AG Hechingen – Az.: 2 C 136/11 – Urteil vom 14.07.2011
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 18.310,66 €
Tatbestand
Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen einer behauptet unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Beklagten.
Die Parteien sind ehemalige Mietvertragsparteien der Wohnung K. Weg 23 in B.-S.. Mit Schreiben vom 4.1.10 kündigte der Beklagte den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum 31.3.10. Hierauf reagierten die Kläger durch den damaligen Prozessbevollmächtigten RA R. mit Schreiben vom 26.1.10 und wiesen die Kündigung zurück. Es wurde insbesondere geltend gemacht, dass die behauptete Eigenbedarfslage nicht bestünde und die Kündigung in erster Linie dem Zweck diene, sich von missliebigen Mietern zu trennen (Bl. 85 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 9.2.10 ließen die Kläger dann ein Angebot für eine einvernehmliche Regelung unterbreiten. Inhaltlich sollte das Mietverhältnis bis zum 30.4.10 einvernehmlich beendet werden und der Beklagte sollte eine Umzugsbeihilfe für die Umzugskosten und die Kosten für die Renovierung einer neuen Wohnung in Höhe von 2000 € bezahlen (Bl. 87 f. d.A.). Hierauf antworte der Beklagte mit Schriftsatz vom 19.2.10 durch seine Prozessbevollmächtigte, dass er mit dieser Regelung unter der Modifikation einverstanden wäre, dass nicht 2000 €, sondern 1000 € gezahlt würden (Bl. 89 f. d.A.). Im Schreiben vom 23.2.10 bestätigte Herr RA R. die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis zum 30.4.10 beendet werde und der Beklagte 1000 € Umzugskostenbeihilfe zahle (Bl. 91 d.A.). Hierauf zogen die Kläger zum 30.4.11 aus der Wohnung aus.
Die Kläger tragen vor, sie hätten sich allein deswegen auf die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages eingelassen, weil sie keine Chance sahen, ihre Überzeugung von der vorgetäuschten Eigenbedarfslage gerichtlich durchzusetzen. Im Schriftsatz vom 13.7.11 (nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 7.7.11) wird hierfür Beweis angeboten durch Vernehmung der Zeugen RA R. und R. G.. Sie tragen weiter vor, dass ihnen für den Umzug (Aufwandsentschädigung für Umzugszeit etc.), die Renovierung der neuen Wohnung (Malerarbeiten) und die Ausstattung der neuen Wohnung (Kauf einer neuen Küche, Spültischgarnitur etc) insgesamt Kosten in Höhe von 18310,66 € (vgl. hierzu die Aufstellung auf Bl. 108 d.A.) entstanden seien. Im Schriftsatz vom 13.7.11 (nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 7.7.11) tragen die Kläger vor, die einvernehmliche Regelung sei wegen fehlender Vertretungsmacht von RA R. unwirksam.
Sie beantragen daher zuletzt nach einer Klageerweiterung mit Schriftsatz vom 4.7.11 sinngemäß:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger den Betrag von 18310,66 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu bezahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1025,30 € nebst Zinsen hieraus iHv. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, die Kläger seien nicht wegen der Kündigung ausgezogen, sondern aufgrund der einvernehmlichen Regelung, die sie miteinander geschlossen hatten. Er ist daher der Ansicht, dass jedenfalls der Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden fehle.
Das Gericht hat die Parteien angehört. Zum Ergebnis der Anhörung wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 7.7.11.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
A.
Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch mangels Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden nicht zu.
I.
Ein Anspruch auf Schadensersatz folgt nicht aus §§ 280 I, 535 BGB.
1. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung ist, dass der geltend gemachte Schaden (Räumung und Begründung von Verbindlichkeiten) auf der Pflichtverletzung, hier der behauptet unberechtigten Eigenbedarfskündigung beruht (MüKo § 573 BGB Rn. 107) (adäquater Kausalzusammenhang).
a) Weitgehend Einigkeit besteht in Rechtsprechung und Literatur, dass ein im Zusammenhang mit der ausgesprochenen Kündigung abgeschlossener Vergleich den Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang nicht automatisch unterbricht, sondern im Einzelfall zu entscheiden ist:
(1) So ist der BGH (BGH NZM 09, 429) der Ansicht, dass der Kausalzusammenhang nicht automatisch durch eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags nach Kündigung unterbrochen wird. Der Kausalzusammenhang besteht vielmehr fort, wenn der Mieter keinen Anlass hatte, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu zweifeln und unter diesem Eindruck einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zustimmte.
(2) Ein Teil der Rechtsprechung (OLG Frankfurt NJW-RR 1995, 145; OLG Celle MDR 1995, 252) vertritt die Meinung, ein nach einer Kündigung abgeschlossener Vergleich kann dann den Kausalzusammenhang unterbrechen, wenn durch den Vergleich gerade auch der Streit darüber beigelegt werden sollte, ob der behauptete Eigenbedarf gegeben war. Nach dem OLG Frankfurt ist im Einzelfall zu entscheiden, ob die Vereinbarung über die Mietaufhebung „nur den Streit hinsichtlich der Schlüssigkeit und der Beweisbarkeit des Eigenbedarfstatbestandes“ beilegen sollte, oder ob die Parteien zugleich „auch den Streit darüber beseitigen wollten, ob die vom Vermieter behauptete Bedarfslage besteht und ob sie nur vorgetäuscht war“.
(3) Nach Blank ist der Vergleich bzw. die Vereinbarung gem. §§133, 157 BGB auszulegen und zu ermitteln, ob „mit der Mietaufhebung ein „Schlussstrich“unter die bisherigen Vertragsbeziehungen gezogen werden soll (mit der Folge, dass der Mieter mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen wird) oder ob der Bestand des Eigenbedarfs gewissermaßen als „Geschäftsgrundlage“ für die Räumungsbereitschaft des Mieters anzusehen ist (mit der Folge, dass der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht besteht)“ (Blank in Schmidt-Futterer § 573 BGB, Rn. 81).
b) Umstritten ist jedoch, da typischerweise diese konkrete Frage im Vergleich oder der Vereinbarung nicht unmittelbar geregelt bzw. angesprochen ist, welchen Gesichtspunkten entscheidende Bedeutung zuzumessen ist.
(1) Das LG Tübingen (LG Tübingen WuM 1993, 353) geht beispielsweise davon aus, dass in folgender Konstellation der Kausalzusammenhang unterbrochen ist. Nach dem Ausspruch der Kündigung durch den Vermieter bestreitet der anwaltlich beratene Mieter die behaupteten Kündigungsgründe. Nach zahlreichen gewechselten Schriftsätzen schließen die Parteien schließlich unter Aufrechterhaltung ihrer wechselseitigen Standpunkte einen Anwaltsvergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung bei Zahlung eines Abstandsbetrages durch den Vermieter verpflichtet. In einem solchen Fall steht dem Mieter nach Räumung auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn sich herausstellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich nicht gegeben war.
(2) Das LG Gießen ist der Meinung, dass „das Nachgeben des Vermieters im Räumungsvergleich – regelmäßig durch Hinnahme langer Räumungsfristen, Übernahme von Prozeßkosten und oftmals […] auch durch eine Abstandszahlung – vom Mieter als Gegenleistung für die Aufgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung verstanden wird. Läßt sich der Mieter auf diese Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung ein, verzichtet er vergleichsweise auf die ihm zustehenden Kündigungsschutzrechte […], aus denen dann aber auch kein Schadensersatzanspruch mehr hergeleitet werden kann“(LG Gießen WuM 1995, 183).
(3) Sternel geht davon aus, dass sich die durch den Vergleich behobene Unsicherheit nur auf die Schlüssigkeit und Beweisbarkeit des Eigenbedarfstatbestandes bezieht, nicht aber auch auf die vom Vermieter behauptete Bedarfslage und den Umstand, ob diese vorgetäuscht war oder nicht (XI Rn. 173 ff.).
c) Das erkennende Gericht schließt sich hier der überwiegenden Ansicht an, dass im Einzelfall durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der Vereinbarung bzw. des Vergleichs zu ermitteln ist, ob mit dieser ein Schlussstrich unter Aufgabe etwaiger Schadensersatzansprüche unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte.
Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob hier der Kausalzusammenhang zwischen behauptet unberechtigter Kündigung und Schaden besteht, ist i.S.d. Äquivalenztheorie die Frage, ob die Kündigung weggedacht werden kann und dennoch die geltend gemachten Kosten angefallen wären. Ist dem so, so fehlt es schon an der Kausalität im engeren Sinne. Dies wird jedoch meist nicht der Fall sein, weil die Kündigung zumindest den Anstoß für Vergleichsverhandlungen gegeben hat. Entscheidender Gesichtspunkt ist damit in der Terminologie des Schadensersatzrechts, ob die Einigung bzw. der Vergleich den Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden unterbrochen hat. Dies ist der Fall, wenn der Zusammenhang des jetzt eingetretenen Schadens mit dem schädigenden Ereignis so entfernt ist, dass ein Einstehenmüssen des Schädigers unzumutbar erscheint, was zu bejahen ist, wenn die Ursächlichkeit des ersten Umstandes für das zweite Ereignis unerheblich war. (vgl. MüKo § 249 BGB Rn. 137). Auf die vorliegende Frage übertragen bedeutet dies, dass die behauptet unberechtigte Eigenbedarfskündigung erst dann nicht mehr kausal für den Schaden ist, wenn die einvernehmliche Regelung schwerpunktmäßig von anderen Gründen getragen wurde und somit nur untergeordnet durch die behauptet unberechtigte Eigenbedarfskündigung motiviert war. Die Vereinbarung muss also primär von dem Ziel getragen werden, das Mietverhältnis unabhängig von der ausgesprochenen Kündigung zu beenden und das Vertragsverhältnis auch mit Blick auf potentielle Schadensersatzansprüche abschließend abzuwickeln. Ob dem so ist, ist durch Auslegung des Vergleichs bzw. der einvernehmlichen Regelung sowie unter Berücksichtigung aller vorbereitenden Schriftsätzen, der Interessen und Hintergründe für die Entscheidung der Parteien und den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden.
d) Die Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Regelung gem. §§ 133, 157 BGB kommt hier zu dem Ergebnis, dass die Kläger die Vereinbarung nicht in der Befürchtung, die Unwirksamkeit der Kündigung vor Gericht nicht beweisen zu können geschlossen haben, sondern unabhängig hiervon einen Schlussstrich unter das Mietverhältnis ziehen wollten.
(1) Der Inhalt der Regelung, einvernehmliche Beendigung bis 30.4.10 und Zahlung einer Umzugsbeihilfe iHv. 1000 € regelt zwar nicht ausdrücklich die Frage, ob hiermit auch der Streit über das Bestehen der Eigenbedarfslage geklärt werden sollte.
(2) Allerdings ergibt sich aus folgenden Gesichtspunkten, dass ein Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte:
(2.1.) Hierfür spricht zunächst, die Vereinbarung einer Umzugskostenbeihilfe. Nach dem Schreiben des damaligen Prozessbevollmächtigten der heutigen Kläger, RA R., soll die Umzugsbeihilfe eine Beteiligung des Vermieters an den Umzugskosten und einer eventuellen Renovierung einer neuen Wohnung darstellen (Bl. 87 d.A.). Es handelt sich damit gerade um die Kosten, die mit der jetzigen Klage geltend gemacht werden. Eine solche Regelung kann von einem objektivem Empfänger nur dahingehend verstanden werden, dass mit der Zahlung dieses Betrages weitere Ansprüche im Zusammenhang mit dem Umzug und der Herrichtung der neuen Wohnung nicht geltend gemacht werden.
(2.2.) Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die heutigen Kläger den Versuch einer einvernehmlichen Regelung initiierten. Die Kläger ließen sich damit nicht gezwungenermaßen auf eine vergleichsweise Regelung ein, sondern versuchten selbst, den Streit aus der Welt zu schaffen und das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden.
(2.3.) Dies harmoniert mit den Aussagen der Kläger im Rahmen der Parteianhörung. Hier erklärte die Klägerin u.a., dass ihre Leidensgrenze erreicht war und sie nicht mehr länger den Terror des Beklagten erdulden wollte. Grund des Umzugs war damit auch der eigene Wunsch der Mieter und jetzigen Kläger, das Mietverhältnis zu beenden. Nachdem die Kläger recht schnell nach der Kündigung eine passende andere Wohnung fanden, überwog bei ihnen beim Abschluss der Vereinbarung der Wille, das Mietverhältnis zwischen den Parteien endgültig zu beenden und damit weiteren Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Nicht im Vordergrund stand damit die Überzeugung, wegen der Kündigung keine andere Chance zu haben.
(2.4.) Zudem waren die Kläger von Anfang an davon überzeugt, dass die Eigenbedarfslage vorgetäuscht sei und der einzige Grund der Kündigung sei, sich von missliebigen Mietern zu trennen (siehe so die Erklärung des RA R. im Schreiben vom 26.1.10, Bl. 85 d.A.). Dies bestätigten die Kläger auch im Rahmen der Parteianhörung. Hier gaben sie an, dass sie sich unmittelbar nach der Eigenbedarfskündigung bei den Nachbarn in S. umgehört hätten und diese der Meinung waren, dass die Eltern kein Interesse daran hätten, in ihre Wohnung zu ziehen. Berücksichtigt man nun, dass es die Kläger waren, die eine einvernehmliche Regelung anstrebten, so kann die Vereinbarung nur dahingehend verstanden werden, dass hierdurch auch der Streit über das Bestehen der Eigenbedarfslage beseitigt werden sollte. Dies wird insbesondere durch den Hinweis bestätigt, dass der Einigungsvorschlag „ohne Präjudiz und ohne Anerkenntnis“erfolgt. Die Parteien blieben in Bezug auf die Eigenbedarfslage bei ihren jeweiligen Positionen, sodass die Regelung damit auch den Streit über das Bestehen der Eigenbedarfslage abschließen sollte.
(2.5.) Hiergegen spricht auch nicht die Aussage der Kläger, man hätte die Regelung lediglich getroffen, weil man Angst hatte, die Überzeugung der vorgetäuschten Eigenbedarfslage vor Gericht nicht nachweisen zu können. Das Gericht ist der Überzeugung, dass dieser Gedanke möglicherweise eine minimale Rolle gespielt hat, in keinem Fall jedoch der eigentliche Beweggrund für die abgeschlossene Regelung war. Diese Überzeugung beruht auf folgenden Punkten:
Diese Äußerungen erschienen für die Gerichtsverhandlung vorbereitet. Sie wurden zunächst im Rahmen der ersten vollständigen Schilderung der Vorgänge abgegeben. Hierbei wurde mehrfach und besonders betont, dass man dachte, die Kündigung sei wasserdicht und man habe hiergegen keine Chance. Man berief sich auf die Äußerungen des RA R. und die von RA Ö.. Diese wurden zudem – nahezu wortgleich – immer dann wiederholt, wenn das Gericht auf die unter Ziff. 2.3. genannten Gesichtspunkte hinwies und erklärte, dass wohl primär diese Gesichtspunkte entscheidend seien. Im Gegensatz zu den unter Ziff. 2.3. dargestellten Äußerungen, die beiläufig und insbesondere ohne das Wissen über deren Bedeutung fielen, wurde diese Einschätzung immer dann geäußert, wenn sich die Kläger bewusst waren, worum es ging.
In Anbetracht der Streitlust der Parteien erscheint es dem Gericht zudem zweifelhaft, ob der Umstand, man könnte vor Gericht nicht Recht bekommen, ausschlaggebende Bedeutung hatte.
(2.6.) Unter Zusammenschau aller dieser Gesichtspunkte ist das Gericht davon überzeugt, dass die primäre und handlungsleitende Motivation der Kläger beim Angebot einer einvernehmlichen Regelung und dem dann erfolgten Abschluss einer solchen Vereinbarung nicht die Einsicht war, wegen der Kündigung keinen anderen Weg zu haben, sondern das Ziel das leidige Mietverhältnis zu Ende zu bringen und hierbei noch finanziell einen kleinen Vorteil zu erreichen. Damit ist – die Pflichtverletzung unterstellt – der Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden zu verneinen.
(3) Eine Vernehmung der Zeugen R. und G. zur Behauptung, der tatsächliche Einzugswille der Seniores St. sei Geschäftsgrundlage für den Abschluss der Vereinbarung gewesen, konnte hier nicht durchgeführt werden. Zum einen ist diese Behauptung bereits durch den Parteivortrag der Kläger selbst widerlegt (s.o.). Zum anderen erfolgte der Beweisantritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung, sodass gem. § 296a ZPO diese Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht mehr berücksichtigt werden konnten.
e) Die Vereinbarung zwischen den Parteien ist auch wirksam zustande gekommen. Dies war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unstreitig. Insbesondere hat Herr RA R. wirksam in Vertretung für die jetzigen Kläger die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses ausgehandelt. Im Schriftsatz vom 26.1.10 zeigt dieser die Vertretung der Eheleute F. und G. unter Vollmachtsvorlage an, sodass dieser mit Vertretungsmacht im Namen der Kläger gehandelt hat. Bestätigt wird dies durch das Schreiben vom 9.2.10, in dem Herr RA R. auf eine Beauftragung seiner Mandanten hinweist, den Versuch einer einvernehmlichen Regelung zu unternehmen. Diese Gesichtspunkte wurde bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht bestritten, sodass sie als zugestanden gem. § 138 III ZPO zu werten waren.
Die Behauptung Herr RA R. habe hier gegen den ausdrücklichen Willen der Kläger gehandelt, wurde erstmals im Schreiben vom 13.7.11 aufgestellt und für diese Gesichtspunkte Beweis angeboten. Dieses Vorbringen konnte gem. §296a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden, da es nach Schluss der mündlichen Verhandlung angebracht wurde.
II.
Andere Anspruchsgrundlage für die Hauptforderung sind nicht ersichtlich.
III.
Mangels Hauptanspruchs bestehen auch die Nebenforderungen nicht.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.
