Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Gilt die Umsatzmiete für eine Gaststätte für Außenbereiche?
- Warum MwSt-Senkungen die Pacht für Gastronomen erhöhen
- Umsatzdefinitionen sind als Preisabreden meist rechtlich wirksam
- Keine Rückzahlung trotz Doppelbelastung durch kommunale Sondernutzungsgebühren
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Umsatzpacht auch für Speisen, die ich per Lieferservice außer Haus verkaufe?
- Erhöht sich meine Pachtzahlung automatisch, wenn der Gesetzgeber die Mehrwertsteuer für Speisen senkt?
- Muss ich meine Kasse technisch umstellen, um Innen- und Außenumsätze rechtssicher voneinander zu trennen?
- Was tue ich, wenn mein Vermieter eine mündliche Zusage zur Pachtbefreiung plötzlich einfach bestreitet?
- Muss ich Umsatzpacht zahlen, wenn ich für die Außenfläche bereits städtische Sondernutzungsgebühren entrichte?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 O 9633/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: LG München I
- Datum: 27.01.2026
- Aktenzeichen: 34 O 9633/24
- Verfahren: Klage auf Rückzahlung von Umsatzmiete
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Streitwert: 632.810,06 Euro
- Relevant für: Gastronomen, Vermieter von Gewerbeflächen
Gastronomen zahlen Umsatzmiete für Außenflächen und bei Steuersenkungen in voller vertraglicher Höhe an Vermieter.
- Umsätze aus dem Außenbereich entstehen durch den Betrieb in den gemieteten Gasträumen.
- Die Pflicht gilt bei jeder klaren Vereinbarung über den Anteil am gesamten Nettoumsatz.
- Eine staatliche Senkung der Mehrwertsteuer erhöht den steuerfreien Umsatz und damit die Miete.
- Mieter profitieren weiterhin vom Großteil des Steuervorteils trotz der höheren Abgabe an Vermieter.
- Das Gericht wies die Klage auf Rückzahlung von über sechshunderttausend Euro vollständig ab.
Gilt die Umsatzmiete für eine Gaststätte für Außenbereiche?
Wenn Gewerberäume vermietet werden, richtet sich die Auslegung des Mietvertrags nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere nach den Paragrafen 133 und 157 BGB. Das bedeutet konkret: Verträge werden vor Gericht nicht stur nach ihrem reinen Wortlaut gelesen, sondern es wird ermittelt, was die Parteien vernünftigerweise tatsächlich vereinbaren wollten. Oft ist dabei entscheidend, wie der Begriff des Umsatzes für Geschäfte definiert wird, die aus einem Mietobjekt heraus oder direkt darin betrieben werden. Die rechtliche Bewertung konzentriert sich in solchen Konflikten regelmäßig auf die Frage, ob bereits ein enger räumlicher Bezug zum Hauptbetrieb für eine Pflicht zur prozentualen Mietzahlung ausreicht.
Genau diese Frage musste das Landgericht München I klären.
Ein Gastronomiebetrieb und die Landeshauptstadt München stritten über die Abrechnung von Erlösen auf einer öffentlich-rechtlich genehmigten Freischankfläche. Das Gericht wies die Klage vollständig ab und gab der vermietenden Kommune im Urteil vom 27. Januar 2026 (Az.: 34 O 9633/24) Recht. Die Betreiber der Gaststätte hatten zuvor eine stattliche Summe von 600.078,66 Euro von der Stadt zurückgefordert, da der bewirtschaftete Außenbereich ihrer Ansicht nach kein Bestandteil der gemieteten Räumlichkeiten war. Die Richter urteilten jedoch, dass die unter freiem Himmel erwirtschafteten Beträge sehr wohl unter die vereinbarte Beteiligung von zwölf Prozent fallen.
Klausel „aus dem Objekt“ erfasst auch Außenbewirtschaftung
Die Richter begründeten ihre Entscheidung maßgeblich mit der konkreten Formulierung im Vertragstext. Dort war vereinbart, dass die Pächter eine Abgabe in Höhe von zwölf Prozent des erzielten Nettoumsatzes leisten müssen. Der Umsatzbegriff wurde dabei wie folgt festgelegt:
„gesamten Einnahmen aus sämtlichen Werk- und Dienstleistungen, Warenverkäufen […] und allen sonstigen Einnahmen der Mieter aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften“
Da die Bewirtschaftung der Außenplätze zwingend einen direkten räumlichen Bezug zum Restaurant erfordert und die Bedienung faktisch von dort aus erfolgt, handelte es sich nach Auffassung der Zivilkammer eindeutig um Geschäfte, die „aus“ dem Gebäude heraus betrieben wurden. Die Stadt durfte die entsprechenden Gelder somit rechtmäßig einbehalten.
Praxis-Hinweis: Die „Aus-dem-Objekt“-Formulierung
Der entscheidende Hebel dieses Urteils war das Wort „aus“. Wenn Ihr Vertrag vorsieht, dass Umsätze „aus dem Mietobjekt heraus“ erzielt werden, fallen auch angrenzende Freiflächen oder der Außer-Haus-Verkauf unter die Umsatzmiete – selbst wenn diese Flächen rechtlich gar nicht Bestandteil Ihres Mietvertrags sind. Maßgeblich ist dabei, ob der Service oder die Warenbereitstellung (z. B. die Küche oder das Personal) physisch aus den gemieteten Räumen heraus erfolgt.
Warum MwSt-Senkungen die Pacht für Gastronomen erhöhen
Eine gesetzliche Senkung der Mehrwertsteuer nach Paragraf 12 Absatz 2 Nummer 15 UStG kann den rechnerischen Nettoumsatz eines Unternehmens bei gleichbleibenden Bruttopreisen für den Endkunden deutlich erhöhen. In solchen Situationen müssen Gerichte prüfen, ob eine ergänzende Vertragsauslegung geboten ist oder sogar eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß Paragraf 313 BGB vorliegt. Das bedeutet konkret: Eine ergänzende Vertragsauslegung schließt rechtliche Lücken, an die beide Seiten beim Unterschreiben nicht gedacht haben. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor, wenn sich die Rahmenbedingungen nach Vertragsabschluss so extrem verändern, dass einem Partner das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Definiert ein Vertrag den relevanten Erlös jedoch schlicht als Bruttobetrag abzüglich der jeweils geltenden Steuer, gilt dies juristisch zumeist als neutrale und faire Quotenteilhabe.
Im vorliegenden Fall zeigte sich das an einem konkreten Berechnungsstreit:
Die Pächter rügten eine enorme finanzielle Mehrbelastung durch die temporäre Reduzierung der Steuer für Speisen von 19 auf 7 Prozent während der Corona-Pandemie. Sie argumentierten, dass der Gesetzgeber mit dieser Maßnahme gezielt die gebeutelten Gastronomen entlasten wollte und nicht die Vermieter. Hintergrund dieses finanziellen Effekts ist: Wenn der Wirt vom Gast weiterhin denselben Bruttopreis inklusive Steuer kassiert, aber durch die Steuersenkung weniger ans Finanzamt abführen muss, bleibt ihm ein höherer Netto-Betrag übrig. Durch die rein mathematische Steigerung dieses Nettoerlöses kam es zu einer Erhöhung der Mietzahlung um 32.731,40 Euro im Innenbereich sowie zu weiteren Steigerungen bei den anteiligen Außenplätzen, da die Pacht vertraglich genau an diesen Nettoumsatz gekoppelt war.
Wirt behält Großteil des Steuervorteils trotz Mieterhöhung
Das Landgericht erkannte in dieser Konstellation keine planwidrige Regelungslücke, die eine Anpassung des Pachtvertrags zugunsten der Betreiber gerechtfertigt hätte. Die vertragliche Definition war nach Ansicht der Richter absolut eindeutig formuliert. Eine Veränderung des Steuersatzes stellt demnach ein allgemeines wirtschaftliches Risiko dar, bietet aber gleichzeitig auch Chancen, an denen beide Vertragsparteien teilhaben. Zudem bezweckte der Gesetzgeber mit der Maßnahme auch eine allgemeine Konjunkturbelebung. Eine rechtliche Unzumutbarkeit verneinte die Kammer deutlich. Den Pächtern verblieb schließlich der absolute Löwenanteil des Steuervorteils – nämlich exakt 88 Prozent der zusätzlichen Netto-Einnahmen.
Prüfen Sie bei anstehenden Vertragsverlängerungen oder Neuabschlüssen zwingend die Klausel zur Netto-Berechnung. Vereinbaren Sie ausdrücklich, wie mit künftigen gesetzlichen Steuersatzänderungen umzugehen ist – etwa durch die Fixierung eines fiktiven Steuersatzes für die Pachtberechnung. Wenn Sie hier keine klare vertragliche Regelung treffen, führt eine erneute staatliche Mehrwertsteuersenkung für Sie automatisch zu einer höheren Pachtzahlung.
Umsatzdefinitionen sind als Preisabreden meist rechtlich wirksam
Mietvertragliche Klauseln unterliegen im deutschen Recht strengen Vorgaben und werden nach dem Transparenzgebot der Paragrafen 305 folgende BGB kontrolliert. Wenn es sich jedoch um reine Preisvereinbarungen handelt, sind diese nach Paragraf 307 Absatz 3 Satz 2 BGB von einer tiefgehenden Inhaltskontrolle ausgenommen, sofern sie klar und unmissverständlich formuliert sind. Das bedeutet konkret: Bei vorformulierten Standardverträgen prüfen Gerichte normalerweise sehr streng, ob Klauseln den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Reine Preisabsprachen sind von dieser strengen Prüfung jedoch befreit, weshalb eine wirksame Klausel für den Vertragspartner lediglich zweifelsfrei erkennen lassen muss, welche seiner Einnahmen aus dem laufenden Betrieb von der prozentualen Abgabe erfasst werden.
Dieser rechtliche Rahmen bestimmte auch die Prüfung im Münchner Verfahren:
Die Betreiber der Gaststätte hielten die vertragliche Umsatzdefinition in dem Paragrafen 5.2 des Vertrages für vollkommen intransparent und damit für unwirksam. Das Gericht sah das jedoch grundlegend anders und wertete die angegriffene Passage als transparente und zulässige Preisabrede. Für die Pächter sei aus dem Text jederzeit klar ersichtlich gewesen, dass ausnahmslos alle Einnahmen aus Werk- und Dienstleistungen sowie Warenverkäufen in die Berechnung einfließen müssen.
Mündliche Pacht-Absprachen ohne schriftlichen Beweis meist wertlos
Im Laufe des Prozesses behaupteten die Gastronomen zusätzlich, es habe Ende Januar 2014 eine verbindliche mündliche Zusage der Stadt gegeben. Nach dieser Absprache sollten angeblich nur Umsätze im Inneren sowie das „Take-away“-Geschäft zählen, weshalb die Außenumsätze nicht erfasst werden dürften. Diese Darstellung ließ sich in der gerichtlichen Beweisaufnahme jedoch nicht erhärten. Ein geladener Zeuge konnte sich an derartige Details schlicht nicht mehr erinnern. Zudem ergab die persönliche Anhörung eines der Betreiber, dass über die fragliche Freifläche bei den damaligen Vertragsverhandlungen gar nicht explizit gesprochen wurde. Somit griff die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der schriftlichen Urkunde.
Praxis-Hürde: Beweislast bei Nebenabreden
Dieses Urteil verdeutlicht ein hohes Risiko bei mündlichen Absprachen: Ein schriftlicher Vertrag hat vor Gericht die Vermutung der Vollständigkeit für sich. Wenn Sie glauben, dass für Ihren Betrieb eine Ausnahme von der Umsatzmiete (etwa für Lieferdienste oder Außenbereiche) vereinbart wurde, müssen Sie dies im Streitfall belegen können. Ohne schriftliche Ergänzung oder eindeutige Zeugenaussagen zu den Vertragsverhandlungen bleibt es bei der weiten Auslegung des schriftlichen Vertragstextes.
Keine Rückzahlung trotz Doppelbelastung durch kommunale Sondernutzungsgebühren
Wer bereits gezahlte Pachtbeträge von seinem Vertragspartner zurückfordert, stützt sich juristisch in der Regel auf das Bereicherungsrecht nach Paragraf 812 BGB. Das bedeutet konkret: Nach dem Bereicherungsrecht muss jemand, der Geld ohne rechtliche Grundlage erhalten hat, dieses wieder an den Zahlenden zurückgeben. Ein Erfolg solcher Forderungen setzt oft voraus, dass ein gravierender Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß Paragraf 242 BGB nachgewiesen wird, etwa durch eine unzulässige Rechtsausübung des Vermieters. Das Einbehalten der Pacht durch den Vermieter müsste also extrem ungerecht sein und gegen das allgemeine Anstandsgefühl verstoßen. Wer sich dabei auf entlastende Nebenabreden beruft, trägt vor Gericht stets die volle Beweislast für deren tatsächliche Existenz.
Ein tieferer Blick auf den Ausgang dieses Verfahrens verdeutlicht die strengen Hürden für Pächter:
Die Betreiber verlangten vor Gericht die Rückzahlung von insgesamt 632.810,06 Euro zuzüglich Zinsen von der Landeshauptstadt. Sie sahen in der Abrechnungspraxis der Kommune eine treuwidrige und ungerechte Doppelbelastung. Schließlich mussten sie für die Nutzung des öffentlichen Grundes vor dem Lokal ohnehin schon separate Sondernutzungsgebühren an die Stadtverwaltung abführen, weshalb eine zusätzliche prozentuale Pacht für dieselbe Fläche unzulässig sei.
Außenbewirtschaftung gilt als freiwillige Entscheidung des Gastronomen
Die Zivilkammer ließ auch dieses letzte Argument der klagenden Gastronomen nicht gelten. Die Richter stellten klar, dass sich die vertragliche Pacht ausschließlich auf die wirtschaftliche Verwertung des Betriebs in den eigentlichen Mieträumen bezieht. Dass die Betreiber sich zusätzlich dafür entschieden, eine anliegende Freifläche auf einem öffentlichen Grund zu bewirtschaften, wertete das Gericht als eine völlig freie unternehmerische Entscheidung. Ein juristischer Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben war für die Kammer in dieser Konstellation nicht erkennbar. Folglich wurde die Klage vollumfänglich abgewiesen und der Streitwert des Verfahrens formell auf die exakte Höhe der geforderten Rückzahlungssumme von 632.810,06 Euro festgesetzt.
Pachtverträge anpassen: Schutz vor doppelter Kostenbelastung
Auch wenn dieses Urteil vom Landgericht München I stammt, hat die restriktive Vertragsauslegung bundesweite Strahlkraft für alle Gastronomen mit ähnlichen Standard-Pachtverträgen. Für Sie als Pächter bedeutet das: Kalkulieren Sie bei der künftigen Nutzung von städtischen Freischankflächen zwingend die Doppelbelastung aus kommunaler Sondernutzungsgebühr und der prozentualen Umsatzmiete an den Verpächter im Vorfeld exakt in Ihre Marge ein. Verhandeln Sie bei Neuverträgen hart und schließen Sie den Außer-Haus-Verkauf sowie Erlöse auf rein öffentlichen Außenflächen explizit und schriftlich von der Pachtberechnung aus, wenn Sie diese Umsätze nicht abtreten wollen.
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Experten Kommentar
Was oft übersehen wird: Der Streit um die Außenflächen scheitert in der Realität meist schon an der eigenen Kasse. Vermieter fordern im Rahmen der Umsatzpacht regelmäßig detaillierte Auswertungen und Kassenprotokolle an. Wenn drinnen und draußen im System nicht von Tag eins an sauber getrennt gebucht werden, lässt sich selbst ein vertraglich vereinbarter Ausschluss später gar nicht mehr beziffern.
Ich rate dringend dazu, bei der Einrichtung des Kassensystems sofort auf separate Kostenstellen für Innenbereiche und Terrassen zu achten. Wer hier alle Einnahmen in einen Topf wirft, liefert dem Verpächter die Steilvorlage für maximale Forderungen. Das saubere Trennen der Buchungen ist der effektivste Schutz vor teuren Überraschungen bei der Jahresabrechnung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Umsatzpacht auch für Speisen, die ich per Lieferservice außer Haus verkaufe?
JA, die Umsatzpacht erstreckt sich im Regelfall auch auf Lieferumsätze, sofern Ihr Vertrag die Erlöse „aus dem Mietobjekt“ definiert, da maßgeblich für die Zahlungspflicht der physische Ort der Leistungserbringung ist. Ein direkter räumlicher Bezug zur Pachtsache genügt hierbei für eine Einbeziehung bereits völlig aus.
Die rechtliche Begründung liegt in der Auslegung von Verträgen nach den Paragrafen 133 und 157 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Gerichte werten Formulierungen wie „Einnahmen aus dem Objekt“ meist sehr weit, da sie alle Geschäfte mit funktionalem Bezug zur gepachteten Fläche erfassen sollen. Da die Speisen in Ihrer gemieteten Küche zubereitet werden, nutzen Sie die Pachtsache als notwendige Basis für das wirtschaftlich erfolgreiche Liefergeschäft. Dieser räumliche Bezug reicht nach aktueller Rechtsprechung aus, um die Pachtpflicht zu begründen, völlig unabhängig vom späteren Ort des Verzehrs beim Kunden. Ohne eine ausdrückliche schriftliche Ausnahmeregelung für das Außer-Haus-Geschäft bleibt dieser Umsatzanteil somit für den Verpächter laut aktueller Vertragslage voll anrechenbar.
Abweichende Regelungen greifen nur, wenn der Vertrag den Lieferdienst explizit ausnimmt oder die Definition eng auf den Verzehr im Gastraum begrenzt. Da schriftliche Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit genießen, müssen mündliche Ausnahmezusagen im Streitfall durch den Pächter lückenlos bewiesen werden.
Erhöht sich meine Pachtzahlung automatisch, wenn der Gesetzgeber die Mehrwertsteuer für Speisen senkt?
JA, Ihre Pachtzahlung kann sich bei einer Senkung der Mehrwertsteuer automatisch erhöhen, sofern Ihr Mietvertrag eine an den Nettoumsatz gekoppelte Umsatzmiete vorsieht. Dies geschieht immer dann, wenn Sie Ihre Bruttopreise auf der Speisekarte trotz der staatlichen Steuersenkung gegenüber Ihren Gästen unverändert beibehalten.
Die rechtliche Ursache liegt in der mathematischen Berechnung des Nettoumsatzes, welcher die vertragliche Bemessungsgrundlage für Ihre prozentuale Pachtzahlung an den Vermieter darstellt. Wenn der Steuersatz sinkt und Sie den Endpreis nicht anpassen, verbleibt rechnerisch ein höherer Nettoanteil in der Kasse, von dem der Verpächter seinen Anteil fordert. Gerichte sehen in dieser Steigerung meist keine unzumutbare Härte oder eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß Paragraf 313 BGB. Das wirtschaftliche Risiko sowie die Chance einer staatlichen Steueränderung fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Pächters, solange dieser den Löwenanteil des Steuervorteils behält. Die Justiz bewertet solche vertraglichen Kopplungen daher als transparente Preisabreden, die den betroffenen Gastronomen im Sinne des Rechts nicht unangemessen benachteiligen.
Eine automatische Erhöhung bleibt jedoch aus, wenn Sie im Pachtvertrag explizit einen festen fiktiven Steuersatz für die reine Berechnung der Umsatzmiete vereinbart haben. Auch eine proportionale Senkung Ihrer Endkundenpreise verhindert das Ansteigen des Nettoumsatzes und damit die automatische Pachterhöhung wirksam.
Muss ich meine Kasse technisch umstellen, um Innen- und Außenumsätze rechtssicher voneinander zu trennen?
NEIN, eine technische Trennung Ihrer Umsätze in der Kasse ist für die Pachtabrechnung meist nicht erforderlich. Da nach gängiger Rechtsprechung sowohl Innen- als auch Außenumsätze gleichermaßen unter die vereinbarte Umsatzmiete fallen, werden beide Bereiche pachtrechtlich wie eine einzige wirtschaftliche Einheit behandelt.
Die rechtliche Grundlage bildet meist eine weite Umsatzdefinition im Pachtvertrag, die sämtliche Erlöse aus dem Betrieb oder aus dem Objekt heraus erfasst. Wenn Sie Getränke oder Speisen aus Ihrer Küche auf eine angrenzende Freifläche servieren, gilt dies als Geschäft aus dem Mietobjekt gemäß den Paragrafen 133 und 157 BGB. Da für beide Zonen in der Regel derselbe Prozentsatz an den Verpächter abzuführen ist, entsteht durch eine getrennte Erfassung kein rechnerischer Vorteil bei der monatlichen Abrechnung. Sie sollten jedoch vor teuren Systemumstellungen prüfen, ob Ihr Vertrag ausnahmsweise unterschiedliche Sätze oder eine Pachtbefreiung für die Außenbewirtschaftung vorsieht, um unnötige IT-Kosten zu vermeiden.
Eine technische Trennung ist nur dann zwingend notwendig, wenn Ihr Vertrag explizit verschiedene Pachtsätze für Innen- und Außenbereiche vorsieht oder bestimmte Umsätze ausdrücklich von der Pachtpflicht ausnimmt. In diesen seltenen Sonderfällen müssen Sie die räumliche Herkunft jeder Buchung für den Verpächter zweifelsfrei und nachprüfbar dokumentieren.
Was tue ich, wenn mein Vermieter eine mündliche Zusage zur Pachtbefreiung plötzlich einfach bestreitet?
Wenn der Vermieter eine mündliche Zusage bestreitet, tragen Sie im Streitfall die volle Beweislast für diese Abweichung vom schriftlichen Vertrag. Ohne unabhängige Zeugen oder schriftliche Belege greift rechtlich die Vermutung der Vollständigkeit der Urkunde, wodurch die mündliche Vereinbarung meist wertlos bleibt. Sie müssen in dieser Situation die volle Pacht gemäß dem ursprünglichen Wortlaut zahlen.
Diese schwierige Lage resultiert aus der gesetzlichen Vermutung, dass ein schriftlicher Vertrag alle getroffenen Vereinbarungen richtig und vollständig wiedergibt. Wenn Sie sich auf eine mündliche Ausnahme berufen, müssen Sie diese aktiv beweisen, da das Gericht im Zweifel dem Wortlaut des Dokuments folgt. In der Praxis scheitern Nachweise oft, weil sich Beteiligte nicht an Details erinnern oder neutrale Zeugen fehlen. Sichern Sie daher umgehend schriftliche Indizien wie E-Mails, Messenger-Nachrichten oder Gesprächsnotizen, um Ihre Behauptung zu stützen. Auch Personen, die bei den Verhandlungen anwesend waren, können durch eine Zeugenaussage den Beweiswert der schriftlichen Urkunde unter Umständen erschüttern.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn der Vermieter die Pachtminderung bereits über einen sehr langen Zeitraum widerspruchslos akzeptiert hat. In diesem Fall kann unter Umständen eine Verwirkung des Nachforderungsrechts eintreten, selbst wenn die ursprüngliche Zusage nur mündlich erfolgte.
Muss ich Umsatzpacht zahlen, wenn ich für die Außenfläche bereits städtische Sondernutzungsgebühren entrichte?
JA. Sie müssen die Umsatzpacht in der Regel trotz der städtischen Sondernutzungsgebühren zahlen, da diese Zahlungsverpflichtungen rechtlich auf zwei völlig voneinander unabhängigen Grundlagen basieren. Gerichte werten diese finanzielle Doppelbelastung nicht als unzulässig, sofern die Außenbewirtschaftung einen funktionalen Bezug zum gemieteten Hauptobjekt aufweist.
Nach der ständigen Rechtsprechung stellt diese Konstellation keinen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB dar, weil die Nutzung des Außenbereichs als freiwillige unternehmerische Entscheidung gilt. Da für den Service auf der Freifläche zwingend die Infrastruktur der gemieteten Haupträume wie etwa die Küche oder Toiletten genutzt wird, darf der Verpächter an diesen Umsätzen wirtschaftlich partizipieren. Die Sondernutzungsgebühr wird für die Inanspruchnahme des öffentlichen Raums fällig, während die Pacht die gewerbliche Verwertung der gemieteten Betriebsstätte inklusive ihrer Außenwirkung vergütet. Ein rechtlicher Anspruch auf Erstattung oder Verrechnung der kommunalen Gebühren mit der Umsatzmiete besteht daher ohne eine explizite vertragliche Sonderregelung grundsätzlich nicht.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn im Pachtvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass Erlöse auf rein öffentlichen Flächen von der Umsatzberechnung explizit ausgenommen sind. Ohne eine solche präzise Ausschlussklausel führen weite Formulierungen im Vertrag meist zur vollen Zahlungspflicht für alle im räumlichen Zusammenhang erzielten Einnahmen.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 34 O 9633/24 – Urteil vom 27.01.2026
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