AG Lichtenberg, Az.: 9 C 274/13, Urteil vom 10.09.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Mieter der im Klageantrag genannten Wohnung. Der ursprüngliche Mitmieter … ist 2011 verstorben. Der Kläger hat das Mietverhältnis alleine fortgesetzt. Vermieterin ist die Beklagte. Die Bruttomiete beträgt 497,26 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die bei den Akten befindliche Kopie des Mietvertrages, Bl. 4 ff. d.A., verwiesen.
Das Wohnhaus des Klägers ist ein Plattenbau mit 18 Stockwerken. Das Haus war bereits bei Anmietung und ist weiterhin mit einer Einrohrheizung ausgestattet.
Im Laufe des Rechtsstreits wurde der Thermostat im Balkonzimmer ausgetauscht.
Der Kläger behauptet, dass der Heizkörper im Balkonzimmer und im Wohnzimmer nicht mehr über den Thermostat geregelt werden könne. Während der Heizperiode gäben die Heizkörper permanent – auch in Nullstellung des Thermostats – Heizwärme ab. In den Zimmern herrschten Raumtemperaturen von etwa 26° C. Der Kläger habe im Balkonzimmer zwischen dem 02.04.2015 und dem 14.04.2015 die im Schriftsatz vom 16. April 2015 angegebenen Temperaturen gemessen. Hinsichtlich der Einzelheiten der gemessenen Temperaturen wird auf den Schriftsatz vom 16. April 2015 verwiesen. Im Wohnzimmer stelle sich die Situation ähnlich dar. Der Kläger sei gezwungen die Raumtemperatur über das Fenster zu regulieren. Mit Schriftsatz vom 28. 05.2015 trägt der Kläger vor, dass sich die Heizkörper bei geschlossenen Ventilen in Abhängigkeit von den Außentemperaturen unterschiedlich stark erwärmen würden. Während sich bei Minusgraden der gesamte Heizkörper erhitze, erwärme er sich in der Übergangszeit nur mäßig. Der Kläger verlange nicht, dass sich der Heizkörper auf Verlangen vollständig abkühle. Aber auch wenn es sich um eine Einrohrheizung handele, könne doch erwartet werden, dass die Raumtemperatur über den Heizkörper bis auf ein übliches Maß hinunter geregelt werden könne. Die vorgetragenen Werte seien dagegen völlig überhöht. Nach alldem bestreite der Kläger nicht, dass sich die Heizkörper systembedingt erwärmen müssten, sondern dass sie es in dem hier vorliegenden Maß tun müssten. Auch bei der Einrohrheizung müsse diese wenigstens ansatzweise regulierbar sein. Unabhängig von der Temperatur stelle sich der Zustand in den beiden Zimmern als mangelhaft dar. Der Kläger habe eine Wohnung gemietet, in der die Raumtemperatur über die Heizkörper von ihm geregelt werden könne. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass der Heizkörper im Balkonzimmer seit seinem Einzug in die Wohnung nicht regulierbar gewesen sei. Er habe dies aber erst im Mai 2011 festgestellt. Im Januar 2015 habe er festgestellt, dass der Heizkörper im Wohnzimmer noch heißer sei. Sie würden trotz auf Null gestellten Ventils Einheiten messen. Er würde im Balkonzimmer 50% mehr Heizenergie verbrauchen als in den Übrigen Zimmern.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, den Heizkörper im Balkonzimmer und im Wohnzimmer der Wohnung … dergestalt instand zu setzen, dass dessen Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Es werde bestritten, dass die Heizkörper nicht mehr reguliert werden könnten. Im Schriftsatz vom 18. Februar 2015 trägt die Beklagte vor, dass die Heizungsanlage des Hauses außentemperaturabhängig arbeite und mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung (Thermostatventilen) ausgestattet sei. Bei extremer Witterung müsse gewährleistet sein, dass auch ungünstiger liegende Wohnungen ausreichend beheizt werden. Dies erfolge über die Regelung des Vorlaufes des Heizwassers auf eine Maximaltemperatur von 110°C. Diese hohen Vorlauftemperaturen führten zur verstärkten Wärmeabgabe über die Heizungsstränge, die vertikal durch die Wohnungen geführt werden. Außerdem könne sich der Heizkörper über die metallische Leitung (Heizungsstrang-Ventilkörper, sowie obere und untere Heizkörperanbindung) in Abhängigkeit von seiner Größe erwärmen und zwar auch bei geschlossenen und funktionstüchtigem Heizkörperventil. Die Heizköper bestünden aus verschiedenen Stahllegierungen. Dadurch lasse sich Wärmeübertragung von den Rohren in die Heizkörper nicht vermeiden. Insofern seien die Heizkörper immer etwas warm. Diese Tatsache führe insbesondere auch nicht zu erhöhtem Wärmeverbrauch. Die Thermostate funktionierten. Die Temperatur sei sowohl im Balkon- als auch im Wohnzimmer regulierbar. Die Wohnung werde nicht über das übliche Maß einer im 2.OG eines Hochhauses mit Einrohrheizung hinaus erwärmt. Die Einrohrheizung könne durch den Kläger in dem Maße reguliert werden, wie es bei Einrohrheizungen technisch überhaupt möglich sei.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Im Laufe des Rechtsstreits wurde der Thermostat im Balkonzimmer durch die Beklagte ausgetauscht.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB keinen Anspruch darauf, dass die Heizkörper im Wohnzimmer und im Balkonzimmer der Wohnung … dergestalt instandgesetzt werden, dass dessen Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann. Denn der Kläger hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Mietsache insofern mangelhaft ist.
Der Kläger moniert, dass sich die Heizkörper in Wohnzimmer und Balkonzimmer auch bei Nullstellung des Thermostatventils erwärmen. Dies stellt jedoch bei der hier vorliegenden Beheizung des Wohnhauses und auch der Wohnung des Beklagten mit einer Einrohrheizung keinen Mangel dar.
Ein Mangel einer Mietsache liegt nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Maßgeblich ist insoweit die vereinbarte Beschaffenheit und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum „Soll-Zustand“ getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133,157,242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsauffassung als Auslegungshilfe heranzuziehen. Der Mieter einer Wohnung kann nach allgemeiner Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, 63 S 341/11, Beschluss vom 01.11.2011, zitiert nach juris Rn.3). In der Regel ist dabei auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Die Anmietung einer Wohnung mit einer vorhandenen Einrohrheizung, die funktionstüchtig ist, begründet im vorliegenden Fall den vertragsgemäßen Standard. Insbesondere bei sogenannten Plattenbauten der ehemaligen DDR ist eine Einrohrheizung eine übliche Ausstattung (vgl. LG Berlin, a.a.O, AG Lichtenberg, 23. Juni 2011, Az. 115 C 62/09, zitiert nach jurisRn.42ff., AG Lichtenberg, 15.12.2009, 2 C 406/08 zitiert nach juris Rn.3).
Eine andere Sicht ergibt sich hier nicht dadurch, dass der „Mindeststandard“ nicht eingehalten ist. Eine Unterschreitung des so genannten „Mindeststandards“, der ein Minimalkorrektiv darstellt und ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen soll, wird nicht automatisch durch einen relativ niedrigen Ausgangsstandard indiziert, wie ihn der Kläger wohl vorfand (vgl. LG Berlin, a.a.O., Rn.4).
Bei einer Einrohrheizung kann die systembedingte Erwärmung der Heizkörper trotz Einstellung der Heizkörperthermostate auf „0“ nicht als Mangel angesehen werden, sondern ist gerade die Eigenart der vorgefundenen Beheizungsart (vgl. obige Entscheidungen). Auch der Kläger bestreitet nicht, dass sich die Heizkörper systembedingt erwärmen müssten.
Soweit der Kläger – unter Bezugnahme auf die von ihm behaupteten Raumtemperaturen – der Auffassung ist, dass sich die Heizkörper nicht in dem Maße erwärmen müssten und dass auch bei einer Einrohrheizung die Raumtemperatur bis auf ein übliches Maß hinunter reguliert werden können müsste, führt dies nicht zu einem Anspruch auf die von ihm begehrte Instandsetzung.
Zunächst stellen die von ihm behaupteten Raumtemperaturen keinen Mangel dar.
Raumtemperaturen von 26° C hat der Kläger nicht hinreichend dargelegt. Die von ihm dargestellten Temperaturen bewegen sich im Mittel zwischen 24° C und 25 ° C. Die Parteien haben keine zulässigen Höchsttemperaturen vereinbart. Nach der Verkehrsanschauung wird während der Heizperiode eine Mindesttemperatur von 21° C als angemessen angesehen. Temperaturen um die 25° C – wie vorliegend gemessen – sind für private Wohnungen noch zu akzeptieren und stellen keinen Mangel dar (vgl. AG Lichtenberg, 23.06.2011, a.a.O., Rn. 58 ff.).
Unabhängig von den höchstzulässigen Temperaturen kann der Kläger mit dem von ihm gestellten Antrag, die Heizkörper dergestalt instandzusetzen, dass deren Wärmeabgabe durch Thermostat geregelt werden kann, nicht durchdringen. Dass sich die Heizkörper auf Nullstellung des Thermostats erwärmen, ist systemimmanent. Insofern ist keine Regulierung der Wärmeabgabe möglich. Dass eine Regulierung der Heizkörper in Wohn– und Balkonzimmer auch sonst – d,h. nicht in Nullstellung des Thermostats – überhaupt nicht möglich ist, hat der Kläger nicht substantiiert dargetan. Soweit er meint, dass die Raumtemperatur über den Heizkörper bis auf ein gewöhnliches Maß reguliert werden können müsse, spiegelt sich dies nicht im Antrag. Dies kann bei einer Einrohrheizung bei der die Beheizung auch durch die Heizstränge, die vertikal durch die Wohnung geführt werden, erfolgt, auch nicht begehrt werden. Denn durch diese systembedingte Eigenschaft der Einrohrheizung ist gerade eine Beeinflussung der Raumtemperatur durch das Thermostat am Heizkörper nur eingeschränkt möglich.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91,708 Nr.11,711 ZPO.
