinbart wurden.
- Laut Gericht müssen Mieter die tatsächlichen Wartungskosten tragen, da diese zur Sicherstellung der Funktionalität der Therme notwendig sind.
- Die Kosten für die Wartung umfassen sowohl die eigentlichen Wartungsarbeiten als auch Anfahrtskosten, falls Termine nicht wahrgenommen werden.
- Neben den Wartungskosten wurden auch Kosten für den Austausch von Fenstern als Modernisierungsmaßnahme anerkannt, die zur Energieeinsparung beitragen.
- Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahmen wurde eine Mietpreiserhöhung als gerechtfertigt betrachtet.
- Der Mieter ist ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zur Zahlung des erhöhten Mietzinses verpflichtet.
- Die Klägerin hat Anspruch auf die Zahlung ausstehender Nebenkosten sowie des erhöhten Mietzinses seit September 2022.
- Das Urteil bestätigt die Wichtigkeit der Vertragsgestaltung und der korrekten Anwendung von Miet- und Modernisierungsklauseln.
Thermenwartungskosten – eine heikle Rechtsmaterie
Die Aufteilung von Nebenkosten im Mietverhältnis ist oftmals Anlass für Konflikte zwischen Vermieter und Mieter. Besonders die Thermenwartungskosten stellen ein wiederkehrendes Streitthema dar. Wer hat diese Kosten letztendlich zu tragen? Der Mietvertrag gibt hier Aufschluss, ist jedoch nicht immer eindeutig formuliert.
Grundsätzlich sind Betriebskosten, zu denen die Thermenwartung zählt, vom Mieter zu übernehmen. Allerdings gibt es Ausnahmen und Sonderfälle, die aufgrund der detaillierten Rechtslage zu berücksichtigen sind. Eine falsche Handhabung kann schnell zu Rechtsstreitigkeiten führen.
➜ Der Fall im Detail
Streit um Thermenwartungskosten im Mietrecht
Im Fokus des Falls steht die Frage, ob die Kosten für die Wartung einer Therme auf den Mieter umlegbar sind.
Dieser Rechtsstreit entzündete sich zwischen einer Vermieterin und ihrem Mieter bezüglich einer Wohnung im zweiten Obergeschoss in der L. Straße in B. Laut Mietvertrag waren keine Vorauszahlungen für die Heizkosten vereinbart, trotzdem forderte die Vermieterin nachträglich Kosten für die Wartung der Therme für die Jahre 2021 und 2022. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da er die Kostenübernahme als nicht im Mietvertrag vereinbart ansah. Dies führte zur gerichtlichen Auseinandersetzung, wobei auch die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten durch den Einbau neuer Fenster ein Thema war.
Urteil des Amtsgerichts Wennigsen zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten
Das Amtsgericht Wennigsen entschied, dass die Thermenwartungskosten umlagefähig sind, auch ohne eine ausdrückliche Vereinbarung von Vorauszahlungen. Die Richter stellten fest, dass die jährlichen Wartungen zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit und Langlebigkeit der Geräte notwendig sind. Demnach ist es unerheblich, dass keine Vorauszahlungen im Vertrag festgelegt wurden. Die Vermieterin ist berechtigt, die tatsächlichen Kosten nachträglich geltend zu machen. Zudem wurden Anfahrtskosten berücksichtigt, die aufgrund eines nicht wahrgenommenen Wartungstermins durch den Mieter entstanden waren.
Rolle der Modernisierungsmaßnahmen in der Mietpreisberechnung
In einem weiteren Aspekt des Falls ging es um den Einbau neuer Fenster in der vermieteten Wohnung, welche die Vermieterin als Modernisierungsmaßnahme deklarierte. Das Gericht bestätigte diese Einschätzung und erkannte an, dass durch den Austausch der Fenster eine erhebliche Energieeinsparung erreicht wird. Daher wurde die Mietpreiserhöhung als rechtens betrachtet. Der Mieter muss somit rückwirkend ab September 2022 die erhöhten Mietkosten tragen.
Verfahrenskosten und Zinsforderungen
Das Gericht verurteilte den Beklagten zudem zur Übernahme der Verfahrenskosten und zur Zahlung der rückständigen Beträge nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz. Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wurde angeordnet, was der Klägerin erlaubt, die Forderungen gegebenenfalls zwangsweise durchzusetzen.
Schlüsselentscheidungen und ihre Begründungen
Die entscheidenden juristischen Punkte des Urteils basieren auf den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie der Betriebskostenverordnung (BetrkV). Das Gericht stützte sich auf die sachgerechte Auslegung des Mietvertrags und die Anwendung relevanter gesetzlicher Vorschriften, die eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter auch ohne explizite Vorauszahlungsvereinbarung zulassen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Kosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten in einem Mietverhältnis?
Umlagefähige Betriebskosten sind Kosten, die dem Vermieter durch die laufende Bewirtschaftung des Mietobjekts entstehen und auf den Mieter umgelegt werden können. Diese Kosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insbesondere:
- Grundsteuer
- Versicherungen wie Sach- und Haftpflichtversicherung
- Entwässerung
- Warmwasser- und Heizungskosten
- Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Hausstrom für Flur, Keller und Gemeinschaftsräume sowie Beleuchtung
- Aufzugskosten
- Kosten für Kabelanschluss, Antenne oder Fernsehen, sofern vorhanden und genutzt
- Hausmeisterkosten, allerdings nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben
- Kosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum
Darüber hinaus gibt es sonstige Betriebskosten, die umlagefähig sind, sofern sie im Mietvertrag explizit aufgelistet werden. Dazu können beispielsweise die Beseitigungskosten von Graffiti oder die Wartungskosten für Rauchmelder gehören.
Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungsarbeit, Leerstandskosten, Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen, Einkommenssteuer für Mieteinnahmen sowie einmalige Kosten wie für Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen.
Es ist zu beachten, dass Vermieter beim Abschluss von Verträgen, welche die Höhe der Betriebskosten beeinflussen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten müssen. Sie dürfen daher eine Leistung nicht einfach ohne Kostenvergleich beim teuersten Anbieter bestellen. Mieter haben das Recht, die Belege des Vermieters einzusehen, um zu überprüfen, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten wurde.
Die Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart sein. Eine pauschale Formulierung wie „Der Mieter übernimmt die Zahlung der Betriebskosten“ ist ausreichend, sofern sie alle umlagefähigen Nebenkosten einschließt. Es ist nicht notwendig, sämtliche Einzelkosten aufzuzählen.
Unter welchen Voraussetzungen dürfen Wartungskosten für Heizungsanlagen auf Mieter umgelegt werden?
Wartungskosten für Heizungsanlagen dürfen auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung kann durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag erfolgen. Es ist nicht erforderlich, eine Obergrenze für den Umlagebetrag festzulegen, da ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2012 (Az. VIII ZR 119/12) entschieden hat, dass eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zur Übernahme der Wartungskosten verpflichtet, auch ohne eine solche Obergrenze gültig ist.
Die umlagefähigen Wartungskosten umfassen nach § 2 Abs. 4a BetrKV insbesondere die Kosten für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, die Einstellung der Heizungsanlage durch eine Fachkraft, die Reinigung der Heizungsanlage und des Betriebsraums sowie die Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz.
Es ist wichtig, dass der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet, was bedeutet, dass die Kosten für die Wartung nicht unverhältnismäßig hoch ausfallen dürfen. Reparaturkosten, die nicht regelmäßig, sondern nur einzelfallbedingt anfallen, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Die Wartungskosten müssen auf der Heizkostenabrechnung ausgewiesen sein, und es muss transparent sein, dass es sich um reine Wartungskosten handelt und nicht um Reparaturkosten, die der Vermieter zu tragen hat. Mieter haben das Recht, die Belege einzusehen, um zu überprüfen, ob die Abrechnung korrekt ist.
Zusammenfassend sind die Voraussetzungen für die Umlage von Wartungskosten für Heizungsanlagen auf Mieter:
- Eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag über die Umlage von Betriebskosten.
- Die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit.
- Die Transparenz der Abrechnung, um Wartungs- von Reparaturkosten zu unterscheiden.
- Die Möglichkeit für Mieter, die Belege einzusehen und die Abrechnung zu prüfen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 535 BGB – Inhalt des Mietvertrags: Dieser Paragraph regelt die grundlegenden Pflichten von Vermieter und Mieter. Er ist zentral, weil er die Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand sowie die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete festlegt. Im vorliegenden Fall bildet er die Basis für die Forderungen der Vermieterin.
- Betriebskostenverordnung (BetrKV): Diese Verordnung definiert, welche Nebenkosten umlagefähig sind. Sie ist besonders relevant, da sie klärt, unter welchen Voraussetzungen Kosten wie die Wartung der Therme auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten: Dieser Paragraph spielt eine Schlüsselrolle, da er die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter festlegt. Er bestimmt, dass die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren können, dass Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.
- § 559 BGB – Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen: Dieser Paragraph ist relevant, da er die Voraussetzungen beschreibt, unter denen eine Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zulässig ist. Im spezifischen Fall betrifft dies die Modernisierung durch den Einbau neuer Fenster.
- § 242 BGB – Treu und Glauben: Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz kann in Fällen wie diesem herangezogen werden, um zu bewerten, ob die Umlage von Kosten, die im Mietvertrag nicht explizit als Vorauszahlungen festgelegt wurden, dennoch gerechtfertigt sein kann.
- § 291 BGB – Verzugszinsen: Relevant für die Berechnung von Zinsen, die auf ausstehende Zahlungen anfallen können, wenn der Mieter in Verzug ist. Dies betrifft die Forderung der Vermieterin nach Zahlung von rückständigen Nebenkosten und erhöhten Mieten.
Das vorliegende Urteil
AG Wennigsen – Az.: 3 C 41/23 – Urteil vom 21.07.2023
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Wennigsen im Verfahren gem. § 495 a ZPO am 21.07.2023
für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 233,57 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 07.05.2023 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 242,94 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis.
Die Klägerin hat an den Beklagten eine Wohnung im zweiten Obergeschoss in der L. Straße in B. vermietet.
Der Mietvertrag (Anlage K1) enthält u.a. folgende Regelungen:
Abschnitt 7.1 Die Miete für die Garage, Carports oder Stellplätze beträgt – vorläufig – monatlich: 339,00 Euro
Abschnitt 7.3 Die nachfolgend in Abschnitt 11 aufgeführten Heizkosten beträgt: 0,00 Euro
Abschnitt 7.4 Die monatliche Vorauszahlung für die nachfolgend in Abschnitt 10 zusammengefassten übrigen Betriebskosten beträgt: 115,12 Euro
Abschnitt 10.1 Der Mieter tragt zusätzlich zur Grundmiete alle anfallenden Betriebskosten im Sinne der §1, 2 Betriebskostenverordnung soweit diese nicht im Rahmen direkter vertraglicher Beziehungen mit den jeweiligen Ver- bzw. Entsorgungsträgern vom Mieter an diese gezahlt werden (§ 556 BGB). Der Wortlaut der Betriebskostenverordnung wird als Anlage, die Teil dieses Vertrages ist beigefügt
Abschnitt 11 HEIZ- UND WARMWASSERKOSTENUMLAGE
Abschnitt 12 Neben der Grundmiete trägt der Mieter alle für die Beheizung des Mietobjektes anfallenden Kosten gemäß § 2 Nr. 4 und Nr. 5 der BetrkV (siehe Abschrift der BetrkV als Vertragsanlage).
a.) […]
b.) Zur Abgeltung der Kosten für alle notwendigen Wartungs-, Reinigungs- und Prüfarbeiten bezahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen wie im Abschnitt, „Miete“ unter Abschnitt 7.3 (oben) festgelegt. Über die tatsächlich entstandenen Kosten rechnet der Vermieter unter Einbeziehung der geleisteten Vorauszahlung mindestens einmal jährlich ab.
Die Nebenkostenabrechnung 2021 enthielt eine Position für die „Wartung Therme (2021)“ in Höhe von 114, 04 Euro sowie gesondert ausgewiesen die Kosten der Anfahrt für die Themenwartung bei einem Heizwerttechnikgerät am 22.12.2021 über 36,70 Euro. Die Kosten für die Anfahrt sind angefallen, da der Beklagte den ursprünglichen Wartungstermin am 7.12.2021 nicht wahrgenommen hat. Der gesamte Nachforderungsbetrag beläuft sich auf 88,78 Euro und wurde bisher nicht durch den Beklagten entrichtet.
Ebenfalls wurde der Nachforderungsbetrag für die Nebenkostenkostenabrechnung 2022 in Höhe von 79,20 Euro nicht beglichen. Auch diese Abrechnung enthält die Kostenposition „Wartung Therme (2022)“ über 119,04 Euro.
Des Weiteren wurden im Jahr 2022 vier Fenster in der angemieteten Wohnung des Beklagten durch die Klägerin erneuert. Dabei wurden die alten Fenster mit einem Wärmedurchgangswert von 2,9 W/m2K für die isolierte Verglasung und 3,6 W/m2K für das Fensterelement durch Fenster mit einem Wert von 1,1 W/m2K für die isolierte Verglasung und 1,3 W/m2K für das Fensterelement ersetzt. Der Austausch der Fenster erfolgt beim Beklagten am 31.05.2022.
Mit Schreiben aus Juni 2022 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sich die Miete mit Beginn des dritten Monats, der dieser Erhöhungserklärung folgt, um 9,37 Euro steigt. Bisher wurde der Erhöhungsbetrag für die Monate August 2022 bis März 2023 durch den Beklagten an die Vermieterin nicht überwiesen.
Die Klägerin beantragt daher, den Beklagten zur Zahlung von 242,94 Euro an die Klägerin nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass sich aus dem Mietvertrag keinen Anspruch auf Umlage der Thermenwartungskosten auf die Mieter gäbe. Nach Abschnitt 12 lit. b habe der Mieter Vorauszahlungen zu leisten. Diese Vorauszahlungen wurden nach Abschnitt 7.3 mit 0 Euro vereinbart. Daraus ergäbe sich, dass die Kosten nicht umlagefähig seien.
Des Weiteren handele es sich bei dem Austausch der Fenster um keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster seien 30 Jahre alt gewesen, hätten nicht mehr richtig geschlossen und wären undicht gewesen. Es handele sich daher lediglich um Erhaltungsmaßnahmen.
Entscheidungsgründe
Das Amtsgericht Wennigsen ist nach § 23 Nr. 2 lit. a GVG und § 29a ZPO zuständig.
Der Klägerin steht gegen den Beklagte gemäß § 535 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag ein Anspruch auf die restlichen Nebenkosten in Höhe von 167,98 Euro für die Abrechnungszeiträume 2021 und 2022 zu. Nach Abschnitt 12 lit. b können für die Kosten der notwendigen Wartung der Therme Vorauszahlungen vom Mieter verlangt werden. Diese sind gem. Abschnitt 7.3 mit 0 Euro vereinbart. Diese Vereinbarung führt im Umkehrschluss aber nicht dazu, dass die Kosten der Wartung nicht umlagefähig sind. Vielmehr wurden lediglich keine Vorauszahlungen vereinbart. Der Vermieterin bleibt es daher nach Abschnitt lit b S. 2 vorbehalten die tatsächlichen Kosten abzurechnen. Zudem waren die Kosten der Thermenwartung auch notwendig, da bei Thermen mit Heizwerttechnik jährliche Wartungen durch eine Fachfirma empfohlen werden, um die Langlebigkeit der Geräte zu gewährleisten (Blatt 18 der Akte).
Zu den Kosten der Wartung gehören neben den Kosten eigentlich Wartung auch die Kosten der Anfahrt (vgl. LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 – 08 O 1620/18). Die Kosten der Wartung für 2021 und 2022 betragen daher 268,78 Euro. Zuzüglich der anderen umlagefähigen Kosten und abzüglich der bereits geleisteten Vorauszahlungen für 2021 und 2022 ergibt sich somit ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 167,98 Euro.
Ebenfalls steht der Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf den erhöhten Mietzins seit September 2022 in Höhe von 65,59 nach §§ 559 ff. BGB zu, denn bei dem Einbau der Fenster handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Um eine energetische Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555 b Ziff. 1 BGB annehmen zu können, ist erforderlich, dass durch die bauliche Veränderung Endenergie eingespart wird. Durch die Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung und der Fensterelemente kommt es zu einem reduzierten Wärmeverlust im Gebäude, sodass Endenergie eingespart wird. Der mit dem Austausch der Fenster verbundene Erhaltungsaufwand wird pauschal mit 30 % abgezogen nach § 559c Abs. 1 S. 2 BGB.
Die monatliche Mieterhöhung nach §§ 559 Abs. 1, 559c BGB beträgt damit 9,37 Euro pro Monat (2.011,96*,7+8%/12). Dieser Betrag schuldet der Mieter nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung über die erhöhte Miete. Die Klägerin informierte den Beklagten mit Schreiben aus Juni 2022 (Blatt 32 der Akte), damit schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn September 2022.
Zinsen kann die Klägerin gem. § 291 BGB seit Rechtshängigkeit verlangen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 S. 1, Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
