Ein Mieter weigerte sich, die einmaligen Sperrmüllkosten in seiner Betriebskostenabrechnung zu begleichen. Wegen einer mangelhaften Aufschlüsselung von Verwaltungsaufgaben verlor der Vermieter außerdem die gesamten Hauswartkosten.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Dürfen Vermieter einmalige Sperrmüllkosten als Nebenkosten abrechnen?
- Was genau war passiert?
- Welche rechtlichen Prinzipien entscheiden über eine Nebenkostenabrechnung?
- Warum wurde die Klage der Vermieterin größtenteils abgewiesen?
- Sperrmüllkosten: Warum eine einmalige Entrümpelung kein laufender Posten ist
- Hauswartkosten: Wieso fehlende Abgrenzung zur vollständigen Streichung führt
- Gartenpflege: Weshalb die Qualität der Arbeit für die Umlagefähigkeit keine Rolle spielt
- Aufrechnung: Warum die Mieterin ihr Guthaben mit der Miete verrechnen durfte
- Was bedeutet dieses Urteil für Vermieter und Mieter?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich die Kosten für eine einmalige Sperrmüllbeseitigung bezahlen?
- Welche Kosten für den Hauswart sind in der Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähig?
- Darf ich mein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einfach mit der nächsten Miete verrechnen?
- Wie kann ich gegen unzulässige Posten in meiner Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen?
- Wie muss mein Vermieter die Aufgaben des Hauswarts belegen, um die Kosten umzulegen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 C 10/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bocholt
- Datum: 28.03.2025
- Aktenzeichen: 21 C 10/24
- Verfahren: Mietstreitigkeiten
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskosten
- Das Problem: Die Vermieterin forderte von der Mieterin Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und offene Miete. Die Mieterin bestritt bestimmte Kostenpositionen wie Sperrmüll und Hauswartkosten als nicht umlagefähig.
- Die Rechtsfrage: Darf der Vermieter einmalige Entrümpelungskosten und nicht klar definierte Hauswarttätigkeiten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht strich die Kosten für Sperrmüll, da die Vermieterin keine Wiederkehr der Kosten nachweisen konnte. Die gesamten Hauswartkosten wurden gestrichen, weil nicht getrennt wurde, welche Tätigkeiten umlagefähig waren und welche nicht.
- Die Bedeutung: Einmalige Kosten wie Entrümpelungen dürfen in der Regel nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Vermieter müssen Hauswarttätigkeiten exakt aufschlüsseln, um die Umlagefähigkeit zu beweisen.
Dürfen Vermieter einmalige Sperrmüllkosten als Nebenkosten abrechnen?
Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter und Vermieter ein wiederkehrendes Ärgernis. Oft geht es um Cent-Beträge, doch hinter den Zahlen verbergen sich grundlegende Rechtsfragen. Was genau darf ein Vermieter auf seine Mieter umlegen und wo sind die Grenzen? Ein besonders praxisnaher Fall des Amtsgerichts Bocholt vom 28. März 2025 (Az.: 21 C 10/24) beleuchtet drei klassische Streitpunkte: die Kosten für eine Sperrmüll-Aktion, die Pauschale für den Hauswart und die Ausgaben für die Gartenpflege. Das Urteil zeigt präzise, wie wichtig eine saubere Trennung von umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten ist.
Was genau war passiert?
Der Streit entzündete sich an den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2020 und 2021. Eine Vermieterin forderte von ihrer Mieterin für das Jahr 2020 eine Nachzahlung von 28,24 Euro. Die Mieterin war jedoch nicht bereit, diesen Betrag zu zahlen. Sie beanstandete mehrere Posten in der Abrechnung als unberechtigt, darunter Kosten für eine Sperrmüllbeseitigung in Höhe von 228,42 Euro und Hauswartkosten von 54,33 Euro.
Parallel dazu ergab die Abrechnung für das Jahr 2021 ein Guthaben zugunsten der Mieterin in Höhe von 34,78 Euro. Als die Miete für den Juli 2023 fällig wurde, zog die Mieterin dieses Guthaben einfach von der Miete ab und überwies den entsprechend reduzierten Betrag. Die Vermieterin hielt diese Verrechnung für unzulässig. Zusätzlich war eine kleine Restmiete aus Februar 2022 in Höhe von 88,56 Euro offen. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, zog die Vermieterin vor Gericht. Sie klagte auf die Nachzahlung für 2020, die Restmiete aus 2022 und die volle Miete für Juli 2023 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Welche rechtlichen Prinzipien entscheiden über eine Nebenkostenabrechnung?
Um diesen Fall zu verstehen, sind zwei rechtliche Säulen entscheidend. Die erste ist § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph regelt, dass Mietparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Vermieter muss über die geleisteten Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Entscheidend ist hierbei die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Die zweite Säule ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie definiert in § 2 BetrKV, welche Kostenarten überhaupt als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Der entscheidende Grundsatz lautet: Es müssen Kosten sein, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Einmalige Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungen gehören grundsätzlich nicht dazu. Genau an dieser Definition von „Laufend entstehend“ entzündete sich der Streit.
Warum wurde die Klage der Vermieterin größtenteils abgewiesen?
Das Amtsgericht Bocholt zerlegte die Forderungen der Vermieterin akribisch und prüfte jede einzelne Kostenposition. Am Ende erhielt die Vermieterin nur einen kleinen Teil ihrer Forderung, während die Mieterin in den wesentlichen Punkten Recht bekam. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit einer klaren Abgrenzung der verschiedenen Kostenarten.
Sperrmüllkosten: Warum eine einmalige Entrümpelung kein laufender Posten ist
Die größte strittige Position waren die Sperrmüllkosten. Die Vermieterin hatte 228,42 Euro in Rechnung gestellt. Das Gericht strich diesen Posten komplett. Die Begründung folgt einer klaren Logik, die der Bundesgerichtshof bereits vorgegeben hat (BGH, Az. VIII ZR 137/09): Kosten für die Sperrmüllbeseitigung sind nur dann umlagefähig, wenn sie wiederkehrend anfallen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Gemeinde regelmäßig Sperrmüll abholt oder wenn erfahrungsgemäß immer wieder Müll von Mietern unsachgemäß abgelagert wird, der dann entsorgt werden muss.
Handelt es sich jedoch um eine einmalige Entrümpelungsaktion, beispielsweise um einen Keller oder Dachboden zu leeren, sind dies keine „laufend entstehenden“ Kosten im Sinne der BetrKV. Sie fallen unter die nicht umlagefähige Instandhaltung. Im vorliegenden Fall hatte das Gericht die Vermieterin explizit darauf hingewiesen, dass sie beweisen müsse, dass solche Kosten regelmäßig anfallen. Da die Vermieterin hierzu nichts weiter vortrug, ging das Gericht davon aus, dass es sich um eine einmalige Aktion handelte – und wies die Forderung ab.
Hauswartkosten: Wieso fehlende Abgrenzung zur vollständigen Streichung führt
Auch die Hauswartkosten in Höhe von 54,33 Euro wurden vollständig aus der Abrechnung entfernt. Hier lag der Fall anders, aber das Ergebnis war für die Vermieterin dasselbe. Grundsätzlich sind die Kosten für einen Hauswart umlagefähig, wie in § 2 Nr. 14 BetrKV festgelegt. Dazu gehören Tätigkeiten wie die Überwachung der haustechnischen Anlagen, die Reinigung von Gemeinschaftsflächen oder die Gewährleistung der Verkehrssicherheit (z.B. Winterdienst).
Allerdings übernehmen Hauswarte oft auch Aufgaben, die klar der Verwaltung oder Instandhaltung zuzuordnen sind – und diese sind nicht umlagefähig. Dazu zählen beispielsweise die Durchführung von Wohnungsübergaben, die Vergabe von Aufträgen an Handwerker oder die Durchführung von Reparaturen.
Im Prozess bestätigte der als Zeuge geladene Hauswart genau das: Er hatte neben umlagefähigen Tätigkeiten auch Wohnungsübergaben begleitet und Handwerker beauftragt. Die Vermieterin hätte nun nachweisen müssen, welcher prozentuale Anteil seiner Arbeitszeit auf die umlagefähigen Tätigkeiten entfiel. Da sie diese klare Abgrenzung nicht vorlegen konnte, strich das Gericht den Posten komplett. Die Vorlage eines Vertrags, der nur umlagefähige Aufgaben auflistete, reichte nicht aus, um die glaubhafte Aussage des Hauswarts zu widerlegen.
Gartenpflege: Weshalb die Qualität der Arbeit für die Umlagefähigkeit keine Rolle spielt
Einen Punkt konnte die Vermieterin für sich entscheiden: die Kosten für die Gartenpflege. Die Mieterin hatte argumentiert, es seien keine oder nur unzureichende Arbeiten durchgeführt worden. In ihrem eigenen Vortrag widersprach sie sich jedoch, als sie an anderer Stelle einräumte, dass Laub mit Laubbläsern entfernt wurde.
Das Gericht stellte hier einen wichtigen Grundsatz klar: Die Qualität der durchgeführten Arbeiten ist für die Frage der Umlagefähigkeit irrelevant. Solange die Kosten tatsächlich für die Gartenpflege angefallen sind, dürfen sie gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV umgelegt werden. Ist ein Mieter mit der Qualität der Gartenpflege unzufrieden, stellt dies möglicherweise einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung berechtigen könnte. Es ist jedoch kein Argument, um die Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung zu streichen.
Aufrechnung: Warum die Mieterin ihr Guthaben mit der Miete verrechnen durfte
Schließlich bestätigte das Gericht auch das Vorgehen der Mieterin bei der Abrechnung für 2021. Ihr Guthaben von 34,78 Euro durfte sie wirksam mit der Miete für Juli 2023 verrechnen. Das Gesetz erlaubt dies in § 389 BGB ausdrücklich. Man spricht hier von einer Aufrechnung: Wenn zwei Parteien einander gleichartige Leistungen (hier: Geld) schulden, können die Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden. Die Forderung der Vermieterin auf die volle Julimiete wurde daher abgewiesen.
Was bedeutet dieses Urteil für Vermieter und Mieter?
Das Urteil des Amtsgerichts Bocholt ist ein präziser Leitfaden für die Praxis. Es verdeutlicht, dass es bei der Nebenkostenabrechnung auf Details und eine saubere Dokumentation ankommt.
Checkliste für Vermieter: So vermeiden Sie den Abzug von Nebenkosten
- Dokumentieren Sie wiederkehrende Kosten: Insbesondere bei Posten wie Sperrmüll sollten Sie nachweisen können, dass diese Kosten nicht nur einmalig, sondern regelmäßig anfallen (z.B. durch Rechnungen aus mehreren Jahren).
- Trennen Sie Hauswarttätigkeiten sauber: Erstellen Sie für Ihren Hauswart ein detailliertes Leistungsverzeichnis, das klar zwischen umlagefähigen Tätigkeiten (Reinigung, Kontrolle) und nicht umlagefähigen Verwaltungsaufgaben (Wohnungsübergaben, Handwerkerbeauftragung) trennt. Führen Sie im Zweifel Zeitnachweise.
- Prüfen Sie externe Rechnungen: Wenn ein externer Dienstleister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Tätigkeiten ausführt, bestehen Sie auf einer getrennten Abrechnung.
- Akzeptieren Sie wirksame Aufrechnungen: Ein Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung ist eine fällige Forderung des Mieters. Eine Verrechnung mit der Miete ist in der Regel zulässig und sollte nicht gerichtlich angefochten werden.
Checkliste für Mieter: So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung richtig
- Suchen Sie nach Einmalkosten: Prüfen Sie die Abrechnung auf Positionen, die untypisch oder einmalig klingen. Besonders bei Posten wie „Sperrmüll“ oder „Entrümpelung“ sollten Sie hellhörig werden und Belegeinsicht fordern.
- Hinterfragen Sie hohe Hauswartkosten: Scheint Ihnen der Posten für den Hauswart unverhältnismäßig hoch, fragen Sie nach einem detaillierten Leistungsverzeichnis. Sind dort Verwaltungsaufgaben enthalten, können Sie den Abzug des entsprechenden Anteils oder – bei fehlender Trennung – sogar des gesamten Postens verlangen.
- Unterscheiden Sie Kosten und Qualität: Wenn Sie mit der Gartenpflege oder der Treppenhausreinigung unzufrieden sind, ist dies ein Mangel, den Sie dem Vermieter melden sollten. Es ist aber kein Grund, die entsprechende Kostenposition in der Abrechnung pauschal zu streichen.
- Nutzen Sie Ihr Guthaben aktiv: Weist eine Abrechnung ein Guthaben zu Ihren Gunsten aus, können Sie dieses gemäß § 389 BGB mit der nächsten fälligen Mietzahlung verrechnen. Informieren Sie Ihren Vermieter kurz schriftlich über die Aufrechnung.
Die Urteilslogik
Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten erfordert vom Vermieter eine exakte Zuordnung und den Nachweis der Wiederkehr, während Mieter ein Abrechnungsguthaben aktiv zur Verrechnung nutzen dürfen.
- Einmalige Kosten sind nicht umlagefähig: Der Vermieter darf Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll oder einmalige Entrümpelungen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, da diese Ausgaben nur dann umlagefähig sind, wenn sie laufend und wiederkehrend anfallen.
- Unklare Hauswartkosten fallen vollständig weg: Mischt ein Hauswart umlagefähige Kontroll- und Reinigungsaufgaben mit nicht umlagefähigen Verwaltungs- oder Instandhaltungstätigkeiten, muss der Vermieter die Posten prozentual sauber trennen; gelingt dieser Nachweis der Abgrenzung nicht, entfällt der Anspruch auf Umlage der gesamten Hauswartkosten.
- Mieter dürfen Nebenkostenguthaben aufrechnen: Weist die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters aus, darf dieser die fällige Forderung wirksam mit der nächsten Mietzahlung verrechnen, ohne dass der Vermieter dies gerichtlich anfechten kann.
Nur lückenlose Dokumentation und eine strikte Einhaltung der Definition von Betriebskosten sichern die Forderungen des Vermieters im Streitfall ab.
Benötigen Sie Hilfe?
Wird Ihnen ebenfalls die Umlage einmaliger Entrümpelungskosten oder unklarer Hauswartkosten berechnet? Kontaktieren Sie uns für eine erste rechtliche Einschätzung Ihrer spezifischen Betriebskostenabrechnung.
Experten Kommentar
Viele Vermieter verlassen sich auf blitzsaubere Dienstleisterverträge, doch das Amtsgericht Bocholt zeigt, worauf es in der Praxis ankommt. Selbst wenn der Hauswart nur eine Stunde mit Wohnungsübergaben beschäftigt ist, kann das Gericht den gesamten Kostenpunkt kassieren, falls der Vermieter die Arbeitszeit nicht minutiös aufschlüsselt. Dieses Urteil ist eine konsequente Ansage: Bei Betriebskosten, seien es Hauswarttätigkeiten oder einmalige Sperrmüll-Entsorgungen, zählt allein der klare Nachweis der laufenden, umlagefähigen Tätigkeit. Wer keine glasklare Trennung zwischen Verwaltung und Betrieb schafft, riskiert, hohe Nachzahlungen komplett zu verlieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Kosten für eine einmalige Sperrmüllbeseitigung bezahlen?
Nein, als Mieter müssen Sie die Kosten für eine einmalige Sperrmüllentsorgung grundsätzlich nicht tragen. Diese Positionen sind oft unzulässige Bestandteile der Nebenkostenabrechnung. Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) erlaubt nur die Umlage von Kosten, die dem Eigentümer „laufend entstehen“. Eine singuläre Entrümpelung fällt dagegen unter die nicht umlagefähige Instandhaltung oder Verwaltung.
Der Schlüssel liegt in der Definition der Betriebskosten. Nur wenn Entsorgungskosten regelmäßig und wiederkehrend anfallen, dürfen sie auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Müllentsorgung regelmäßig durch Mietermüll notwendig wird oder wenn die Gemeinde einen festen Abholturnus anbietet. Bei einer einzelnen, umfangreichen Aufräumaktion, etwa der Entleerung eines Dachbodens oder Kellers durch die Verwaltung, handelt es sich dagegen um Kosten der Gebäudeinstandhaltung.
Konkret trägt der Vermieter die Beweislast für die Umlagefähigkeit. Er muss nachweisen, dass die Sperrmüllbeseitigung tatsächlich wiederkehrend war und nicht nur eine einmalige Entrümpelungsaktion. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass diese Einmalkosten keine laufend entstehenden Betriebskosten sind (BGH, Az. VIII ZR 137/09). Kann der Vermieter die Regelmäßigkeit nicht belegen, streichen Sie die Nachforderung.
Fordern Sie schriftlich Einsicht in alle Sperrmüllrechnungen der letzten drei Jahre, um die behauptete Wiederkehr der Kosten zu überprüfen.
Welche Kosten für den Hauswart sind in der Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähig?
Die Regel ist klar: Nur Kosten für Aufgaben, die der unmittelbaren Nutzung des Gebäudes und der Kontrolle dienen, sind umlagefähig. Tätigkeiten, die klar der Verwaltung oder der Instandhaltung des Objekts zuzuordnen sind, dürfen nicht über die Betriebskosten auf Mieter abgewälzt werden. Dies umfasst zum Beispiel das Management von Reparaturen, die Vergabe von Aufträgen an Handwerker oder die Organisation von Wohnungsübergaben. Sehen Sie einen pauschalen Posten für den Hauswart, sollten Sie dessen Aufgaben genau prüfen.
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 14 BetrKV) erlaubt nur die Umlage von Arbeiten, die laufend zur Aufrechterhaltung des Gebäudebetriebs notwendig sind. Hierzu zählen klassischerweise die Reinigung von Gemeinschaftsflächen, der Winterdienst und die Kontrolle haustechnischer Anlagen. Sobald der Hauswart jedoch Aufgaben wie die Schlüsselverwaltung, die Abwicklung von Versicherungsfällen oder die Annahme von Mängelanzeigen übernimmt, führt er Verwaltungsaufgaben für den Vermieter durch. Diese spezifischen Arbeiten muss der Eigentümer selbst tragen.
Das größte Risiko für Vermieter entsteht, wenn sie die Arbeitszeit nicht sauber dokumentieren und trennen. Kann der Vermieter nicht nachweisen, welcher prozentuale Anteil der Stunden auf umlagefähige Tätigkeiten entfiel, droht die vollständige Streichung des gesamten Postens. Ein Urteil des Amtsgerichts Bocholt zeigte diesen Effekt: Weil der Vermieter keine saubere Trennung der Arbeitszeit belegen konnte, obwohl der Hauswart Verwaltungsaufgaben ausführte, musste der Vermieter die gesamten Hauswartkosten selbst tragen.
Verlangen Sie zur Prüfung detaillierte Leistungsverzeichnisse und Zeitnachweise, um den Anteil der nicht umlagefähigen Verwaltungsarbeiten exakt abziehen zu können.
Darf ich mein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einfach mit der nächsten Miete verrechnen?
Ja, Sie dürfen Ihr Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung sofort mit der nächsten fälligen Mietzahlung verrechnen. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt Ihnen diese sogenannte Aufrechnung von Forderungen ausdrücklich. Da sowohl das Ihnen zustehende Guthaben als auch die Miete Geldforderungen sind, können sie gemäß § 389 BGB gegeneinander gestellt werden.
Sobald Ihnen die ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zugeht und ein Guthaben feststeht, wird diese Summe sofort fällig. Diese Summe verwandelt sich dann in eine Forderung Ihrerseits an den Vermieter. Die Regel: Weil beide Seiten einander gleichartige Geldbeträge schulden, können Sie die Aufrechnung erklären. Sie geraten dadurch nicht in Zahlungsverzug, wenn die Verrechnung den Betrag der fälligen Miete abdeckt.
Diese Praxis wurde von der Rechtsprechung bestätigt. Nehmen wir an: Eine Mieterin hatte ein Guthaben von 34,78 Euro aus ihrer Abrechnung und zog diesen Betrag einfach von der folgenden Miete ab. Das Amtsgericht Bocholt urteilte in diesem Fall, dass die Mieterin durch die wirksame Aufrechnung die Mietschuld im entsprechenden Umfang sofort erfüllt hatte. Ihr Vermieter muss diese Vorgehensweise akzeptieren.
Um unnötigen Streit zu vermeiden, teilen Sie Ihrem Vermieter die erfolgte Aufrechnung schriftlich mit.
Wie kann ich gegen unzulässige Posten in meiner Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen?
Die Regel ist, dass Sie Ihren Widerspruch zwingend schriftlich einreichen müssen, um rechtlich wirksam zu sein. Sie müssen dabei genau benennen, welche Posten Sie beanstanden und dies spezifisch rechtlich begründen. Achten Sie auf die strikte Frist: Sie haben nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung genau zwölf Monate Zeit für den Widerspruch. Nach dieser Frist gilt die Abrechnung laut § 556 Abs. 3 BGB als akzeptiert, selbst wenn sie inhaltliche Fehler enthielt.
Die Einhaltung der zwölfmonatigen Ausschlussfrist ist essenziell, denn nach ihrem Ablauf können Sie inhaltliche Fehler nicht mehr geltend machen. Ihr Widerspruch gewinnt an Gewicht, wenn Sie die fehlende Umlagefähigkeit des Postens belegen können. Konzentrieren Sie sich daher auf Kosten, die nicht als „laufend entstehend“ gelten, wie beispielsweise eine einmalige Sperrmüllentsorgung oder Entrümpelungsaktionen. Gleichzeitig sollten Sie beim Vermieter einen Termin zur Einsichtnahme in alle relevanten Originalbelege und Leistungsverzeichnisse anfragen, um Ihre Argumentation zu unterfüttern.
Ein wirksamer Widerspruch erfordert eine klare Unterscheidung der Argumente: Die Beanstandung der schlechten Qualität einer erbrachten Dienstleistung (z.B. mangelhafte Reinigung) ist kein Argument, um den Posten aus der Betriebskostenabrechnung zu streichen. Solche Mängel betreffen die Mietsache und berechtigen Sie eventuell zu einer Mietminderung, wirken sich aber nicht auf die Umlagefähigkeit der Kosten aus. Ist ein Posten jedoch mit Verwaltungsaufgaben des Vermieters vermischt, kann er vollständig gestrichen werden.
Erstellen Sie sofort einen formellen Brief, nutzen Sie den Betreff „Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr [Jahr]“ und legen Sie die konkreten rechtlichen Gründe dar.
Wie muss mein Vermieter die Aufgaben des Hauswarts belegen, um die Kosten umzulegen?
Der Vermieter trägt die Beweislast für die Umlagefähigkeit der Hauswartkosten in der Nebenkostenabrechnung. Er muss die Arbeitszeit des Hauswarts zwingend nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten trennen. Ohne diesen Nachweis der klaren prozentualen Aufteilung ist die gesamte Position anfechtbar. Eine pauschale Nennung eines Gesamtbetrags reicht niemals aus, um die Kosten transparent darzustellen.
Der Grund dafür liegt im sogenannten Trennungsgebot, das juristisch klar definiert ist. Nur Aufgaben der Nutzung und Kontrolle, wie etwa die Reinigung von Gemeinschaftsflächen oder der Winterdienst, dürfen auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten, wie das Begleiten von Wohnungsübergaben oder die Beauftragung von Handwerkern, sind hingegen nicht umlagefähige Pflichten des Vermieters. Daher muss der Vermieter ein detailliertes Leistungsverzeichnis vorlegen, um diese saubere Trennung zu beweisen.
Fehlt dieser belastbare Nachweis für die Aufteilung der Arbeitszeit, können Mieter den gesamten Posten erfolgreich bestreiten. Die bloße Vorlage eines Vertrags, der theoretisch nur zulässige Aufgaben listet, schützt den Vermieter nicht, wenn der Hauswart faktisch auch Verwaltungsarbeit geleistet hat. In solchen Fällen kann die fehlende Transparenz zur vollständigen Streichung der Hauswartkosten in der Abrechnung führen.
Bestehen Sie bei Ihrem Widerspruch darauf, dass der Vermieter die prozentuale Aufteilung durch Zeitnachweise oder ein eindeutiges Abrechnungskonzept belegt.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Aufrechnung
Juristen nennen das Aufrechnung, wenn zwei Parteien einander gleichartige Geldforderungen schulden und diese Forderungen gegeneinander verrechnet werden, sodass sie in der entsprechenden Höhe erlöschen. Dieses Prinzip ist in § 389 BGB geregelt und dient dazu, einfache sowie schnelle Schuldbegleichungen zu ermöglichen, ohne dass Geld unnötig zwischen den Parteien hin- und herfließen muss.
Beispiel: Die Mieterin durfte ihr festgestelltes Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung wirksam mit der fälligen Monatsmiete für Juli 2023 verrechnen, wodurch die Forderung der Vermieterin auf die volle Miete abgewiesen werden musste.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung ist die zentrale Rechtsgrundlage im Mietrecht, die detailliert und abschließend auflistet, welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten überhaupt auf seine Mieter umlegen darf. Das Gesetz schafft damit klare Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter, indem es exakt definiert, welche Posten (wie etwa Gartenpflege oder Schornsteinreinigung) umlagefähig sind und welche nicht.
Beispiel: Gemäß der BetrKV dürfen beispielsweise die Kosten für die regelmäßige Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden, während Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungsaktion grundsätzlich ausgeschlossen sind.
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind alle Ausgaben, die notwendig sind, um das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten oder durch Reparaturen Schäden zu beheben, und die grundsätzlich der Vermieter tragen muss. Diese Kosten sind strikt von den umlagefähigen Betriebskosten zu trennen, da sie nicht durch den laufenden Gebrauch entstehen, sondern die Gebäudesubstanz betreffen.
Beispiel: Im Gegensatz zu laufenden Müllgebühren gelten Kosten für eine einmalige Sperrmüllbeseitigung im Keller oder die Reparatur eines defekten Aufzugs als Instandhaltungskosten und dürfen nicht in die Nebenkostenabrechnung einfließen.
Laufend entstehend
Der juristische Grundsatz „laufend entstehend“ beschreibt im Sinne der BetrKV die Anforderung, dass umlagefähige Kosten regelmäßig und nicht nur einmalig oder unvorhergesehen anfallen müssen. Dieser strenge Grundsatz stellt sicher, dass Mieter nur für wiederkehrende Dienstleistungen, Verbräuche oder erfahrungsgemäß regelmäßige Entsorgungen zahlen.
Beispiel: Weil die Vermieterin nicht beweisen konnte, dass die in Rechnung gestellten Sperrmüllkosten wiederkehrend entstanden, stufte das Gericht diese als nicht umlagefähig ein und strich den Posten komplett.
Umlagefähigkeit
Die Umlagefähigkeit ist die rechtliche Eigenschaft einer Kostenposition, die es dem Vermieter gestattet, diese Ausgaben über die jährliche Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterzugeben. Das Mietrecht verlangt eine rigorose Trennung zwischen Kosten, die durch den Verbrauch und die Nutzung entstehen, und jenen, die dem Eigentum oder der Verwaltung zuzurechnen sind.
Beispiel: Die Umlagefähigkeit der Hauswartkosten scheiterte im vorliegenden Fall daran, dass der Vermieter die Arbeitszeit nicht sauber in erlaubte und unzulässige Anteile aufschlüsseln konnte.
Verwaltungsaufgaben
Verwaltungsaufgaben umfassen alle Tätigkeiten, die der Vermieter als Eigentümer zur Organisation und Geschäftsführung des Mietobjekts erbringt und die er nicht auf die Mieter umlegen darf. Das Gesetz möchte damit verhindern, dass Mieter die Kosten für die Verwaltung des Vermögens des Vermieters tragen, weshalb diese Posten aus den umlagefähigen Betriebskosten herausgerechnet werden müssen.
Beispiel: Da der Hauswart bestätigte, dass er Tätigkeiten wie Wohnungsübergaben und die Beauftragung von Handwerkern durchführte, war ein Teil seiner Arbeitszeit als nicht umlagefähige Verwaltungsaufgaben einzustufen.
Das vorliegende Urteil
AG Bocholt – Az.: 21 C 10/24 – Urteil vom 28.03.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
