Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Gilt ein Leistungsbestimmungsrecht zum Umlageschlüssel?
- Redaktionelle Leitsätze
- Wann ist die Rücknahme der Klage im Mietprozess wirksam?
- Darf der Vermieter die Betriebskosten nach Personenanzahl abrechnen?
- Ist eine Berichtigung des Urteils nach § 319 ZPO möglich?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Vermieter die Abrechnung nach Personen auch ohne explizite Klausel im Vertrag wählen?
- Gilt die Verteilung nach Köpfen auch dann, wenn mein persönlicher Verbrauch deutlich niedriger ist?
- Kann mein Vermieter den einmal gewählten Umlageschlüssel bei der nächsten Abrechnung wieder ändern?
- Bin ich an den Verteilerschlüssel gebunden, wenn der Vermieter seine Wahl nicht sachlich begründet?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 257/13
Das Wichtigste im Überblick
BGH hält die Klagerücknahme für wirksam und die Betriebskostenklausel für zulässig.
- Die Klage gegen den Beklagten fiel in der Revision weg.
- Die Rücknahme der Klage war wirksam erklärt und bindend.
- Die Betriebskostenklausel erlaubte der Vermieterin die Schlüsselfestlegung nach billigem Ermessen.
- Der Beklagte bekam kein Betriebskostenguthaben ausgezahlt.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 05.11.2014
- Aktenzeichen: VIII ZR 257/13
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Gilt ein Leistungsbestimmungsrecht zum Umlageschlüssel?
Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der gesetzliche Maßstab zur Umlage von Betriebskosten einer Immobilie grundsätzlich vertraglich abdingbar. Vertragsparteien können daher ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht vereinbaren, das dem Vermieter die Wahl des Verteilerschlüssels überlässt. Einer rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB hält eine solche Klausel stand, wenn festgeschrieben ist, dass diese Festlegung nach billigem Ermessen entsprechend der §§ 315, 316 BGB zu erfolgen hat.
Eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB prüft, ob eine Vertragsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Das Gericht vergleicht die Klausel mit dem gesetzlichen Leitbild – hier dem Umlageschlüssel nach Wohnfläche – und entscheidet, ob die Abweichung noch zumutbar ist.
Billiges Ermessen bedeutet konkret: Der Vermieter muss bei der Wahl des Umlageschlüssels sachliche Gründe haben und darf nicht willkürlich entscheiden. Es muss für beide Seiten fair und nachvollziehbar sein, wie die Kosten verteilt werden.
Der Bundesgerichtshof prüfte diese Vorgaben (Az. VIII ZR 257/13) anhand eines Mietvertrags aus dem Februar 2009 und traf am Ende eine gemischte Entscheidung: Die gegen den Mieter gerichtete Zahlungsklage wies das Gericht infolge einer prozessualen Klagerücknahme endgültig ab, verwehrte dem Mann aber im Gegenzug sein per Gegenklage eingefordertes Betriebskostenguthaben. In dem zugrunde liegenden Düsseldorfer Vertragsschluss war unter § 6 Ziffer 6.3 verankert, dass die Vermieterin den Umlageschlüssel für die Nebenkosten mit der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen bestimmen darf. Der Mieter pochte auf eine Verteilung nach der Wohnfläche und hielt die abweichende, auf die Personenanzahl fokussierte Klausel für unwirksam. Er berief sich in seinem Vorwurf darauf, dass der Gesetzgeber mit § 556a BGB Streitigkeiten über einseitige Festlegungen gezielt vermeiden wollte.
Eine Gegenklage ist ein eigenständiger Antrag des Beklagten im selben Verfahren, mit dem er eigene Forderungen gegen den Kläger geltend macht – hier die Rückzahlung des Betriebskostenguthabens.
Eine prozessuale Klagerücknahme bedeutet, dass der Kläger seinen Antrag zurückzieht, als hätte es den Rechtsstreit nie gegeben. Das Gericht stellt dann fest, dass der Prozess rechtlich nie stattgefunden hat – mit allen Konsequenzen für bereits ergangene Urteile.
Grenzen der mietrechtlichen Vertragsfreiheit
Die Richter wiesen diesen Einwand zurück und stellten klar, dass die abweichende Klausel zulässig ist. Dem Wortlaut des Gesetzes sei kein striktes Verbot zu entnehmen, die Verteilung individuell und frei auszuhandeln. Die Vorschrift fungiere lediglich als Auffangmaßstab für jene Fälle, in denen Mieter und Wohnungseigentümer keine eigene vertragliche Absprache getroffen haben. Wenn beide Parteien bewusst ein Leistungsbestimmungsrecht unterschreiben, nehmen sie das Risiko künftiger Differenzen vertraglich in Kauf. Auch das Argument der Mieterseite, die Bestimmung verliere durch eine unangemessene Benachteiligung nach den §§ 307 ff. BGB ihre Gültigkeit, ließ der Karlsruher Zivilsenat nicht gelten. Da die Vertragsklausel ausdrücklich eine Ermittlung nach billigem Ermessen vorschreibt, greifen die strengen gesetzlichen Korrektive der Zivilgesetzgebung zum Schutz des Bewohners.
Der Gesetzgeber hat mit der Einführung von § 556a BGB bezweckt, ein generelles Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters für den Fall auszuschließen, dass die Parteien einen Umlagemaßstab vertraglich nicht vereinbart hätten. Würde man jedoch auch in Fällen, in denen die Parteien sich – wie hier – vertraglich auf ein Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin geeinigt hätten, von einem Vorrang des gesetzlichen Maßstabs nach § 556a Abs. 1 BGB ausgehen, läge ein schwerwiegender Eingriff in die Privatautonomie der Parteien vor. – so der Bundesgerichtshof
Redaktionelle Leitsätze
- Der gesetzliche Maßstab zur Verteilung von Betriebskosten ist abdingbar. Eine vertragliche Klausel, die dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zur Festlegung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen einräumt, ist rechtlich zulässig und wirksam.
- Ein strategischer Fehler bei der prozesstaktischen Willensbildung stellt keinen offensichtlichen Schreib- oder Erklärungsirrtum dar. Eine wirksam erklärte und von der Gegenseite angenommene Klagerücknahme kann daher nicht im Wege einer Urteilsberichtigung nachträglich rückgängig gemacht werden.
Praxis-Hinweis: Der entscheidende Hebel im Urteil
Das Urteil zeigt: Die Wirksamkeit des vertraglichen Leistungsbestimmungsrechts hing daran, dass die Klausel dem Vermieter nicht bloß die Wahl des Verteilerschlüssels überließ, sondern ausdrücklich eine Ausübung nach billigem Ermessen vorschrieb. Nur dadurch wurde die Abweichung vom gesetzlichen Regelfall (§ 556a BGB) akzeptiert. Enthält Ihr Mietvertrag eine ähnliche Formulierung („nach billigem Ermessen“), ist die vom Vermieter getroffene Wahl in aller Regel bindend – sofern sie nicht willkürlich erfolgt ist. Fehlt dieser Zusatz, besteht gute Chance, dass die Wahl unwirksam ist und die gesetzliche Umlage nach Wohnfläche gilt.
Wann ist die Rücknahme der Klage im Mietprozess wirksam?
Nach § 269 Abs. 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) gilt ein Rechtsstreit in der Folge einer Klagerücknahme juristisch als nicht rechtshängig geworden. Findet dieser formale Schritt erst im Rahmen der Berufungsinstanz statt, verlangt das Gesetz die ausdrückliche Zustimmung der gegnerischen Partei. Soll eine derartige Prozesshandlung im Nachhinein gegen ihren ursprünglichen Wortlaut ausgelegt werden, setzt dies zwingend einen offensichtlichen Irrtum voraus, der für das erkennende Gericht und die Gegenseite klar durchschaubar sein muss.
Aufgrund der seitens der Klägerin zu 1 mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2013 im Berufungsrechtszug erklärten Klagerücknahme, welcher der Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz zugestimmt hat, ist der Rechtsstreit insoweit gemäß § 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO als nicht anhängig geworden anzusehen mit der Folge, dass das zuvor ergangene noch nicht rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts insoweit gegenstandslos geworden ist. – so der Bundesgerichtshof
Die Berufungsinstanz ist die zweite Stufe eines Gerichtsverfahrens, in der ein höheres Gericht (hier das Landgericht) die Entscheidung des Amtsgerichts überprüft. Hier gelten strengere Regeln für Prozesshandlungen wie die Klagerücknahme.
Rechtshängig bedeutet, dass ein Gericht mit der Sache befasst ist und der Streit offiziell vor Gericht ausgetragen wird. Mit der Klagerücknahme gilt der Prozess rückwirkend als nie rechtshängig geworden – alle bisherigen Entscheidungen verlieren ihre Grundlage.
Wie gravierend diese prozessualen Regularien in das finanzielle Endergebnis eingreifen, dokumentierte der weitere Verfahrensverlauf vor dem zuständigen Landgericht Düsseldorf. Die klagende Hausverwaltung hatte den Mieter zunächst in einem Mahn- und Klageverfahren auf eine beträchtliche Nachzahlung in Anspruch genommen, reichte im Mai 2013 dann jedoch über ihren Bevollmächtigten schriftsätzlich die Rücknahme dieser Klage ein. Der betroffene Mieter stimmte dem formgerecht zu. Das Landgericht ignorierte diesen wesentlichen Prozessausgang in seiner Entscheidung, behandelte die Hausverwaltung fälschlicherweise weiterhin als aktive Klägerin und wies die vom Mieter geführte Berufung ab. Das Revisionsgericht hob dieses fehlerhafte Vorgehen auf und urteilte, dass die Rücknahme wirksam und unwiderruflich vollzogen war. Dadurch verlor das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aus dem Juni 2012, das den Mieter noch in der ersten Instanz zur Zahlung verurteilt hatte, rückwirkend seine rechtliche Grundlage – die Forderung wurde rechtlich hinfällig und gegenstandslos.
Die Revisionsinstanz ist die dritte und höchste Stufe eines Zivilverfahrens, in der der Bundesgerichtshof nur noch prüft, ob das Recht richtig angewendet wurde – nicht mehr die Tatsachen des Falls.
Ein Mahnverfahren ist ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren, um Geldforderungen durchzusetzen. Der Gläubiger beantragt einen Mahnbescheid, gegen den der Schuldner Widerspruch einlegen kann – danach folgt ein normales Klageverfahren.
Darf der Vermieter die Betriebskosten nach Personenanzahl abrechnen?
Ein vertraglich verbrieftes Bestimmungsrecht über die Nebenabgaben wird durch die allererste erstellte Immobilienabrechnung endgültig ausgeübt und fixiert den Maßstab für die gesamte Vertragslaufzeit. Diese praktische Ausübung durch die Vermieterseite muss stets billigem Ermessen genügen und sachlich nachvollziehbar bleiben. Strenge Vorgaben zur verbrauchsabhängigen Erfassung, wie sie beispielsweise die Heizkostenverordnung vorschreibt, blockieren eine rein personenbasierte Abrechnung bei Kaltwasserkosten nicht, wenn die betreffende Immobilie technisch durch eine Gasetagenheizung versorgt wird.
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten mindestens zu 50 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Für andere Betriebskosten wie Kaltwasser gilt diese Regel nicht.
Diese Vorgaben prägten den finanziellen Kern des Konflikts, nachdem die erste Betriebskostenabrechnung für das Bezugsjahr 2009 im Briefkasten lag. Die damalige Vermieterin legte die Kosten für Kaltwasser, Abwasser und die Müllentsorgung in diesem ersten Zyklus vollständig anhand der im Haus gemeldeten Personen um. Ein Jahr später berechnete die nun verantwortliche Hausverwaltung die Positionen für 2010 unter Nutzung desselben Umlageschlüssels und forderte eine Nachzahlung in Höhe von 526,23 Euro von dem Bewohner. Dieser hielt den personenzentrierten Ansatz für unzulässig, verteilte die abgerechneten Kosten in einer eigenen Gegenkalkulation ausschließlich über die Quadratmeter seiner Wohnfläche und forderte daraufhin ein Guthaben in Höhe von 258,33 Euro per Widerklage ein. Der Bundesgerichtshof bestätigte unter Anwendung der aufgeführten Rechtsnormen das Vorgehen der Verwaltung: Das Optionsrecht zur Festlegung war bereits im Jahr 2009 wirksam ausgeübt worden und bestimmte den Schlüssel ab diesem Tag verbindlich. Der einklagte Auszahlungsanspruch des Mieters scheiterte vollumfänglich vor Gericht.
Eine Widerklage ist eine Klage, die der Beklagte im laufenden Verfahren gegen den Kläger erhebt – hier die Forderung des Mieters auf Rückzahlung des Betriebskostenguthabens.
Wichtig für Mieter: Ihre erste Betriebskostenabrechnung legt den Verteilerschlüssel für die gesamte Mietzeit verbindlich fest. Prüfen Sie diese sofort und widersprechen Sie einer fehlerhaften Wahl unverzüglich – sonst droht der Verlust Ihrer Ansprüche.
Vermieter-Tipp: Die mit der ersten Abrechnung getroffene Wahl ist endgültig. Eine spätere Änderung ist rechtlich kaum möglich. Entscheiden Sie daher von Beginn an nachvollziehbar und in Ausübung billigen Ermessens.
Ist eine Berichtigung des Urteils nach § 319 ZPO möglich?
Das Prozessrecht ermöglicht nach § 319 Abs. 1 ZPO eine nachträgliche Berichtigung von Gerichtsurteilen, beschränkt dieses Instrument jedoch streng auf offensichtliche Schreibfehler, Rechenfehler oder ähnlich transparente Unrichtigkeiten. Formuliert eine Hausverwaltung einen Antrag nicht unabsichtlich falsch, sondern unterliegt bei ihrer internen Willensbildung einem strategischen Irrtum, rechtfertigt dies keine Urteilskorrektur. Fehlt zudem in der Prozesshistorie ein zwingend notwendiger Antrag auf Urteilsergänzung gemäß § 321 ZPO, schließt dies eine rückwirkende Anpassung der Parteistellung im Verfahren ohnehin aus.
Ein Antrag auf Urteilsergänzung nach § 321 ZPO ist nötig, wenn das Gericht einen Anspruch übersehen oder nicht beschieden hat. Ohne diesen Antrag kann das Urteil später nicht mehr ergänzt werden – hier fehlte er für die Einbeziehung des Eigentümers.
§ 319 ZPO erlaubt nur die Korrektur offensichtlicher Fehler im Urteil, die auf einem Versehen des Gerichts beruhen – etwa Schreib- oder Rechenfehler. Strategische Fehler der Parteien, wie eine falsche Prozessentscheidung, können damit nicht behoben werden.
Die Hausverwaltung versuchte, ihre folgenschwere Klagerücknahme in der Revisionsinstanz mithilfe dieser Berichtigungsregeln nachträglich ungeschehen zu machen. Die Rechtsvertretung der Verwaltung argumentierte, der eingereichte Rücknahmeschriftsatz sei ein handwerkliches Versehen gewesen – in Wahrheit habe der ursprüngliche Hauseigentümer als eigentlicher Vermieter aus dem Klageverfahren zurücktreten wollen.
Strikte Trennung der Parteien im Verfahren
Die obersten Richter wiesen diesen Rettungsversuch für das Berufungsurteil kategorisch ab. Der Senat stellte in seiner Analyse fest, dass die Rückgabe exakt dem zuvor geäußerten Sachvortrag der Klägerseite entsprach. Diese hatte in den vorangegangenen Instanzen penibel betont, dass die Hausverwaltung ausschließlich als Verwalterin, der Eigentümer hingegen separat als Vermieter agiere. Ein handwerklicher Schreib- oder Erklärungsirrtum scheide angesichts dieser klaren Dokumentation aus. Vielmehr sei den Verantwortlichen ein irreparabler Fehler bei der prozesstaktischen Willensbildung unterlaufen. Auch die Verfahrensordnung blockierte den Antrag auf Korrektur: Das Amtsgericht hatte in der Anfangsinstanz materiell nur über die Ansprüche zwischen der Hausverwaltung und dem Mieter entschieden. Da der betroffene Hauseigentümer anschließend nicht rechtzeitig auf eine richterliche Ergänzung drängte, schied er vorzeitig aus dem Verfahren aus und konnte die Position der Verwaltung nicht nachträglich heilen. Entsprechend der prozessualen Lage verteilte das Gericht auch die angefallenen Kosten: Die unterlegene Hausverwaltung trägt zwei Drittel des Kostenrisikos, der Mieter stemmt als Konsequenz seiner abgewiesenen Widerklage das restliche Drittel.
Prozesstaktische Willensbildung bedeutet, dass eine Partei bewusst eine bestimmte Strategie verfolgt – hier die Trennung zwischen Hausverwaltung und Eigentümer. Ein Irrtum darin ist kein offensichtlicher Fehler, sondern eine bewusste Entscheidung, die nicht nachträglich korrigiert werden kann.
Achtung Falle: Klagerücknahme ist endgültig
Die Entscheidung zeigt, dass eine Klagerücknahme, sobald sie erklärt und vom Gegner zugestimmt wurde, nicht mehr rückgängig gemacht werden kann – selbst wenn sich später herausstellt, dass der Prozessvertreter einen strategischen Fehler gemacht hat. Offensichtliche Schreib- oder Rechenfehler (§ 319 ZPO) liegen bei einer fehlerhaften Willensbildung gerade nicht vor. Wer einen Rechtsstreit beendet, sollte sich daher vorher genau überlegen, ob die beabsichtigte Rücknahme auch die gewünschte Wirkung gegenüber allen Parteien hat.
Folgen für Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof als oberstes Zivilgericht hat verbindlich klargestellt, dass eine mietvertragliche Klausel, die dem Vermieter das Recht zur Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen einräumt, wirksam ist. Die Entscheidung entfaltet daher bundesweite Geltung und ist auf alle Wohnraummietverhältnisse mit vergleichbaren Klauseln übertragbar. Gleichzeitig warnt das Gericht vor den prozessualen Konsequenzen einer unbedachten Klagerücknahme: Sie ist nicht mehr zu korrigieren.
Für Mieter heißt das: Kontrollieren Sie Ihre erste Betriebskostenabrechnung und Ihren Mietvertrag umgehend auf den verwendeten Umlageschlüssel. Fehlt die Formulierung „nach billigem Ermessen“, ist die Wahl des Vermieters angreifbar. Vermieter sollten bestehende Verträge auf diese Formulierung prüfen und bei der ersten Abrechnung eine endgültige Festlegung treffen, die billigem Ermessen standhält. Führen Sie einen Mietprozess, wägen Sie vor einer Klagerücknahme genau die Folgen ab – ein strategischer Irrtum lässt sich nicht nachträglich korrigieren.
Unklarer Umlageschlüssel? Wir prüfen Ihren Vertrag.
Ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag dem Vermieter wirksam ein Leistungsbestimmungsrecht einräumt, hängt vom genauen Wortlaut ab. Fehlt der Zusatz „nach billigem Ermessen“, kann die Wahl des Verteilerschlüssels unzulässig sein. Unsere Rechtsanwälte analysieren Ihre Betriebskostenabrechnung, identifizieren formelle Fehler und helfen Ihnen, die richtigen Schritte einzuleiten – bevor Fristen ablaufen oder ein laufender Prozess strategische Nachteile bringt.
Experten Kommentar
Viele Vermieter wiegen sich mit solchen Klauseln im Mietvertrag in trügerischer Sicherheit. Vor Gericht scheitern sie dann trotzdem reihenweise, weil sie das „billige Ermessen“ rechtlich völlig unterschätzen. Wer seine Abweichung vom Flächenmaßstab bei der ersten Abrechnung nicht glasklar und sachlich begründet, verliert den Prozess trotz einer theoretisch wirksamen Vertragsklausel.
Mieter sollten in Konfliktsituationen deshalb gezielt die konkrete Interessenabwägung und die zugrunde liegende Datenbasis des Vermieters einfordern. Fehlen nachvollziehbare, schriftliche Gründe für die spezielle Schlüsselwahl, bricht dieses einseitige Bestimmungsrecht in der Praxis meist schnell in sich zusammen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Vermieter die Abrechnung nach Personen auch ohne explizite Klausel im Vertrag wählen?
Nein, ohne ausdrückliche Vertragsklausel darf der Vermieter nicht einfach nach Personen abrechnen; dann gilt grundsätzlich der gesetzliche Umlageschlüssel nach Wohnfläche gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine Personenabrechnung ist nur wirksam, wenn der Mietvertrag dem Vermieter die Wahl des Verteilerschlüssels tatsächlich überlässt.
§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nennt die Wohnfläche als gesetzlichen Ausgangspunkt für die Verteilung von Betriebskosten. Von diesem Maßstab darf nur abgewichen werden, wenn Mieter und Vermieter das vertraglich vereinbart haben und die Klausel dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht einräumt. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter den Schlüssel nicht einseitig umstellen, weil dann keine rechtliche Grundlage für die Abrechnung nach Personen besteht. Der Mieter muss daher nicht jede erste Abrechnung akzeptieren, sondern kann die Abrechnung auf ihre Vertragsgrundlage prüfen.
Gilt die Verteilung nach Köpfen auch dann, wenn mein persönlicher Verbrauch deutlich niedriger ist?
JA, die Verteilung nach Köpfen kann trotz eines niedrigen eigenen Verbrauchs wirksam sein. Entscheidend ist nicht Ihr persönlicher Verbrauch, sondern ob der Mietvertrag diese Personenverteilung erlaubt und der Vermieter sie nach billigem Ermessen gewählt hat.
Bei Betriebskosten wie Kaltwasser oder Müll ist eine Abrechnung nach Personen grundsätzlich zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart oder wirksam vorbehalten ist. § 556a BGB gibt zwar die Wohnfläche als gesetzlichen Regelfall vor, dieser Maßstab kann aber durch eine zulässige Klausel abbedungen werden. Dann darf der Vermieter einen anderen Umlageschlüssel festlegen, solange die Entscheidung sachlich begründet und nicht willkürlich ist. Ein niedriger Eigenverbrauch macht die Kopfverteilung deshalb nicht automatisch unwirksam, weil es gerade um eine pauschale, vertraglich erlaubte Kostenverteilung geht.
Unwirksam kann die Abrechnung aber werden, wenn eine solche Klausel im Vertrag fehlt, der Vermieter sein Ermessen missbraucht oder für die konkrete Kostenart zwingende Spezialregeln gelten. Bei verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten, etwa Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung, reicht eine bloße Kopfverteilung regelmäßig nicht aus.
Kann mein Vermieter den einmal gewählten Umlageschlüssel bei der nächsten Abrechnung wieder ändern?
Nein, der einmal wirksam gewählte Umlageschlüssel ist grundsätzlich für die Vertragslaufzeit bindend. Der Vermieter kann ihn bei der nächsten Betriebskostenabrechnung daher nicht beliebig wieder ändern.
Hintergrund ist das vertraglich vereinbarte Bestimmungsrecht, das mit der ersten wirksamen Abrechnung ausgeübt wird. Danach ist die Wahl festgelegt, damit der Abrechnungsmaßstab für Mieter berechenbar bleibt und nicht jedes Jahr wechselt. Hat der Vermieter also erstmals nach Personenanzahl abgerechnet, bleibt dieser Schlüssel in der Regel auch für spätere Abrechnungen maßgeblich. Eine spätere Umstellung auf Wohnfläche ist deshalb nicht frei möglich, sondern nur dann denkbar, wenn die erste Wahl rechtlich unwirksam war.
Die Grenze liegt dort, wo die Klausel im Mietvertrag selbst unwirksam ist oder die erste Abrechnung nicht auf einer wirksamen Ermächtigung beruht. In solchen Fällen kann der gesetzliche Regelfall nach § 556a Abs. 1 BGB wieder eingreifen, also meist die Umlage nach Wohnfläche.
Bin ich an den Verteilerschlüssel gebunden, wenn der Vermieter seine Wahl nicht sachlich begründet?
Nein, an eine willkürliche Wahl sind Sie nicht gebunden. Der Vermieter muss den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen sachlich begründen; fehlt diese Begründung, ist die Auswahl rechtlich angreifbar.
Das Leistungsbestimmungsrecht ist nur wirksam, wenn die Vertragsklausel und ihre Anwendung die Grenzen des § 315 BGB einhalten. Billiges Ermessen verlangt nachvollziehbare, sachliche Gründe und schließt reine Zweckmäßigkeit oder Eigeninteresse aus. Entscheidend ist deshalb nicht nur, welcher Schlüssel gewählt wurde, sondern ob die Wahl für den Mieter überprüfbar und fair hergeleitet ist. Kann der Vermieter das nicht darlegen, liegt regelmäßig keine vertragsgemäße Ausübung des Bestimmungsrechts vor.
Ist die Wahl dagegen sachlich begründet und nicht willkürlich, bleibt der Verteilerschlüssel grundsätzlich bindend, vor allem wenn die erste Abrechnung bereits auf dieser Grundlage erfolgt ist. Sie sollten daher die Begründung schriftlich anfordern und sie mit Mietvertrag und erster Abrechnung abgleichen. Fehlt jede tragfähige Begründung, kann das ein starkes Argument gegen die Bindung sein.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: VIII ZR 257/13 – Urteil vom 05.11.2014
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