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Undichte Eingangstür – max. 15% Minderung

LG Berlin – Az.: 11 O 255/21 – Urteil vom 26.04.2022

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2022 am 26. April 2022 für Recht erkannt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.892,03 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz auf 2.571,66 Euro seit dem 5. November 2020 und auf weitere 1.320,37 Euro seit dem 1. Juli 2021 zu zahlen.

2. Der weitergehende Zinsantrag wird zurückgewiesen.

3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 1.239,63 Euro erledigt ist. 4. Die Widerklage des Beklagten wird abgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits in der ersten Instanz haben zu tragen die Klägerin 13 % und der Beklagte 87 %.

6. Das Urteil ist für die Klägerin in der Hauptsache und für den Beklagten wegen der Kosten jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich einer Sicherheit von 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin als amtierende Verwalterin einer Teileigentumseinheit für die Eigentümer den Beklagten als früheren Mieter auf die Zahlung von rückständige Mietzins betreffend die Gewerbeeinheit in der ###, betreffend die Monate Oktober 2017 bis Juni 2021 nach Abrechnung einer Kaution und von Nebenkosten in Höhe von zuletzt 3.892,03 Euro Anspruch, wobei die Klägerin den ursprünglichen, weitergehenden Klagantrag teilweise für erledigt erklärt hat.

Der Beklagte verlangt mit seiner Widerklage die Verurteilung der Vermieterseite zur Erstattung der Kosten für die vorgerichtliche Vertretung in der vorliegenden Angelegenheit in Höhe von 745,40 Euro zu einem Streitwert von 10.000 Euro.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin verwaltet die Gewerberäume in dem Gebäude ###, Vorderhaus Erdgeschoss, bei denen es sich um eine Teileigentumseinheit handelt (vgl. die Angaben des Beklagten im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2 = Blatt II/42). Die Verwaltung erfolgt aufgrund einer Verwaltervollmacht (Blatt I/118).

Die streitgegenständliche Teileigentumseinheit steht im Eigentum der Eheleute ### und ###.

Der Beklagte ist beruflich als Privat-Gutachter für die Bewertung von Immobilien tätig.

Die Gewerberäume sind im Erdgeschoss des Vorderhauses gelegen und wurden früher als Laden genutzt.

Die Räumlichkeiten haben eine Größe von 52,49 m². Der Zugang zu der Einheit erfolgt u. a. durch eine zur Straße hin gelegene Ladentür, die aus Holz beschaffen ist (vgl. die Angaben des Beklagten im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2 = Blatt II/42).

Der Beklagte mietete die streitgegenständlichen Räumlichkeiten mit dem Mietvertrag vom 28. Juni 2017 (Anlage K1 = Bl. I/7-14) zur Nutzung als Büroeinheit an. In dem Übergabe-Protokoll vom 30. Juni 2017 (Anlage K2 = Bl. I/15-19) wird auf „Eingangstür Schadstellen Dichtungsgummi“ hin gewiesen.

Als Mietzins wurde der Betrag von 700 Euro (netto kalt) vereinbart. Zusätzlich wurden vereinbart Vorschüsse auf die kalten Betriebskosten in Höhe von monatlich 76 Euro und auf die Heizkosten in Höhe von monatlich 50 Euro.

Die Klägerseite erhob auf den Brutto-Warm-Mietzins in Höhe von 826 Euro zusätzlich Umsatzsteuer in Höhe von 156,94 Euro, woraus sich ein monatlicher Gesamtmietzins in Höhe von 982,94 Euro ergab. Als Sicherheit wurde von dem Beklagten eine Kaution geleistet.

Der Beklagte betrieb in den Räumlichkeiten ein Büro für die von ihm unternommene Tätigkeit als Privat-Gutachter.

Die zur Straße gelegene, hölzerne Ladentür der Gewerbeeinheit schloss nicht vollkommen dicht ab bzw. war verzogen.

Durch diesen Umstand fühlte sich der Beklagte beeinträchtigt, nämlich wegen der Verschlechterung der akustischen sowie thermischen Isolierung der Räumlichkeiten (vgl. die Schilderungen des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 3 = Bl. II/43).

In der Folgezeit wurden Versuche betreffend die Instandsetzung bzw. tischlermäßige Überarbeitung der Ladentür unternommen. Diese Versuche führten nicht zur Herstellung eines Zustands, mit dem der Beklagte zufrieden war.

Es ist zwischen den Parteien ferner umstritten, aus welchen Gründen von beauftragten Handwerkern Termine betreffend die Überarbeitung der Ladentür vor Ort in der Gewerbeeinheit nicht durchgeführt werden konnten (vgl. die Korrespondenz Anlage K3 = Bl. I/20-25, Bl. I/81-83, I/88-90, I/101-114).

Die Klägerseite billigte daraufhin dem Beklagten wegen des Zustands der Ladeneingangstür eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 15 % für die Zeiträume Oktober bis März des jeweiligen Folgejahres wegen einer verschlechterten Isolierung der Räume während der Heizperiode zu (vgl. die Angaben des Klägervertreters im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2 = Blatt II/42).

Der Beklagte zahlte in den Monaten Oktober 2017 bis Oktober 2020 den von ihm geschuldeten Mietzins trotz der ihm von der Klägerseite zeitweise zu gebilligten Mietminderung nicht vollständig. Vielmehr nahm der Beklagte weitere Minderungen des Mietzinses vor und erklärte zum Teil auch die Aufrechnung (vgl. die Schreiben des Beklagten Bl. I/103-112).

Dadurch sammelten sich aus der Sicht der Vermieter Rückstände an geschuldetem Mietzins an.

Für die Monate April bis Juni 2021 Namen der Beklagte Verrechnungen mit der von ihm geleisteten Mietkaution vor (vgl. das Schreiben des Beklagten vom 15. April 2021, Bl. I/171; vgl. die Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerseite, Bl. I/172-174).

Undichte Eingangstür - max. 15% Minderung
(Symbolfoto: ImageFlow/Shutterstock.com)

Die Vermieterseite kündigte dem Beklagten unter dem 28. Oktober 2019 (Bl. I/115-118).

Der Beklagte ließ sich von seinem Prozessbevollmächtigten vorgerichtlich vertreten.

In Bezug auf die Kündigung vom 28. Oktober 2019 verfasste der Prozessbevollmächtigte des Beklagten die vorgerichtlichen Schreiben vom 5. November 2019 (Bl. I/119-120) und vom 27. November 2019 (Bl. I/79-80).

Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten stellte diesem für die vorgerichtliche Vertretung zu einem Streitwert von 10.000 Euro ein Honorar in Höhe von 745,40 Euro in Rechnung (vgl. die Berechnungen Bl. I/72, I/86, I/100).

Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten wurden von dem Beklagten am 30. Juni 2021 an die Klägerseite zurückgegeben (Rückgabe-Protokoll Blatt I/188-189).

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin mit dem Mahnantrag vom 4. August 2020 den Beklagten zunächst auf Zahlung des Betrages von 4.290,52 Euro an rückständigem Mietzins in Anspruch genommen (vgl. die Übersicht zum Mahnverfahren Bl. I/49, I/52-55).

Nach der Einlegung des Widerspruchs durch den Beklagten gegen den Mahnbescheid des Amtsgerichts Wedding vom 13. August 2020 (Az.: 20-0973895-0-6, Bl. I/50-51) hat die Klägerin in dem Begründungsschriftsatz vom 5. November 2020 (Blatt I/3-6) vor dem Amtsgericht Mitte (Az.: 15 C 360/20) die Zahlungsforderung in Höhe von 859,43 Euro betreffend die von der Klägerseite zugestandene Mietminderung zurückgenommen (vgl. die Klarstellung des Prozessbevollmächtigten der Klägerseite im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 3 = Bl. II/43) und den Beklagten nur noch auf die Zahlung von 3.431,09 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung betreffend rückständigen Mietzinses für die Monate Oktober 2017 bis Oktober 2020 gemäß der von der Klägerseite gefertigten Aufstellung (Kontenblatt Anlage K4, Blatt I/26-31) in Anspruch genommen.

Im Schriftsatz vom 26. März 2021 (Bl. I/61-17) hat der Beklagte Widerklage erhoben und beantragt, die Klägerseite zur Zahlung der dem Beklagten entstandenen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 745,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Juli 2020 als Schadensersatz zur Abwehr von unwirksamen fristlosen Kündigungen zu verurteilen.

Im Schriftsatz vom 11. Juni 2021 (Blatt I/167-168) hat die Klägerseite die Klage um den Betrag von 2.560,00 Euro nebst Zinsen von 5 % über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit betreffend rückständigen Mietzins für die Monate April bis Juni 2021 erweitert (vgl. den Konto-Auszug Blatt I/169-170).

Im Schriftsatz vom 20. Juli 2021 (Blatt I/195-196) hat die Klägerseite die Klage in Höhe von 859,43 Euro zurückgenommen und den Beklagten nur noch auf Zahlung in Höhe von 5.131,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz auf 3.431,09 Euro ab dem 5. November 2020 und auf 2.560 Euro seit dem 11. Juni 2021 in Anspruch genommen.

Der Beklagte hat der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt (Seite 5 des Protokolls des landgerichtlichen Termins vom 18. Februar 2022 = Bl. II/45).

Durch Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 9. August 2021 -15 C 360/20- (Blatt I/201) ist der Rechtsstreit vom Amtsgericht Mitte an das Landgericht Berlin verwiesen worden.

Im Schriftsatz vom 16. November 2021 (Blatt II/10) hat die Klägerseite vor dem Hintergrund weiterer offener Mietzinszahlungen, der erfolgten Abrechnung der Mietkaution in Höhe von zuletzt 2.100,78 Euro (vgl. das Schreiben der Klägerin vom 9. November 2021, Bl. II/11) sowie des Bestehens von Guthaben des Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen den Rechtsstreit in Höhe von 1.239,63 Euro für erledigt erklärt und den Beklagten zuletzt nur noch auf die Zahlung von 3.892,03 Euro (vgl. das Kontenblatt Bl. II/12-26) zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. November 2020 in Anspruch genommen.

Der Beklagte hat sich der teilweisen Erledigungserklärung des Klägers nicht angeschlossen (vgl. den Schriftsatz des Beklagten-Vertreters vom 10. Dezember 2021, Bl. II/33-34; vgl. das Protokoll des landgerichtlichen Termins vom 18. Februar 2022, Protokoll Seite 5 = Bl. II/45).

Die Klägerin trägt in der Sache wie folgt vor:

Der Zustand der Ladentür der streitgegenständlichen Einheit sei dem Beklagten von Anfang an bekannt gewesen.

Eine Instandsetzung der Ladentür durch von der Vermieterseite beauftragte Unternehmen sei nicht möglich gewesen, da diesen Unternehmen von dem Beklagten der Zutritt zu dem Laden nicht gewährt worden sei.

Die Klägerin vertritt die folgenden Ansichten:

Der Klägerseite würden die zuletzt geltend gemachten Forderungen als rückständiger Mietzins nach § 535 Abs. 2 BGB einschließlich der Umsatzsteuer zustehen.

Der Zustand der Ladentür sei mit der von der Vermieterseite gewährten Mietminderung von 15 % in den Monaten Oktober bis März des Folgejahres ausreichend berücksichtigt. Ein weitergehen des Minderungsrecht würde dem Beklagten nicht zustehen, zumal der Zustand der Eingangstür bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen habe und dem Beklagten bekannt gewesen sei.

Der Beklagte sei zur Verrechnung von geschuldetem Mietzins mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nicht berechtigt.

Die Mietzinszahlungen des Beklagten seien von der Verwalterin zutreffend verbucht worden. Der Vortrag des Beklagten betreffend eine unterbliebene Beachtung der von dem Beklagten getroffenen Zahlungsbestimmungen sei unzutreffend, jedenfalls aber verspätet.

In Bezug auf die ursprüngliche Zahlungsforderung von 1.239,63 Euro sei Erledigung eingetreten. Der Klägerseite stehe aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung des Restbetrages von 3.892,03 Euro zu nebst Zinsen in Höhe von 8 % ab dem 5. November 2020.

Dem Beklagten stehe die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung nicht zu. Der für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Ansatz gebrachte Streitwert von 10.000 Euro sei überhöht.

Die Klägerin beantragt im Rahmen der von ihr erhobenen Klage zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 3.892,03 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. November 2020 zu zahlen, und die Erledigung des Rechtsstreits betreffend den Betrag von 1.239,63 Euro festzustellen.

Der Beklagte beantragt, die Klage der Klägerin mit den zuletzt gestellten Anträgen abzuweisen und der Klägerin die Kosten betreffend den zurückgenommenen Teil der Klage aufzuerlegen.

Der Beklagte beantragt im Rahmen der Widerklage, die Klägerseite zu verurteilen, an den Beklagten 745,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23. Juli 2020 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt in Bezug auf die Widerklage des Beklagten, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte trägt in der Sache wie folgt vor:

Durch den Zustand der Ladeneingangstür sei die Nutzbarkeit der streitgegenständlichen Räume für den Betrieb eines Gutachter-Büros wegen der damit verbundenen Lärmbelästigung und wegen der fehlenden akustischen Abschirmung erheblich eingeschränkt und teilweise sogar gänzlich aufgehoben worden.

Die Durchführung von Arbeiten zur Instandsetzung der Ladeneingangstür sei durch das Verhalten des Beklagten nicht beeinträchtigt worden.

Der Beklagte vertritt die folgenden Ansichten:

Der Klägervertreter verfüge nicht über eine ordnungsgemäße Vollmacht.

Der Klägerseite stehe kein Anspruch auf die Zahlung von weiterem Mietzins betreffend das Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Gewerberäume zu. Ferner könne die Klägerseite auch keine Umsatzsteuer verlangen.

Weiter sei in Bezug auf den von der Klägerseite zunächst geltend gemachten Anspruch von 1.239,63 Euro auch keine Erledigung eingetreten, so dass die Klägerin auch insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe. Der Beklagte sei zur Verrechnung der Kaution und der Guthaben aus den Nebenkosten-Abrechnungen mit dem Mietzins berechtigt gewesen.

Die Minderung des Mietzinses wegen des Zustands der Ladeneingangstür sei durch die von der Klägerseite zugestandene Minderung in Höhe von 15 % für die Monate Oktober bis März des Folgejahres nicht ausreichend erfasst.

Die Verwalterin habe die von dem Beklagten geleisteten Mietzinszahlungen nicht entsprechend den von dem Beklagten getroffenen Zahlungsbestimmungen verbucht, so dass es zu überhöhten Nachforderungen betreffend den Netto-Kalt-Mietzins komme (vgl. den Vortrag im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2 = Bl. II/42). Der diesbezügliche Vortrag sei nicht verspätet.

Demgegenüber seien die Buchungsunterlagen der Klägerseite nicht nachvollziehbar.

Die Klägerseite sei zum Ersatz der dem Beklagten entstandenen Kosten für die vorgerichtliche Vertretung in Höhe von 745,40 Euro zu einem Streitwert von 10.000 Euro verpflichtet. Die Beauftragung des Prozessbevollmächtigten des Beklagten sei maßgeblich wegen der unberechtigten Kündigung vom 28. Oktober 2019 erfolgt, wobei eine ex-ante-Betrachtung zu erfolgen habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022 (Protokoll Blatt II/41-48) hat das Gericht den Beklagten persönlich angehört. Wegen der Themen und des Ergebnisses der Anhörung wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

1. Die Klage der Klägerin ist vor dem Landgericht Berlin zulässig.

Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts Berlin folgt aus §§ 23, 71 Abs. 1 GVG in Verbindung mit §§ 2, 4, 5 ZPO.

Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Berlin folgt aus § 29a ZPO.

Aufgrund der Verwaltervollmacht vom 20. März 2001 (Blatt I/118) ist die Verwalterin zur Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche der Kläger gegen den Beklagten im eigenen Namen befugt.

Die mehrfache Änderung der Anträge auf der Klägerseite ist nach §§ 263, 264 ZPO sachdienlich und zulässig. Die Stellung mehrerer Anträge ist nach § 260 ZPO zulässig.

Die Klägerseite verfügt Bezug auf den Feststellungsantrag über das erforderliche Feststellungsinteresse.

2. Die mit Schriftsatz vom 26. März 2021 (Blatt I/61ff) erhobene Widerklage des Beklagten ist nach § 33 Abs. 1 ZPO zulässig.

3. Der Rechtsstreit ist entscheidungsreif.

Am Schluss des landgerichtlichen Termins vom 18. Februar 2022 ist den Parteien ein weiterer Schriftsatznachlass nicht gewährt worden (Protokoll Seite 7 = Bl. II/47). Der Schriftsatz des Beklagten-Vertreters vom 18. Februar 2022 (Bl. II/55-56) war daher der vorliegenden Entscheidung nicht mehr zugrunde zu legen.

II.

1. Klage

Die Klage des Klägers ist mit den zuletzt gestellten Anträgen auch begründet, sodass die Beklagte wie aus dem Tenor des vorliegenden Urteils ersichtlich zu verurteilen war.

Im Einzelnen gilt:

a) Der Beklagte war zunächst zu verurteilen, an die Klägerseite einen Betrag in Höhe von 3.892,03 Euro zu zahlen.

Die von der Klägerseite auf der Grundlage der Kontoauszüge und Buchungsjournale berechnete Klageforderung ist nachvollziehbar (vgl. bereits die gerichtlichen Hinweise im Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2, 6 = Blatt II/42, II/46). Der pauschale Vortrag des Beklagten, dass dies nicht der Fall sei, ist unerheblich.

Ferner kann die Klägerseite von dem Beklagten auch die auf den Mietzins entfallende Umsatzsteuer in der jeweils geltenden Höhe verlangen, da die Eigentümer in Bezug auf den Gewerbemietzins auf die Geltendmachung von Umsatzsteuer nach § 9 Abs. 1 UStG optiert haben und die Umsatzsteuer auch nach § 4 Nr. 4 des Mietvertrages von dem Beklagten geschuldet wird. Es ist aus den eingereichten Buchungsjournalen und Kontenblättern der Klägerin nicht ersichtlich, dass Umsatzsteuer-Beträge in unzulässiger Höhe geltend gemacht worden sind.

aa) Die von der Klägerseite zu beanspruchende Forderung in Höhe von 3.892,03 Euro berechnet sich wie folgt:

(1) Der Beklagte schuldete der Vermieterseite für den Zeitraum Oktober 2017 bis Juni 2021 den vollen Mietzins mit Ausnahme des Mietzinses für die Monate Oktober bis März eines jeden Jahres, da für diese Monate die Vermieterseite dem Beklagten eine Minderung von jeweils 15 % zu gestanden hatte.

Die danach aufgelaufenen Rückstände betrugen für den Zeitraum Oktober 2017 bis Oktober 2020 ausweislich des Vortrags der Klägerseite im Begründungsschriftsatz vom 5. November 2020 (Blatt I/3) 3.431,09 Euro (vgl. die Aufstellung der Klägerseite in der Anlage K4, Blatt I/26-31).

Diese Aufstellung stellt keine unzulässige Saldierung dar, da in der Aufstellung für jeden Monat der rückständige Mietzinsbetrag ausgewiesen wird und die einzelnen rückständigen Beträge dann addiert werden (vgl. bereits den gerichtlichen Hinweis im Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 2 = Blatt II/42).

(2) Der Beklagte schuldete ferner für die Monate April bis Juni 2021 die Zahlung von 2.560 Euro. Diesen Rückstand hat die Klägerseite in dem Kontoblatt (Bl. I/169-170) ebenfalls nachvollziehbar dargestellt; der entgegen stehende Vortrag des Beklagten ist wiederum unerheblich. Der Beklagte hatte nämlich den für die Monate April bis Juni 2021 geschuldeten Mietzins mit der ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuerstattenden Kaution verrechnet, wozu er zu diesem Zeitpunkt nicht berechtigt war (vgl. zur fehlenden Befugnis des Mieters zur Verrechnung einer Kaution mit geschuldetem Mietzins: BGH, Urteil vom 12. Januar 1972 -VIII ZR 26/71).

Nach der im Schriftsatz vom 20. Juli 2021 (Blatt I/195-196) vorgenommenen teilweisen Rücknahme der Klage betreffend den Betrag von 859,43 Euro (vgl. den Vortrag des Kläger-Vertreters im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 3 und 4 = Bl. Ii/43, II/44) reduzierte sich der zunächst geltend gemachte Betrag von 3.431,09 Euro um 859,43 Euro auf 2.571,66 Euro.

Der reduzierte Betrag in Höhe von 2.571,66 Euro zuzüglich der weiter geltend gemachten Forderung von 2.560,00 Euro ergab den geltend gemachten Betrag von 5.131,66 Euro.

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2021 rechnete die Klägerin für die Vermieterseite die Kaution in Höhe von zuletzt 2.100,78 Euro ab und brachte Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen zugunsten des Beklagten in Höhe von insgesamt 1.239,63 Euro in Ansatz (vgl. den Schriftsatz vom 16. November 2021, Blatt II/10). In Bezug auf diesen Teilbetrag hat die Klägerseite dann die Erledigung des Rechtsstreits erklärt.

Somit reduzierte sich die Klageforderung von 5.131,66 Euro um 1.239,63 Euro auf den zuletzt beantragten Betrag von 3.892,03 Euro. (vgl. das Kontenblatt Bl. II/12-26).

bb) Dem Beklagten stehen gegen die von der Klägerseite geltend gemachte Zahlungsforderung keine weiteren Einwendungen oder Einreden zu.

(1) Nach der Auffassung des Gerichts war zunächst in tatsächlicher Hinsicht wegen des Zustands der Eingangstür zu den streitgegenständlichen Räumlichkeiten keine weitere Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 BGB anzunehmen.

Die Vermieterseite hatte dem Beklagten ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereits eine Minderung des Mietzinses für die Monate Oktober bis März eines jeden Jahres in Höhe von 15 % wegen der vom Beklagten behaupteten, eingeschränkten Isolierung der Gewerberäume zugestanden.

Dem Vortrag des Beklagten (vgl. auch den Vortrag des Beklagten im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 3 = Bl. II/43) lässt sich nicht entnehmen, weshalb eine höhere Minderungsquote oder auch eine Minderung für sämtliche Monate des Kalenderjahres anzunehmen sein sollte (vgl. zur möglichen Höhe einer Minderung bei undichten Bauteilen:

Bub/Treier-Kraemer/Ehlert/Schindler, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. III. Rz. 3251 Seite 1491-1492).

Eine Minderung wegen mangelnder Beheizbarkeit kommt für die Monate April bis September nicht in Betracht, da sich bei diesen Monaten um Zeiträume handelt, in denen bei üblicher Witterung regelmäßig nicht geheizt werden muss.

Eine Minderung wegen Lärmbelästigung bzw. mangelnder akustischer Abschirmung infolge von Undichtigkeiten der Ladeneingangstür kommt nach § 536b BGB nicht in Betracht, da der Zustand der Ladeneingangstür bei Beginn des Mietverhältnisses bereits vorlag und dem Beklagten auch bekannt war (vgl. das Übergabe-Protokoll vom 30. Juni 2017, Anlage K2 = Bl. I/15-19; vgl. zum Ausschluss eines Minderungsrechts bei Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Beginn des Mietverhältnisses: Kammergericht, Beschluss vom 17. Juni 2010 -12 U 51/09-; LG Berlin, GE 2011, 887-888). Es ist im Übrigen bei allem Verständnis für die berufliche Tätigkeit des Beklagten auch nicht ganz nachvollziehbar, weshalb es durch Undichtigkeiten im Bereich der Ladeneingangstür zu einer gleichsamen Unbenutzbarkeit der Räumlichkeiten für die berufliche Tätigkeit des Beklagten als Privat-Gutachter gekommen sein soll. Nach dem Vortrag der Beklagtenseite (Schriftsatz vom 26. März 2021, Seite 6 = Bl. I/66) waren die von dem Beklagten beanstandeten Mängel an der Ladeneingangstür durch die in den Monaten Mai 2020 und Juli 2020 durchgeführten Reparaturversuche zumindest deutlich reduziert, da in die weiterhin verzogene Holztür zumindest Dichtungen eingebaut worden waren (vgl. den Vortrag des Beklagten im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 3 = Bl. II/43).

Schließlich war der Beklagte gehalten, trotz seiner beruflichen Tätigkeit, mit der auch zeitweise Ortsabwesenheiten verbunden waren, den von der Vermieterseite beauftragten Handwerkern den Zugang zu der Gewerbeeinheit zum Zweck der Instandsetzung der Ladeneingangstür zu gewähren.

(2) Zugunsten des Beklagten sind auch keine weiteren Beträge in Abzug oder in Ansatz zu bringen, weil die von ihm geleisteten Zahlungen von der Klägerseite nicht unrichtig verbucht worden sind.

Zunächst lässt sich den von dem Beklagten geleisteten Zahlungen keine eindeutige Bestimmung entnehmen, ob diese Zahlungen zunächst auf Nebenkosten oder auf den Netto-kalt-Mietzins verrechnet werden sollen (vgl. die Schreiben des Beklagten Bl. I/103-112).

Sofern der Beklagte im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022 (Protokoll Seite 2 = Bl. II/42) nach der Auffassung des Gerichts erstmals vorträgt, dass die von ihm geleisteten Zahlung von der Klägerseite unrichtig verbucht worden sein sollen, ist dieser Vortrag darüber hinaus auch verspätet (§ 296 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 282 ZPO) und somit zurückzuweisen.

cc) Die Klageforderung in Höhe von insgesamt 3.892,03 Euro ist in Bezug auf den Teilbetrag von 2.571,66 Euro ab dem 5. November 2020 und auf den weiteren Teilbetrag von 1.320,37 Euro ab dem 1. Juli 2021 in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 291 BGB in Verbindung mit § 288 Abs. 1 S. 2 BGB zu verzinsen.

Entgegen der Ansicht der Kläger-Vertreter (Schriftsatz vom 16. November 2021, Seite 2 = Bl. II/10) besteht kein Anspruch auf Verzinsung der Klageforderung in Höhe von 3.892,03 Euro ab dem 5. November 2020 in Höhe von 8 % (vgl. zur Berechnung: LG München I, Urteil vom 17. Juli 1996 -14 S 5138/96).

Der Teilbetrag von 2.571,66 Euro ist von der Klägerseite im Schriftsatz vom 5. November 2020 (Bl. I/3) geltend gemacht worden. Der verbleibende weitere Teilbetrag in Höhe von (3.892,03 Euro ./. 2.571,66 Euro =) 1.320,37 Euro ist erstmalig im Schriftsatz vom 11. Juni 2021 geltend gemacht worden (Bl. I/167), der dem Beklagten-Vertreter spätestens am 1. Juli 2021 zugestellt worden ist (vgl. Bl. I/185).

Die Höhe der Verzinsung beträgt gemäß § 291 BGB in Verbindung mit § 288 Abs. 1 S. 2 BGB 5 %. Die Klägerseite hat einen Rechtsgrund für einen höheren Zinssatz nicht dargelegt. Ein höherer Zinssatz ergibt sich auch nicht aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrages (Bl. I/9).

b) Das Gericht hatte ferner entsprechend dem Antrag der Klägerseite festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von 1.239,63 Euro erledigt ist.

Der Beklagten-Vertreter hat sich der teilweisen Erledigungserklärung der Klägerseite aus dem Schriftsatz vom 16. November 2021 (Bl. II/10) nicht angeschlossen (vgl. das Protokoll des landgerichtlichen Termins vom 18. Februar 2022, Seite 5 = Bl. II/45).

Der Vermieterseite stand in Bezug auf den Zeitraum von Oktober 2017 bis Oktober 2020 ursprünglich gegen den Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB ein Betrag an offenem Mietzins in Höhe von 3.431,09 Euro zu (vgl. Anlage K4, Bl. I/26-31).

Dieser Betrag reduzierte sich um den Betrag von 1.239,63 Euro, da nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Vermieterseite die Kaution abgerechnet hat und ferner zugunsten des Beklagten Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden sind.

Die Summe der zugunsten des Beklagten in Ansatz zu bringenden Beträge betrug 1.239,63 Euro.

Da in dieser Höhe die Klage der Klägerseite ursprünglich zulässig und begründet war, sie dann aber durch die vorgenommene Verrechnung ihrer Erledigung gefunden hat, war auf Antrag der Klägerseite die Erledigung des Rechtsstreits in der vorgenannten Höhe festzustellen.

2. Widerklage

Die auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 745,40 Euro gerichtete Widerklage des Beklagten gegen die Klägerseite ist unbegründet, sodass sie abzuweisen war.

Es ist keine Anspruchsgrundlage ersichtlich, nach der den Beklagten gegen die Klägerseite ein Anspruch auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zusteht.

a) Ein Anspruch des Beklagten auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich nicht aus § 280 Abs. 1, 2 BGB, § 286 Abs. 1, 2 BGB. Denn die Klägerseite befand sich gegenüber dem Beklagten in keiner Weise mit einer Leistungspflicht aus dem Mietvertrag in Verzug. Vielmehr machte die Klägerseite gegen den Beklagten Ansprüche aus dem Mietvertrag gelten.

b) Ein Anspruch des Beklagten auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich auch nicht aus §§ 241, 311 Abs. 1 BGB.

Denn die Geltendmachung von Primär- oder Sekundär-Ansprüchen aus einem Vertragsverhältnis gegen einen Vertragspartner stellt keine schuldhafte Pflichtverletzung dar, zumindest wenn die Geltendmachung des jeweiligen, gegebenenfalls vermeintlichen Anspruchs nicht offensichtlich willkürlich erfolgt und auch keine Schikane darstellt (vgl. § 226 BGB; vgl. Grüneberg (Palandt) -Ellenberger, BGB, 81. Aufl. 2022, § 226 BGB Rn. 3; vgl. bereits den gerichtlichen Hinweis im landgerichtlichen Termin am 18. Februar 2022, Protokoll Seite 6 = Bl. II/46). Im Gegenzug gehört der Umstand, dass man aus einem Vertragsverhältnis in Anspruch genommen wird mit der Folge, dass man sich anwaltlich vertreten lassen muss bzw. zumindest anwaltlichen Rat einholt, zu dem „allgemeinen Lebensrisiko“.

Dies gilt auch insoweit, als der Prozessbevollmächtigte des Beklagten beauftragt wurde, der Kündigung vom 28. Oktober 2019 mit den vorgerichtlichen Schreiben vom 5. November 2019 und vom 27. November 2019 entgegenzutreten. Aus dieser Kündigung leitet die Klägerseite im vorliegenden Rechtsstreit im Übrigen keine Rechte her. Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten können daher nicht ersetzt verlangt werden als Schadensersatz zur Abwehr von unwirksamen fristlosen Kündigungen.

Umstände, nach denen die Kosten für die Rechtsverteidigung im vorliegenden Fall ausnahmsweise von dem Beklagten auf die Klägerseite als Vermieter abgewälzt werden könnten, sind nicht ersichtlich.

c) Andere Anspruchsgrundlagen, die den Antrag des Beklagten auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zu stützen vermögen, sind auch bei vollumfänglicher Berücksichtigung des Vortrags des anwaltlich vertretenen Beklagten nicht ersichtlich.

d) Da es schon an einer Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung des Ersatzes vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zugunsten des Beklagten gegenüber der Klägerseite fehlt, kann dahingestellt bleiben, ob der bereits dem Grunde nach unbegründete Anspruch der Höhe nach gerechtfertigt gewesen wäre, insbesondere ob der von dem Beklagten für die Berechnung des Rechtsanwaltshonorars in Ansatz gebrachte Streitwert zutreffend war.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.

a) Die Klägerseite hat die Kosten des Rechtsstreits nach § 269 Abs. 3 ZPO zu tragen, soweit sie im Schriftsatz vom 20. Juli 2021 (Blatt I/195-196) mit Zustimmung des Beklagten (Schriftsatz vom 2. August 2021, Bl. I/199) den Klagantrag in Höhe von 859,43 Euro teilweise zurückgenommen hat. Denn mit der teilweisen Rücknahme der Klage hat sich die Klägerseite insoweit in eine Verfahrensposition begeben, die mit der einer unterlegenen Partei vergleichbar ist.

Der Wert des zurückgenommenen Teils der Klageforderung beträgt in Hinblick auf die von der Klägerseite geltend gemachte Gesamtforderung unter Berücksichtigung des Streitwertes der Widerklage 13 %, so dass die Klägerseite in dieser Höhe die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

b) Demgegenüber hat der Beklagte nach § 92 Abs. 1 ZPO die restlichen Kosten des Rechtsstreits in Höhe von 87 % zu tragen.

Zum einen ist der Beklagte antragsgemäß zur Zahlung der zuletzt beantragten rückständigen Mieten in Höhe von 3.892,03 Euro verurteilt worden.

Zum anderen war der von der Klägerseite gestellte Antrag auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in Höhe von 1.239,63 Euro begründet, da die ursprünglich begründete Klageforderung durch die Abrechnung der Kaution und die Verrechnung mit Guthaben des Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen in dieser Höhe Erledigung gefunden hat.

Schließlich hat der Beklagte die Kosten für die von ihm erhobene, aber unbegründete Widerklage zu tragen.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht jeweils auf § 709 S. 1 ZPO.

 

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