Übergang Mietverhältnis – analoge Anwendung § 566 BGB

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 19.07.2021, Az. 43 C 436/19, wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus diesem Urteil durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.940,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 19. Juli 2021. Diese werden hinsichtlich des erstinstanzlichen Vortrages der Parteien wie folgt ergänzt:

Am 29. Oktober 2009 schloss der in dem Tatbestand des angegriffenen Urteils benannte Vermieter, Herr S, mit der im Tatbestand des angegriffenen Urteils benannten Eigentümerin, Frau S, eine Treuhand-Vereinbarung auch über die streitbefangene Wohnung. Hierin ist unter anderem folgendes geregelt:

1.) Herr S oder eine von ihm bestimmte juristische oder natürliche Person übernimmt die Immobilie spätestens bis Ende 2014. (…)

2.) (…) Der Kaufpreis beträgt 2.000 EUR. (…)

3.) Herr S erhält die Generalvollmacht zur Verwaltung der obigen Immobilie (…)

4.) Herr S hat Inkassovollmacht bezüglich der Mieteinnahmen, Miets-Kautionen und Mietnachzahlungen. Diese Einnahmen werden ausschließlich zweckdienlich für Darlehenstilgung, Nebenkosten, sowie Instandsetzung und Renovierung verwendet. (…)

5.) Die Verwaltungstätigkeit für obige Immobilie wird von Herrn S kostenfrei und im eigenen Interesse für Frau S geleistet. (…)

9.) Herr S hat das Recht Mietverträge zu schließen, bestehende Verträge zu ändern, Nebenkostenabrechnungen vorzunehmen (…)

11.) Frau S hält obige Immobilie zu 100 % treuhänderisch für Herrn S. (…)

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen als die als Anlage B3 vorliegende Vereinbarung (Bl. 48 d.A.).

Die Eigentümerin nahm zudem im eigenen Namen einen Kredit zum Erwerb des streitbefangenen Objektes auf. Die Raten auf diesen Kredit sollten gemäß der obigen Vereinbarung von S – der für die Rückführung des Kredits zudem bürgte – aus den Mieteinnahmen beglichen werden. Ziel war, dass Herr S Alleineigentümer des Objekts werden sollte. Frau S sollte hingegen lediglich die oben in dem Vertrag genannten 2.000 EUR für ihren Einsatz als Treuhänderin erlangen.

In Umsetzung dieses Planes wurde S jedenfalls seit dem 16. Mai 2013 Eigentümerin der streitbefangenen Immobilie. Auf den als Anlage K5 vorgelegten Grundbuchauszug wird Bezug genommen (Bl. 24 d.A.).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Beklagten zu 1) ein mietvertragliches Recht zum Besitz an der streitbefangenen Wohnung zustehe. Zwischen der Beklagten zu 1) und Herrn S sei ein wirksamer Mietvertrag entstanden. Dieser sei auch durch die vormalige Eigentümerin, Frau S, zu keinem Zeitpunkt wirksam gekündigt worden, da diese schon nicht Partei des Mietvertrages gewesen sei. An diesen Mietvertrag müsse sich der spätere Erwerber und jetzige Kläger nach § 57 ZVG i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB auch festhalten lassen. § 566 Abs. 1 BGB sei auf die vorliegende Fallkonstellation analog anzuwenden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das angefochtene Urteil.

Der Kläger macht mit der Berufung geltend, dass das vorbestehende Mietverhältnis der Beklagten zu 1) nicht auf ihn übergegangen sei. § 566 BBGB finde keine Anwendung – weder direkt noch analog. Insbesondere seien die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung entsprechend der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht erfüllt, nach denen es einer Vermietung des Objektes im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der vorherigen Eigentümer bedürfe. Dies sei hier nicht im Ansatz der Fall. Zudem greife im Übrigen jedenfalls die letzte vorgetragene Kündigung durch, da sich aus dem behaupteten 6-monatigen Verzug die „Unzuverlässigkeit“ der Beklagten ergebe und zwar unabhängig davon, wem die Mietzahlungen im Ergebnis zustünden. Im Hinblick auf das Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird im Übrigen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Der Berufungskläger beantragt, abändernd die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung belegen … , …, Hochparterre, bestehend aus Vorflur, 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit WC, Balkon, 1 Zimmer im Altbau Erdgeschoss (…) sowie die Terrasse zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Berufungsbeklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage gegen die Beklagte zu 1) abgewiesen. Dem Kläger steht kein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gegen die Beklagte zu 1) zu. Zwar ist der Kläger mittlerweile Eigentümer der streitgegenständlichen Immobile. Der Beklagten zu 1) steht jedoch an der dort befindlichen, streitgegenständlichen Wohnung ein Recht zum Besitz gegenüber dem Kläger zu.

a. Ein solches Besitzrecht folgt zwar nicht aus § 97 ZVG i.V.m. § 566 BGB. Denn § 566 BGB setzt nach der stetigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich auch das erkennende Gericht anschließt, voraus, dass der bisherige Vermieter, der vorherige Eigentümer und der Veräußerer personenidentisch sind (st. Rspr. des BGH, vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 81. Auflage, § 566 Rn. 7). Das ist hier unstreitig nicht der Fall, da die Voreigentümerin Frau S war, der Vermieter jedoch abweichend hiervon und zuletzt (auch nach den Feststellungen des Amtsgerichts) S.

b. § 566 BGB findet jedoch zur Überzeugung auch der Kammer in der hier vorliegenden Gesamtlage analoge Anwendung.

(1) Dabei ist vorab der Klägerseite dahingehend zuzustimmen, dass eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf die hier vorliegende Sachlage nicht selbstverständlich ist. Ob und in welchen Fallgruppen § 566 BGB analogiefähig ist, ist vielmehr tatsächlich ausgesprochen umstritten. In Rechtsprechung und Rechtswissenschaft wird diese Frage regelmäßig in Konstellationen diskutiert, in denen die wirtschaftliche und die rechtliche Eigentümerstellung des bisherigen Eigentümers eindeutig zusammenfallen und lediglich die Vermieterstellung „formal“ bei einer dritten Person liegt – etwa wenn der maßgebliche Mietvertrag nicht durch den Eigentümer, sondern durch eine zwischengeschaltete Wohnungsverwaltung abgeschlossen wurde. Eine vergleichbare Situation liegt hier nicht vor, da hier die wirtschaftliche und die rechtliche Eigentümerstellung gerade auseinanderfallen und hier vielmehr der Vermieter nach den internen Absprachen auch der wirtschaftliche Eigentümer sein sollte und gerade das Eigentum nur „pro forma“ bei der Dritten lag. Zu einem derartigen Fall existiert, soweit ersichtlich, keine Rechtsprechung.

(2) Die Kammer ist nach eingehender Beratung jedoch der Überzeugung, dass auch in einer derartigen Situation die analoge Anwendung des § 566 BGB rechtlich geboten ist. Die Voraussetzungen für die hierfür erforderliche Analogiebildung liegen vor.

(a) Zum einen liegt eine planwidrige Regelungslücke vor. § 566 BGB schützt zwar seinem Wortlaut Mieter nur dann, wenn bei einem Eigentumswechsel die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Es gibt jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Regelung abschließend gemeint war. Überzeugend führte der Bundesgerichtshof insoweit bereits 2017 folgendes aus:

„Eine Gesetzeslücke im Sinn einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes liegt vor. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Weg der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde liegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. BGHZ 149, 165 = GRUR 2002, 238 [241]). 28 Aus dem Wortlaut des § 566 I BGB ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 566 I BGB (= § 571 BGB aF) eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Durch die Einführung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ in das BGB wollte der historische Gesetzgeber vornehmlich Mieter von Gewerberäumen und Pächter von Landgütern und Gewerbebetrieben umfassend davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren (Prot. II, 1873 f., zit. bei Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Bd. II, 815 f.). Um diesen Mieterschutz vor vorzeitiger „Austreibung“ (vgl. BGHZ 107, 315 [320] = NJW 1989, 2053) zu gewährleisten, wollte der Gesetzgeber mit § 571 BGB aF eine Vorschrift schaffen, mit der „der Mieter das nach dem Inhalt des Mietvertrags geschuldete trotz eines Wechsels in der Person des Eigentümers der vermieteten Sache von dem Eigentümer in natura verlangen“ kann (Mot. II, 385, zit. bei Mugdan, Bd. II, 244). Um diesen Schutzzweck zu erreichen, entschied sich der Gesetzgeber zu einer Regelung, die eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, enthält. Dem Mietverhältnis wurde für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung beigelegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt (vgl. BGHZ 107, 315 [320] = NJW 1989, 2053 mwN). Nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers hatte die Regelung damit Ausnahmecharakter, weil sie eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Relativitätsprinzips beinhaltet (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, § 566 Rn. 6 mwN). Ihr Anwendungsbereich sollte daher auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt sein. Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich hingegen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den durch die Vorschrift vermittelten Bestandsschutz des Mieters auch im Übrigen beschränken wollte. Der historische Gesetzgeber ist dabei offensichtlich davon ausgegangen, dass der veräußernde Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse abschließt, wurde bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen. Dass § 566 BGB (§ 571 BGB aF) nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers auch auf andere Sachverhalte Anwendung finden sollte, in denen ein Mieter Gefahr läuft, aufgrund eines Wechsels der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein Besitzrecht zu verlieren, zeigt zudem die Vielzahl an Vorschriften, die eine Verweisung auf die §§ 566 ff. BGB anordnen (vgl. § 581 II [Pacht]; § 567 S. 1 BGB [Belastung des Wohnraums durch den Vermieter]; §§ 1056 I, 1059 d BGB [Nießbrauch], § 2135 BGB iVm § 1056 BGB [Nacherbfolge]; § 37 WEG [Dauerwohnrecht]; § 11 ErbbauRG [Erbbaurecht]; § 57 ZVG [Zwangsversteigerung]). Entgegen der Auffassung der Revision kann gegen die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke nicht eingewendet werden, dass der Gesetzgeber trotz des bekannten Streits in Rechtsprechung und Schrifttum zur analogen Anwendung den Wortlaut der Vorschrift seit dem Inkrafttreten des BGB im Wesentlichen beibehalten hat. Der Regelungsinhalt des § 571 BGB wurde durch das am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl. I 2001, 1149) inhaltsgleich bis auf kleinere redaktionelle Änderungen in § 566 BGB übernommen. Den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 14/4553, 63) lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den hier vorliegenden Fall bedacht und für ihn eine abschließende Regelung hat treffen wollen. Schließlich ist eine Gesetzesanalogie auch in Bezug auf Ausnahmevorschriften nicht schlechthin unzulässig, sondern immer dann möglich, wenn dem betreffenden Rechtssatz ein Grundgedanke entnommen werden kann, der auf ähnliche Fälle anwendbar ist und eine planwidrige Lücke im Gesetz besteht, die im Rahmen des ermittelten Grundgedankens behoben werden kann (vgl. BGHZ 135, 298 = NJW 1997, 2683). Deshalb scheidet zwar eine analoge Anwendung des § 566 I BGB auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht mangels einer entsprechenden Regelungslücke aus (vgl. Senat, NZM 2002, 924 = NJW 2002, 3322 [3323] – Breitbandkabel; BGHZ 125, 293 = NJW 1994, 3156 [3158]) – Leihe; BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815 [1816] – Zwischenvermietung). Hinsichtlich einer Erweiterung des Veräußerungsbegriffs oder der anderen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift steht deren Ausnahmecharakter einer Analogie jedoch nicht entgegen (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, § 566 Rn. 36; Burbulla in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, § 566 Rn. 22; Günter, WuM 2013, 264 [269]). (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – XII ZR 26/16 -, NZM 2017, 847, Rn. 27 ff.)

Dem schließt sich die Kammer vollumfänglich an.

(b) Des Weiteren ist der hier vorliegende Sachverhalt auch mit dem gesetzlich geregelten Sachverhalt vergleichbar. Ein entsprechender Sachverhalt liegt dabei grundsätzlich dann vor, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (vgl. nur BGH, a.a.O., Rn. 34). Dies ist hier der Fall. Denn unabhängig davon, ob man die hier vorliegende Sachlage aus Perspektive der Mieterseite (im Folgenden (aa)), der Erwerberseite (im Folgenden (bb)) oder der Vermieterseite (im Folgenden (cc)) betrachtet, spricht alles dafür, dass der Gesetzgeber vorliegend zu demselben Abwägungsergebnis gekommen wäre wie jenes, welches in § 566 BGB Niederschlag gefunden hat. Im Einzelnen:

(aa) Aus der Perspektive der Mieterseite – hier mithin der Beklagten zu 1) – liegt eine identische Interessenlage wie bei § 566 BGB vor. Überzeugend hat der Bundesgerichtshof hierzu für die Konstellation des Auseinanderfallens von Vermieter- und Eigentümerstellung folgendes entschieden:

„Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück (§ 578 I BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 II 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (…). Dieser Gesetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Zwar hat der Mieter auch in diesen Fällen aus dem Mietvertrag kein unmittelbar gegen den Eigentümer wirkendes Recht zum Besitz. Er kann sich jedoch gem. § 986 I 1 Alt. 2 BGB auf ein von seinem Vermieter abgeleitetes Besitzrecht berufen (Günter, WuM 2013, 264 [270]). Der Eigentümer, der die Fremdvermietung seines Grundstücks gestattet, räumt demjenigen, der als Vermieter auftritt, regelmäßig ein Besitzrecht und die Berechtigung zur Gebrauchsüberlassung an den Mieter ein. Diese bis zum Eigentümer reichende Besitzkette genügt, um dem Mieter ein abgeleitetes Besitzrecht iSv § 986 I 1 Alt. 2 BGB zu verschaffen (BGH, a.a.O.). Der von § 566I BGB verfolgte Zweck, das Bestandsinteresse des Mieters zu schützen, rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu erhalten. Die Vorschrift verlangt nicht, dass sich der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die Eigentumsverhältnisse des Mietobjekts informiert. Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an (Burbulla in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, § 566 Rn. 50). Sein Interesse, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn- oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist.“ (BGH, a.a.O., Rn. 35 ff.).

Diese Erwägungen sind auch in der hier vorliegenden Konstellation vollumfänglich zutreffend. Aus der Perspektive der Mieter, hier also der Beklagten, macht es hier wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall keinen Unterschied, wer formal Eigentümer des angemieteten Objektes ist. Das Bestandsinteresse ist auf Mieterseite vielmehr identisch und diese ist auch schutzwürdig. Insbesondere bestand auch hier keine Pflicht der Mieterseite, sich vor Abschluss des Mietverhältnisses nach den Eigentumsverhältnissen bei Anmietung zu erkundigen.

(bb) Des Weiteren liegt auch aus der Perspektive des Erwerbers eine vergleichbare Interessenlage vor. In der oben genannten Konstellation hat der Bundesgerichtshof hierzu folgendes entschieden:

„Die Interessen des Erwerbers stehen in dieser Konstellation einer analogen Anwendung des § 566 I BGB ebenfalls nicht entgegen. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Mietsache vor der Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist. Das Erfordernis der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (BGH, a.a.O., Rn. 39).

Diese Erwägungen treffen vorliegend ebenfalls vollständig zu. Auch der hiesige Erwerber – der Kläger – ist nicht weiter schutzwürdig, da für ihn durch die Publizität der Besitzlage hinreichend klar gewesen sein muss, dass Bestandsschutzinteressen der Mieter vorhanden und bei seiner Entscheidung zum Erwerb des Objektes zu bedenken sind.

(cc) Zuletzt liegt zur Überzeugung der Kammer auch aus der Perspektive der Vermieterseite eine für die Analogiebildung erforderliche, vergleichbare Interessenlage vor.

(i) Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Konstellation des nur formalen Auseinanderfallens von Vermieter- und Eigentümerstellung eine vergleichbare Interessenlage nur dann erkennen wollen, wenn der Mietvertrag zum einen mit Zustimmung des Eigentümers und zum zweiten in dessen wirtschaftlichem Interesse abgeschlossen worden war:

„Auch der Vermieter erfährt keine Nachteile durch die entsprechende Anwendung des § 566 I BGB, wenn er den Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftlichem Interesse abgeschlossen hat. Er verliert zwar durch die Überleitung des Mietvertrags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung bei einem Eigentumswechsel. Entgegen der Auffassung der Revision wird der Vermieter in diesen Fällen auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass er gem. § 566 II BGB gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertraglichen Pflichten haftet. Lehnt man mit der Revision in dieser Sachverhaltskonstellation eine analoge Anwendung des § 566 I BGB und damit einen Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber ab, bliebe der Vermieter bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigentümer weiterhin gegenüber dem Mieter nach § 535 I 1 BGB zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte. Er wäre deshalb Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt. Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des § 566 BGB und der damit verbundenen bürgengleichen Haftung nach § 566 II BGB nicht verschlechtert. (BGH, a.a.O., Rn. 38 f., Hervorhebung durch das Gericht).

Verneint hat der Bundesgerichtshof eine vergleichbare Interessenlage hingegen – ebenfalls im Hinblick auf die Frage, in wessen wirtschaftlichen Interesse die Vermietung vorgenommen worden war – in Konstellationen der Untervermietung:

„Durch eine Beschränkung der analogen Anwendung des § 566 I BGB auf die Fälle, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist schließlich gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ausscheidet (vgl. hierzu Senat, NZM 2004, 300 = NJW-RR 2004, 657 [658]). Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Abschluss des Untermietvertrags erfolgt jedoch nicht im Interesse des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar.“ (BGH, a.a.O., Rn. 40).

Eine derartige Situation der Vermietung im wirtschaftlichen Interesse der Eigentümerin liegt hier – entgegen der amtsgerichtlichen Ausführungen – jedoch nicht vor. Zwar erfolgte vorliegend die Vermietung durch S mit Zustimmung auch der Eigentümerin. Davon, dass dies allerdings maßgeblich im wirtschaftlichen Interesse gerade der Eigentümerin erfolgte, kann jedoch hier gerade nicht ausgegangen werden. Aus der oben auszugsweise wiedergegebenen Treuhandvereinbarung folgt – insoweit mit der Berufung – vielmehr, dass die Vermietung vielmehr im ganz überwiegenden wirtschaftlichen Interesse des Vermieters S erfolgte und gerade die Eigentümerstellung von Frau S nur „pro forma“ bestehen sollte. So ergibt sich ausdrücklich – und auch im Übrigen unbestritten – schon aus Ziffer 1 der Vereinbarung, dass Ziel der gesamten rechtlichen Vertrags- und Darlehenskonstruktion sein sollte, dass S 2014 Volleigentum erwirbt. Entsprechend sollten alle Mietzahlungen bei ihm verbleiben (Ziff. 4) und auch die Verwaltung beim Vermieter liegen – und zwar ausdrücklich in dessen „eigenen Interesse“ (Ziff. 5). Deutlich wird diese unumschränkte Verfügungsmacht des Vermieters im eigenen Interesse auch in dem Umstand, dass dieser die Immobilie sogar verkaufen durfte (Ziff. 7), wohingegen sich die Rolle der formalen Eigentümerin ausdrücklich auf das bloß „treuhänderische“ Halten der Immobilie beschränkte (Ziff. 7). Soweit das Amtsgericht dem entgegenhält, dass die Eigentümerin wirtschaftlich auf die Mieteinnahmen zur Tilgung des auf ihren Namen aufgenommenen Kredits angewiesen war, führt dies zur Überzeugung der Kammer zu keinem anderen Ergebnis. Denn auch diese Kreditaufnahme erfolgte – wie die gesamte Konstruktion – gerade nicht im wirtschaftlichen Interesse der Eigentümerin, sondern im maßgeblichen wirtschaftlichen Interesse eben des Vermieters S. Die Gesamtkonstruktion sollte es ihm – und nicht der formalen Eigentümerin – ermöglichen, mittelfristig das Eigentum zu erwerben und zu nutzen.

(ii) Die Kammer ist jedoch dennoch – und insoweit über die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinausgehend – davon überzeugt, dass auch in einer Gesamtlage wie der hier Vorliegenden auf Vermieterseite eine Interessenlage gegeben ist, die der des § 566 BGB vergleichbar ist und daher dessen analoge Anwendung gebietet. Zwar verfolgt der Vermieter hier – anders als in den vom Bundesgerichtshof bisher entschiedenen Konstellationen – ersichtlich mit der Vermietung eigene wirtschaftliche Interessen, deren Realisierung ihm durch die analoge Anwendung des § 566 BGB und den dadurch bewirkten Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber unmöglich gemacht würden. Jedoch ist der Vermieter in der hier vorliegenden Ausnahmesituation in diesem Interesse in keiner Weise schutzwürdig – und steht damit dem Vermieter ohne eigene Interessen im Ergebnis doch gleich. Seine fehlende Schutzwürdigkeit ergibt sich vorliegend dabei aus dem Umstand, dass es der Vermieter selbst war, der hier eine vertragliche Gesamtkonstruktion geschaffen hat, die ihn wirtschaftlich in die Position eines Eigentümers gebracht hat, und nur formal diese Eigentümerstellung auf seine Ehefrau übertragen wurde. Insbesondere der Treuhandvertrag zielt ersichtlich darauf ab, ihn wirtschaftlich so zu stellen, als wäre er Eigentümer – und eben so ist er unstreitig durchgängig gegenüber den Mietern aufgetreten. Dann jedoch muss er sich auch so behandeln lassen wie ein Eigentümer. Wäre er Eigentümer, griffe ohne weiteres § 566 BGB. Entschiede die Kammer hingegen anders, würde man dem Vermieter erlauben, sich während des Mietvertrages als Eigentümer zu gerieren, ihn dann aber – und zwar auf Kosten der gutgläubigen Mieter – von den für Eigentümer geltenden Folgen des § 566 BGB freistellen.

Für eine derartige Anwendung von § 566 BGB kann im Übrigen auch und insoweit nur ergänzend auf die herrschende Meinung in der Literatur Bezug genommen werden, die ohnehin eine deutlich weitere Anwendung des § 566 BGB in allen Fällen für geboten hält, in denen – wie hier – eine Vermietung mit Einverständnis des Veräußerers vorliegt, sofern keine bloße Untermiete gegeben ist (BeckOGK/Harke, Stand: 1.1.2022, BGB § 566 Rn. 22 ff.). In jedem Fall aber sieht sich die Kammer nicht im Widerspruch zu der oben wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, da dieser durchgängig offengelassen hat („jedenfalls“), ob auch andere Fallkonstellationen denkbar sind, in denen eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten ist.

c. Im Übrigen sind die Ausführungen des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Zu Recht hat das Amtsgericht insbesondere entschieden, dass das nach allem wirksam auf den Kläger übergegangene Mietverhältnis nicht bereits durch die Kündigung vom 23. November 2018 beendet worden war, da Frau S schon mangels Vermieterstellung kein Kündigungsrecht zustand. Nicht zu beanstanden sind weiter die Ausführungen zur weiteren Schriftsatzkündigung vom 20. September 2019. Wie vom Amtsgericht zutreffend festgehalten, befand sich die Beklagte zu 1.) gegenüber dem Kläger nicht in Verzug, da diesem die fraglichen Mietzahlungen nicht zustanden. Auf eine sich aus den angeblichen Nichtzahlungen ergebende allgemeine „Unzuverlässigkeit“ kann sich der Kläger im Übrigen nicht berufen, da dies nicht hinreicht, um eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Bei der insoweit anzustellenden Gesamtabwägung ist für die Beklagte einzustellen, dass nicht vorgetragen ist, dass diese ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Kläger seit dessen Übernahme des Mietverhältnisses verletzt hat. Bei dieser Sachlage spricht nichts dafür, dem Kläger – lediglich mit Blick auf vergangene, ihn nicht berührende Umstände aus dem Verhältnis zum vorherigen Vermieter – ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zuzubilligen – zumal zudem von Beklagtenseite zuletzt und sodann unwidersprochen vorgetragen wurde, dass die Ursache für die Nichtzahlungen in Verrechnungsabreden bezüglich umfangreicher Naturalleistungen begründet sei (Schriftsatz vom 18. August 2020, Bl. 128 d.A.).

2. Auch im Hinblick auf den Beklagten zu 2) wird auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, weil im Hinblick auf die obigen Ausführungen zur analogen Anwendung des § 566 BGB eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Fortbildung des Rechts erfordert.