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Umgehung Mietpreisbremse durch Kettenmietverhältnis?

AG Berlin-Mitte – Az.: 20 C 198/21 – Urteil vom 24.01.2022

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte am 24.01.2022 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13.12.2021 für Recht erkannt:

1. Es wird festgestellt, dass das Wohnungsmietverhältnis Berlin, 2. OG, über den 07.03.2021 hinaus unbefristet fortbesteht.

2. Der Beklagte wird verurteilt,

a) für den Zeitraum Mai bis Juni 2021 überbezahlte Miete in Höhe von 513,00 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen seit dem 04.06.2021, sowie

b) 809 Euro (Kaution) nebst 5 Prozentpunkten Zinsen seit dem 27.05.2021 an den Kläger zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete unwirksam ist, soweit ein Betrag von 943,14 Euro überschritten wird.

4. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 1.516,30 Euro freizustellen.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

6. Die Widerklage wird abgewiesen.

7. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 1/5 und der Beklagte 4/5 zu tragen.

8. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 %. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mit dem als „Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch“ überschriebenen Vertrag vom 31. August 2017, auf dessen Inhalt verwiesen wird (Anlage K1) vermietete der Beklagte dem Kläger die Einzimmerwohnung in der ……… vom 06.09.2017 bis 07.09.2018 zu einer Pauschalmiete von 1.200,00 Euro monatlich, in der „..die Nebenkosten, wie auch Heizung und Strom,..“ ausweislich § 5 vorgenannten Vertrags enthalten waren. In § 6 war geregelt, dass die Kosten, die sich aus der Nutzung des zur Verfügung stehenden Telefon- und/oder Internet-Anschlusses ergeben, von dem Mieter zu erstatten sind. Die kalten und warmen Nebenkosten betrugen monatlich 286,82 Euro, die monatliche Grundsteuer 13,87 Euro, die Stromkosten monatlich 33,75 Euro und Telefon – und Internetanschluss monatlich 32,98 Euro.

Das streitgegenständliche Gebäude hatte die Baualtersgruppe 1991-2002 und war als „………“ bekannt, dessen Gesamtkonzept die zeitlich begrenzte Vermietung einer großen Zahl von möblierten Wohnungen in unmittelbarer Nähe zum ……… war.

Die streitgegenständliche Wohnung war teilmöbliert mit 2 Leder Design-Schlafcouchen der Firma Brühl, 1 Couchtisch, Vorhängen, Anrichte, Raumteiler, komplette Küchenzeile, Esstisch, 4 Stühle, Waschmaschine, Fernseher, Stereoanlage, Geschirr, Töpfe, Besteck, Gläser, Tassen, Unterteller, Dampfbügeleisen.

Für den Zeitraum vom 06.05.2015 bis 05.07.2015 war die streitgegenständliche Wohnung zu einer Pauschalmiete von 875,00 Euro vermietet (Anlage B7).

Auf den Inhalt des E-Mail-Wechsels vom 22. und 28.08.2017 (Bl. 126-139 d.A.) wird verwiesen, den der Kläger mit der ……… Berlin führte, die in 2017 in

Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen für einen jeweils begrenzten Zeitraum tätig war.

Umgehung Mietpreisbremse durch Kettenmietverhältnis?
(Symbolfoto: Younes Stiller Kraske/Shutterstock.com)

Mit Vereinbarung vom 30.07.2018, auf die verwiesen wird (Anlage B3), verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 07.03.2019. Durch Vereinbarung vom 11.02.2019, auf die verwiesen wird (Anlage B4), verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 07.03.2020. Nach der E-Mail des Klägers vom 05.02.2020, auf die verwiesen wird (Anlage B5), verlängerten die Parteien das Mietverhältnis durch Vereinbarung vom 06.02.2020, auf die verwiesen wird (Anlage B6), bis zum 07.03.2021.

Mit Schreiben vom 05.05.2021, auf das verwiesen wird und für das Rechtsanwaltskosten von 2.017,52 Euro inklusive Zustellkosten von 15,11 Euro entstanden, ließ der Kläger durch seine jetzige Prozessbevollmächtigte u.a. den Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ rügen und ihn auffordern, zu der Absenkung der Nettomiete ab Juni 2021 um 382,94 Euro und der Mietkaution um 809,28 Euro sein Einverständnis zu erklären wie an ihn 2.086,58 Euro bis 26.05.2021 zurückzuzahlen.

Der Kläger behauptet, er habe seit 2017 seinen Lebensmittelpunkt in Berlin und sei seit dem 06.02.2017 unbefristet als IT – Spezialist angestellt, was durch die Anlage K11 belegt sei. Sein Aufenthalt in Berlin sei stets auf Dauer angelegt und nicht nur vorübergehender Natur gewesen. Trotz seiner Arbeitgeberwechsel sei er ununterbrochen in Berlin beschäftigt gewesen in jeweils unbefristeten Arbeitsverträgen wie die Anlagen K18 und K19 belegten ebenso wie seine Aufenthaltstitel (Anlagen K14 und K15). Der Kläger habe bei der Erstanmietung der streitgegenständlichen Wohnung keine Alternative gesehen, als möblierten Wohnraum befristet anzumieten, weil er zumal mit kaum Deutschkenntnissen und ohne Beziehungen in der Stadt – keinen Weg gesehen habe, an ein „normales“ Mietverhältnis zu gelangen. Bei der Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung habe ihm die Agentur im Auftrage des Beklagten mitgeteilt, dass die Wohnung nur vorübergehend anzumieten sei, aber „man könne mit der Möglichkeit der Verlängerung arbeiten“. Die Vertragsanbahnung und Abwicklung sei über diese Vermietungsagentur ohne direkten Kontakt der Parteien durchgeführt worden. Von der Verlängerungsoption sei im Anschluss mehrfach Gebrauch gemacht worden, aber nicht, weil sein Arbeitsverhältnis sich überraschenderweise verlängert habe, sondern wegen der Befristung des Mietvertrages, von der der Kläger angenommen habe, dass dies rechtlich zulässig sei. Die in den Verlängerungsvereinbarungen von der Beklagtenseite vorformulierten Befristungen habe nicht der Kläger, sondern stets der Beklagte gefordert und gewollt. Er sei stets bemüht gewesen, keinen befristeten Mietvertrag abzuschließen.

Vor ihm hätten 2 Männer in der streitgegenständlichen Wohnung gewohnt, die auf den zwei Couchen schliefen. Beide Schlafsofas seien im Jahr 2017 reichlich abgenutzt und durchgelegen gewesen, weshalb der Kläger eine Couch entfernt habe dürfen und sich ein eigenes Bett auf eigene Kosten zugelegt habe.

Der Kläger behauptet, dass die streitgegenständliche Wohnung eine Fläche von 50,07 m2 habe.

Der Kläger bestreitet mit Nichtwissen, dass der Beklagte „Doorman-Kosten“ an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahle. Sie seien jedenfalls nicht als umlagefähige Betriebskosten vereinbart worden.

Der Kläger trägt vor, dass das in der Wohnung vorhandene Mobiliar aus dem Jahr 2002 stamme mit der Folge, dass es im Jahr 2017 in einem Alter von 15 Jahren bei gleichzeitig häufigem Wechsel von Mietern und der damit verbundenen stärkeren Abnutzung einen Zeitwert von 0,00 Euro gehabt habe. Eine abgenutzte und durchgelegene Couch, die seit mehr als 10 Jahren auch als Schlafsofa genutzt werde, könne keinen Möblierungszuschlag rechtfertigen. Die Einbauküche sei nicht gesondert zu berücksichtigen als sowieso wohnwerterhöhendes Merkmal im Rahmen des Mietspiegels. Die Anrichte, die Vorhänge, der Raumteiler, Esstisch und 4 Stühle, Fernseher und Stereoanlage, Geschirr, Töpfe, Besteck, Tassen und Unterteller seien ebenfalls schätzungsweise älter als 10 Jahre. Selbst wenn Waschmaschine und der Fernseher wie das Dampfbügeleisen als neuwertig akzeptiert würden, ergäbe sich bei großzügigster Betrachtungsweise allenfalls ein Möblierungszuschlag von 2 % (10,84 Euro), für dessen Berechnung auf Blatt 68 der Akte verwiesen wird.

Auf der Grundlage der Hausgeldabrechnung für 2019 seien kalte Betriebskosten (ohne Doorman) von monatlich 87,23 Euro, warme Betriebskosten von 124,57 Euro, Grundsteuer von 13,87 Euro, Telefon von 32,98 Euro und Stromkosten von 33,75 Euro, insgesamt 292,40 Euro von der Inklusivmiete in Abzug zu bringen, so dass sich eine Nettokaltmiete von 907,60 Euro monatlich, d.h. 18,13 Euro/m2, ergäbe. Unter Zugrundelegung einer positivem Bewertung sämtlicher Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 482,04 Euro zzgl. 10 % die preisrechtlich zulässige Miete von 530,24 Euro, so dass der monatliche Differenzbetrag der preisrechtlich unwirksamen Mieten von 382,94 Euro ebenso zurückzuzahlen sei wie die Überbezahlung der Mietkaution in Höhe von insgesamt 809,28 Euro.

Der Kläger meint, dass der Beklagte letztlich die Umgehung der Mietpreisbremse beabsichtigt habe, als er dem Kläger die befristeten Kettenmietverhältnisse letztlich, aufgezwungen habe. Der Kläger sei eben kein Mieter gewesen, der nach kurzer Zeit wieder nach Hause habe reisen wollen.

Der Kläger beantragt,

1. festzustellen, dass das Wohnungsmietverhältnis ……… Berlin, 2. OG, über den 7. März 2021 hinaus unbefristet fortbesteht;

2. den Beklagten zu verurteilen,

a) für den Zeitraum Mai bis Juni 2021 überbezahlte Miete in Höhe von 765,88 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen seit dem 04.06.2021, sowie

b) 809,00 Euro (Kaution) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen seit dem 27.05.2021 an den Kläger zu zahlen;

3. festzustellen, dass die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete unwirksam ist, soweit ein Betrag von 817,06 Euro überschritten wird;

4. den Beklagten außerdem zu verurteilen, den Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 2.017,52 Euro freizustellen;

5. die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

1. die Klage abzuweisen;

2. im Wege der Widerklage den Kläger zu verurteilen, die auf dem Grundstück ……… Berlin, im 2. Stock des Hauses Ronald gelegene, vom Aufzug aus gesehen linke vom Vorraum abgehende und auf dem als Anlage R beigefügten Lageplan rot markierte Wohnung, bestehend aus 1 Zimmer mit Küche, Flur, Badezimmer und Balkon zu räumen (mit Ausnahme die mitvermieteten Gegenstände Leder Design-Schlafcouch, Couchtisch, Vorhänge, Anrichte, Raumteiler, Küchenzeile, Esstisch, 4 Stühle, Waschmaschine, Fernseher, Stereoanlage, Geschirr, Töpfe, Besteck, Gläser, Tassen, Unterteller, Dampfbügeleisen) und geräumt an den Beklagten herauszugeben.

Der Beklagte behauptet, dass die Verlängerungen des Mietverhältnisses jeweils auf entsprechende Bitten des Klägers zurückzuführen seien. Der Beklagte bestreitet, dass die als Anlage K11, K18 und K19 auszugsweise vorgelegten Arbeitsverträge überhaupt bestanden haben bzw. letzterer noch bestehe. Der Kläger habe vertraglich bestätigt, dass er um die Verlängerung des Mietverhältnisses gebeten habe, da sich der Grund des befristeten Aufenthalts zeitlich verlängert habe. Anhaltspunkte dafür, dass diese Angaben des Klägers in dem Mietvertrag und den Nachträgen falsch gewesen seien, habe es nicht gegeben. Der Kläger habe zu keinem Zeitpunkt zum Ausdruck gebracht, die Wohnung unbefristet mieten zu wollen.

Über die erfolgte Befristung hinaus habe er sogar ein Sonderkündigungsrecht für den Fall erbeten, dass er die Stadt wieder verlassen müsse, was in § 4 des streitgegenständlichen Betrages eine Regelung erfahren habe. Der Kläger habe die streitgegenständliche Wohnung nicht dauernd genutzt, denn sein Stromverbrauch 2019/2020 für 365 Tage mache weniger als die Hälfte des üblichen Stromverbrauchs aus.

Der Kläger sehe die Wohnung nicht als Lebensmittelpunkt an und verfüge über einen anderen Lebensmittelpunkt. Der Kläger nutze die Wohnung nicht anders als einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung. Der Kläger habe augenscheinlich bis heute keinen eigenen Hausrat angeschafft und lebe in der Wohnung nicht anders als ein Feriengast – nur länger. Hierzu habe er sich entschieden.

Der Beklagte habe nicht davon ausgehen müssen, dass der Kläger bei der Unterzeichnung vertraglicher Vereinbarungen falsche Angaben gemacht habe. Höchst vorsorglich lässt der Beklagte durch seinen Prozessbevollmächtigten die Erklärung im Zusammenhang mit dem Abschluss und den Verlängerungen des Mietverhältnisses abgeben, dass namens und in Vollmacht des Beklagten die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB erfolgt. Hätte der Beklagte gewusst, dass der Kläger die Wohnung zur dauerhaften Nutzung anmieten und auch nicht nur befristet in Berlin verbleiben wolle bzw. sich das irgendwann geändert habe, hätte er Mietvertrag und Verlängerung nicht abgeschlossen. An einer über eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch hinausgehende Vermietung der vollständig ausgestatteten Wohnung habe der Beklagte kein Interesse gehabt. Er habe die streitgegenständliche Wohnung erstmals in 2002 möbliert und zeitlich befristet vermietet (Anlagenkonvolut B10). Danach seien immer wieder möblierte Vermietungen für unterschiedliche Zeiträume erfolgt.

Hintergrund dessen sei gewesen, dass der Beklagte die Wohnung immer wieder für zeitlich begrenzte Berlin Aufenthalte genutzt habe und die Wohnung außerhalb dieser Zeitpunkte sie dem Berliner Wohnungsmarkt zur Verfügung habe stellen wollen. Die streitgegenständliche Wohnung sei deutlich vor dem Inkrafttreten der so genannten Mietpreisbremse jeweils möbliert und nur zur vorübergehenden Nutzung, teilweise zu Mieten, die deutlich über der von dem Kläger vereinbarten Miete, gelegen hätten, vermietet worden. Dies habe seinen Ursprung darin gehabt, dass die Wohnung nicht nur dem Gesamtkonzept des Apartmenthauses ……… entsprechend möbliert und jeweils nur zeitlich befristet vermietet werden habe sollen, sondern die Wohnung in Zeiten zwischen den Vermietungen dem Wunsch des aus Berlin stammenden Vaters des Beklagten entsprechend auch als Aufenthaltsort für Berlin Besuche der Familie zur Verfügung habe stehen sollen. Die Wohnung seien den Zwischenzeiten auch immer wieder privat durch die Familie genutzt worden.

Dies sei der Grund der befristeten Mietverträge gewesen und nicht die Umgehung der so genannten Mietpreisbremse. Es sei mit Treu und Glauben und der Eigentumsgarantie unvereinbar, wenn dem Kläger letztlich das Recht eingeräumt würde, durch falsche Angaben in Mietvertrag und Nachträgen sich ein eigentlich als vorübergehend abgeschlossenes Mietverhältnis zu „erschleichen“.

Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass dem Kläger bei Anmietung mitgeteilt worden sei, dass man hinsichtlich des Mietvertrages „mit der Möglichkeit der Verlängerung arbeiten könne“.

Der Beklagte trägt vor, dass die vereinbarte Pauschalmiete von monatlich 1.200,00 Euro ortsüblich und angemessen sei. Die Wohnung sei vom Ausstattungsstand wie eine Ferienwohnung nutzbar. Zudem verfüge die Wohnung über einen besonders attraktiven Eckbalkon, welcher nach Osten und Süden ausgerichtet sei.

Dies rechtfertige die deutlich über dem Mietspiegel liegende Miete. Die streitgegenständliche Wohnung sei mit der im Widerklageantrag bezeichneten Einrichtung teilmöbliert an den Kläger vermietet worden, u.a. mit 2 hochwertigen Leder Design-Schlafcouchen (Neupreis 2.500,00 Euro), in 10/2017 ersetzter neuer Waschmaschine und in 2016 neu erworbenem Fernseher sowie bei Einzug des Klägers neuwertigem Dampfbügeleisen vermietet worden. Beide Schlafsofas wiesen einen hervorragenden Zustand auf, seien weder abgenutzt noch durchgelegen und hätten einen Wiederbeschaffungswert von 4.000,00 Euro, wofür der Beklagten auf die Anlagen B11 und B12 verweist. Der Fernseher sei am 28.03.2013 durch einen LED-Fernseher der Marke Samson zum Kaufpreis von 585,35 Euro zuzüglich Versand ausgetauscht worden sei (Anlage B16). Die Gegenstände der Teilmöblierung hätten eine hohe Qualität und rechtfertigten insgesamt eine Möblierungszuschlag von mindestens 200,00 Euro monatlich.

Die preisrechtlich zulässige Miete ergebe sich aus einer Nettokaltmiete von 536,12 Euro nach dem maßgeblichen Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels 2017 für die 52,00 m2 große Wohnung zzgl. 10 %.

Die pauschalen Nebenkosten rechtfertigten aus betriebswirtschaftlichen Gründen einen Zuschlag von 10 % für die warmen und kalten Betriebskosten und für die höchst individuellen Stromkosten einen Zuschlag von mindestens 20 %, so dass sich kalte und warme Betriebskosten inklusive Zuschlag von 10 % von 311,10 Euro monatlich und Stromkosten von 40,50 Euro inklusive 20 prozentigen Zuschlag ergäben. Diese Beträge zuzüglich der Grundsteuer von 13,87 Euro, der Telefon – Internetkosten von 32,98 Euro sowie des Möblierungszuschlages von 200,00 Euro ergäben die preisrechtlich zulässige Miete von 1.134,57 Euro.

Der Beklagte trägt vor, dass er nach neuerlicher Prüfung auch davon ausgehe, dass die in der Verwaltungsabrechnung benannte Fläche der Realität entsprechen, obwohl laut Mietvertrag die vereinbarte Wohnfläche ca. 52 m2 sei. Allerdings müsse der Kläger – so meint der Beklagte – zumindest Maßangaben von Wohnung und insbesondere anteilig anzurechnenden Balkonen mitteilen, um seiner Substantiierungspflicht zu entsprechen.

Nach dem als Anlage B7 eingereichten Mietvertrag seien weitere Vermietungen der streitgegenständlichen Wohnung zur vorübergehenden Nutzung mit Pauschalmieten von 1.090,00 Euro und ab Juni 2017 von 1.150,00 Euro erfolgt.

Der Beklagte meint, dass die Regelungen der §§ 556d ff. BGB verfassungswidrig seien, wofür wegen der Begründung auf Blatt 41-50 d.A. verwiesen wird.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet; die Widerklage ist unbegründet.

Die gemäß § 256 ZPO zulässige Feststellungsklage darauf, dass das streitgegenständlichen Mietverhältnis unbefristet fortbesteht, ist begründet mit der Folge, dass die Widerklage auf Verurteilung des Klägers zur Räumung gemäß § 546 Absatz 1 BGB als unbegründet abzuweisen ist, denn das Mietverhältnis der Parteien ist am 07.03.2021 nicht beendet gewesen.

Die Feststellungsklage ist begründet, denn das streitgegenständliche Mietverhältnis ist nicht am 07.03.2021 mit Fristablauf geendet, sondern besteht unbefristet fort. Beginnend mit dem als Anlage K1 eingereichten Mietvertrag ab 6. September 2017 bestand zwischen den Parteien nach den als Anlage B3, B4 und B6 eingereichten Verlängerungsvereinbarungen befristet bis zum 7. März 2021 ein 3,5 Jahre dauerndes Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung, weshalb eine gemäß § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB wirksame Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch widerlegt ist.

Das Merkmal „zum vorübergehenden Gebrauch“ ist nicht legal definiert. Entscheidend soll sein, dass ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht, durch die Anmietung gedeckt werden sollen. Soll hingegen ein allgemeiner Wohnbedarf – mangels anderweitiger Bleibe – nur vorübergehend befriedigt werden, handele es sich nicht um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Es bedarf eines Vertrages, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt.

Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet wird. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der von beiden Parteien verfolgte besondere und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs. Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Ähnlich wie bei einer Befristung oder auflösenden Bedingung ist die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt.

An § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB orientiert ist ein Mietvertrag für bis zu 3 Monaten regelmäßig einer des vorübergehenden Gebrauchs ist. Neben dieser Zeitkomponente kann auch die Beschaffenheit der Mietsache die vorübergehenden Gebrauch indizieren, so dass sie bei objektiver Betrachtung typischerweise nur vorübergehend angemietet wird, wie etwa bei Hotelzimmern oder bei Wohnraum, der in einem Erholungsgebiet (Ferienwohnung) liegt. Der Umstand, dass möbliert der Wohnraum überlassen wird, indiziert für sich allein die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nicht ebenso wenig wie eine Befristung des Mietvertrages (vgl. OLG Hamm NJW 1981, 290). Eine Möblierung allein reicht nicht aus, weil auch möbliert der Wohnraum auf Dauer angemietet werden kann.

Darüberhinaus fallen Kettenbefristungen als Umgehungsversuch wegen Rechtsmissbrauchs nicht unter die Vorschrift des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, denn sie dienen ausschließlich den Interessen der Vermieterseite, die sich damit nur noch reduziertem Mieterschutz aussetzt. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn durch Umgehung verbotener rechtlicher Gestaltungen ein vom Gesetz verbotener Erfolg herbeigeführt werden soll (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1990 – IX ZR 44/90).

Hier ist nicht mehr von einem Mietverhältnis im Sinne des § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB auszugehen. Dafür kann der zwischen den Parteien streitige Inhalt der Vorverhandlungen, dass mit „..der Möglichkeit der Verlängerung..“ gearbeitet werden könne, dahinstehen, denn in den Vertragsschluss vom 31.08.2017 hat das ausweislich dessen Überschrift und übrigen Regelungen keinen Eingang gefunden, §§ 133, 157 BGB.

Der vorübergehende Gebrauch ist unter § 4 ausdrücklich mit der Alternative „wegen befristeter beruflicher Abordnung“ angekreuzt zusätzlich mit einem Sonderkündigungsrecht eine vorzeitige Beendigung ermöglicht, mit der er nach Ablauf von 6 Monaten und vor Ablauf der vereinbarten Jahresfrist von dem Kläger gekündigt und verkürzt werden konnte. Dafür kommt es nicht entscheidungserheblich darauf an, ob dieses „Sonderkündigungsrecht“ dem Willen und der Vorstellung des Klägers entsprach, denn er hat es akzeptiert. Er hätte auf diese vertragliche Sonderkündigung verzichten können, wenn er nicht vorgehabt hätte, sich diese Option im Falle der Möglichkeit der Anmietung einer anderen Wohnung offen zu halten, deren Suche nur bis dahin erfolglos war. Dass ein solcher Verzicht nicht im Interesse der Beklagtenseite gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Kläger hat mittels der eingereichten auszugsweisen Arbeitsverträge wie seiner Aufenthaltstitel belegt (§ 416 ZPO), dass er auf Dauer in Berlin lebt und arbeitet und seinen Lebensmittelpunkt dort hat. Das bestreitet die Beklagtenseite nicht entscheidungserheblich mit Vermutungen, dem Hinweis auf einen geringen Stromverbrauch wie „augenscheinlich“ nicht selbst angeschafftem Hausrat in dieser Pauschalität mit der Folge, dass der belegte Sachvortrag des Klägers als unstreitig zu behandeln ist. Allerdings ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger dies auch der Beklagtenseite gegenüber ausdrücklich offen gelegt hat am 31.08.2017 noch bei den anschließenden Vertragsverlängerungen. Vielmehr unterzeichnet er jedesmal die Formulierung der „.. Verlängerung des Vertrages zum vorübergehenden Gebrauch …, da sich der Grund des befristeten Aufenthaltes zeitlich verlängert hat.“

Dass es sich dabei um vorformulierte Formulierungen der Beklagtenseite handelt, ändert nichts daran, dass der Kläger sie nicht hätte unterzeichnen müssen oder Änderungen hätte verlangen können. Eine gegenläufige „Zwangslage“ ist ohne konkreten Sachvortrag der Klägerseite dazu, dass vergleichbarer Wohnraum gesucht und nicht zur Verfügung gestanden habe, nicht plausibel.

Auch wenn die Beklagtenseite deshalb zutreffend darauf hinweist, dass ihr das Fehlen bzw. der Wegfall des Interesses des Klägers an einer nur vorübergehenden Anmietung nicht bekannt gegeben war, hätte sie das aber spätestens mit Abschluss der letzten Verlängerung um 1 Jahr bis 07.03.2021 erkennen können und müssen. Die aufeinander folgenden Vereinbarungen sind nicht isoliert zu betrachten, sondern in ihrer Gesamtheit und stellen sich als „Kettenbefristungen“ dar, die als Umgehungsversuch von Mieterschutzrechten wegen Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB nicht mehr dem § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB unterfallen mit der Folge, dass mangels wirksamer Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht.

Das Mietverhältnis der Parteien war nach der abgelaufenen Zeit von 2,5 Jahren nicht mehr als „vorübergehend“ einzuordnen, so dass sich der Beklagtenseite bei der erneuten Verlängerung um 1 Jahr hätte aufdrängen müssen zu überprüfen, dass tatsächlich „der Grund des befristeten Aufenthalts zeitlich verlängert.“ war. Das hat die Beklagtenseite unterlassen, um mit einem ihr bekannten Mieter ein weiteres Jahr und damit dann 3,5 Jahre nicht mehr nur „vorübergehend“ verbunden zu sein, und ihm weiterhin den im Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend geregelte Mieterschutz über § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vollständig zur Seite zu stellen. Ein sachlicher Grund für den Abschluss der Verlängerungsvereinbarungen anstelle eines unbefristeten Mietvertrages ist durch die insgesamte Laufzeit des Mietverhältnisses der Parteien widerlegt.

Dem Beklagten war es unbenommen, mit dem Kläger eine wiederholte Verlängerung nicht zu vereinbaren, um ein „vorübergehendes“ Mietverhältnis zu erhalten.

Das entstandene Kettenmietverhältnis muss als untauglicher Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB verstanden werden, um das Mietverhältnis Mieterschutzrechten, u.a. auch der Mietpreisbremse, zu entnehmen. Deshalb verfängt der Einwand von Treu und Glauben gem. § 242 BGB mit der Folge, dass der Beklagte sich auf die Verlängerungsvereinbarungen mit Befristung nicht berufen kann.

Die gleichen Erwägungen schließen jedenfalls das Vorliegen der Voraussetzungen für eine wirksame Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gern. § 123 BGB aus und zwar unabhängig davon, ob die Frist des § 124 BGB gewahrt wäre und unabhängig davon, ob für eine Anfechtung neben den Kündigungsmöglichkeiten aus §§ 543, 573 BGB überhaupt Raum ist.

Die Feststellungsklage ist somit begründet und die Widerklage mangels beendetem Mietverhältnis unbegründet.

Der mit der Zahlungsklage geltend gemachten Rückzahlungsanspruch anteiliger Mieten für die Monate Mai und Juni 2021 sowie Kaution steht dem Kläger nach der Rechtsfolgenverweisung aus §§ 556g Abs. 1 und 2, 555e Abs. 1 S. 1, 556d Absatz 1 BGB i.V.m. § 812 BGB sowie §§ 1 ff. der Mietbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang zu und im Übrigen ist dieser Klageantrag als unbegründet abzuweisen.

Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts mit Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18 und 1 BvR 1595/18 verfassungsgemäß und das ist für das Gericht maßgebend.

Sie sind auch anwendbar auf das nach 2015 begründete Mietverhältnis der Parteien. Nach § 556g Absatz 1 S. 1 und 2 BGB sind Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn unwirksam, soweit sie zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB abweichen und die zulässige Miete bei Mietbeginn überschritten wird. Die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. In einem solchen Gebiet liegt die hier streitgegenständliche Wohnung nach der maßgeblichen Mietenbegrenzungsverordnung, die wirksam ist (BGH, Urt. vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19 -) und nach der das gesamte Gebiet der Stadt Berlin dem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt unterfällt.

Die Voraussetzung des § 556g Abs. 2 S.1, 2. Halbsatz BGB der Rüge ist mit Schreiben vom 07.05.2021 und ohne Auskunftserteilung der Beklagtenseite jedenfalls erfüllt.

Haben die Parteien – wie hier – eine Pauschalmiete vereinbart, werden die Nebenkosten und Zuschläge, die den Wohnwert beeinflussen, fester Bestandteil der einheitlichen Inklusivmiete. Auch wenn die Vereinbarung einer Warmmiete wegen Verstoßes gegen § 2HeizKV unwirksam ist, ist davon auszugehen, dass sämtliche inkludierten Nebenkosten und vereinbarte Pauschalen für Möblierung, Strom und Internet Bestandteil der Miete im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB sind, sodass die ortsüblich zulässige Inklusivmiete nur um 10 % überschritten werden darf. Entgegen der von der Klägerseite vertretenen Auffassung und Berechnung darf die ortsüblich höchstzulässige Inklusivmiete um 10 % überschritten sein und nicht lediglich die ortsüblich höchstzulässige Nettokaltmiete zuzüglich der inkludierten Nebenkosten und Zuschlägen. Ausgangspunkt der 110 % – Grenze ist die ortsübliche Miete mit ihrer jeweiligen vertraglichen Struktur und nicht lediglich die ortsübliche Nettokaltmiete (vgl. Beck-online.Großkommentar, Stand 01.10.2021, § 556d Rdn. 79 m.w.N.).

§ 556d Abs. 1 BGB verweist zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf § 558 Abs. 2 BGB, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gebildet wird.

Diese Abbildung findet sich in den Berliner Mietspiegeln wieder, so dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit deren Nettokaltmieten etwaige inkludierten Nebenkosten und Zuschläge herauszurechnen sind.

Die von dem Kläger berechneten Beträge für kalte und warme Nebenkosten von monatlich insgesamt 286,82 Euro aus der als Anlage K2 eingereichten Wohngeldabrechnung für das Abrechnungsjahr 2019 sind nicht zu beanstanden und auch unstreitig geblieben. Soweit der Kläger nunmehr diesen Betrag um die darin anteilig enthaltenen Doorman-Kosten zu kürzen sucht, ist diese Auffassung nicht zu folgen. Es ist eine Nebenkostenpauschale mietvertraglich vereinbart, ohne dass eine Einzelaufstellung der enthaltenen kalten Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenumlage-Verordnung stattgefunden hat noch deren Abrechnung vereinbart ist. Dementsprechend ist keine Umlage bestimmter Betriebskosten vereinbart gewesen, auf die sich der Kläger nunmehr berufen könnte.

Die von der Beklagtenseite vertretene Auffassung, dass auf die kalten und warmen Betriebskosten ein Zuschlag von 10 % gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, weil dieser Zuschlag auf die ortsübliche Inklusiv – bzw. Pauschalmiete im Rahmen des § 556 d Abs. 1 BGB sowieso erfolgt.

Demgegenüber trifft der Einwand der Beklagtenseite zu, dass die in der Anlage K2 nicht eingeflossenen Kosten der Grundsteuer von monatlich 13,81 Euro in Abzug zu bringen sind zwecks Umrechnung in die Nettokaltmiete, was unstreitig geblieben ist.

Gleiches gilt für die von der Beklagtenseite in Ansatz gebrachten monatlichen Kosten für Strom von 33,75 Euro und Internet/Telefon von 32,98 Euro, die nach Grund und Höhe ebenso unstreitig geblieben sind. Soweit der Beklagte zusätzlich zu dem Zuschlag von 10 % auf die ortsübliche Inklusiv – bzw. Pauschalmiete im Rahmen des § 556 d Abs. 1 BGB weitere 10 % wegen einer Preissteigerung und Abhängigkeit vom konkreten Verbrauchsverhalten für die Stromkosten meint in Abzug bringen zu können, ist dieser Auffassung nicht zu folgen. Vielmehr liegt es in der Risikosphäre des Vermieters, der eine Pauschalmiete kalkuliert, dass ein Mehrverbrauch des Mieters bzw. eine Kostensteigerung sich zu seinen Lasten auswirkt.

Des Weiteren ist für die Möblierung der streitgegenständlichen Wohnung ein Möblierungszuschlag von insgesamt 30,84 Euro monatlich in Abzug zu bringen. Bei der Bewertung des Möblierungsschlages ist auf den Zeitwert der Möbel bei vertragsgemäßer Nutzung abzustellen. Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für den Mieter, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht. Diese Größe muss dann für den Vermieter verzinst werden. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig wertloser werden. Es muss also eine angemessene Abschreibung berücksichtigt werden. Maßgebliche Kriterien dafür sind die Lebensdauer des Gegenstandes und das allgemeine Zinsniveau zum Zeitpunkt der Vermietung. Bei der Berechnung des Möblierungszuschlags kann deshalb neben der marktüblichen Verzinsung nur eine an der Restnutzungsdauer orientierte lineare Abschreibung in Betracht kommen. Erforderlich ist dafür ein substantiierter Vortrag dazu, welche Möbelstücke seit wann und mit welchem Zeitwert vorhanden sind (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 558a Rnd. 65).

Demgemäß ist hier der Berechnung der Klägerseite mit Schriftsatz vom 12.10.2021 zu folgen, dass sich ein Möblierungszuschlag von monatlich 10,84 Euro für Dampfbügeleisen, Waschmaschine, Fernseher und Stereoanlage ergibt. Daran ändert der Vortrag der Beklagtenseite zum Preis des 2013 angeschafften Fernsehers nichts in Anbetracht der Abschreibung von 10 Jahren. Jedenfalls fehlt es an anderem substantiierten Vortrag des Beklagten dazu, wann und zu welchem Preis er das Dampfbügeleisen, die Waschmaschine und/oder die Stereoanlage bzw. die weiteren Einrichtungsgegenstände der Wohnung angeschafft hatte, so dass das Klägervorbringen insoweit als unstreitig und maßgeblich zu betrachten ist, § 138 ZPO. Anders verhält es sich lediglich für eine Leder-Schlafcouch der Firma Brühl, denn deren Zeitwert wird von der Beklagtenseite dargestellt und belegt. Allerdings ist unstreitig, dass die 2. dieser Couchen entfernt worden ist und der Kläger auf eigene Kosten eine andere Schlafgelegenheit angeschafft hat. Damit ist die Wohnung lediglich mit einer Leder-Schlafcouch der Firma ……… möbliert, sodass sich bei einem Möblierungszuschlag von 2 % bei einem Zeitwert von noch geschätzten 1.000,00 Euro (§287 ZPO) ein berechtigter Möblierungszuschlag von weiteren 20,00 Euro monatlich ergibt, um den die Pauschalmiete zu bereinigen ist zwecks Herstellung einer vergleichbaren Nettokaltmiete.

Insgesamt ergibt sich danach ein Betrag von 398,26 Euro an Nebenkosten und Zuschlägen, die von der vereinbarten Pauschalmiete in Abzug zu bringen sind.

Die ortsübliche höchstzulässige Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB ist anhand des Berliner Mietspiegels 2019 zu ermitteln. Dessen Stichtag ist der 01.09.2018 und der Beginn des unbefristeten Mietverhältnisses der Parteien ist auf den 08.03.2020 zu bestimmen. Erst mit der letzten Verlängerungsvereinbarung der Parteien – wie oben dargestellt – hat sich das befristete Mietverhältnis der Parteien in ein unbefristetes Mietverhältnis gewandelt und ist damit neu begründet und abgeschlossen worden i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB. Unstreitig ist zwischen den Parteien, das die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Oberwert der maßgeblichen Spannen des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes E7 des Berliner Mietspiegels 2019 wiedergegeben ist und das sind 9,17 Euro/m2. Als unstreitig ist außerdem die nunmehr von der Klägerseite vorgetragene Wohnfläche von 50,07 m2 gemäß § 138 ZPO zu behandeln, denn der Beklagte räumt die Richtigkeit einer Fläche von 50,03 m2 mit Schriftsatz vom 10.01.2022 ein und irrt mit der Auffassung, dass ein unstreitiger Vortrag weiter zu substantiieren wäre.

Somit ergibt sich bei einer Fläche von 50,07 m2 und einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 9,17 Euro/m2 netto eine ortsübliche Nettokaltmiete von insgesamt 459,14 Euro.

Zuzüglich der oben summierten Nebenkosten und Zuschläge ergibt sich damit eine Pauschalmiete von 857,40 Euro und mit dem Zuschlag von 10% die preisrechtlich wirksame Inklusivmiete von 943,14 Euro.

Der Beklagte beruft sich nicht entscheidungserheblich auf die Ausnahme aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, denn er ist für eine beachtliche und höhere Vormiete, was bestritten ist, in der Darlegungs- und Beweislast und genügt mit seinem Vortrag dieser Last nicht. Die für den Zeitraum vom 6. Mai bis 05.07.2015 angegebene Pauschalmiete von 875,00 Euro liegt unterhalb der preisrechtlich nicht zu beanstandenden Pauschalmiete von 943,14 Euro. Die darüber liegenden Pauschalmieten von 1.090,00 Euro und ab Juni 2017 von 1.150,00 Euro sind bestritten, ohne dass der Beklagte die entsprechenden Mietverträge als Nachweis (§ 416 BGB) vorlegt. Das Anlagenkonvolut B10 ebenso wie die Anlage B7, B13, B14 betreffen Mietzeiträume vor 2015 und damit nicht das Mietverhältnis vor dem Mietverhältnis mit dem Kläger als Vormiete, die als preisrechtlich zulässige Miete „geschuldet“ und nicht teilunwirksam wäre, wozu Vortrag zu den Pauschalmieten von 1.090,00 Euro und ab Juni 2017 von 1.150,00 Euro zudem fehlt.

In Höhe der monatlichen Differenz von 256,86 Euro zu der vereinbarten Pauschalmiete von 1.200,00 Euro ist die Rückzahlungsklage für Mai und Juni 2021 somit begründet und für die Kaution in der geltendgemachten Höhe.

Die Zinsen sind gern. §§ 286, 288 BGB nach endgültiger Ablehnung bzw. der Fristsetzung mit Schreiben vom 07.05.2021 begründet.

Demgemäß ist die zulässige Feststellungsklage zu 3 aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

Das Feststellungsinteresse für dieser Feststellungsklage ist gern. § 256 ZPO gegeben, weil sie weitergehende Wirkung für die Zukunft gegenüber einer fortlaufend angepassten Leistungsklage hat.

Wie oben berechnet, ist eine Pauschalmiete von mehr als 943,14 Euro preiswidrig überhöht und das dahingehende Feststellungsverlangen begründet und im Übrigen unbegründet.

Die Freistellungsklage wegen der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, denn die gern. § 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach als Schaden zu ersetzenden Rechtsanwaltskosten sind nach einem Gegenstandswert bis 30.000,00 Euro der berechtigten Ansprüche des Klägers zu berechnen. Die Zustellkosten sind nach Grund und Höhe unstreitig geblieben.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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