Ungültigkeit von WEG-Beschlüssen wegen mangelnder Vorbereitung: Folgen für Eigentümer

1. Die in der Eigentümerversammlung der Beklagten am 10. Oktober 2024 zu TOP 5.2, 6, 7 und 9 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Einheit in der Anlage der Beklagten. Die Anlage weist eine Wasserspeicher-Vorrichtung auf, die aus dem Jahr 1987 stammt.

In der Teilungserklärung ist in § 5 Nr. 2 Abs. 2 geregelt:

„In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören:

… f) die Versorgungsleitungen für Wasser … jeweils von der Abzweigung in die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume an … einschließlich der … Wasserhähne, Armaturen und dergleichen.

… l) Wasch- und Spülbecken, Badewannen, WC und sonstige sanitäre Einrichtungsgegenstände sowie Zapfhähne, Armaturen und Ausgüsse, sanitäre Objekte, Herde, Durchlauferhitzer und Boiler, die elektrischen Leitungen und Schalter der Türöffneranlage – soweit innerhalb der Wohnung befindlich – sowie alle sonstigen innerhalb der Wohnung angeschlossenen Installationsgegenstände.“

Ferner ist in § 13 Nr. 1 geregelt:

„Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die zur Erfüllung gesetzlicher Bestimmungen entsprechenden Umrüstungen an der Heizungsanlage und Warmwasserversorgungsanlage (Einbau von Messgeräten zur Erfassung des individuellen Verbrauchs) erforderlichen Arbeiten zu dulden und die dafür notwendigen Kosten auf Erfordern der Verwalter vorschussweise zu bezahlen. Im Interesse der Kosteneinsparung sind kleine Putzschäden, Anstrichschäden, Verschließen von Bohrlöchern und Beseitigung sonstiger Verunreinigungen, die hiermit im Zusammenhang stehen – soweit sie innerhalb der Wohnung anfallen – von den Wohnungseigentümern selbst durchzuführen. Die Kosten der Umrüstung insgesamt tragen die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen von der Umrüstung betroffen sind, nach dem Verhältnis der m2-Wohnflächen. Die etwaigen Kosten des Betriebs solcher Einrichtungen (nach ihrem Einbau) und die Ablesekosten werden in die Betriebskosten mit einbezogen und nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt“

Auf der Eigentümerversammlung am 2. Juli 2020 wurde unter TOP 10 der Beschluss gefasst:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Hausverwaltung zu ermächtigen, im Namen der WEG mit der Fa. #### GmbH die Verträge zur Gerätemiete über funkbasierte Heizkostenverteiler, Warm- und Kaltwasserzähler abzuschließen.

Auf der Eigentümerversammlung im Jahr 2022 wurde unter Top 7.2 folgender Beschluss gefasst:

Gemäß der Beschlussfassung der ETV 2020 (TOP 10) soll die Ausstattung aller Wohnungen mit Wasserzählern forciert werden. Ab dem 01.01.2023 sollen die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden und zwar im gleichen Abrechnungsmaßstab wie die Heizkosten (50 % nach Fläche und 50 % nach Verbrauch)

In der Folgezeit statteten mit Ausnahme von ungefähr zehn Eigentümern sämtliche Wohnungseigentümer auf eigene Kosten ihre Wohnungen mit Wasserzählervorrichtungen aus. Die Verwalterin beauftragte die Firma K., für 5.764,13 Euro die noch fehlenden Wasserzählervorrichtungen zu installieren. Die Firma K. nahm auch den Einbau der Maßkapselzähler bzw. den Austausch der vorhandenen Wasserzähler vor. 38 vorhandene Zähler mussten getauscht werden, 21 Messkapseln ausgetauscht und sieben Zähler vollständig neu verbaut werden.

Mit undatiertem Schreiben lud die Verwalterin der Beklagten zu einer Eigentümerversammlung am 10. Oktober 2024 ein (vgl. Anlage K 2 zur Klageschrift, Bd. I., BI. 68 ff. d. A.). In der Versammlung sind unter anderem die Beschlüsse zu TOP 5.2, 6, 7 und 9 gefasst worden (vgl. das Protokoll, Anlage K 3 a. a. 0., BI. 76 ff. d. A.; auf den Inhalt des Protokolls wird verwiesen, vgl. auch die nachfolgend wiedergegebenen Klageanträge).

In der inzwischen vorliegenden Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2023 ist in der Aufstellung „Instandhaltung“ eine mit „Rep. WW-Speicher“ ausgewiesene Position enthalten, wegen der am 5. Mai 2023 ein Betrag von 752,73 Euro bezahlt worden sei.

Die Klägerin macht im Hinblick auf den Beschluss zu TOP 5.2 geltend, dieser sei aufzuheben, weil zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung für 2023 und auch bis zum Jahresende 2024 noch nicht vorgelegen habe. Deshalb hätten diejenigen Eigentümer, die ihre Wohnungen vermietet haben, Schwierigkeiten, gegenüber ihren Mietern ordnungsgemäß Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, weil sie dies in der Regel auf der Grundlage der von der Verwalterin zu erstellenden Einzelabrechnungen täten. Außerdem sei die Beklagte mit Kosten eines vorausgegangenen Gerichtsverfahrens belastet worden, weil die Verwalterin in der Eigentümerversammlung im Jahr 2022 erkennbar ungültige Beschlussanträge vorgelegt habe, die erfolgreich angefochten worden seien.

Im Hinblick auf den Beschluss zu TOP 6 macht sie geltend, die Einleitung zu diesem TOP enthalten Unwahrheiten. Sie ist der Ansicht, jeder Eigentümer müsse die Kosten für die Wasserzählerinstallation in seiner Wohnung selbst tragen. Zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 10. Oktober 2024 seien die Arbeiten bereits abgeschlossen und die in den Jahren 2023 bis 2024 entstandenen Kosten der Verwalterin bereits bekannt gewesen. Die Jahresabrechnung habe aber noch nicht vorgelegen und der Einbau der Wasserzähler sei auch im Bericht der Hausverwaltung nicht erwähnt worden.

Die Klägerin meint, der Beschluss zu TOP 7 sei rechtswidrig. Die erwähnten bereits getätigten Reparaturarbeiten seien nicht nachvollziehbar, da die Abrechnung für 2023 nicht vorliege, keine Belege vorgelegt worden seien und die Arbeiten auch nicht dem Jahresbericht zu entnehmen seien. Auch die Informationen über die erforderlichen Reparaturarbeiten seien ungenügend, es liege insbesondere keine präzise Schadensbeschreibung und kein Reparaturangebot vor. Die Ausführungen der Verwalterin zur Begründung des Beschlussvorschlages sei ungenau, es sei die Rede von einem Wasserspeicher, tatsächlich vorhanden seien aber zwei Stück hiervon. Schließlich habe die Verwalterin zwei ungeeignete Anbieter präsentiert, zum einen einen Fliesenleger und Gebäudereiniger, zum anderen einen Kanalreiniger. Die Angebote seien auch nicht vergleichbar gewesen, da die Materialkosten stark voneinander abgewichen seien, bei dem Kanalreiniger hätten sie 5.160 Euro netto betragen, bei dem Fliesenleger 2.683,80 Euro. Zudem seien die Angaben betreffend den zu beauftragenden Sachverständigen ungenügend gewesen. Schließlich müsse defektes Gemeinschaftseigentum zunächst repariert werden, bevor es ausgetauscht werde. Der Eigentümer der Fa. ### sei nur vorläufig im Installateurverzeichnis der Berliner Wasserbetriebe eingetragen. Die Rechnung, die der Position „Rep. WW-Speicher“ zugrunde liegt, sei erst nachträglich im Jahr 2024 erstellt worden.

Schließlich wendet sich die Klägerin mit verschiedenen Argumenten gegen den Beschluss zu TOP 9.

Die Klägerin beantragt,

1. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.weg, Berlin, am 10. Oktober 2024 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit der Verwalterin der Wohnanlage, der Fa. B. GmbH & Co. KG, Entlastung für das vergangene Wirtschaftsjahr 2023 erteilt hat.

2. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.weg, Berlin, am 10. Oktober 2024 zu TOP 6 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen hat, „die Kosten für die Vorbereitungen zur Installation der Wasserzähler, die Installation der Wasserzähler sowie die Kosten der Wasserzähler selbst nach dem üblichen Verteilerschlüssel der WEG (Verteilung nach qm) abzurechnen.“

3. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.weg, Berlin, am 10. Oktober 2024 zu TOP 7 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen hat „Die Eigentümergemeinschaft ermächtigt die Verwaltung mit der Beauftragung der Fachfirma ### mit der Erneuerung des Warmwasserspeichers mit einer Kostenobergrenze von maximal 15.000 Euro brutto. Die Begleitung und Abnahme der Baumaßnahme erfolgt durch einen Sachverständigen. Die Kosten für Maßnahme werden aus der Erhaltungsrücklage gezahlt.“

4. den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.weg, Berlin, am 10. Oktober 2024 zu TOP 9 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen hat, „dass ab dem 01.01.2025 ab einschließlich der zweiten innerhalb eines Kalenderjahres durch einen Eigentümer in Anspruch genommenen Einsicht von Unterlagen und Belegen der jeweilige Eigentümer die Kosten hierfür selbst zu tragen hat. Soweit es sich um personellen Aufwand handelt, kann der Verwalter dabei Kosten i. H. v. maximal der in § 5 Nr. 2 lit p Verwaltervertrag vereinbarten Stundensätze in Rechnung stellen. Dem jeweiligen Eigentümer ist vorab mitzuteilen, dass die entstehenden Kosten von ihm zu tragen sein werden. Von diesem Beschluss sind Personen in ihrer Tätigkeit als Verwaltungsbeirat ausgenommen.“

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beschluss zu TOP 5.2 sei rechtmäßig. Die Beklagte habe bei ihren Beschlüssen generell ein weites Ermessen. Drohende Schadensersatzansprüche seien nicht erkennbar. Insbesondere gelte dies für den vorausgegangenen Rechtsstreit bei dem lediglich ein Beschluss aufgehoben worden sei. Die zum Jahresende 2024 noch ausstehenden Einzelabrechnungen seien Irrelevant, da zwischen den Sondereigentümern und der Verwalterin kein haftungsbegründendes Rechtsverhältnis bestehe.

Auch der Beschluss zu TOP 6 sei rechtmäßig. Es hätten in allen Wohnungen Arbeiten durchgeführt werden müssen, so dass die Kostenverteilung nach dem Schlüssel von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht zu beanstanden sei.

Der Beschluss zu TOP 7 sei ebenfalls rechtmäßig. Die Fa. ### sei bereits seit Jahren für die Verwalterin tätig und habe auch die Zulassung zur Arbeit an Trinkwasserinstallationen bei der IHK Potsdam.

Was den Beschluss zu TOP 9 betrifft, sei der Eindruck entstanden, die Klägerin habe von ihrem Einsichtsrecht in nahezu schikanöser Weise Gebrauch gemacht. Schikanöse Einsichtnahme müsse aber nicht geduldet werden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in dem aus dem Tenor zu entnehmenden Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

Der Klageantrag zu 1.) ist begründet. Die Anspruchsgrundlage, auf die sich die Klägerin stützen kann, ist § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u. a. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) entspricht. Dabei gilt zunächst generell: Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt eine Verwaltung vor allem, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Eine Maßnahme ist nützlich, wenn sie wiederum bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls dem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer als Eigentümer dient. Bei der Beurteilung von Ordnungsmäßigkeit und Nützlichkeit ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (vgl. HügeVElzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 18 Rn. 63). Weiter ist im Hinblick auf eine Entlastung der Verwalterin durch die Eigentümergemeinschaft folgendes zu beachten: In Rechtsverhältnissen, bei denen Rechenschaft über eine längerfristig angelegte Geschäftsbesorgung durch Rechnungslegung zu geben ist, steht dieser Verpflichtung als Korrelat das Institut der Entlastung gegenüber. Raum für eine Entlastung ist hiernach auch im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Der Verwaltervertrag hat die Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer für eine längere Zeit zum Gegenstand. Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer danach mit dem Beschluss über die Entlastung des Verwalters dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus (vgl. BGH NJW 2003, 3124, 3126). Vorliegend folgt daraus, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinn von § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG entspricht, wenn von dem beschriebenen Mechanismus abgewichen wird, wonach die Verwalterin zunächst das ihr Obliegende erfüllt hat und dabei insbesondere ihre Kernaufgabe erledigt und eine Abrechnung vorgelegt hat und ihr dann Entlastung erteilt wird, sondern ihr Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, wie dies hier geschehen ist.

Der Klageantrag zu 2.) ist ebenfalls begründet. Maßgebliche Anspruchsgrundlage ist auch hier § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG. In Ergänzung zu dem beim Klageantrag zu 1.) Ausgeführten gilt hier: Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern hat vor dem Abschluss eines Vertrages die damit verbundene Ermessensausübung der Eigentümer sachgerecht vorzubereiten (vgl. BGH NJW 2012, 3175, Rn. 10; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 18 Rn. 32 „Allgemeines“ und „Versammlung“, Dötsch in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 18 Rn. 67T; LG Berlin, NZM 2018, 874, Rn. 6). Die Eigentümer sollen in den Stand gesetzt werden, Stärken und Schwächen verschiedener in Betracht kommender Lösungen zu erkennen (vgl. BGH NJW a. a. 0. und NZM 2011, 515, 516, Rn. 13., Hügel/Elzer, a. a. 0.). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat in der Eigentümerversammlung über sämtliche Umstände von Bedeutung aufzuklären, soweit die Sachkunde ihrer Organe das zulässt (Hügel/Elzer, a. a. 0., Rn. 32 „Übersendung/Aufklärung“).

Der Rechtmäßigkeit des hier abgehandelten Beschlusses steht zwar nicht entgegen, dass die Beklagte den Abrechnungsmaßstab des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Geltung bringen will; keiner der beiden in Rede stehenden Verteilungsmaßstäbe ist nicht ordnungsmäßig, unnütz oder unvernünftig im Sinn der vorstehenden Definition ordnungsmäßiger Verwaltung. Die hier vorgebrachten Argumente der Klägerin greifen nicht durch. Ob die Wasserzähleranlagen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist für die Billigkeit des gewählten Abrechnungsschlüssels allenfalls von nachrangiger Bedeutung, denn der Einbau der Wasserzähler dient dem Interesse aller Wohnungseigentümer, den Wasserverbrauch möglichst gerecht jedenfalls teilweise nach Verbrauch abzurechnen. Auf die Regelung in § 13 Nr. 1 der Teilungserklärung kann sich die Klägerin ebenfalls nicht berufen. In Satz 1 dieser Regelung ist zum einen die Rede davon, dass es dabei um Kosten der Umrüstung zur Erfüllung gesetzlicher Bestimmungen gehen soll; eine gesetzliche Bestimmung zur Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch besteht aber nicht. Außerdem ist in Satz 3 der hier abgehandelten Bestimmung die Rede davon, dass die Kosten der Umrüstung nach dem Verhältnis der m2-Wohnflächen zu tragen sind, dass also auch hier der dem angegriffenen, hier abgehandelten Beschluss zugrunde liegenden Maßstab gelten soll.

Der Beschluss ist aber deshalb rechtswidrig, weil den Eigentümern nicht aufgezeigt worden ist, mit welchen finanziellen Konsequenzen die beiden Berechnungsalternativen verbunden waren. Weder hat die Verwalterin offen gelegt, dass durch die Beauftragung der Firma K. bereits Kosten i. H. v. 5.764,13 Euro entstanden waren, die nach dem einen oder anderen Maßstab umzulegen gewesen wären, noch ist dem einleitenden Text zum Beschlussvorschlag der Verwalterin zu entnehmen, in welchem Umfang einzelne Eigentümer bereits Vorleistungen erbracht hatten, die bei Umlage der Kosten nach der Fläche der Wohnungen zum Gegenstand der Umlage zu machen sind.

Der Klageantrag zu 3.) ist ebenfalls begründet. Auch hier stützt sich die Klägerin mit Erfolg auf § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Auf die Ausführungen zum Verständnis der hier abgehandelten Vorschrift bei den vorausgegangenen Klageanträgen ist zu verweisen. Maßgeblicher Gesichtspunkt für die Rechtswidrigkeit des Beschlusses, wie er zustande gekommen ist, sind die ungenügenden Erläuterungen, dass eine Reparatur der Anlage nicht mehr wirtschaftlich sei. Die Erläuterungen der Verwalterin in der Beschlussvorlage enthalten mit Ausnahme eines allgemeinen Hinweises auf das Alter der Anlage keine Sachargumente, die für eine Erneuerung sprechen, wie z. B. das Ausmaß des bereits eingetretenen Schadens und der drohende weitere zu erwartende Verschleiß bestimmter Bauteile. Die Vorlage von Fotografien – unterstellt, sie zeigen die streitgegenständlichen Kessel – und der reine Hinweis auf das Baujahr der Anlage genügen hierfür nicht, zumal beides in der Eigentümerversammlung den Eigentümern noch nicht zur Kenntnis gebracht worden war.

Schließlich ist der Klageantrag zu 4.) begründet und basiert auf der gleichen Anspruchsgrundlage wie die übrigen Klageanträge. Den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss es jederzeit und immer wieder erneut möglich sein, sich von der Entwicklung der Verwaltungstätigkeit ein eigenes Bild zu machen, um im Stande zu sein, die sich aus ihrem Eigentum ergebenden Rechte effektiv und mit Nachdruck wahrzunehmen.

Die Nebenentscheidungen ergehen gemäß § 91 Abs. 1 Salz 1 ZPO wegen der Kosten des Rechtsstreits und gemäß § 709 Satz 1 und 2 ZPO wegen der vorläufigen Vollstreckbarkeit.