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Übermässiges Rauchen – Schadensersatzpflicht des Mieters

LG Hannover, Az.: 12 S 9/13, Urteil vom 29.02.2016

In dem Rechtsstreit hat die 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover im schriftlichen Verfahren mit Frist zur Einreichung von Schriftsätzen zum 10.02.2016 am 24.02.2016 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 03.01.2013 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.439,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.01.2012 zu zahlen.

Übermässiges Rauchen – Schadensersatzpflicht des MietersIm Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits zu 10%, die Beklagte zu 90%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für die Berufung: 3.642,23 Euro

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um Schadenersatz nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die hiesige Kammer die Beklagte mit Urteil vom 10.07.2013 verurteilt, an die Klägerin 3.672,74 Euro nebst Zinsen zu zahlen.

Der Rechtsstreit wurde vom Bundesgerichtshof nach Aufhebung dieses Urteils zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Insoweit und zum Sachverhalt wird auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 (Bl. 47 ff. Bd. III. d. A.) verwiesen. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass ein Anspruch auf Schadensersatz wegen exzessiven Rauchens nicht schlüssig dargelegt sei. Eine Wohnung müsse derart beschädigt sein, dass die Gebrauchsspuren durch übliche Renovierungen nicht beseitigt werden könnten. Es sei weder festgestellt noch ersichtlich, dass eine normale Renovierung nicht ausgereicht hätte, zumal Position 04 (Isolierfarbe) nicht eindeutig ausschließlich der Renovierung zuzuordnen sei, denn auch eine vorbeugende Wirkung des Anstriches sei möglich. Im Übrigen sei die Klausel [§ 8 Nr. 2] des Mietvertrages dann für die Beklagte benachteiligend und insoweit unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen worden wäre. Die Beklagte wäre nämlich für diesen Fall verpflichtet, Gebrauchspuren zu beseitigen, die vom Vormieter verursacht worden wären. Die Klausel des § 8 Abs. 3 und 4 des Mietvertrages, die eine quotale Abrechnung vorsehen, sah der Bundesgerichtshof als unwirksam an, weil mehrere theoretische Betrachtungen möglich wären und für den Mieter nicht erkennbar sei, welche Kosten auf ihn zukämen. Hinsichtlich der Reinigungskosten bedürfe es der Beweisaufnahme.

Das Gericht hat gemäß prozessleitenden Verfügungen sowie Beschluss vom 02.10.2015 (Bl. 290 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Tw. , Ka., Pr., Fü., Ke.und Junker. Insoweit wird auf die Protokolle der Beweisaufnahmen vom 21.10.2015 (Bl. 304 ff. Bd. II) sowie 11.01.2016 (Bl. 343 ff. d. A. Bd. II) verwiesen.

II.

Nach Zurückverweisung hat die zulässige Berufung der Klägerin überwiegend in der Sache Erfolg.

Die Klägerin kann zwar keinen Schadensersatz hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 des Mietvertrages (II. und III.) verlangen, jedoch steht ihr ein entsprechender Schadensersatzanspruch wegen exzessiven Rauchens in der Wohnung in Höhe von 3.439,16 Euro zu (I.).

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, weil die Beklagte durch starkes Rauchen in der Wohnung diese nachhaltig geschädigt hat (1.). Im Übrigen kann die Klägerin mit Kosten der Reinigung sowie des Mietausfalles für die Renovierungszeit gegenüber der geleisteten Mietkaution aufrechnen (2./3.).

a) Die Klägerin hat einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten in Höhe von 3.439,16 Euro aus § 280 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte hat die Mietsache über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehend geschädigt. Die Wohnung war übermäßig verraucht. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, Rn. 23). Ausnahmsweise kann eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen sein, wenn “exzessives” Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob “exzessives” Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Nach einer verbreiteten Ansicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Köln, WuM 1998, 596; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689). Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach anderer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des Vermieters zu begründen (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Koblenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM 2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 538 Rdnr. 1). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzusehen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten. Mit dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07, Rn. 23) geht die Kammer davon aus, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig durch eine unrenovierte Übernahme entstanden ist. So liegt es hier. Die Spuren des Rauchens der Beklagten an lackierten und gestrichenen Flächen ließen sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigen. Zwar hat das Amtsgericht im Urteil vom 03.01.2013 festgestellt, dass eine Nikotinfarbe im Wesentlichen auch der Vorbeugung dient, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und auch dem Wissen der Kammer ist dies jedoch nicht der Fall. Die Wohnung der Klägerin war derart durch den Rauch beschädigt, dass das Überstreichen bzw. auch das Neutapezieren hier keine Wiederherstellung bedeutet hätte. Der Zeuge Ka. hat für das Gericht nachvollziehbar und in einer klaren deutlichen Sprache bekundet, dass die Versottung sehr stark war. Er hat auch dargelegt, dass teilweise bei starken Raucherwohnungen die Versottung mit Nikotin derart in den Putz dringe, dass selbst eine Nikotinsperre nicht mehr ausreiche, um das spätere Durchdringen des Nikotin sowie den Rauchgeruch zu beseitigen. Letztlich hat der Zeuge Ka. insoweit auch einen olfaktorischen Umstand bestätigt, der während der Beweisaufnahme deutlich zu Tage trat. Im Rahmen des Beweisaufnahmetermins vom 21.10.2015 war die Beklagte anwesend. Der Rauchgeruch war deutlich wahrnehmbar und erfüllte den gesamten Raum. Er war auch trotz Lüftungspausen durchgehend wahrzunehmen. Diese Geruchsempfindung hatte auch der Zeuge in der Wohnung, der angab, dass man deutlich riechen konnte, dass in der Wohnung geraucht wurde. Auch der Zeuge hat bestätigt, dass man “das Nikotin an den Wänden schon gesehen” hätte.

Mit der Aussage des Zeugen und der Wahrnehmung des Gerichts lässt sich auch der Zustand der Wohnung, wie er auf den Fotos dokumentiert ist, übereinbringen. Dort sind teilweise gelbliche Verfärbungen auf den Lacken wahrzunehmen, die Wände sind insbesondere im oberen Bereich verfärbt. Die Kammer geht daher davon aus, dass die Wohnung ausgehend vom Wohnzimmer derart stark verraucht war, dass eine einfache Renovierung, d. h. Tapezieren, Streichen, Lackieren, nicht mehr möglich war. Der Zeuge hat eindrucksvoll geschildert, dass von dem Phänomen der Nikotinversottung nicht nur Wände und Decken bzw. der dahinter liegende Putz betroffen sind, sondern auch die entsprechenden Lacke. Diese würden mit einer Nikotinschicht überdeckt, die so nicht im Rahmen einer üblichen Vorbehandlung (Anschleifen) überstreichbar sei und vielmehr wieder hindurch träten. Er gab insoweit freimütig zu, dass derlei Gesichtspunkte für seinen Betrieb oftmals ein höheres Entgelt bedeuten würden, weil dies kaum bekannt sei. Damit offenbarte er eine eigene Schwäche, was das Gericht als Realitätskriterium wertet und damit zu einer Wertung seiner Aussage als glaubhaft kommt. Demgegenüber vermochten die weiteren Zeugen, die von der Beklagten benannt wurden, dieses Beweisergebnis nicht zu erschüttern. Zwar hat die Zeugin I. Tw. erklärt, dass das Rauchen nicht aufgefallen sei, wenn gelüftet wurde, jedoch steht dies bereits im Widerspruch zu der eigenen olfaktorischen Wahrnehmung des Gerichts. Die Beklagte muss daher als starke Raucherin angesehen werden. Übereinstimmend sowohl mit den Fotos der Wohnung wie auch mit der Wahrnehmung des Zeugen hat der Zeugen den Zustand wiedergegeben. Das Gericht verkennt insoweit nicht, dass diese Zeugen ein gewisses Eigeninteresse an dem Ausgang des Verfahrens haben. Jedoch steht dem gegenüber die Aussage des Zeugen Ka., der hier die Renovierung vorgenommen hat. Dieser war in Hinblick auf dem Zustand der Wohnung letztlich unbeteiligt und beschrieb diesen als sehr verschmutzt und verraucht.

Der Anspruch besteht indes nur in Höhe von 3.627,70 Euro. Hinsichtlich der Kosten zu Position 02 der Rechnung (58,39 Euro) handelt es sich um Sowieso-Kosten. Die Vorarbeiten zur Tapezierung wären als solche auch angefallen, wenn die Wohnung in Gänze tapeziert worden wäre. Die Position zu 03.01 (203,57 Euro) ist ebenfalls im Rahmen einer üblichen Renovierung geschuldet und daher nicht Gegenstand des Schadensersatzanspruches. Insoweit ist ein einfacher Anstrich mit Dispersionsfarbe (“gut deckend und streichend”) Teil der Schönheitsreparatur, die hier die Klägerin selbst schuldete.

Im Übrigen kann die Klägerin die Positionen 01, 03, 04 bis 09 von der Beklagten ersetzt verlangen. Der Zeuge Ka. hat insoweit für das Gericht aufgrund der eigenen Erfahrung mit verrauchten Zimmern nachvollziehbar erklärt, dass sämtliche Tapeten entfernt werden müssen. Er hat insbesondere darüber hinausgehend erläutert, dass teilweise in sehr verrauchten Wohnungen auch noch der Putz abgeschlagen werden musste. Demnach ist das Entfernen der Tapeten sowie das Neutapezieren eine Position, die darauf zurückzuführen ist, dass die Beklagte hier exzessiv geraucht hat. Auch die Isolierfarbe (Position 04) ist eine entsprechende Schadensposition. Dem Gericht ist bekannt, dass eine Nikotinsperre eine Haut bildet, die verhindert, dass vorhandene Nikotinablagerungen durch Farbe und Tapeten durchdringen. Dies hat der Zeuge bestätigt. Eine Nikotinsperre dient dazu, die weiterhin bestehende Versottung z. B. des Putzes derart abzusperren, dass diese nicht – wie sonst zwingend – durch die Tapete und Farbe durchtritt. Dies dient also entgegen der Annahme des Amtsgerichts nicht der Vorbeugung, sondern allein der Herstellung einer überstreichbaren Wand, bei der keine Nikotinversottung mehr nach außen hervortritt. Vor einer neuen Nikotinversottung schützt diese Sperre indes nicht, denn auf der entstandenen Schicht, die mit Farbe bedeckt wird, kann sich erneut Nikotin ablagern.

Darüber hinaus kann die Klägerin die Lackierarbeiten bezüglich Türen, Fußleisten, Fensterlaibungen und Heizkörper einschließlich Rohrleitungen verlangen. Der Zeuge Ka. hat insoweit nachvollziehbar und einleuchtend geschildert, dass auch Lacke der entsprechenden Nikotinversottung unterliegen und dass die neueren wasserbasierten Lacke die Nikotinversottung hindurchtreten lassen. Insoweit war die gründliche Bearbeitung der lackierten Flächen Teil der Wiederherstellung eines normalen, nicht exzessiv verrauchten Zustands erforderlich.

Es ergibt sich daher folgende Rechnung:

241,07 Euro

 321,42 Euro

 1359,86 Euro

 467,50 Euro

 212,91 Euro

 180,00 Euro

 220,00 Euro

 45,73 Euro

 3048,49 Euro

Unter Einbeziehung der Mehrwertsteuer ergibt sich ein Betrag von 3627,70 Euro.

b) Darüber hinaus kann die Klägerin die insoweit zu schätzenden Kosten der Reinigung (§ 287 ZPO) in Höhe von 153,65 Euro gegenüber der Beklagten geltend machen. Zwar haben die Zeugen bestätigt, dass sie die Wohnung nach dem Umzugstermin gereinigt hätten, indem sie gesaugt und gewischt hätten, jedoch steht zur Überzeugung der Kammer anhand der Fotos sowie der Angaben der Zeugen und fest, dass die Wohnung über das normale Maß mit Schmutz belegt war. Der Zeuge hat insbesondere sehr anschaulich für das Gericht geschildert, dass er sich persönlich geekelt habe, als er die Fliesen im Badezimmer in einer normalen Höhe angefasst hätte. Er schilderte den Eindruck derart plastisch, dass er an den Fliesen “kleben blieb”, dass kein Zweifel besteht, dass dies auf einer tatsächlichen Erfahrung beruht. Auch der unbeschadet der Renovierung unbeteiligte Zeuge hat die Wohnung als sehr verschmutzt wahrgenommen. Damit decken sich die Fotos Bl. 19 mit schwarz bedecktem Laminat, Bl. 27, 28, 34: stark anhaftender Dreck in einem Fensterrahmen sowie Bl. 44: durchgehende Anhaftungen an den Fliesen in der Küche in Arbeitsplattenhöhe.

c). Darüber hinaus durfte die Klägerin aufgrund der starken Versottung und der fehlenden Beseitigung durch die Beklagte mit Ablauf der Frist eine Firma beauftragen. Für die Zeit der Arbeiten ist entsprechend der Mietausfall zu berechnen.

Die aus der Reinigung und dem Mietausfall entstandenen Kosten (Nr. 2 und 3.) hat die Klägerin damit berechtigt der Mietkaution in Höhe von 767, 52 Euro entgegengesetzt, so dass aus dieser noch ein Rest von 188,54 Euro besteht.

Es ergibt sich daher für den Gesamtanspruch der Klägerin folgende Rechnung:

3.627,70 Euro

 – 188,54 Euro

 = 3.439,16 Euro

2. Die Klägerin kann den Anspruch nicht aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB in Verbindung mit § 8 Nr. 2 des Vertrages herleiten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Wohnung in einem unrenovierten Zustand war. Letztlich ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte in die Wohnung mit den Farben des Vormieters eingezogen ist. Entgegen der Ansicht der Klägerin hat die Beweisaufnahme darüber hinaus deutlich zu Tage gebracht, dass dieser Zustand keiner renovierten Wohnung entsprach, vielmehr war die Wohnung dergestalt unrenoviert, dass verschiedene Bereiche nicht gestrichen waren. Dies untermauert auch das Foto einer Raumecke Bl. 32 d. A., auf dem erkennbar ist, dass noch die vorherige Farbe durch den unstreitig gelblichen Anstrich des Vormieters durchschimmerte. Darüber hinaus haben die Zeugen für das Gericht sehr eindrucksvoll bestätigt, dass hier letztlich verschiedene Bereiche nicht renoviert waren. Demnach ist mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen, dass diese Klausel die Beklagte unangemessen benachteiligt und daher nicht anzuwenden ist.

III.

Mit dem Bundesgerichtshof ist davon auszugehen, dass hier nicht nach Quoten abzurechnen war, weil § 8 Abs. 3 und 4 des entsprechenden Mietvertrages unwirksam war.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97, 269 ZPO. Das Gericht berücksichtigt insoweit, dass die Beklagte mit ihrer Revision erfolgreich war. Die Klägerin hat zunächst 3.830,77 Euro geltend gemacht, wobei sei bezüglich des Laminats die Klage zurückgenommen hat. Entsprechend quotaler Verteilung ergebe sich die Anwendung von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Dies würde aber nicht dem Rechnung tragen, dass die Beklagte hier letztlich die Revision voll umfänglich gewonnen hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich, weil die Frage des exzessiven Rauchens bereits vom Bundesgerichtshof entschieden wurde.

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