Rechtliche Besonderheiten beim Tod des Mieters
Im Mietrecht wurde vom Gesetzgeber im § 563 BGB eine besondere Regelung für den Fall des Todes des Mieters geschaffen. Im Gegensatz zu vielen anderen Verträgen endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. In diesem speziellen Fall sieht das BGB vor, dass das Mietverhältnis entweder fortgesetzt wird oder ausdrücklich durch Kündigung beendet werden muss. Dabei spielt der Gedanke eine wesentliche Rolle, dass die in der Wohnung mit dem verstorbenen Mieter lebenden Familienangehörigen nicht plötzlich mit dem Tod des Mieters auch ihr vertrautes Zuhause verlieren sollen. Dieses würde ansonsten eine unzumutbare Härte darstellen. Um diese Rechtsposition zu schützen, sieht der Gesetzgeber für Erben und Familienangehörige wie zum Beispiel Ehegatten und Kinder ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag vor. Es besteht dabei eine gesetzlich geregelte Rangfolge.
Die Wohnsituation vor Tod ist Mieters ist entscheidend
Die Regelungen der Fortsetzung des Mietverhältnisses und einen möglichen Eintritt anderer Parteien ergeben sich aus der Miet- und Wohnsituation vor dem Tod des Mieters. Wenn der Mieter als Ehegatte mit seiner Ehefrau in der Wohnung wohnte, aber alleiniger Mieter war, hat die Ehefrau zuerst das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Wenn Sie ebenfalls Mieterin zusammen mit Ihrem verstorbenen Mann war, wird sie automatisch alleinige Mieterin und kann das bereits zusammen mit ihrem Mann gemeinsam durch Unterschrift eingegangene Mietverhältnis einfach fortsetzen. In der Wohnung wohnende Kinder werden nicht Mieter, dürfen aber natürlich als Kinder im elterlichen Haushalt mit der Mutter wohnen bleiben. Wenn die Ehefrau das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters und Ehegatten jedoch nicht fortsetzen will, muss sie das Mietverhältnis explizit beenden. Allerdings haben in diesem Fall in der elterlichen Wohnung wohnende Familienangehörige wie die Kinder des Ehepaares das Recht, unabhängig vom Willen der Mutter in das Mietverhältnis einzutreten und selbst Mieter zu werden. Wenn die Kinder aber ebenfalls das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, haben in der Rangfolge weitere in der Wohnung wohnende Haushaltsangehörige das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. An letzter Stelle der Rangfolge stehen Erben, die nicht in der Wohnung wohnen. Als Erben fällt Ihnen die Pflicht zu, innerhalb der Frist von einem Monat zu erklären, ob sie das Mietverhältnis kündigen wollen. Andererseits erhält auch der Erbe, der nicht zu Lebzeiten des Mieters in der Wohnung lebte, das Recht auf Eintritt in den Mietvertrag (sogar Dritte, denen die Erben die Erbanteile übertragen, könnten die Wohnung übernehmen (LG Berlin GE 93, 1039). Alle Erben und Familienangehörigen übernehmen bei Eintritt alle Rechte und Pflichten, aber auch alle vereinbarten Konditionen, die auch schon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters galten.
Wichtige Fristen für die Kündigung durch den Erben
Der Erbe kann das Mietverhältnis mit einer 3-Monatsfrist kündigen, wobei der Erbe einen Monat Zeit hat, zu kündigen. Diese Monatsfrist beginnt erst, wenn der Erbe Kenntnis vom Tod des Mieters bzw. von der Tatsache erhält, dass die in der Rangfolge vor ihm stehenden Familienangehörigen das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter sind eingeschränkt
Gegenüber Erben, die die Wohnung übernehmen, aber nicht vor dem Tod des Mieters in der Wohnung lebten, kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat nach Kenntnis von der Übernahme der Wohnung durch den Erben mit einer gesetzlichen 3-Monatsfrist kündigen. Familienangehörigen, die in der Wohnung leben und in den Mietvertrag eintreten, kann der Vermieter nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses in Verbindung mit dem Vorliegen eines wichtigen Grundes kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Familienangehörigen muss unzumutbar sein. Ein solcher Fall wäre, wenn eine Mietwohnung, die explizit nur für Wohnzwecke genutzt werden darf, von den in den Mietvertrag eintretenden Familienangehörigen für lärmbelästigenden gewerblichen Musikunterricht genutzt wird (BGH Urteil, Entscheidung vom 10.04.2013 , VIII ZR 213/12).
