Putzplan und Reinigung des Treppenhauses – Welche Regelungen gibt es?
Jeder kennt das: Man kommt nach einem langen Tag heim und die Treppe ins Haus ist voller Schmutz und Dreck. Oder es steht schon wieder der Müll neben dem Container, weil sich keiner zuständig fühlt. Welche Regelungen gibt es eigentlich im Mietrecht bezüglich der Reinigung des Treppenhauses und wer ist überhaupt zuständig? Der Artikel gibt einen Überblick über die Regelungen im Mietrecht und bietet Hilfestellung, falls es zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommt. Außerdem wird erläutert, welche Pflichten die Mieter haben und was sie tun können, wenn das Treppenhaus nicht sauber ist.
Das Treppenhaus ist ein Aushängeschild für ein Mietobjekt
Wer sich als Mieter in ein Mietvertragsverhältnis mit einem Vermieter begibt, der mietet für gewöhnlich in einem Mehrparteienhaus nicht nur die Mietwohnräumlichkeiten an. Auch das Treppenhaus, welches für das Erreichen der Mietwohnräumlichkeiten unerlässlich ist, gehört dazu. Dieses Treppenhaus wird natürlich von mehreren Personen genutzt, sodass es im Verlauf der Zeit verschmutzt. Das Treppenhaus muss jedoch sauber sein, da es ein regelrechtes Aushängeschild des Mietobjekts ist. Das Treppenhaus ist demzufolge ein wichtiger Teil des Hauses und sollte regelmäßig gereinigt werden. Um die Reinigung des Treppenhauses zu regeln, gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Im Zusammenhang mit der erforderlichen Reinigung gibt es jedoch nicht selten Fragen im Hinblick auf die Zuständigkeit oder im Hinblick auf die Kosten für die Reinigung, wenn diese Reinigung von einer professionellen Firma übernommen wird. In der gängigen Praxis obliegt es den Mietern in Eigenregie, für die Sauberkeit des Treppenhauses Sorge zu tragen. Wenn dies der Fall ist, müssen die Mieter jedoch einige wichtige Aspekte berücksichtigen.
Regelungen im Mietveetrag oder der Hausordnung
Nicht selten finden sich im Mietvertrag entsprechende Regelungen im Zusammenhang mit der Treppenhausreinigung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Sollte es eine Hausordnung geben, so muss der Mietvertrag ausdrücklich darauf Bezug nehmen. Es ist dementsprechend auch sehr ratsam, die Hausordnung dem Mietvertrag beizufügen. Ohne entsprechende Vereinbarungen gibt es für einen Mieter auch keinerlei Verpflichtung, das Treppenhaus selbst zu reinigen.
Unzureichende Maßnahmen des Vermieters
Viele Vermieter hängen Hausordnungen für das Mietobjekt lediglich lose aus und nehmen dann Bezug auf diese Hausordnung, wenn es um die Treppenhausreinigung geht. Diese Vorgehensweise ist jedoch ausdrücklich nicht ausreichend. Ein Vermieter sollte sich auf jeden Fall dafür einsetzen, dass es zwischen den verschiedenen Mietern zu einem Putzplan kommt, welcher direkt in den Mietvertrag aufgenommen wird. Existiert eine formelle Hausordnung, so muss diese ein fester Bestandteil des Mietvertrages sein. Der Vermieter kann allerdings die Organisation des Putzplanes in die Hände der Hausgemeinschaft legen. Sollte die Hausgemeinschaft sich nicht einigen können, so kann dieser Putzplan auch von dem Vermieter festgelegt werden.
Nachträgliche Verpflichtung zur Treppenhausreinigung ungültig?
Der Vermieter hat keine Berechtigung dazu, die Mieter im Nachhinein zu der Treppenhausreinigung zu verpflichten. Ist der Mietvertrag geschlossen und der Vertrag nimmt keinen Bezug zu der Hausordnung, so kann der Mieter im Nachhinein auch nicht einseitig zu der Treppenhausreinigung verpflichtet werden.
Wie häufig muss die Reinigung des Treppenhauses durch die Mieter erfolgen?
Diese Frage war in der Vergangenheit bereits sehr häufig Streitthema vor deutschen Gerichten. Das Problem bei dieser Fragestellung ist, dass der Gesetzgeber diesbezüglich keinerlei eindeutige Vorgaben festgelegt hat. Es gibt allerdings gewisse Richtlinien, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können. Das Amtsgericht (AG) Regensburg hat mit seinem Urteil (Aktenzeichen 11 C 3715/03) beispielsweise festgelegt, dass eine einmalige Treppenhausreinigung pro Woche als ausreichend anzusehen ist. In diesem Zusammenhang muss jedoch darauf verwiesen werden, dass es auch anderweitige gerichtliche Ansichten gibt. Besteht in einem Treppenhaus beispielsweise ein erhöhter Reinigungsbedarf, beispielsweise aufgrund von schlechter Wetterlage, so kann auch die zweimalig wöchentliche Reinigung als angemessen angesehen werden.
Wohnt der Vermieter ebenfall im Haus?
Ein Vermieter, der das Mietobjekt selbst bewohnt, wird im Hinblick auf die Treppenhausreinigung wie jeder andere Mieter auch angesehen und ist dementsprechend auch ein fester Bestandteil des Putzplans. Für den Vermieter besteht dann auch die Verpflichtung zur Treppenhausreinigung.
Der Mieter entscheidet über die Art des Putzplans
Sollten die Mieter aufgrund des Mietvertrages zu der Treppenhausreinigung zu der Treppenhausreinigung verpflichtet sein obliegt die Entscheidung, welche Reinigungsmittel für die Durchführung der Aufgaben als geeignet gelten, ausdrücklich dem Mieter. Der Mieter hat die hierfür erforderlichen Reinigungsmittel nebst der Putzgeräte auf eigene Kosten zu beschaffen. Sollte der Vermieter diesbezüglich irgendwelche Vorgaben gemacht haben, beispielsweise welche Bereiche des Treppenhauses durch welche Mietpartei gereinigt werden muss, so muss der Mieter sich auch entsprechend daran halten.
In der gängigen Praxis ist es jedoch so, dass ein Mieter lediglich denjenigen Teil des Treppenhauses reinigt, welcher im Bereich bzw. der Etage seiner Mietwohnräumlichkeiten liegt. Die Etage oberhalb sowie unterhalb der Mietwohnräumlichkeiten zählen jedoch ausdrücklich dazu. Diejenigen Mieter, welche im Erdgeschoss wohnen, haben in der gängigen Praxis auch den Eingangsbereich zu reinigen.
Der Mieter entscheidet, wann gereinigt wird
Ein Vermieter hat nicht die Berechtigung dazu, dem Mieter einen festen Wochentag für die Durchführung der Treppenhausreinigung zuzuweisen. Diese Entscheidung obliegt ausdrücklich dem Mieter. Es gibt für den Vermieter jedoch die Möglichkeit, ein festes Fixdatum festzulegen, zu dem die Reinigung erfolgt sein muss. Der Mieter hat die Verpflichtung, sich daran zu halten.
Reinigungsfirma auf Kosten der Mieter beauftragen
Missachtet ein Mieter diese Verpflichtung, so muss der Vermieter keinerlei weitere Frist setzen. Es gibt dann die Möglichkeit, eine entsprechende Reinigungsfirma zu beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter aufzuerlegen. Bezüglich des Umfangs der Treppenhausreinigung gibt es allerdings gesetzliche Einschränkungen. Der Gesetzgeber sagt, dass Vermieter von ihren Mietern lediglich die „üblichen“ Reinigungsarbeiten erwarten darf. Hierzu zählen Kehr- sowie Wischarbeiten. Die Reinigungspflicht bezieht sich nicht auf Verschmutzungen, welche durch Vandalismus oder Bauarbeiten hervorgerufen wurden. Die Beseitigung dieser Verschmutzungen obliegt dem Vermieter.
Die Uhrzeit der Reinigung
Auf der Grundlage des Urteils vom AG Reichenbach (Aktenzeichen WM 94, 332) obliegt es dem Mieter festzulegen, wann die Reinigungsarbeiten durchgeführt werden. Der Mieter muss jedoch die Ruhezeiten auf der Grundlage der Hausordnung ausdrücklich berücksichtigen. Sollte der Mieter seiner Reinigungsverpflichtung überhaupt nicht nachkommen oder sie gar verweigern, so kann der Vermieter aufgrund dieses Verhaltens eine Abmahnung aussprechen. Führt diese Abmahnung nicht zu dem gewünschten Erfolg, so kann ein Vermieter auch eine Klage auf Erfüllung einreichen. Die Vollstreckung mittels Ersatzvornahme – sprich, der Auftrag an eine Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters – ist ebenfalls möglich.
Vertretung bei Abwesenheit
Ist der Mieter verhindert, beispielsweise durch Urlaub oder eine Krankheit, so muss er sich darum kümmern, dass eine Ersatzperson diese Tätigkeit für ihn ausführt. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dem Mieter dies zuzumuten ist. Die einfachste Lösung wäre es, mit anderen Mietern in Kontakt zu treten und den Reinigungsturnus für die Dauer der Verhinderung zu ändern. Die Kosten für die Vertretung hat der verhinderte Mieter selbst zu tragen. Es obliegt dabei auch in der Verantwortung des Mieters, dass die Ersatzperson die entsprechende Treppenhausreinigung ordnungsgemäß ausführt.
Der Vermieter kann die Kosten für die Reinigung auf die Mieter abwälzen
Auf der Grundlage des § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung besteht für einen Vermieter die Möglichkeit, dass die Kosten für die Treppenhausreinigung auf die Mieter abgewälzt werden. Die Gebäudereinigung fällt in den Bereich der Betriebskosten, allerdings müssen diese Kosten auch in dem Mietvertrag als solche aufgeführt werden. In der gängigen Praxis wird die Treppenhausreinigung von den Mietern, gerade wenn es sich um jüngere Mietparteien handelt, nicht selten als eine lästige Pflicht angesehen.
Viele Mieter sind dementsprechend überaus dankbar, wenn der Vermieter eine externe Firma mit der Durchführung dieser Aufgaben beauftragt und die Kosten hierfür auf die Mieter umwälzt. Diesbezüglich sollte der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrages jedoch mit dem Vermieter ein Gespräch führen. Es ist durchaus auch möglich, gewisse Regelungen im Zuge einer Sondervereinbarung zu treffen und sich auf diese Weise von der Verpflichtung der Treppenhausreinigung zu befreien. Diese Variante ist insbesondere für Mieter, die sehr viel arbeiten oder sich in einem Studium befinden, durchaus sinnvoll.
Haben Sie rechtliche Fragen zu Klauseln im Mietvertrag oder in der Hausordnung?
Vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Beitrag zu Klauseln in Ihrem Mietvertrag zur Reinigung des Treppenhauses und zum allgemeinen Putzplan der Mieter. Wir hoffen, dass Sie diesen informativ und hilfreich fanden. Wenn Sie rechtliche Fragen zu diesen und anderen Klauseln im Mietvertrag oder in der Hausordnung haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir prüfen gerne Ihren Mietvertrag und geben Ihnen eine erste Einschätzung.
